Brillia(ブリリア)大井町ラヴィアンタワー Part2

[マンコミュファンさん]

大井町西地区の免震構造採用再開発タワーマンション、掲示板パート2です。
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49786/

＜全体概要＞
所在地：東京都品川区大井1-3946-22（地番）
交通：京浜東北線・りんかい線・東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
総戸数：269戸（非分譲住戸56戸含む）
間取：1LDK～3LDK
専有面積：42.91～140.24平米（TR含む）
入居：2012年10月予定



売主：東京建物、日本土地建物、日本土地建物販売
販売：東京建物不動産販売、日本土地建物販売
施工：五洋建設
管理：スレッド立ち上げ時点では未定

[51: 匿名]

世帯数にしては、エレベータ少ないね。
外廊下だからむりやりアルコーブつけたかんじ。

[52: 匿名さん]

この後に分譲されるタワーはおそらく相当高いのでは？
坪400ぐらいまでは普通に有ると思う。

[53: 匿名]

ねえよ。。この不況時に。アホらし大井町だそ。

[54: 匿名]

スミフは不況とか関係なく空気読めない高値つけるの得意だから。

[55: 匿名さん]

44さん
ご親切にありがとうございます。
味噌の工場の稼動に合わせているのか、店舗も週末はお休みなんですね。
地元でも「佐々重」と言う味噌の量り売りをする店があり、とても懐かしく思いました。
今度平日休みの日に行ってみます！

[56: 匿名]

スミフの価格がいつ発表になるかでこのエリア一帯影響出そうですね。逆にモリモトの価格も見物だな。

[57: 匿名]

過疎ってるからって
味噌情報とかｲﾗね

[58: 匿名]

スミフは第1京浜に面したオール2LKで56‐58平方メートル。

[59: 匿名さん]

56が言ってるのは駅近にできるペンシル型のツインタワー（？）の話だろ。タワーと呼ぶかは微妙な高さだけど。まだ全く情報ないから俺も気になってる。

[60: 匿名さん]

初歩的な質問で申し訳ないのですが
こちらの物件は269戸に対してエレベーターの台数は何台になるのでしょうか？

[61: 匿名]

3台。

[62: 匿名さん]

100戸に対して一台って少ないような気がしますが・・・
出勤、帰宅時は待つ時間が長そうですね

[63: 匿名さん]

>>61
エレベーター情報ありがとうございます。

総戸数に比べたらあと1台あってもいいかな～という感じですね
まぁ商業施設じゃないので四六時中混雑することは無いのですが、定員数次第では朝はちょっと待たされそうかな。

[64: 匿名さん]

>62さん
本当ですね。上層階の人はエレベーターを待つ時間も余裕を持ってでなくてはいけなく
なりそうですね。

[65: 匿名]

野村のゼームス坂動きだしましたね。価格いくらかな。

[66: 匿名さん]

エレベーターは3基でいいと思いますよ。
そりゃ多いに越したことはないでしょうけど、
多くなるとコストが嵩んできますし、
少ない基数で効率よく運行させてくれたほうがいいです。

[67: 匿名]

修繕積立金、どれ位のペースで上がっていくんだろう？
最初は安いだろうけど・・・

[68: 匿名]

朝夕のエレベータ待ちはストレスです。

[69: 匿名さん]

タワーは修繕不能だろ。立て替えしかないんじゃないか。

[70: 匿名]

免震は40年しかもたないから、替えるのに1億円くらいかかるから修繕積立金は普通のマションに比べ上がり方が激しいはず。

[71: 匿名さん]

高層階と低層階住民の経済格差がある。低層階住民が修繕積立金等の負担に耐えられなければ破綻。
高層階住民はその前にとっとと他のマンション買って離脱。ここに限ったことではないけどね。

[72: 匿名]

ぶっちゃけタワーマンションの耐用年数はどれくらい？
100年もつとは考えにくいし、50年以上経つと解体も考えなければならないだろうし、将来的な資産が全く読めない。
子供達の代までは多少資産性は計算出来ると思うが、そのあとの価値は残るのかはなはだ疑問

[73: 匿名さん]

二回目の長期修繕まででしょう。
その後は、スケルトンは丈夫でもメンテナンス必要なインフラが
老朽化。

[74: 匿名]

今日ＭＲに行ってきました。営業の人が、今度できる野村の物件は、坪単価３３０万ぐらいでは？と言っていました。ちなみにこの物件は、平均坪単価３１６万とのことでした。

[75: 匿名さん]

両面バルコニーでもないのに３３０万円ですか。
もう少し安いとおもいますが。

[76: 匿名さん]

そりゃ、安く言ったらそっちに流れちゃうだろうが。

[77: 匿名]

値下げまだ？

[78: 匿名さん]

回りの物件の価格が発表されてからでしょう。

[79: 物件比較中さん]

天井が低すぎて余裕で手がつくくらい低いです。
かといって天井が高い最上階は高すぎて買えないし．．．

[80: 匿名]

値下げなんてないのでは？これから建設される他物件含めて同じような値段で出してくるんじゃないかな？
唯一モリモトは今迄の傾向からしても大手と張り合う訳にはいかないから多少下げてくるかもしれないが。
大井町で坪300超える事自体あり得ない気がするけど、各社一斉に高値で出せば土地勘ないような人は買うと思われ。
高値掴みエリアになりそうな。

[81: 匿名]

高値掴みかー。大井町の適正価格っていくら？

[82: 匿名]

2003年頃は230〜250くらい、
2004・05年に280〜300くらい、
2007年は330〜350ってとこです。

世間の景気動向とは別に、ここ10年くらいは再開発で街が変わってきた効果もあって、上がる一方です。

昔の感覚でいくら安値を期待しても、もうつらいんじゃない。

[83: 匿名]

5年以上前のアリュールやテラスの時ですでに坪300を超えてますよね？

[84: 匿名]

アリュールはまた別格かも。

[85: 匿名]

2007年ってプチバブルと言われてる時じゃなかった？

[86: 匿名]

大井町で坪300はないと思う人は、この物件ウォッチしていても意味がないのでは？

[87: 匿名]

見るのは勝手

[88: 匿名]

野次馬かw

[89: 匿名]

2007年に坪330〜350の物件なんてありましたっけ？

[90: 匿名]

>86
検討スレで意味不明

[91: 匿名さん]

>84
アリュールは別格というよりも例外。
リーマン前の負の遺産。

[92: 匿名]

>86
知ったかして書いたけど指摘されて"キィーッ"

[93: 匿名さん]

72さん
マンションコミュにタワマンの寿命に関するスレッドがありました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15715/

いろいろ書かれていますが、中でも79さん、92さんの投稿が説得力あった。

[94: 匿名]

アリュールとテラスが竣工したのは去年だよね。
仙台坂の三井やアールブランが5年前。

まあそうがっかりしなくても、坪300切る部屋は今後もきっと出てきますよ。日当たりや眺望悪いとか、条件悪いとこなら。

[95: 匿名]

>94
そもそも >82のソースだしたらいいのでは？
>82に対して指摘されている訳で…。
>94の内容は自ら>82を否定しているのではないでしょうか？

[96: 匿名]

ブリリアも別格とか言われる時代がきたりしてw
つまり高値掴み。

[97: 匿名]

つまり残念物件。

[98: 匿名]

>94
↑では大井町に坪300も払いたくないと言っているのであって買えないと言っているのではない、つまり論点が違う。

というかこの程度の物件（決して高級物件ではない）であれば【買いたいと思えば】誰でも買えると思うよ。(苦笑)

[99: 匿名さん]

経済雑誌等では、大井町の利便性の評価は都内でもTOPくらす。ただ、物件の売買件数（中古）が少ないので不動産の流動性の評価は低いが全体としてはかなり立地のポテンシャルは高い。また、品川駅や羽田空港にも近い！坪300万円はあると思うが、まだ見に行ってないので、このマンションの価格が適正なのか？

[100: 匿名さん]

>>62
確かにエレベーターが3基って100戸に対して1基の割合だと思うと少ないような気がしますね。まあ、ここがどれくらいの大きさでどれくらいの速さがあるのかによりますけど…。乗れる人数も9人乗りと13人乗りではかなり違いますからね。でも、最近のエレベーターって物によっては、速さがあったり人数も多く乗れたりするので、そこまでの心配はいらないのでは？朝のラッシュ時間帯が少し気になりますが、知れてるんじゃないかと思います。

[101: 近所をよく知る人]

京浜東北線のラッシュがきついのは品川まで。田町過ぎれば新聞読めます。
ただし、東急の急行到着時の西口では、常時電車一本見送らざるを得ません。
アトレ口からなら、その心配もないかとは思いますが。

京浜東北線ダウンの時は臨海線で大崎にでます。
ここを出るときに分かっていれば、大崎まで歩いて20分です。
振替にはなりませんが、バスで品川に出ることもできます。
または大井町線・目黒線から地下鉄をつかうこともできます。

事故で出社出来ませんとは言えない立地です。

[102: 匿名]

何か高値掴みな気がしてきた。タワーだから仕方ないのでしょうかね？

[103: 匿名]

82だけど、94さんじゃないですよ。
大井町在住でマンションの分譲をいくつか見送ってきた個人です。
業者ではないので、ソースはありません。
気になるなら駅前の地場の不動産屋にあたってみては？

[104: 匿名さん]

>>91
それでも結局完売したはずだよな。ここもそうなるんじゃねぇの。買える奴が買うだけ。
ただし無理して買おうとしてる人はよ～く考えたほうがいい。

>>94
それはあるだろう。

>>96
>>97
なんとも思わない奴が買うんだよ。気に入ってたけど、やっぱし違うなと思ったらまた他を買うさ。

>>98
誰でもは買えないだろ。大崎物件は完全に二極化されているが、お前は身動き取れない残念な方のグループに入ってるのか。大井町タワー生活(和訳)が本当は買いたいと言っているようなもんだぞ。

[105: 匿名さん]

なんで今さら高い安いなんて話になってんの？　

価格発表前ならともかく、正式価格が出た今となっては、気に入った部屋が買える値段なら買うし、イマイチだと思うならやめればよいだけの話でしょ。

[106: 匿名さん]

これから大井町はたくさん物件建つから様子見でもいんじゃない？ここ２年後竣工だから値下げする可能性も十分あり得るし。不動産市況はしばらく横ばいだろういから焦る必要なし。

[107: 匿名]

正式発表されると余程の事がないと下がらないと思います。
あとから建つマンションも、モリモト除けば似たりよったりで安くはならないのでは？
このタワーマンションも実は平均的な相場なんだと考えられます。

[108: 購入検討中さん]

坪300万円はないな。。。
私は280ぐらいが適正だと思う

300だと大崎の新築が買えるし、
品川の駅10分ぐらいの中古なら
坪230万～250万ぐらいでかえますよ。

パークタワー品川ベイワードとかです。

[109: 購入検討中さん]

１０８です。

ちなみにソースは

某○島社のマンションの本

です。

パークタワー品川ベイワード
２３０ぐらい

タワーフェイス
２６０ぐらい

ウエストシティタワーズ
３１０ぐらい

[110: 匿名]

中高層階は苦戦しそう

[111: 匿名]

東、南は隣接するビルがあるから、低層は眺望、日当たりでかなり条件が悪い。
北、西は低層でも問題ないと思うけど、東を検討するなら10階以上にしないと南、東の2面を塞がれ眺望、日当たりがかなり悪くなります。
実際に現地に何度か足を運んで周りを見ることをオススメします。この物件に関しては周りにビルがたくさんあり開けてないので、金銭的に余裕があれば東、南を検討するなら中・高層を選択したほうが良いと思います。

[112: 購入検討中さん]

来年の悲惨マンションになりそうですね。
今年の神奈川はロイヤルタワー鶴見坪295万円で
たかすぎマンションだけど
同じにおいがする

[113: 匿名]

鶴見も毎月管理費とかで7万円近くかかるらしいですね？
ここは、割高感あるけど、モデルルームは盛況で、人気はあると思う。だけど実際どれだけの人が買うのか読めない。
蓋を開けてみないと、当たり物件かどうかわからないと言うのが現状でしょうか？
完売近くいく気もするし、かなり売れ残る気もする。
正式価格によっても売れ行きが変わると思いますが、完成までに2年かけてほぼ完売と言うのが私の読みです。

[114: 匿名さん]

＞１０８
港南は、安いなりだと思うけどね。
ここは高いとは思うけど、比較対照としては違うような・・・
大森プロストシティが中古で＠２６０すること考えると、それほどでもないような気もするし。

[115: 匿名]

でも大井町だからね。
今迄供給少なかった分、動きはあると思うが、蓋を開けたら低層からはけていって高層のプレミア住戸は苦戦しそう。
他のエリアでは億でも買う富裕層がまだまだいるようだけど、そんな人達はここは買わないでしょう。

[116: 匿名]

ここ場所イマイチだよね。
野村やモリモトの方が場所はいい。

[117: 匿名さん]

モリモトは徒歩10分越えるから、1割以上安いと思う。
１１５さんの言うように高層プレミアムは苦戦でしょう。
周辺住民の高額予算組はアリュールがさらったあとだし、
エントランスや管理の心配なんかを考えると、野村の
上層階の方が、高額予算組向けだと思う。

[118: 匿名さん]

便利ですが、高級な土地ではないですからね。
必死で高級感だそうとしているみたいですが、ネームバリューがないですからね。

[119: 匿名さん]

そうですね・・・いくら高級なマンションがたったとしても
昔からの大井町のイメージは抜けないのかも。
所々ふるい建物などが残っていますからね。この間歩いていたら横丁の道に井戸がありました！
でもそんな古いものも残しつつ新しい物もできてと魅力的な街になる事を願います。

[120: 匿名]

野村は外廊下で、間取りも田の字中心、あの狭い敷地に百数十戸詰め込むみたいです。
しかも安藤建設だから高級路線ではないでしょう。大衆ファミリー向けだから、タワー好きと好みが分かれそう。

[121: 匿名]

って事は野村は意外に安い！？

[122: 匿名]

一部をのぞいて広い間取りはなさそう。
ただ、ここよりは駅から近くて周辺は静かなとこ。
でも、野村だし、安くでることはないでしょうな。

[123: 匿名]

むかしが忘れられない人にとって、ここ数年の値段が受け入れがたいのだろうな。
街に興味があればあるほど、次こそは安いかも！と期待しては裏切られ続けるのは辛い。

[124: 匿名さん]

毎週月曜日に更新されるブログに
購入者の体験談が部屋の写真つきで投稿されていたので熟読していたが、
「リビング正面がお風呂屋」という文章に「お風呂屋なんてあったか？」と
よくよく確認すれば、
「ブリリア大井町ラヴィアンタワーを購入されたお客様の声ではありません。
本記事は他の新築マンションをご購入されたお客様の体験談です。」

…ですって。他にも色々と何か変な感じです、このブログ。

[125: 匿名]

>123
大井町にそんな思い入れあるやついないって(笑)

>街に興味が‥
無いって(笑)
ただの庶民が住む街。

[126: 匿名]

その庶民の街の割に割高だから苦戦が予想される。タワーだから売れる時代は終わってますしね。この坪単価だと少し頑張れば山手線内側買えるから富裕層はそっちに流れる。

[127: 匿名さん]

ここの営業も言ってたけど、大井町で８０００万以上は需要が限られるので、多くは供給できないって。
アリュールが出て、テラスが出て、ここが出て、それから続いて出すものは、そんなに高い部屋を増やせ
ないと思う。
ここより平均して高くなることは、多分ないよ。

[128: 匿名]

確かに。
てかそもそも富裕層は大井町選ばない。
アリュールぐらい高スペックなら別だろうけど。
ただのタワマンなら大井町の外れに位置するここより、山手線の大崎の方がまし。
でも大崎も残戸抱えてる。
もはやタワマンは立地・眺望抜群でなければ、価値はない？

[129: 匿名]

子供の学校、通勤、実家の場所の都合とかで、家買うとしたらまずエリアありきで大井町、って人もそれなりにいると思いますよ。
かくいううちも、自分の出身が大井町なのもあって、思い入れありまくりだし(笑)、購入エリアの第一希望は大井町です。
ただ、値段や条件があわなければ、近隣にも目を広げていかなきゃならないかな、とは思ってますが…。

[130: 匿名]

私もずっと大井町近郊に住んでいて、仕事も大田区なのでこのマンションを希望しています。

[131: 匿名さん]

125が耳まで赤くなってますね

[132: 匿名さん]

大崎と大井町なら資産価値たかいのはどっちですか？

[133: 匿名]

>131
地元需要は別の話だろ。
>132
そりゃ山手線の大崎だろ。でも最近大崎供給過多ぎみだからな。

[134: 匿名]

↑ほんとだ。真っ赤(笑)

[135: 匿名]

大崎の方が地価は高いと思いますが、スーパーなど生活利便性は大井町の方が上だと思います。

[136: 匿名]

不動産屋で聞いた話。
大井町には社宅が多く、社宅を出る年齢になった時そのまま大井町で家を探す層がけっこうな数いるんだとさ。広町の大規模なJR社宅がその代表格だって。

目の前だから、JR社宅からここ希望してる人もいそうだよね。

[137: 匿名]

だから何？
何か影響ある？

[138: 匿名さん]

中層階あたりは抽選になる住戸が出そうですね。
人気が出てる部屋と後まで売れ残る部屋の落差が激しそうな予感。

いい階いい位置のとこを地権者に押さえられててそれがちょっとなー。

[139: 匿名]

2、3倍の部屋もあるみたいですね。
値段も下がったところと変わらなかった部屋があったので変わらなかった部屋は人気があるらしいです。
ファミリーむけは60007000万円で決まってしまいましたね・・・・・

[140: 匿名]

デベって今日休みじゃないんだ～

[141: 匿名]

全て正式な額が出てましたよ。

[142: 匿名]

全体的に下がったけど、予想したよりも下がらなかった印象。
要望書もある程度考慮されたみたい。
第二期販売は来年1月の予定。
10月末で抽選行い、競合しない部屋は決まるらしい。

[143: 匿名]

余程の事がないと今後下がらないと言われました。
余程のことと言うのがどう言う意味かわからないので、どこまで信用出来るのかはわかりません。
引き渡し前まではこの価格でいくようです。売り出すと在庫扱いになるので市場価格に合わせて値下がりするようです。

[144: 匿名]

売れ行き次第で引き渡し前でも下げる事は十分ありえるよ。そして引き渡し後で残ってたら容赦なく下げるのが東建です。デベの言う事は全部を鵜呑みにしちゃダメだよ。因みに私はとりあえず一期は静観して様子見とさます。来年になれば競合物件も出てくる事だしね。

[145: 匿名]

競合物件を見たい気持ちもあるのですが、第一期で希望する人が居れば即決まるらしいし、二期、三期と値段が高すぎるか、条件が悪い部屋しか残らない気もして迷います。
ゼームス坂の野村物件もこことほぼ同様の価格でタワー派との差別化を図るらしいので価格的にはあまり期待出来ないから、こっちの一期で決めてしまおうと思います。
住友の物件はよくわからないのですが、今ある中古マンションを解体しているゼームス坂と駅前商店街の交差点にたつのでしょうか？

[146: 匿名さん]

仙台坂だね。セガのゲーセン跡。

[147: 匿名さん]

余程のことってのが気になりますね。。。。。
まぁデベの言う話だったらあんまりアテになりませんが、価格下げることはいつでも十分ありえることでしょうし、売れ残りがある場合は下げてくるでしょうね。
そのタイミングを見計らうのは買う人の腕ですかね。

[148: 匿名]

これからたくさん供給される中で高値掴みだけは怖いね。

[149: 匿名]

なんやかやいって、ここもフタあけたら普通の部屋はあっというまに売れそう。
プレミア部屋はしばらく残るかもだけど。
駅に近いけど敷地詰め込み庶民路線の野村も、
駅10分だが五階建て低層高級路線でいくモリモトも、
タワーとは違った特徴があるから、好みがわかれる。

[150: 匿名]

モリモトはここや野村より安いよ。