Brillia(ブリリア)大井町ラヴィアンタワー Part2

[マンコミュファンさん]

大井町西地区の免震構造採用再開発タワーマンション、掲示板パート2です。
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49786/

＜全体概要＞
所在地：東京都品川区大井1-3946-22（地番）
交通：京浜東北線・りんかい線・東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
総戸数：269戸（非分譲住戸56戸含む）
間取：1LDK～3LDK
専有面積：42.91～140.24平米（TR含む）
入居：2012年10月予定



売主：東京建物、日本土地建物、日本土地建物販売
販売：東京建物不動産販売、日本土地建物販売
施工：五洋建設
管理：スレッド立ち上げ時点では未定

[381: 匿名]

ここの店舗情報はいつ位にわかるのかな？

[382: 匿名]

阪急の辺りの再開発は、駅前って事で大井町のイメージアップになり、野村やモリモトにも好影響があるかもしれないが、ここは大井町の外れにあるし直接影響ないのでは？
だから野村やモリモトも感謝すべきってのはちょっと…。
こちらの下神明の方に住んでいる人の感じ方は違うかもしれないが。

[383: 匿名さん]

ここの価格は大井町再開発をすでに織り込んでる価格だから。
そこまでの再開発規模かという疑問はあるけど。
広町は当分先だろうし。

[384: 匿名さん]

>356
たしかにテナントの看板ってマンションの景観を損ねる要因になりますよね。特にそれが居酒屋であれば、目立たせたいばかりに派手な看板になりそうな感じがします。一般的に下駄履きマンションって資産価値が落ちるって聞きますが、居酒屋や飲み屋さん系統でなければ、まだマシなような気がしちゃいます。カフェや本屋さんなどイメージに合わないかもしれませんが、おしゃれな感じがいいなって思いますね。

[385: 周辺住民さん]

大井町の外れというほど、駅から離れていないですが。現地見た事ある人ですが、？
駅からマンションまでも、下町という雰囲気じゃないですし、現地を知らない人が言った言葉を知らない人が囃し立てているだけのように思います。

[386: 匿名さん]

384さん
テナントに居酒屋が入る場合、マンション前に呼び込みも立つことになり
周辺が騒がしくなってしまうのではと懸念しております。
少し前に住んでいた街ではコンパの時期になると週末は明け方まで
歓声が聞こえてきましたが、ここは学生が多い街でなくて良かったです。

[387: 匿名さん]

テナント側と住民側の出入口ってどんな位置関係になってるんだろう
玄関付近に酔客とかが居たらちょっと嫌だな

[388: 匿名さん]

>384さん
資産価値がどうなるかは何とも分かりませんが、
居酒屋（特に最近流行りの単一価格居酒屋とか）
が入ってしまうと、どうしても安っぽく見えて
しまいますね。

[389: 匿名さん]

家の下が居酒屋とはちょっと考えてしまいますね。
いくらマンションが高級感があっても安っぽくなってしまうような。

[390: 匿名]

大井町らしいと言えばらしいが、ウルサイ等ね実害はいやですね。

[391: 購入検討中さん]

11/20（土）　17時～抽選です。

まだ、迷ってます・・・

[392: 匿名]

割高だからね。悩ましいね

[393: 匿名]

>390
うるさいのも嫌ですが、臭いも困りますよね。

[394: 匿名さん]

今HPに出ているのが正式価格の一部なんですか？
プレミアムだと北向きでも結構高いですよね。
スーペリアの価格はモデルルームでしか教えてもらえないの？

[395: 匿名]

西向きって何回から抜けますかね？

[396: 匿名さん]

間取検索、全４１タイプが検討出来ておもしろいです。
価格も表示してくれたらいいのにな。

[397: 匿名さん]

>>381
店舗情報、早くわかるといいですよね。ここは、古い店舗と住宅の密集地だったと聞きました。
1階、2階の店舗部分は小規模区画の狭い感じの敷地が並んでいるそうで…。
地権者さんが入るとなるとお店自体も期待できない気がしちゃいます。
オシャレなカフェなんて程遠いような…。
ロイヤルタワー横濱鶴見とあまり変わりがないのではないかと思っています。

>>387
テナント側と住民側とは動線がわかれているので大丈夫だそうです。

[398: 匿名さん]

ファミリーがメインの購買層なのかな？と勝手に思ってたんだけど
テナントの内容次第では躊躇する人も居るかもしれないね
397さんが言うように動線が分かれているなら実際はあまり影響ないだろうけど
事前情報として階下に居酒屋が多いなんて聞かされると気になるね

[399: 匿名さん]

大井町という場所柄、居酒屋系は入るでしょう。飲み屋系の規制はしてないとのことですし。。割り切る覚悟は必要です。

[400: 匿名]

確かに大井町には居酒屋の方が似合ってる。
お洒落なカフェ等期待しても無駄。

[401: 購入検討中さん]

＞＞３９１
買わないほうがよいと思いますよー
買った瞬間に１割・２割、６０００万の物件だと
６００万～１２００万資産価値が下がりそうな物件です。

やっぱり買うなら割安で中古で買った時より高く売りたいですね。

[402: 購入検討中さん]

文章が分かりにくいので一部修正します。

＞＞３９１
買わないほうがよいと思いますよー
買った瞬間に１割・２割、６０００万の物件だと
６００万～１２００万資産価値が下がりそうな物件です。

やっぱり買うなら割安マンションを買って、
中古で売るときに買った時の金額より高く売りたいですね。

[403: 匿名]

そんな下がらんよ(笑)
それに今時上がるって考えも厳しいだろ…(笑)プチバブルの転売が忘れられない人かな？

[404: 匿名さん]

下のテナント、クリーニング屋とクリニックと美容室とカフェが入ってほしい…。

[405: 購入検討中さん]

１割下がるのは可能性ありですよ
大崎の某マンションは最初の売り出しと
比べて最終売り出し価格が１割程度値段下げたんだって。

理由は不況の影響ともともと価格設定が割高だったこと。

[406: 匿名]

マンションは消耗品だから今の時代は1,2割は下がるものと考えるべきじゃないかな？
どう考えても需要過多だから。
それでも私は住むために、立地と仕様のよさを考慮して購入します。

[407: 購入検討中さん]

あぁ　当選に当たったら、20時までに意思表示しなきゃいけないので、
それまでに考えよう・・・当たりません様に・・・うそです。

テナントなんですが、
あそこに居酒屋ができても集客力があるとはあまり思えないのですが、
どうなんでしょうか？地元の方、教えてください～。

[408: 匿名]

今の時代、買った値段より上がる物件は余程条件のよい稀有な物件のみでしょう。

[409: 購入検討中さん]

一年で１２００万資産が下がるのを
覚悟とはっ！

今の時代それぐらいの思い切りが
ないとマンション買えないのでしょうか？

[410: 匿名]

↑供給過多では？

[411: 匿名]

要望書の通りにみんなが購入したら100戸は売れるらしいです。

[412: 購入検討中さん]

１２００万円は１年分の年収ですね。
一年ただ働きです（＾＾）

[413: 匿名]

圧倒的供給過多ですよね。
品川シーサイドや天王洲アイルもかなり下がったし、大井町もここ2年で新築5搭建つ予定だからどこも完売しないと思います。
完売しないと絶対に転売時に価格は上がらないから下がるのが必至です。
純粋に大井町に住みたい人だけが買うべきだと思います。

[414: 匿名]

1200万円下がるのを覚悟出来ないから買うべきではないと思います。
実際そんなに下がらないとは思いますが・・・。
平均的な価格だし、この地域ではお買い得なほうだと思います。

[415: 購入検討中さん]

１年1200万円って
１か月にすると１００万
家賃１００万だと六本木ヒルズも賃貸で住めますね。

1200万円下がるのを覚悟出来ないなら買っちゃだめ
なんて。。
買うのにハードルが高いマンションですね。

現実的には、買うのはやめたほうがよいのでは
ないでしょうか？

[416: 匿名]

たとえ話であって、実際1年で1200万円も下がることは有り得ないと思います。
新築から数年は価値は高いだろうし、価値が下がるペースは1年で100-200万円くらいだと思います。

[417: 匿名]

まぁ何れも予測であって実態は不明だが、今後人口現象に伴って需要は減っていく、かといって全てのデベロッパーが一気に潰れる訳ではないだろうから供給は今よりは減りながらも続く。
そんな折りわざわざ中古を買うとしたら、都心の希少立地・人気エリア位だと思われる。
故に大井町等では中古の買い手はつかず、あったとしても地元の買い替え需要で安くしなきゃ売れない。
その場合新築時割高なタワマンは更に年々高くなる管理費・修繕費、大規模修繕への懸念等も絡み一層苦戦を強いられる。

今中古が人気とたまに聞くが、個人的には不景気で新築を買えない人が多いだけだと思う。

つまりここのような立地では転売だの賃貸だのと考えず、永住覚悟で買った方が良いと思う。

あくまで個人的な一意見ですが‥。

[418: 匿名]

＞417
私もほぼ同意見。
賃貸で貸す選択はあると思うが、転売で利益は上がらないと思う。私は購入予定ですが自分でずっと住む目的で。
仕事、子育て、生活利便性で選びました。
セキュリティ、立地は戸建以上だし、再開発エリアのメリットもあると思います。

[419: 匿名]

＞417
私もほぼ同意見。
賃貸で貸す選択はあると思うが、転売で利益は上がらないと思う。私は購入予定ですが自分でずっと住む目的で。
仕事、子育て、生活利便性で選びました。
セキュリティ、立地は戸建以上だし、再開発エリアのメリットもあると思います。

[420: 匿名さん]

価値にはデベロッパーの利益が含まれてるよ。余程のプレミアムがないとその分が下がるのはあたりまえ。
価値なんてそんなもんでしよ。

[421: 匿名さん]

407さん
>あそこに居酒屋ができても集客力があるとはあまり思えないのですが

劇団四季の公演を見た帰りに居酒屋に立ち寄る人がいるかも？
ストリートビューで閲覧してみましたが、商業ビルが建ち並ぶ、
比較的静かな通りなんですね。
テナントに居酒屋が入っても、会社帰りに立ち寄るくらいでしょうから、
土日はお休みの店も出てくるかもしれませんね。

[422: 匿名さん]

＞４２０
じゃあ下がった値段で買ってみな。そんな値段で売ってくれる奇特な人がいるのなら。
計算上の減価云々と、需給で決まる取引価格をごっちゃにする時点で話になってないね。
倒産デベの在庫処分のバッタ売りのときでもない限り、「業者利益云々」言ってもまったく意味ないよ。

[423: 匿名]

中古になった時
・需要がなきゃ下げざるをえない。
・需要があっても見合った価格でなければ売れない。
・ローンが大量に残っていれば下げられない、売る事が出来ない。

[424: 匿名さん]

・しかしそれでも負担が軽くなるならとローン算を覚悟で売る人がいる。

[425: 匿名]

・買ってくれる人がいればいいがローン清算の為、中古なのに高い価格のままだと取引成立せず

[426: 匿名さん]

転売目的の人なら、前の人も書いていたけどもっと都心の人気のある地域の物件買うんじゃないかな？
私もここを永住目的で購入するのですが、転売価格までは考えないかな…。
まぁ資産価値が急落するのは嫌ですけど。

[427: 匿名さん]

404さん
クリーニング店やクリニックが入居されるのはいいですね。クリーニング店やクリニックの他にも
ドラッグストアやスーパー、コンビニなどが入居するのも生活する上では、助かりますよね。
飲食店ばかり（居酒屋ばかり）っていうのも何だかね。。。動線がわかれているとしても、居酒屋の
客はマンション周辺にウロウロするでしょうし。以前の店舗はどんな感じのお店が並んでいたんでしょうね。
土地柄的に、やっぱり居酒屋が多いんでしょうかね～。

[428: 匿名さん]

クリニックが入るといざという時便利でいいですねー
飲食店がテナントに入っているとゴキブリとかが増えるって聞くのでできれば、食べ物以外のお店が入ってくれるといいなーと思います。

[429: 匿名さん]

虫の問題は多少は心配ですが
スーパーは嬉しいです！
結局生活する上でスムーズに
ラクになったら◎ですもんね。

[430: 物件比較中さん]

これまで、大井町は築浅のファミリー向けマンションが少なかったこともあり、中古がほとんど出なかったり、出ても販売価格とあまり変わらなかったりでしたけど。豊洲や有明みたいにタワー乱立でいつも中古物件が出ている地域に比べて、値段は下がりにくい場所ですよ。

[431: 匿名さん]

普通に考えて飲み屋やら消費者金融。あとは商店街にあるような小さな八百屋とかね。よくてファミレスとかだろーな絶対。

[432: 購入検討中さん]

430
割高マンションだったら
普通に下がるとおもいますが。

エリアも重要ですが
相場も重要です

[433: 匿名さん]

このマンションは割高なんですか？

[434: 匿名]

もし、430の言うように中古価格が下がらないのならそれはそれで売れないって事で‥結局この辺りは地元か永住目的じゃなければ買わない方がいいって感じですかね？
転売の可能性あるなら都心に限る。

[435: 匿名]

そもそも転売目的の人はこんなエリアの割高は買わないね。

[436: 匿名さん]

地元民から見れば、ここの場所はそんなによくないよ。
だって立会川の川べりでしょ。
かつてあった店は、スナックみたいな店ばっか。
割高なので、買いません。

[437: 匿名]

そうだね。
住友ビル側の通りって立会道路だからね。
川埋め立てた感あるよね。

[438: 購入検討中さん]

407さん　御意見ありがとうございます！

書類のやり取りやらで、
平日の20時ごろ、休日の午前
など歩いてみたのですが、人通りが少ないなぁという印象でした。

サンピア商店街もいつ開いてるのかな？って感じで
自分なら、あそこに店は持たないなぁと。

というわけで、居酒屋ができないといいですね～。

[439: 匿名さん]

かつてあった店はスナックかもしれませんが、
このタワーをきっかけに、新しい町になりそうな予感がしてます。

横浜にも、東京にもアクセスが良くて、
品川や大崎よりお手ごろ感が断然ある。

まさに、これからの町だと思います。

[440: 購入検討中さん]

大井町5分 坪単価３２０ ←ここ
大崎3分 坪単価３１０

お手ごろ感？

[441: 物件比較中さん]

433,434さん
販売価格とあまり変わらない中古物件が出て、すぐに売れてしまうのが、この辺りの築浅マンションの特徴ですね。この掲示板でも話題があったように、どこに行くにもアクセスが良いので、このエリア限定で狙っている人が結構いるみたいです。
嘘だと思うなら、この辺りの不動産屋に、中古物件に興味があるふりをして、聞いてみればいいと思いますよ。
この物件が相場より高いかどうかは、人によって違うかもしれませんが、プチバブルだった頃でた、アリュールやテラスよりも下がっているわけで、妥当な価格だと思います。販売が始まれば、どのように評価されているかは、すぐに分かるわけですが。

[442: 匿名さん]

440さん

大崎3分坪単価310ってどこのマンションですか？

[443: 匿名さん]

私はすでに先行登録したものなんですが、永住目的で購入予定です。仕事や帰省で羽田や品川をよく使うし、公園や区役所も近くて家族で住むにもいいかなと思ってます。場所がいいのでそれほど将来的に資産価値は落ちないかなと思ってるんですが…。
あと選んだ理由としては、現在は文京区に住んでるんですが、都心ってイトーヨーカドーみたいな便利なショッピングセンターが皆無なんですよね。家族がいると少し都心から離れたほうが住みやすいかなと思ってここに決めました。
店舗部分はスーパーやコンビニ、クリニックなら大歓迎ですが、安っぽい居酒屋とか入ったらちょっとイヤですね…

[444: 購入検討中さん]

４４２さん

大崎ウエストシティタワーです。
大崎駅とペデストリアン直結ですよ

[445: 物件比較中さん]

坪310万？売れ残りがあって、交渉したら値切れるのかな？

http://www.yamanote-direct.com/index.html

[446: 匿名]

OWCTは310じゃ変えないよ(笑)

[447: 周辺住民さん]

OWCTは340〜350万円/坪ってトコじゃないですかね。

[448: 匿名さん]

OWCTは高いよね

[449: 匿名]

>439
あなたの希望的観測で幻想でしかない

[450: 匿名]

>441
アリュールやテラスってプチバブル期の物件。
しかもアリュールは高級仕様でこの辺りには中々ない希少性がある。
他のエリア（都心や人気エリア）でアリュールのような敷地面積や仕様だとかなりの価格になるはず。
あの仕様だけど大井町だからこの価格っていうので売れた。
だから今建てているここと比較しても意味無い。

[451: 匿名]

>439さん
このタワーをきっかけにとは現地を見た事ないのでしょうか？
ここは大井町の端の方にありそもそも中心になるような立地ではないですよ。
再開発で駅前の阪急がリニューアルしたり、劇団四季が出来たりと駅前は少しづつ変わってきていますが‥。

[452: 匿名]

タワーって言っても共用設備ショボい、コンシェルジュいない、仕様微妙、眺望どの方角も良くないでタワーのメリット全く無いのに価格だけタワーの割高価格。

これなら山手線駅直結の大崎の方がタワーとしてまだましかも。

[453: 購入検討中さん]

大崎ウエストシティタワーは
販売当初は３４０でしたが割高なので
３１０に下げたとのこと。

[454: 匿名]

>443さん
確かに都心って駅前が栄えてるって感じないですよね。立地自体が便利で用事があれば銀座でも秋葉原でも新宿にでも何処にでもすぐ行けるからかな。

その点大井町のような郊外は駅前にイトーヨーカ堂がやヤマダ電機があったりアトレがあったりと生活に便利な施設が一極集中していて駅前だけかなり賑わって充実しているパターン多いですね。
ここもそうですけど例えば川崎なんかも。

[455: 匿名]

>452
プラス下駄履きで居酒屋なんかが入ったらもう‥。

[456: 匿名さん]

>446
頑張れば310でも買えるよ。
入居して１年経つマンションだからね。

[457: 匿名さん]

454
そんな自虐的にならなくても(ｰｰ;)

[458: 匿名]

↑交渉次第でって事ですか？
もしそうだったら断然OWCTの方がいいな。

[459: 匿名さん]

チラシ入ってね。
OWCTのチラシと似てて間違えそうになった。

[460: 匿名さん]

OWCTが坪単価310？私もこの夏に何度か足を運びましたが、とてもそんな値段じゃなかったですね。交渉がお上手なんですねw

[461: 匿名]

夏と秋で状況変わってきてるとか？
何れにしてもOWCTが坪310ならかなり魅力的です。

[462: 申込予定さん]

買えない人と、競争率を下げたい人達が、必死にネガっている(^_^;)
自分が欲しくないなら、このサイトに来なければいいだけなのに。人気物件にありがちの光景ですね。

[463: 匿名さん]

＞４３８
結構落ち着いた…というか、静かですよね。
以前はもっと賑わっていたのかな？

[464: 匿名さん]

>>４４０さん
大崎より高いということですか！？
びっくりです。大崎はオフィス街というイメージがあるのでもっと高いかと
思っていました。

[465: 周辺住民さん]

> 453 さん
価格改定は420万→340万の誤りでは

[466: 匿名さん]

低層階ならモリモトとあんまり変わらない

[467: 匿名さん]

>452さん
ここの共用設備ってそんなにショボいですかね？スタディサロンや屋上のスカイガーデンなんかはいいなって思いますけど。コンシェルジュがいても別に何にもならないと思います。よく聞くコンシェルジュサービスって、自分でできるようなことばかり。管理費にも影響するでしょうし、人件費にお金を使うのであれば、他に使っていただきたいって思うので。

[468: 匿名]

残念ながらここコンシェルジュがいないにもかかわらず、コンシェルジュがいるタワマンと同等かそれ以上の管理費をとられるんです。タワーの割に戸数が少なく、地権者多いから仕方ないのかなー

[469: 匿名]

>467
自分に言い聞かせてるだけ。
ここはタワーのメリット全く享受できない割高マンション。

[470: 匿名]

>462
競争率？(笑)
皆さん自分の検討物件がこうであって欲しいという事をあたかも事実のように書くのは止めましょう。

[471: 購入検討中さん]

４６５さん

高層マンションの本にかいてありますよ。
OWCTが坪単価３１０って

本屋さんですぐ探せるとおもうので
興味あれば探してみてください。

割高マンション⇨値下げマンション
割安マンション⇨値上がりマンション

の実際のマンション名がたくさんのっているので
勉強になりますよ

[472: 匿名さん]

確かに管理費12,600円～40,800円っていうのは少し高く感じるね
その割に共有施設が盛りだくさんって感じもしないし
管理費を圧迫しているのってどの部分なんだろう

[473: 匿名]

>471 さん
恐らく本が間違いですよ。
すみふに問い合わせしてみては。

[474: 匿名さん]

共用設備のわりに管理費高いね。コンシェルジュもいないのに。
多分免震のメンテナンス費用が高いのかも。

[475: 申込予定さん]

>470
あなたも、どうせ買う気もないのに、買おうと思って色々考えている人に、茶々入れるのはやめた方がいいですよ。（笑）
親切のつもりなら、余計なお世話です。

[476: 物件比較中さん]

OWCTが坪310万円なら、買いだと思う。
でも、そんなうまい話あるわけ無いし、本当だとしても売れ残ったしょーもない部屋なんじゃない？
いい部屋なら、こんな所で人に教える前に、自分で買うだろうし。

[477: 匿名]

確かここは管理人が3人いたはず。
管理費が高いのはそこの人件費じゃないかなぁ。

管理人減らせば管理費安くなるんじゃないですかね。

[478: 匿名さん]

ＯＴＣの残りものは柱が出っ張った間取りしかないんじゃない。
それに柱の芯まで専有面積に加算され、ベランダも小さいから
専有面積の割には住みにくいダイレクトウィンドウ。

[479: 匿名さん]

競争率は高いかもしれませんよ。私はプレミアムグレードを購入予定なんですが、どうやら抽選になってしまったようです。20日の抽選の結果を祈るばかりです(-人-)

[480: 物件比較中さん]

>477さん
管理人3人って総戸数に対して多いような気がしますが、どうなんでしょうか。
その管理人はコンシェルジュ的な役割なんですかね。

そういえばマンション近くの商店街のアーケードは屋根付で、雨でも濡れないで駅までいけますね。