シティタワー蕨ってどうですか？ Part3

[匿名さん]

シティタワー蕨についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：埼玉県蕨市中央1丁目200番（地番）
交通：
京浜東北線 「蕨」駅 徒歩2分
間取：2LDK・3LDK
面積：60.70平米～76.20平米
売主：住友不動産
販売代理：住友不動産販売

施工会社：戸田建設　関東支店
管理会社：住友不動産建物サービス

[22: 匿名]

電車がうるさそう

[23: 匿名さん]

>18
蕨に居を構えようとすると、駅近じゃないほうが便利かもという事でしょうか。
発想を変えて蕨で一番利便性の高いところ（除　通勤事情）を考えた方がいいかもしれませんね。
駅近でないマンションだと大規模じゃなくなりますがそれはそれでいいのかなあ…

[24: 匿名さん]

これまでの流れを見る限り、みんな買うつもりで検討してるんじゃなくて、
あーだこーだケチつけたいだけでしょ？

購買意欲がそそられないのはしょうがないけど、わがまま言える人なら最初から
この物件のスレなんか見ないと思うんだよね。（ホントに目にヒットしないと思う）

意識している割にネガティブな書き込みしかしないとか、、、ツンデレな人が集まってるの？

[25: 匿名]

>24
文章をまとめてくれ

[26: 匿名さん]

物件の安さと住民の質には関係がある、という意見には同意。
アウトレットの郊外マンション、埼玉の普通のマンション、都心の高級マンションで、掲示板の議論の内容からして大いに違う。
このマンションは安いと言ってもそれなりな、埼玉の普通のマンションだけど
あんまり安い安いと言われると、やっぱり住民の質が心配になる。
共用空間とプライベートの区別がつかない、共用空間を改善することにお金を払いたがらない、とかね。
あくまで想像だけど。

[27: 匿名さん]

・スミフだけに強気な値付け。実体伴ってない。
・蕨にしては高い。川口の某駅前マンションと同じとかありえない。

って意見が大勢を占めるときもあれば、

・安い。住民の質が心配。
・蕨の街は云々かんぬん・・・。安くて当然。

って意見が続くときもあったり。

どっちやねんって思う。

[28: 匿名さん]

絶対値は安い
蕨の割には高い

[29: 匿名さん]

「安いけれど、買ってまで住みたい場所ではない」というのが本音です。
なんとなく中途半端で嫌です。

[30: 匿名さん]

安かろう悪かろうじゃ…とも思いますが
この地を良く知って愛着のある人にはよい物件じゃないでしょうか。

関東近辺だと特に自治体を超えた他の地域から呼び込めるかどうかにかかると思いますが
こういう場所だと同じ自治体内の住み替え検討者をターゲットにするのが無難でしょうね。

[31: 匿名さん]

でも、狭さや窓無し行灯部屋などファミリーにはキツイ。賃貸単身やDINKSにはいいかも。

[32: 匿名]

DINKSですが見送りました。場所もさることながら、間取りが悪いのでリセールの時に買いたたかれそうだからです。
やっぱりファミリーにもある程度対応している間取りではないと。

[33: 匿名さん]

あんまり広くない住戸が多いわけだけど
DINKSや単身者が買うなら、将来家族構成が変わる可能性もあるし
リセールバリューは気にすべきところでしょう。

間取りはリフォームという最終手段もあるけど
それよりも管理費の高さの方がネックになりそう。
修繕費と合わせて3万もしたら、本体価格をかなり下げないと買い手がつかなそう。

ま、その前に新築が完売しなければ、リセールどころじゃないけど。

[34: 匿名]

上層階の南東角部屋なんて間取り最高だったけどね

それ以外はファミリーが住むには辛いと思った

予算４千万以内だと狭い間取りしかない

角部屋でも北東は日陰だし南西は死ぬほど暑くていられない

５千万まで出せるなら満足できる間取りあるわけだね
都心で駅前タワーで上層階角部屋なんて手が出ないけどここなら埼玉を我慢できれば安く買える

都心で同条件だと頑張っても低層階西向きだしね

どこを妥協するかだね

因みにここ売れてないの？
賃貸でよく見るから、金持ちが不動産投資で買い占めて賃貸で儲けてるのかと思った

[35: 匿名]

リセールねぇ

埼玉じゃあ５年も住んだら二束三文でしか売れないよ
不景気だしね〜買い叩かれて終わり

[36: 匿名さん]

>>賃貸でよく見るから、金持ちが不動産投資で買い占めて賃貸で儲けてるのかと思った

エエ～ッ！？
もう賃貸で出ているのですか？
賃貸の数は多いのでしょうか、、、。

[37: 匿名さん]

パッと検索しても複数でてるし、29階とか89平米とか良い場所が賃貸で出てるねー。
これが噂の地権者住戸なのかな？
もったいないね。

[38: 匿名さん]

>35
埼玉ではいずれ資産価値が下がっていくのは当然として
それでもリセール時に100万円でも高く売れた方がいいでしょうよ。
5年や10年で価値ゼロになるわけじゃないんだし。

>37
89平米は地権者が賃貸に出してる部屋だと思う。
分譲は70平米台だメインで、最大でも85平米くらいだった。

[39: 匿名さん]

中古を買うような人は見てくれより実利優先だろうから
管理費が高いのは厄介かもしれない
修繕積立金が上がる前にとっとと売り抜けた方がいいかも

[40: 匿名さん]

89平米のはファミリーにもいいかもしれないね。
あー、賃貸ではなく売ったら良かったのに。。。

[41: 匿名]

>35
あなた、埼玉の事情に疎いね。
新築時の価格より、5年後の現在の中古価格の方が高くなっている地域が埼玉県内にあるんだよ。

埼玉だから中古になったら二束三文だなんて…(笑)

[42: 匿名さん]

まず賃貸部屋で数年間過ごす。
5年くらいしたら中古も出始めるだろうから、その時点の管理費や修繕費を勘案する。
納得すれば、あわよくば○割値落ちした価格で中古を買う。気に入った間取りがでないか色々納得しなければ賃貸続けるか脱出する。
なーんてね。
将来はわからん。

[43: 匿名]

200戸位で建ててくれたら、いい間取りだったかもね。
場所柄仕方ないのかも知れんが。
無駄な共用施設無し、周囲に高層ビル無し、財閥系。私には良い条件がそろってはいるんだけど、いかんせん間取りが…って思うんだよね。
収納が少ない部屋もあるし。

[44: 匿名]

>41

例えばどこ？
わからないから教えて。

[45: 匿名]

俺も知ってる。
不動産屋が言ってた。
ここにきて、やっと分譲時の価格になったそうだけど。

[46: 匿名さん]

＞41
そうは言っても、ここのことじゃないよね…
だってここだったらそれこそ営業が地域名おおっぴらに出して宣伝するでしょ
埼玉なんて広いのに、そんな局地的なところの僅少例を出されても意味ないよ

[47: 匿名]

稀少ってほどでもないかと。
不動産屋に聞くと、教えてくれるんじゃないですかね。

私は某市を中心に物件探しをしている時に知りました。蕨市からほど近い市の一部地域です。
新築分譲時よりも高値で取引されてました。
その物件だけではなく、興味のあった物件は、ほとんどが高値で維持してましたよ。物件によっては、数年間、プレミアがついてたと不動産屋もはなしてましたから。

そのような物件は探せば結構あると思います。

[48: 匿名さん]

まぁ蕨で値上がりを期待するってのは無理だろうねぇ。
このご時勢というのもあるけど、そういう景気のいい話は聞いたことがないよ。
近隣でいうと川口駅前とかはそういう物件があったみたいけど。

そもそも埼玉は他の首都圏(東京・千葉・神奈川)の県よりも、引き渡し後の価格下落率が
高いそうですよ。確か東京>>神奈川>千葉>埼玉みたいな感じだったような。
出展は忘れましたが、ここ最近のマンションズかダイアモンドかどっちか。

だとすると、価格の下落を気にする人(買い替え前提の人？)は埼玉は避けたほうが無難って
ことなんでしょうね。できるだけ都内の便利な場所を買ったほうがよいでしょう。

ただ、、当たり前ですけど、この物件より確実に坪単価が高いですけどね。

[49: 匿名さん]

そうそう、川口って柄悪いだの治安悪いだの言われる割には資産的には良い物件がよく見つかる方だよね。

この物件が値上がり物件になる可能性は低いかと思われるが・・・

逆に資産価値的な事を考えたら築浅物件で下落率が少ないものを買った方が利口、という考え方もあるね。

[50: 匿名さん]

でもいい物件ってよっぽどじゃないと築浅なんて出回らないよね？
このご時勢じゃ資金繰りの目処が立たなくなってとかって手放すとかかな。
あからさまな売れ残りだとどうなのよって思うしさ。

[51: 匿名さん]

下落率の少ない物件は平均していいのであって、自分に合ってるかはまた別だから。

今現在、蕨に限定して新築探してる人ならここはまず候補の上位に入るんじゃない？
マンションの共用設備合戦が過剰気味な中、この程度なのは好ましいと思う。

[52: 匿名]

だって今現在、ここ位しかないからね。
ライオンズあたりが出来れば、また変わるんじゃない？

[53: 匿名さん]

ライオンズとここ比べるかなぁ？でも他に無い？三菱はもう残り少ないし、あとは川口になる。

[54: 匿名さん]

蕨って戸田や川口が近いから引いて見ると競争相手はいっぱいあるけど、
蕨の中では今はここくらいしか目ぼしい物件無いからそこそこ人気出ると思う。
えてしてこういうスレッドって批判が集中しがちだけど。

共用施設が過剰だとそれも後々揉め事になる場所もあるし、
下手にカラオケとか作って数年でボロボロになるよりいいんじゃないかな。

[55: 匿名さん]

結局、医療施設ってどうなったんでしょう？
何か情報は出てきましたか？
できれば、かかりつけにできるようなお医者さんに来てほしいな。

[56: 匿名さん]

>そこそこ人気出ると思う
って、もう販売も入居もとっくに始まってて売れ残ってるのが現実なんだけど

[57: 匿名]

間取り改変とかしないかな。
3Lから2Lに、窓無し部屋をLDにつないだりなど。
ちょっとずつ狭いのが改善されるかも。

[58: 匿名]

しないだろうね。
その分を、｢お値引きしますよ｣とした方がインパクトあるんじゃない？

[59: 匿名さん]

すみふがお値引きしますよならインパクトあるな。

[60: 匿名さん]

所詮デベだもの。
売り切らないことには仕方ないでしょ。
間取り変更しても竣工時期に変わりはないんだから、最終的には値引きでさばくでしょう。

[61: 匿名さん]

ブログは入居の記事が最終回だったのでしょうか。
竣工後、外観だけではなくマンション内の様子も紹介してくれたらいいな～と思っていたので、
更新が止まっているのは残念です。

[62: 匿名]

マンションギャラリーの部屋のあかりが深夜までついてるから、残業づけで忙しいのかも。
ブログなんて書いてるヒマないのかな。

[63: 匿名]

ブログなんて数分でチャチャッと書けるのに。
よっぽどネタに困っているのだろうか。

[64: 匿名さん]

どのくらい残ってる？

[65: 匿名]

今、東口で食事をしていてマンションが見えます。外観は鏡面っぽい窓で、スタイリッシュでかっこいいけど、洗濯物が目立つね。
晴れて、布団を干したらけっこう目立つだろうね。

[66: 周辺住民さん]

資料請求しただけで執拗にDMくるし、つい数日前に携帯に電話までかかってきた。
それだけ今だ売れ残っているという事でしょう。

最大の理由は簡単、値段が高過ぎ。高い、じゃなくて、高過ぎ。

徒歩10分内の「戸建て」が、1.5倍の広さで同じ値段で買えて、別途 払い続けなければ
いけない月々数万の修繕費や管理費・駐車場代等も 最初からかからないことを考えたら、
この物件をこの値段で買おうとは到底思えない・・最低でもファミリーの場合。

駅も抜本的な改修せず小手先の改修だけだし、東口区画も放置で違法駐輪も減らないし、
何より「蕨」という響きが、知らない人にはド田舎を連想させるし。
せめて駅名が「武南駅」とかになれば、それだけで転入者は増えそう。自信ある。

[67: 匿名さん]

増えないと思う。

[68: 匿名さん]

増えないでしょ（笑）

[69: 匿名]

駅名変えて余計な金をかける位なら、駅前整備に金をかけるべきだな。

[70: 匿名]

他にも色々手を付ける事項が有りすぎる。

[71: 匿名さん]

新都心のタワーとの比較になる人いますか？

[72: 匿名さん]

確かに蕨という名前からくるそこはかとない田舎くささはあっても
そのイメージを上回る長年の地名だからね、変える事は無理でしょ。

あと、タワマンだから布団なんて干せないよね。
タワマンに住むというのはそういう部分が気になる人には向かないでしょ。

[73: 匿名]

６６さん
住友のマンションが安く買えると思ってる方がおかしい。お門違いです。ここに住むステイタスがあるのです。安い建て売りに興味ある人はここには住んでいないでしょう。

[74: 匿名さん]

ところで、蕨にはおいしいお店とかありますか？
串焼き屋さんが多いと聞いたのですが、お勧めのお店があったら教えて下さい。

[75: 匿名]

ブログで紹介されてます。

[76: 匿名]

>73
え……。
ここに住むのってステイタスなの？
近隣のタワマンと比較しても坪単価が安いと思うけど…。

[77: 匿名]

住友不動産のマンションが安いなら買いでしょうな。高いかと言ってるのは無視ですな。
駅二分の資産価値が分かりますかね…。

[78: 匿名さん]

蕨駅前に住むのがステイタスなの？
駅２分っても、何にもないのに？
知りませんでした。

[79: 匿名]

私も同じように思う。｢スミフのタワマンだけど、蕨だもんなぁ｣と思って対象から外した。

[80: 匿名]

蕨についての別スレは削除だらけですね。

[81: 匿名さん]

売れ残り多くても、もう新都心にタワマン造るんだ。
一年前、ここのモデルルームでスミフの営業マンに「近隣に同規模の物件は弊社からはもう出来ません」って聞かされたな。よく言うもんだ。買わなくてよかった…。

[82: 匿名]

どこが建てるか知らないけど、川口(駅10分位)の場所にタワマンが建つ予定だね。
かなり大規模らしいけど。これから着工だから、数年後に竣工になるんだろうけど。

[83: 匿名さん]

>82
それは住友じゃないよ。
三井＋東急不です。
2013年竣工、370戸。

[84: 匿名さん]

訂正
2013年竣工→2013年度竣工

[85: 匿名]

川口って東急多いですね
まだまだ土地があるんですね

[86: 匿名]

蕨も、北町？の方に分譲マンションを建設してんね。
その隣の某企業の広大な空き地が何になるのかが、気になるが。

[87: 匿名さん]

↑北町っていうとサンクレイドル蕨かな。
該当スレ見てみたけど、評判よくない感じですね。
デべもしっかりしてるし、シティタワーの方がまだましかも。

[88: 匿名さん]

公式HPに、ザ・プライスをイトーヨーカドー（３３０ｍ　徒歩５分）と書いているけれど、
いつまでイトーヨーカドーのままにしておくんだろう・・。
ってか、３３０ｍって線路を考えない直線距離じゃない？
駅の中を通って、５分ではつかないと思うけどな。

[89: 匿名さん]

ブログが更新されてますね。
医療施設のことが紹介されてます。
ついでといってはなんですが、公式サイトも調べてみました。

シティタワーわらび皮膚科
http://www.citytower-warabi-hifuka.com/index.html

よこたクリニック
http://www.yokota-clinic.jp/

（よこたクリニックの紹介記事）
http://www.kanja.jp/clinic/017761.html

日本調剤 わらび薬局
http://www.nicho.co.jp/tenpo/kantou/saitama/post_368.html

[90: 匿名さん]

すみふのマンションはどこも収納を少なめに作ってあるけど
トイレの吊戸棚すら無いのはやりすぎかなー。
トイレットペーパーをしまう場所に困るよ。

[91: 匿名さん]

＞９０さん

オプションでつけられますよ

[92: 匿名]

ルームプランによって収納の充実度にとても差がありますね。
気になっていた物件ですが、私は、収納の少なさと、蕨であること(蕨というより、駅とマンションの間にスーパーが無い事が大)、そして｢タワマン｣の修繕がやはり不安でやめました。

[93: 匿名さん]

タワマンの歴史は浅いので、修繕についても未知数なところが多いですよね。もし予定外の修繕が必要になった場合、コストは住民にかかってきますから。

[94: 匿名さん]

修繕費が気になります。予定外なんてあったらたまりません。
ところで、今残っているのは高額とか人気の無い位置の物件だけなんでしょうか。

[95: 匿名さん]

気がつかなかったけどトイレ収納すらオプションってせこいねｗ
入る病院、皮膚科かー。耳鼻科の方が重宝しそうなのに。

[96: 匿名はん]

夜見ると明かりの少なさに驚くね。
よっぽど空き部屋が多いんだな。

[97: 入居済み住民さん]

>92

以前は川口駅から2分のところにすんでいますが、ここに入居二ヶ月、徒歩5分圏内スーパーが4つがあって特に不便と感じません。

[98: 匿名さん]

働いてると、帰宅時に買い物できるスーパーが無いのは面倒ですよ。
デパートもスーパーも活気のある商店街もある川口駅前と蕨駅前は比較にならないと思いますよ。

[99: 匿名さん]

そうそう、帰宅する動線上にいろんな施設が揃ってるのが一番理想なんだけど。

確かにマンション自体からは商業施設が遠くなくても、帰宅途中上にあるか一旦マンションを通り過ぎないといけないかは結構重要。
仕事帰りに買い物済ませないといけない兼業としては、家を通り過ぎないといけないというのが心理的に苦痛、というか勿体無い感に支配されてしまいます・・・

[100: 匿名さん]

私は蕨の雰囲気は好きですよ。川口はどうもかっちりしすぎてるからのんびりした感じがいいなら蕨が丁度いいでしょう。
一家のお母さんが専業かパート程度の仕事ならスーパーの方向はそう気になりませんしね。

[101: 匿名]

住めば都。
川口の利便性にはかなわないけど。

住んで開拓してくのもよろし。
スーパーが出来るといいね。

[102: 匿名さん]

気になる、ならない、というより
駅前の物件価格を払っているのに、駅前としての利便性が得られない、ということだと思うけど

[103: 匿名さん]

>>102
じゃぁ川口でもなんでも他の駅前物件を買えばいいんじゃないの？
便利なぶん高いけど。

[104: 匿名さん]

そうそう、蕨価格で幾分お手頃感があるからいいんじゃない？
川口の物件に手が出ないから蕨にってパターンはそう無いと思うような。そういう人は場所にこだわるから駅近じゃないのを選ぶだけかと予想。

[105: 匿名さん]

この物件がお手頃価格？
立地の不便さを考えたらもっと安いのが妥当でしょう？

[106: 匿名さん]

>>105
JR京浜東北線の駅から徒歩2分の物件に対して「不便な立地」という表現は
適切じゃないと思うよ。駅からの導線にスーパーがないだけでしょ。

車がないと買い物できないとか、坂が多くて自転車が使い物にならないとか、
そういう場所なら駅近でも「不便な立地」だろうし「安いが妥当」だろうけど、
5分くらい歩けばスーパーに行けるらしいし、、、埼玉県内で見たら贅沢な部類では?

っていうか、値切るネタを探しているの？

[107: 匿名]

修繕積立金が安すぎるように感じるのは俺だけか？

[108: 匿名さん]

妥当性も分からんのに「安すぎると感じる」って、一人で感じてれば？

[109: 匿名さん]

すみません、業者の人だと妥当性がわかるんでしょうけど、
素人だとよくわかりません。せっかくなので教えていただけますか？

[110: 匿名]

そうよね。
妥当性がわかる方みたいだし。

[111: 匿名さん]

みたいだし

[112: 匿名さん]

>>106さん
蕨の一つとなり、南浦和は京浜東北線の始発駅ですけど
通勤時間帯は蕨で並んで待ってても座るのは不可能ですね

不便な立地というよりは不便な駅と言った方が正しいでしょうね

[113: 匿名さん]

立地というのは決してスーパーだけの話ではないでしょう
川口より価格が安いのなんて当たり前の話、地価が全然違うんだから
問題は蕨の相場と比較して高いか安いか、もちろん駅2分や建物のグレードも考えて

高層階や南向きは割高だと私は思ってるけどね、かなりぼったくってる感じ
いっそ眺望を諦めての低層の部屋は価格的にはアリかもしれない
ただし管理費は部屋の条件に関わらず面積割で同額を取られるので、相当高いけどね

[114: 匿名さん]

>106さん
車がないと買い物できないとか、坂が多くて自転車が使い物にならないとか
そんな埼玉県内の奥の方のごく一部の物件と比較するのは
極論というか
誰もそんな比較していないかと

[115: 匿名さん]

106ですけど

>>113
話が飛躍して捉えられていますが、>>92あたりから>>105までスーパーないから「不便」って
いう流れがあったからスーパーは別に問題ないだろとレスしたまでですよ。

相場と比べて高いか安いかは具体的な数字がないとよくわかんないですね。
低層階はアリで高層階はボッタクリというなら、それは「タワーだからしょうがない」って話では？
同じ面積でも1階上がるごとにちょっと高くなるのはタワーじゃなくてもある話しだし、
それが普通のマンションと違って20～30階ぶん積み重なると結構な価格になるってだけでは？
それに価値を感じないならご指摘のとおり低層階がベターなんでしょうね。

>>114
そうですね。

[116: 匿名さん]

ずっと蕨近くに住んでいる者の一意見として読み流してください。

正直、蕨は不便になったと感じています。
駅前はパチンコ屋だらけですね。
駅から離れているキャラやイトーヨーカドー錦町店などが、買い物の主流になっている方も多いと思います。

地方に行くと、駅前よりも、駅から少し離れている幹線道路沿いにお店が集中している事が多いですよね。
蕨って、ここ１０年ほどで、そんな感じになってきているように思います。

お店が駅から離れた場所にシフトして行っちゃってるんですよね。
実際に、どこの駅前にでもありそうな不二家やケンタッキーすらも駅前からなくなりました。
その代わり、キャラやイトーヨーカドー錦町店に入っているんですよね。
スタバとかもそうですね。駅前には無いんです。

東口のロータリーは、何をしたいのかさっぱりわからないような工事ばかりが繰り返し行われて、
車での自家用車での送迎がドンドン難しくなっているんです。
歩行者の動線もあまり考えられていないような・・・。
工事する度に使い辛くなっていると思います。

活気は、少なくともここ１０年～２０年程度の間に、無くなっています。
昔はもっと活気もあったし、多少クリーンな感じがしたんですけれどね。
住んでいて実感しています。

[117: 匿名さん]

公式サイトの間取り一覧で公表されているだけでも最上階が4戸は残っていますね。
高層階の割高さを物語ってるとも言えるし
高額物件が売れない蕨という立地を物語ってるとも言えます。
普通タワーマンションだと最上階は人気で割とすぐ埋まるんですけどね。

[118: 匿名]

電車から見ると角部屋がぽつぽつ明かり付いてるくらい。
角部屋って地権者が多いんでしたっけ？

[119: 匿名さん]

＞普通タワーマンションだと最上階は人気で割とすぐ埋まるんですけどね

まあ、つまりこの場所であの価格があり得ないということでしょう。
あの予算なら赤羽プラウドの中層階が買えますからね。

[120: 匿名さん]

全部の物件を知っているわけじゃないけど、タワーマンションの最高層部分って
金持ち狙いで他のフロアよりも間取りを広めに取る物件が多いような気がするんですが、
この物件では70平米そこそこなんですよね。
蕨という場所のせいもありそうだけど、高い金払ってプレミアム感がないってのが売れてない原因な気も。

ところで、今の売れ残り一覧を見ると最上階だけ高すぎですね。

70Cの15階から18階の価格差が110万円。ワンフロアで20万円～30万円程度の価格差。
同様に65Eも同じ傾向。つまり普通のフロアは1階上がってものその程度の差。

で、28階の70F'と30階の70Fが570万円差。
同じ要領で75Fも560万円差。
東西の向きが違うということを考えても差がありすぎ。

[121: 匿名]

売れていないのは、間取りにも問題があるんだと思いますよ。
使いづらそうな間取りですよね。