武蔵小杉地区の今後について・・・

[匿名さん]

東急東横線・目黒線・JR南武線に加え、JR横須賀線や川崎市営地下鉄(着工は未定)も乗り入れることで、
ますます便利になる武蔵小杉駅。
駅前では再開発事業が進み、完成時には超高層の建物が林立するようです。
マンションの供給過剰が心配されていますが、皆さんはこの地区をどうお考えですか？
参考にも。。
小杉駅周辺地区　※全体開発について
http://www.city.kawasaki.jp/50/50zigyo/home/kosugi/kosugi050325/top/to...
小杉駅南部地区（グランド地区）※200Mのマンション開発
http://www.city.kawasaki.jp/50/50zigyo/home/kosugi/kosugi050325/(ground)/(ground).htm
小杉駅開発動向図　※図になって見やすいです
http://www.city.kawasaki.jp/50/50zigyo/home/kosugi/kosugi050325/0(nanbu)top/image1.jpg

[142: “]

>>140
>小杉のマンション価格は、今がピークでしょうか。
これは誰にもわかりません。
明日新幹線停車駅になります！って発表があるかもよ。

>というのも、一般に、マンション価格というものは、常に、
>その地区の将来の発展を織り込んだ価格に設定されると思うからです。
>企業価値の指標となる株価みたいなものです。
株価の意味はわからないど、駅前再開発＋横須賀線は織り込み価格になるのは明らか。

>小杉の場合、駅前再開発が完了し、横須賀線新駅が完成し、タワーが竣工した後も、
>周辺マンションの価格相場は現状よりも上がることはないと思います。
何でマンションと再開発だけに拘るの？
外的要因はいくらでもあります。

[143: 匿名さん]

>140

かねてから言っているけど、「小杉」をいっぱひとくくりにしちゃうと、
そういった発想がでてくると思うよ。
同じ最寄駅といっても、立地によって価格は全然違う。しかも、物件の売行き
も全然違う。
価格がピークといっているけど、例えば、駅東、綱島街道辺りの物件は、横須賀線新駅に近く
なるし、価格も安いけど売れない。新駅効果と、駅西再開発を考えれば、今の段階が買いと
いえる。

一方、今井や、木月大町、祇園町となると、価格が高い、狭い、売れ残り、、、なんだかんだ
言われているけど、善戦しているのが実態（GCは竣工まで10ヶ月で残り1割強、レアリスも
竣工前で、4-5戸は不動産やからみたら、もう勝ちも同然、住友だけが＊＊＊みかな）。
この地区の坪単価は、それこそ４−５年前から殆ど変わっていないよ。

ましてや、東横駅隣接、駅前再開発エリアといえば、これだけでも売りになる。
開発状況次第だけど、人の流れが変われば、資産価値も保たれる。
東戸塚地域が、いいケーススタディと思うけどね。近々では、梶ヶ谷の田園ステーションを
見てみればわかる。駅近だけで、あれだけ強気にでれるんだよ。

[144: 匿名さん]

>>142
> 何でマンションと再開発だけに拘るの？
> 外的要因はいくらでもあります。

例えば？ 具体的に。 詳しく。

[145: 匿名さん]

142じゃないけど、ちょっと前にこのスレでも出てた学区や幼稚園（保育園）の問題
なんかいざ購入となると外的要因の一つでしょう？
少子化とは言っても多くの夫婦には結果的に子供を持つわけですし。

[146: おいおい]

＞144
＞例えば？ 具体的に。 詳しく。
人に質問する姿勢じゃないね。
それに142は既に新幹線の例を持ち出してくれてるじゃないか。

一番簡単なのは、あなたが武蔵小杉より良い場所と認識している駅を思い描いてごらん。
そこの駅周辺には何がある？
それがあったら武蔵小杉の地価は上がる？下がる？
「それ」は物質で無い場合もあるよ。
例えばモラルとかも該当するかもね。

まずは自分の頭で考えて見なさい。

[147: 通りすがり]

・・・何かここ、荒んでますね・・・（退場）

[148: 匿名さん]

荒んでる？全然そう思わないけど。
こういうのを談論風発っていうんじゃないの。

[149: 匿名さん]

>>146
外的要因はいくらでもあるって言うから、期待してたんだけど。
結局、他人の投稿(新幹線)を書いてみるのが精一杯か。
自分では一つも具体例を出せないと。
能書きだけ。そういうのウンザリ。

「一番簡単なのは」なんて、また書いてるけど、
結局は、一番簡単な場合しか、書けないんでしょ。
二番目、三番目があるかのように勿体つけといて。。。

自分の頭で考えるべきなのは >>146 の方じゃねえか？

[150: 匿名さん]

論議できる題材が揃ってると言うことで
よいことではないでしょうか？

遅レスですが、新幹線については小杉の所は大カーブとなっているので
スピードを出しません。なので爆音までにはならないと思います。
むしろ横須賀線や綱島街道の暴走族の方が心配。

[151: ‚146]

＞149
オレは146だ。
オレは142ではない。
外的要因がいくらでもあると書いたのは142だぞ？
その一例で、145が「育児環境を」、オレ(146)が「モラル」を挙げたのだが？
また親切心で、外的要因の調べ方を教えてあげたつもりだったが。

面倒くさいのでもういい。好きにしてくれ。

[152: 匿名さん]

何だかさっぱりわからなくなってきたよ。
140=149？
146=151≒142？
そもそも140の言ってることがよく判らないのだが。

[153: 匿名さん]

ほんと、良くわからなくなってますね。
でも現在の地価は将来の価値や変動要素を織り込むことは、一般的な理論です。
長期金利の考えかたと似ています。
将来金利が高くなりそうだと思う人が増えると長期金利は高くなり、
逆に金利が低くなりそうだと思う人が増えると長期金利は低くなります。
これは将来の外的要因も込みで考えて決まります。
土地の価格も将来高くなりそうと思う人が増えると高くなりますので、
現在の価格は将来価格を織り込んでいるわけです。

[154: 匿名さん]

再開発折込済みとするなら小杉の現在売り出し中のマンションって
そんなに高価には感じないと思うのですが・・・川崎だから？

[155: 匿名さん]

そう都内と比べると安いですよ。
でも、東京都と川崎市では、東京都に住みたい人が多いのが実情です。
川崎市でもＯＫなら、武蔵小杉は良いですよ。

[156: 匿名さん]

>>154
そう。川崎だから。
「川崎に住むと川崎病という風土病になるぞ」 と
大真面目に言っていた人がいたなあ。

[157: 匿名さん]

>>156

まあ、いいんじゃない。
そういった風評が気になる人は住まなきゃいいだけだよ。

川渡って＋１５００万〜払うのと、実をとるのか？
各人が判断すればいいんじゃない？
個人的には、今時、地名なんかにこだわる人は、損する方が
多いと思うけどね。

[158: 匿名さん]

山田君、１５６の座布団を２枚、持って行きなさい。

[159: 匿名さん]

>>156
知ってて言ってるんだろうけど、川崎病は川崎さんという医者が発表したからついた病名であって、
川崎市とは何の関係もありません。誤解する人がいるかもしれないので念のため申し添えます。

[160: 匿名さん]

いや、オレの周りでも川崎病＝川崎の風土病と思っている恥ずかしいやつがいた。

[161: 匿名さん]

不動産に将来価値は確かに織り込まれている。しかしその期待値の一部のみではないであろうか。
不動産より、もっと明確に将来変動を織り込む株式だってせいぜい３年程度です。
不動産はもっとゆっくり変化を織り込む資産は、買い時が長く続くのでは。
武蔵小杉の開発の地価への反映は道半ばではないでしょうか。