MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？part6

[匿名さん]

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府八尾市龍華町1丁目4-1（地番）
交通：
関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.59平米～95.99平米
売主：住友不動産 関西支店
売主：関電不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
復代理：住友不動産販売

※西日本最大のマンションであるため、荒らしも多発することが予想されます。
　荒らしは相手せずにスルー＆削除依頼を徹底するようお願いします。
物件URL：http://www.mega2.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[749: 匿名さん]

外観、立地、建物、周辺施設、共用部分、管理体制、ブランドなどは一流レベル

2490万～という値段はどうも安すぎる気がいたします・・・

このレベルのタワーで建物代1000万は100％ありえません。

[750: 匿名]

立地は二流でしょ。

建物、仕様も大阪府内のタワーなら、下から数えた方が早い。

隣の病院もしょぼい。上本町なら日赤、梅田なら北野病院、天満なら大阪医療センターもあるし。

周辺も美味しいレストランや料亭、デパートもホテルもない。

利益かなり乗ってるね。

[751: 匿名さん]

ここの公式HP、梅田12km！なんて
しょっぱなからボケてくれますよね。
久宝寺の人間が梅田なんか意識するか。
天王寺ならまだしも。
土地勘ない人間が、机上の論理で皮算用したのがみえみえですね。
売れなくても・・・しかたないよね～

[752: 匿名]

>749

1000万前後だと思いますよ。
建物代をそれくらいにしておかなければ、全然儲からない。

この会社は販管費が高すぎます。

[753: 匿名さん]

近鉄八尾駅前サティ跡地にライオンンズタワー。
あそこなら駅直結しそう。

[754: 匿名]

そこ興味あります。
詳しい情報希望！

[755: 匿名さん]

公式HP
9月中旬第二期一次10戸募集に対して先着10組成約の人にセスナクルーズプレゼント！だった。
そして、10月中旬第三期一次販売予定！だった。

なのに・・・更新されたと思ったら

第二期一次「完売記念」でなく、「販売記念」とよくわからない理由で11月までのご成約の方にセスナ!と
よくわからない無理くりにキャンペーンを延長してる。しかも先着〇名がなくなっている。
結局第二期一次が終わってないということだけど、
ポジの二期3次まで確認しましたというレスはガセネタだったんですね。
一次も30次までいったレスあったけど、公式をちょっくちょく見てたけどそんなもの全く出てなかったのに
よくかけるなぁと思っていた。

そして、第三期一次は11月上旬に延長されている。

もう10戸が捌けない現実。

[756: 匿名さん]

キャンペーンはどこもやるけど、期間を決めて次の企画、次の企画って展開していくもの。
同じものを延長するのは・・・・ちょっと危険ですね。
しかも二期完売のため好評につき、ならわかるけど、さばけていないだけで延長・・・・。

[757: 物件比較中さん]

明日も朝からまた始めるんでしょうか？
普通の検討ができるようにはならないのでしょうかね？
いろいろ聞きたいこととか話したいことがあるのに・・・
どうもそんな雰囲気にはなりませんね。

[758: 匿名さん]

まず、原価がいくらで利益がいくらだとかの話は全く根拠もない個人の勝手な想像なので、議論するだけムダでしょう。
ネガが書けばいくらでも暴利に、ポジが書けばいくらでも薄利に脳内設定できます。

それから第一期で32次ぐらいまでいったのは本当です。私もＨＰで見ましたから。
ちょくちょくと言っても、朝と夕方で変わってたりしましたし、そもそもＨＰに出てない場合もあるでしょう。
第二期もおそらくそんな感じだと思いますので、3次までいったというのはありえる話です。
ＨＰを見る限りでは第一期1次はすでに終わったと読み取れますが・・・。

[759: 匿名さん]

>>758
このマンションが一戸あたり薄利であることを説明するのはそんなに難しいことじゃないんですけどね。

正式に公表されている第一期1次180戸で考えます。
例えばもしこのマンションの総戸数が50戸だとしたら、いきなり180戸も売れるペースでは早すぎて完全にデベの値付け失敗となります。もっと値段が高くても十分完売したと判断できます。
だから50戸のマンションでは本来、もう少し利幅を多く取って高く売り出すのです。

という理屈で、基本的には小規模マンションの方が一戸あたりでは暴利なのです。
穴があれば教えてください。

[760: 匿名さん]

理屈というのは、さばが泳いでいて、そのさばの付いている

尾ひれの上に、さらに尾ひれをつけて、

そのさばの入っている水槽を、大きな水槽の中に

いっぱい入れておくことですか？？　

おもうっというのは、あなたの想像か？？　　目安なのか？？



最初の計画が、大きな穴で、土地取得から、１戸当たり２５０万以上割高に買っていて、

そのほか、建設も再開発で住居部以外の負担もあって、コスト高。

それを暴利で無いと、割高そのものをごまかしているだけ。

[761: 匿名さん]

>>760
何書いてるのか意味不明です。
759の内容に穴があれば指摘してください。

[762: 匿名]

近鉄八尾にライオンズができるって本当でしょうか？
大京は同じ近鉄八尾のローレルの売主（近鉄不動産＋大京）でもありますが、競合しませんか？
しかもサティの跡地にローレルができたのでは？

[763: 匿名さん]

７５９の内容ですが。

あなたの考えでは、完売する時期によって結果が変わります。

５年以内に完売しなければ、割高で暴利の値付けだった

という事になります。

第一期で１８０売れたからって、結果論ですね。

この時点で残念です。

９月以降に何戸売れたんでしょう？

どうも、とんでもなく割高って事だね。

穴、だらけです。

人にお聞かずに、早く気付いてね。

[764: 匿名さん]

このペースでは、早過ぎる。

だから、値段が安すぎる。

だから、薄利。

穴、だらけ、全部、間違いですね。

論理的ではないです。

心配しなくても、早いペースで売れてませんよ。

売れてなければ、値付け失敗ですよ。

それでも、薄利か暴利かわかりませんが。

土地取得にかかったお金から推測すると・・・

一戸あたり２００万以上割高なのかなと思います。

穴、だらけです。

[765: 匿名さん]

クリニックモールの募集まだやってんぞ。
９月に決定したんじゃないの？
色々、うさん臭いな。

[766: 匿名さん]

１期に、１８０って言うのも、まゆつば、だと思っておいた方が無難かもね。

ホームページなんかに載せてるのは、これだけだし、

あとは、未定・不明のまま、○次、○次・・・で、３０数次、

２期も○次、○次・・・、でうやむやのままに３期に移行で、

また○次、○次・・・とたぶん延々と、数十次まで。

未定・不明のままだから、いま１８０以上であれば、何とかつじつま合うし、

さかのぼってまでだれも調べようないしね。




前に、売れてるって言ってた数字も、さば読んだ数字にさばを掛けた数字で、

結論は、一般的な目安だかららしいから。

さすが、やるときは、やるねって、感じーーーー。

[767: 匿名さん]

何をもってスミフが割高で土地を買ったと言っているのか分かりません。
八尾市の最低制限価格が48億3千万円で、スミフの提示価格が84億8千万円で、かなり差があるから割高で買ったって言ってるのかな。
提示を50億にしとけば安く買えたのに、って思ってるのかな？
そうだとしたら単純すぎますよ。
まずそんなギリギリの値段で出すことが官制談合でもない限り不可能な上、敵は八尾市だけではなく他のライバル9者がいるんです。
仮に50億で出していたとしても、それが他の9者のいずれかの提示額よりも低ければ落選してただろうから何の意味もない。

それを踏まえて、あなたはスミフが出した84億8千万円が妥当な金額なのかどうかを知る術はあるのかな？

[768: 匿名さん]

>>763-764
760にも増して意味不明ですね。
「穴だらけ」と連発しているだけで、どこが「穴」なのかが書かれていない。
反論のしようがない。

[769: 匿名さん]

競合したから割高になったんだろ
何言ってんだこの馬鹿は(笑)

[770: 匿名さん]

>>769
それは割高って言わんだろ。
競合して値段がつり上がるってことは、それなりの価値があるんだよ。
オークションと一緒。

割高というのは、質の割に値段が高いこと。

[771: 匿名さん]

営業から聞いた数字は「さば読んでる」
来場者数から予想した数字は「目安にもならん」

だったら現在の売れ行きを知る術など無いじゃん。
「売れてない」と繰り返してた発言は全部デタラメだったわけね。
願望と実際を勘違いしてたわけか？

[772: 匿名さん]

ここが、会社計画？の５年以内に完売しなければ、

割高で暴利の値付けだった事になりますか？

反論はしないでね。

かみ合わないから。

[773: 匿名]

買わないからどうでもいい

[774: 匿名さん]

単純に今の地価との比較で考えたらどうでしょう？

バブル時代にバカ高かった土地も、質の割に高い、割高ですから。

[775: 匿名さん]

ここの1500戸が5年（60ヶ月）計画なら、50戸のマンションなら2ヶ月で売り切る計画の場合と同じ値付けってことですよね？
50戸のマンションを2ヶ月で売るって相当割安じゃないと無理だろうから、やっぱりここは割安では？
2ヶ月が3ヶ月に延びたら、5年が7年半に延びたのと同じ？

[776: 匿名さん]

好立地の５０戸マンションはよく売れます。希少性があるから。
その点１５００もあれば希少性がないね。

[777: 匿名さん]

減給当たり前の時代に、１５００戸売るのは大変だよな。
だから、西日本最大なんだよ。
ここは、マンションがよく売れてた時代の計画だからな。
土地も高く買ったのさ。
さばくしかないもんな。
今、この土地が競売になったら、スミフも手をあげないかもな。
少なくとも、８８億は出さんだろ。と思うが。

[778: 匿名さん]

競合して値段がつり上がるのは、それなりに価値がある。

その時点では、ね。

バブル時代の土地と同じ理論ね。



時代が悪いのよ。

[779: 匿名さん]

それを言うなら今現在ある土地、マンション、一戸建て、ほぼ全てリーマン前よりも価値が下がってます。
地価は時々刻々変動するものだからその中の高い時点で買ったという意味での割高なら分かるが、その時点での相場より高い値段で買ったわけではない、ということですね。

いずれにしてもそれは売主の損得の話で、値付けをしたのはリーマン後だから買い手にとっは関係ない話ですが。
CT天満とかはどうなんだろうか？
最初の値付けをしたのがもしリーマン前なら高い値段になってるだろうから、そこから下げてないならかなり売れ行きは厳しいと思いますが・・・。

[780: 匿名さん]

CT天満は厳しいね。
でも、ここも厳しいんだ。

[781: 匿名さん]

でも、あなたの担当物件はもっと厳しいんだ。

[782: 匿名さん]

リーマン前に買っちゃったのよ。

だから、こんな時代に回収するのが大変なのよ。

むしろ、売主の損得はね、コストと価格に直結だよ。

[783: 匿名さん]

じゃあ、スケールメリットで安くなった分も販売価格にそのまま直結ですね♪

[784: 匿名さん]

４３億の土地を８８億で買ったから、
あったとしても、焼け石に水だな、こりゃ。
消費者は冷静だ。

[785: 匿名さん]

リーマン前のマンションは全て価値下落を食らってるからその損害は平等だけど、スケールメリットという利益はこのマンションにしか存在しませんからね。

あと、スケールメリットをなめない方がいいよ。例えば、
メガシティの土地持分（一戸あたり）：11.2㎡
ローレル八尾の土地持分（一戸あたり）：26.7㎡
持分11.2㎡の土地代が500万だとすると、持分26.7㎡の場合の土地代は1200万。その差700万。
大規模のローレル八尾と比較してもこの差だから、もっと小規模のマンションと比較したらものすごい差になるだろうね。

これはあくまで土地代だけど、スケールメリットは建物代、販売関係費、管理費、修繕費、駐車場代にまで効いてくる。
普通はスケールメリットで得た利益の一部はデベが取るんだろうが、あなたの言い分だと全額販売価格に直結するらしいから、これはでかい！

その前に「４３億の土地」この根拠は何なんだ？

[786: 匿名さん]

スケールメリットが効いてくるって漠然としてるなーー。
ちなみに駐車場代はどのくらい安くなるの？
大体でいいから、教えてほしいな。
理論的に。
理論上でいいし。
５０戸のマンションと比べてもいいし。

[787: 匿名さん]

>>786
タワーパーキング１機の値段が1億円（この値段は適当だけど）だとして、それを10機買ったら10億円しますか？
2機目は２割引、3機目は半額とか普通ありますよね？（ここまで値引かれるかは知らんけど）
タワーパーキングのメンテナンス費にしてもそう。何から何まですべてそう。
これがスケールメリット。

[788: 匿名さん]

７８７

苦しいね。

普通あるでしょって・・・

周りより２、３割は安いかな？

[791: 匿名さん]

もう何のための掲示板かわからんようになってきたねｗ
検討する気のない人達が書き込んでるだけだし。
これじゃ２ちゃんと大して変わらん。

[792: 匿名さん]

売れない、割高、旧式、大規模なマンションをさも売れてるようにごまかすのは、

大変みたいですね。

[793: 匿名さん]

営業から聞いた数字は「さば読んでる」
来場者数から予想した数字は「目安にもならん」

だから現在の売れ行きを知る術など無い。
「売れてる」「売れてない」などすべてデタラメ。

ただ、公表されている第一期1次180戸即日完売だけは紛れもない真実。

[794: 匿名さん]

はっきりしてるのは、

度を過ぎたうそは詐欺になるけど、


営業がさばを読むのは当たり前で、

売れてる！　　売れてる！　　て、まちがいないと断定して言っていた数字は、



営業が言っていた。⇒　営業に聞いた人から、又聞きした。⇒一般的には来場者の一割が目安らしい。



と、うそを繰り返してることだけ。

[795: 匿名さん]

それから、はっきりしていることといえば、大人気、とか売れてるとかいいながら、

じっさいに、ここの会社の分譲物件で、最近ちゃんと完売された物件が無い。

オリコンの調査で、顧客満足度で、大京、近鉄などより低位どころかランク外。

ということ。


ネガ、ネガ、と蔑むようなことばで、辛らつなことを言う人を他社の営業妨害と決め付けるより、

自社の不手際で揉めた様な顧客の中で、自分がこの会社の物件を買った失敗から、

忠言してるようなことが無いか、考えたほうがいいのじゃないか、と思うけどね。

[796: 匿名]

土地代500万、建物1000万、価格1600万なら買いたいな。

[797: 匿名さん]

確か天満も、売れてる、大人気で、あおってたよな。それが、今では・・・。

そんなんを、つかまされた客じゃないの・・・。

いまでも、売れてる、大人気、販売計画順調、順調、って、

書き込んでる人もいるみたいだけど。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[798: 匿名さん]

そうか、だから、つぶれかけたんだ。