MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？part6

[匿名さん]

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府八尾市龍華町1丁目4-1（地番）
交通：
関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.59平米～95.99平米
売主：住友不動産 関西支店
売主：関電不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
復代理：住友不動産販売

※西日本最大のマンションであるため、荒らしも多発することが予想されます。
　荒らしは相手せずにスルー＆削除依頼を徹底するようお願いします。
物件URL：http://www.mega2.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[601: 匿名さん]

>598
建物の価格なんて資産としてあんまり評価されません。
日本は土地、土地。
しかもマンションは大部分が共有ですから、専有部分の価格なんて銀行目線で評価しようがない。

[602: 匿名さん]

>599
順番おかしいよ。郊外はかかるって空想で否定したんだから、それを先に言うべき。

[603: 匿名さん]

市の評価は路線価などを元に算出しているわけだが、その倍以上の値段で買ったデベは馬鹿としか言いようがない。
俺が社長ならプラン立てた奴は首。
安く提供したいなら安く仕入れてくるのは吉野家やユニクロみてたらわかるはず。
高く仕入れたってことは、１戸あたりの儲けを上乗せすれば対応可能と考えたからであって、
薄利で売るつもりなんてこれっぽっちもないニュースじゃないか。

まさにそのとおり。

[604: 匿名さん]

事業提案が88億なので、実際は開発全てが88億のプランかもね。

1戸あたり600万で事業の元が取れて、平均価格2500万なら約2000万の儲け。

あるいは、必死の人に合わせて土地代が88億としても、建築費など倍の総事業費180億としてみる。

1500戸で除すると1戸あたり、1200万です。平均価格2500万なら1300万の儲け。

わかりやすい。

[605: 匿名さん]

契約者なら専有部分の価格と土地持分の価格を売買契約書に記載されているため把握しているはずですが、
なんで昨日からずっと必死なんでしょうか？
例えなんてしなくてもそのまま出せば伝わるんじゃないでしょうか？

つまりそれを知らないってことは契約者でもないのによくまぁ、これだけ書き込みできますよね。

２日間丸まるつかって、書込みが仕事みたいですね。

[606: 匿名]

全く経営や不動産、会計の本質を知らない（たった一人の）ポジのせいで大荒れですね。この板。
不動産で薄利多売なんて。。。笑

しかしまぁ、めでたい人もいたもんだ。
で、ここを買うとこの人が付いてくるんですか。

管理組合の運営、大変そうです。
いや、いっそのこと理事長？はいかが？笑

[607: 匿名]

それにしてもスミフって、良い土地を手に入れますよね。三ノ宮駅前にも大林組と組んでタワーマンション建てるみたいですよ。そろそろ基礎が始まるっぽいです。やっぱり財閥系は資金力が違いますね。

[608: 匿名さん]

三宮はいいけど、ここは八尾。

ここを買った人が神戸三宮在住って語れるわけでもなく、物件が動くわけでもなく。八尾市在住です。

話題は物件でなく不動産屋ですか？

スレ違いもここまでくるとね。

[609: 匿名さん]

大手のデベならどこにでもマンションを立てているんだけどそんなことも知らないのか。

[610: 匿名]

三宮自体かなり衰退してるけどね。兵庫の中心は東に移っている、西宮とかね。
阪神エリアは梅田一極集中だね。スミフは時代の空気読めてない、遅れている。
昔なら良い立地だが、三宮は苦戦するとおもうよ。

ここも500戸ぐらいにして、残りの敷地をプライベートガーデンにしたら売れたのにね。

[611: 匿名さん]

>俺が社長ならプラン立てた奴は首。
>俺が社長ならプラン立てた奴は首。
>俺が社長ならプラン立てた奴は首。
私がもしスミフの社長なら・・・
私がもし総理大臣なら・・・
私が世界で一番美しかったら・・・

[612: 匿名さん]

>>601
もっかい>>589を読むこと。

[613: 匿名さん]

大規模マンション＝薄利多売

ここは半年で340戸売れました。
例えば50戸の小規模マンションでこんな勢いで売れたら、明らかに値付けは安すぎですよね。
もっと高くても竣工前に完売したのに・・・と思いますよね？
だから小規模マンションなら、最初からもっと高く（＝利幅を大きく）設定するんですよ。

[614: 匿名さん]

メガシティの土地持分（一戸あたり）：11.2㎡
ローレル八尾の土地持分（一戸あたり）：26.7㎡
地価が同じなら、土地代がローレルはメガの実に2.4倍。
これこそメガシティならではのスケールメリットですね。

26.7－11.2＝15.5㎡分の土地代を、
・家を手放すまで売ることができない土地で貰う
・現金で貰う
どちらがいいかと聞かれれば、普通は現金の方が欲しいですよね。

大規模のローレルと比較しても2.4倍の差ですから、>>586の意味が少しは分かりましたかな、>>590さん？

[615: 匿名さん]

天王寺駅直結のアートアルテール・コンドミニアムも今熱いですよ。

[616: 匿名]

このマンションの北側の35階以上の高層階って日当たりや景色はどんな感じでしょうか？

[617: 匿名さん]

>>616
景色は北向きが都心の方向を向いているので、一番良いのではないでしょうか。
太陽も反対側で順向になるのでキレイに見えると思いますよ。
日当たりは悪いので冬は寒いでしょうが、高層階ですので明るさは十分だと思います。
値段も安いしお得な位置だと思います。

[618: 匿名さん]

>614
地価が同じなら、
地価が同じなら、
地価が同じなら、
地価が同じなら、

都合よく展開したいもんね。

[619: 匿名さん]

契約者なら専有部分の価格と持分の価格を把握しているはずですが、
なんで昨日からずっと必死なんでしょうか？

契約者でもないのによくまぁ、これだけ書き込みできますよね。

[620: 匿名さん]

事業提案が88億なので、実際は開発全てが88億のプランかもね。

1戸あたり600万で事業の元が取れて、平均価格2500万なら約2000万の儲け。

あるいは、必死の人に合わせて土地代が88億としても、建築費など倍の総事業費180億としてみる。

1500戸で除すると1戸あたり、1200万です。平均価格2500万なら1300万の儲け。

わかりやすい。

[621: 匿名]

半分売れたらで原資回収ですよ。

ボロ儲けです。

もう少し購入検討者を思いやった仕様や価格設定、企画にして欲しかったです。残念です。

[622: 匿名さん]

>614
条件設定が各自の脳内なので、ああいえば、こうだったとまたゴリ押しで返されてしまうのでしょうが、、
両物件の販売価格も似たようなもので、持分の土地が多い分、ローレルの方が資産価値あるってデータに見えます。
地の持分が少ないのに同じような価格ってことはかなりのボッタクリが含まれていると想像できます。
建物が豪華でも所詮、共有部分なので自分の持ち分ではないため、転勤などで売却する際は土地の持分が多いほど
売却額の下落幅も小さいと思います。
逆に土地の持分が少なく建物代が高いなら、京阪神の人気エリアならともかく、
河内地方のマンションのため年数が経てば建物部分の減価償却も著しいでしょう。
下落幅もでかそう。10年で建物なんて半額でしょ、この辺。あんまり聞いたこともない地名なので。

[623: 匿名さん]

>622
>共有部分なので自分の持ち分ではないため

「共有」って意味もわかってないのに長々と書き込んでんだね。　失笑。
お客の前ではそれ言わない方がいいよ。
「これだから大凶の営業は・・・」って思われるからさ。

[624: 匿名さん]

>契約者でもないのによくまぁ、これだけ書き込みできますよね。
あんたもだろｗ

[625: 匿名さん]

>>622
>地の持分が少ないのに同じような価格ってことはかなりのボッタクリが含まれていると想像できます。
？？？
メガシティの方が利幅が大きいと証明できますか？
ローレルの方が利幅大きいかもしれませんよ？（メガシティに比べて規模が小さい分、おそらくそうだと思うけど）
百歩譲って利幅は同じだとして、で議論するのが筋でしょう。

>両物件の販売価格も似たようなもので、持分の土地が多い分、ローレルの方が資産価値あるってデータに見えます。
その論法でいくと、現金や土地だけで全額持っている方が資産価値はありますよ。
そもそも何のためにマンションを買うか考えた方がいいのでは？

同じ立地で、同じグレードのマンションで、土地持分が小さい方（Ａとする）と大きい方（Ｂとする）を比較したら、Ａの方が全体として販売価格が安くなるんですよ。
>>589をもう一度参照してください。
そしてＡを買った人が、ＡとＢの差額のお金を現金で持っていたとしたら、ＡとＢの資産価値下落幅も同じ。お分かり？

それが同じ価格になる（メガシティとローレル）ってことは、両者はマンションのグレード自体が違うんですよ。
しょぼいマンションなら価値の下落幅も小さくて当たり前。
極論を言えば土地代が全てで建物の価値０、つまり土地だけを買ってそこにテントを張って暮らせば資産価値は一番保てるでしょうね。

[626: 匿名さん]

すまん、ネガ流に言うとテント代はいわゆる建物代になってしまうから資産価値の維持の上では損なんですよね。
もう土地の上で雨風に晒されながら布団敷いて寝れば？

[627: 匿名さん]

それでも薄利多売！！

支離滅裂！残念！

推測するに・・・

建物自体は・・・割高って事ですよね。

高い時に土地買ったんだもんね。

消費者から回収しなきゃ。

[628: 匿名さん]

>>627
当初は相場80円で売れていた品物を、80円の値付けをする予定で原価70円で仕入れました。
その後リーマンショックが訪れ、相場が70円になってしまいました。

この時、損害が最小限に抑えられる値付けはどっちでしょう？
１．利益が取れないのを覚悟で、相場の70円で売り出す
２．相場を無視して80円で売り出す

答えは１でしょう。１なら±0円、２なら売れないので－70円になりますから。

>消費者から回収しなきゃ。
といって高い値付けをしても、売れなければ回収できませんよ。
これが「仕入れ原価が高かろうが安かろうが、最大限の利益を追求する（または、最大限に損害を少なくする）という本質は変わらないんだから販売戦略は変わらない、つまり大規模の場合は薄利多売」と言ってる所以です。

ちなみに薄利多売と>>625の話は全く関係ありません。

[629: 匿名さん]

いえいえ、今の相場は、５０円です。

まだまだ高い。

赤字でもしょうがない。仕入れ失敗しちゃったんだから。

５０円でも回収しなきゃ。

０よりましでしょ。

[630: 匿名さん]

ほっとくと、倉庫代もかかるし。

捨てるのも、廃棄代かかるから、

０より悪い。

[631: 匿名さん]

>>629
やっと理解できましたか？そういうことです。

[632: 匿名さん]

高い値付けじゃ売れないもんね。

でも、物の割に高くないと、土地代、回収できないもん。

物の割に高い。割高。

[633: 匿名さん]

>>632
やっぱり理解できてないじゃんｗ
リーマンが起こった今、もう何をしても全額回収は不可能なんだって。

失敗は失敗と認めて、少しでも損害を少なくできるよう安値で売り出すしかないんですよ。
高くて売れないよりマシでしょ？
てかこれが失敗ならリーマン前に建てたデベは全部失敗だけどね。

[634: 匿名さん]

割高は売れないという原則が無視できるのなら、１億でも２億でも高値を付ければいい。
そしたら回収どころか利益ガッポリ。

[635: 匿名はん]

土地代500万以下、仕様は分譲マンション最低レベル、スロップシンクやディスポーザなど配管必要で費用がかかるのは削除。
どう見てもコストはかけていない。

大部分は商業施設の建設などに当てられているんでしょう。後スミフが負担する管理費や修繕費、販売費+利益たっぷり上乗せされています。

売買契約書や火災保険の契約書見れば、いかに土地代や専有部分が安いかわかりますよ。

一般的なマンションなら価格3000万で、土地代1000〜1500万・専有部分1000万〜になりますけど。

ここはかなり割高と思われます。
元々完売なんか想定せず、半分売れたら原資回収できる計画でしょう。

[636: 匿名さん]

>売買契約書や火災保険の契約書見れば、いかに土地代や専有部分が安いかわかりますよ。


見せてくれよ。

わかるように、見せてくれよ。

早く、見せろよ。　　

[637: 匿名さん]

＞売買契約書や火災保険の契約書見れば、いかに土地代や専有部分が安いかわかりますよ。

＞一般的なマンションなら価格3000万で、土地代1000〜1500万・専有部分1000万〜になりますけど




ありもしない与太話ばっかりで、空想ひろげと、

その上、ボッタグリとか何とかばっかりならべて、被害妄想にまでどっぷり浸って、面白いよな。



そんなにボッタグレるんなら、お前が、マンション開発しろよ。

お前が、ボッタグって、儲けたらいいんだよ。

[638: 匿名さん]

最高にいいマンションです。

【立地】
まず駅直結が魅力的な上、ただの駅でななく快速も停まり2線（関西本線・おおさか東線）利用できるのは非常に便利。
しかも都心部へのアクセスも容易であり、周辺の超大規模開発に期待がかかる天王寺駅へたった6分で到着。
それ以外にも難波、京橋、梅田へ乗り換えなしで20分以内で行けて、将来的には新大阪までも直通予定。
これらを備えた立地は非常に希少価値が高く、将来の売却や賃貸へ出す場合も絶対的に有利。

【周辺環境】
久宝寺駅直結という立地にも関わらず商業施設が乱立しておらず車の渋滞なども皆無で、周辺はとても閑静。
かといって商業施設が無いかと言われればそうでもなく、スーパーや銀行、保育所などはマンションに併設という便利さ。
八尾市民病院（総合病院）とも直結しており、いざという時も安心。万一、家族が入院してもここなら隣家感覚で行き来できます。
周辺は幅7,8メートルはあろうかという歩道が並木で車道と区切られていて安全であり、散歩にはもってこい。
目障りな電線・電柱も地中化されており、それが街をより一層広く見せています。
また周辺一帯は再開発エリアであり、今後の発展・資産価値向上が大いに期待できます。

【外観】
西日本最大の圧倒的スケールを誇るタワーマンション、しかもツインタワーでランドマーク性は抜群。
周りに高層の建物が少ないことが、さらにそのスケールを際立たせます。
初めて見た人はまずそのスケールに圧倒されること間違いなしです。

[639: 匿名さん]

【共用部分】
広さ650㎡ものセントラルロビーをはじめ、コーチホール、計2戸のスカイラウンジ、計4戸のゲストルーム、さらにキッズコーナーやシアタールームまで備わった充実の共用施設。
また各階24時間ゴミステーションが、日常のゴミ捨てを楽に快適にしてくれます。
さらにコンシェルジュやトリプルオートロック、複数人による24時間有人管理など、管理内容も高レベルです。
また23階以下の共用廊下は内廊下であり、雨風がしのげて冷暖房も完備というオマケ付きです。

【住戸内】
オール電化採用により毎月の光熱費は大幅削減。IHクッキングヒーターも安全・安心・快適です。
床暖房、食洗機など昨今の最低限の設備はもちろん標準装備。
使用頻度が低くコストパフォーマンスの低いスロップシンクなどを外しているのも高ポイントです。
また奥行き2mもの広いバルコニーはガラス張りなので内からの視界が遮られることなく、ソファーに座りながらでも眺望が満喫できます。

【ブランド】
こんなに充実したマンションでも、売主や施工主がよく分からないところでは不安ですが、ここは住友不動産という旧財閥系大手デベロッパー＋清水建設というスーパーゼネコンなので安心です。
シティタワーシリーズというのもステータス感を感じさせます。

【価格】
これだけを備えたマンションでありつつ、価格は2490万円～という考えられない安価な設定。
なぜこの価格を実現できたのかというと、1499戸という戸数を利用したスケールメリットにより一戸当たりの土地・建物代を安く抑えられること、大規模マンションならではの薄利多売という販売手法が可能であることに尽きます。
尚、スケールメリットは販売価格だけでなく管理費・修繕費・駐車場代にまで効いてくるため、マンションに住んでからの維持費もぐっと抑えられます。

[640: 匿名さん]

>駅直結
>商業施設併設

パチンコ屋の隣でいろんな人がうろついてたむろする。朝からパチンコ屋に並んで、お昼に弁当を、デッキを通ってスーパーで買って、公開広場で食べて、タバコをふかして一服して、デッキでパチンコ屋に戻る。マンションには、弁当ガラとペットボトルと吸殻が残っている。夕方も同じことが繰り返される。駅近でパチンコ屋の隣だからセキュリティは最優先。


>タワー
>内廊下
>コンシェルジュ
>各階で24時間ゴミ捨て
>ゲストルーム
>ラウンジ

タワーって、コストがかかるし、要りもしないヘリポートなんかも造って、何のためですかね。
朝からパチンコ屋に並んで



うわべ、みかけの豪華な共有部分のためにお金をかける、マンションが売れていた古い時代の、計画だから、管理費も高くなる。あたりまえですね。ヘリポートがその典型でしょう。

でも、それが住民満足につながるかど うかは、別ですね。ディスポーザーなどの住民満足に必要な設備をけちった
おかげで、ゴミ集めだのに余計なコストもかかる。

コストパフォーマンスというのは、住民満足比で測るもので、もともと、住民満足も近鉄や、大京のも及ばないランキング外ですものね。

駅直結、商業施設って、パチンコ屋の隣でいろんな人が うろついてたむろするので、イタズラやごみのポイ捨てで
維持も管理も大変になるし。

小規模用のサイトですが、当てはまることも多いようです。
ここの管理会社は、売主でもある巨大な議決権を持つ商業施設部分の
区分所有者の子会社ですから、変更もほとんど無理なような気がしますので、
重要な検討事項だと思いますよ。
http://e-smallmansion.com/category/1341981.html・・・・・・・・・・・・

>> 事前に決まっている管理業者
分譲時には、管理形態や内容などが既に決まっていて、大抵、管理業者は系列会社にしています。マンション管理業は、管理物件からの手数料が定期的に入ってくることから、非常に安定的な収益構造のため、グループ会社として利益を留保するためです。
マンションを購入する際、管理費等の金額は気にしますが、管理内容やましてや管理業者などに関心はないと思います。このため、ほとんどの場合そのまま委託契約が継続されています。
>> 管理費等の金額設定
管理費は、日常の清掃や管理人、設備の保守点検、会計出納などに使われるお金です。但し、系列管理業者の売上となるため、高めに設定されます。
修繕積立金は、建物保守修繕のための管理組合貯金となります。本来、必要な金額を考えると高めに設定したいところですが、物件が売りにくくなります。そこで、販売促進のため当初は低めに設定されます。
また、その他に専有使用料という専用庭使用料や駐車場代などがあります。標準管理規約では、修繕積立に充てると定めていますが、実際は、管理費会計に算入させているケースが多く、管理費売上を増やすカラクリとなっています。その分、修繕積立の不足を補わなければならなくなります。
>> 再委託業者
管理業者は管理業務すべてを自社でおこなうことはなく、さまざまな業務を専門業者へ再委託します。当然、その選定は管理業者任せとなりますので、作業品質や価格など、その選定基準や方法は不明です。
その結果、費用対効果からみると最適でない再委託業者が選定されている可能性があることと、再委託業務に対してマージンが発生しているため、割高になっているはずです。

[641: 匿名さん]

>駅直結
>商業施設併設

パチンコ屋の隣でいろんな人がうろついてたむろする。朝からパチンコ屋に並んで、お昼に弁当を、デッキを通ってスーパーで買って、公開広場で食べて、タバコをふかして一服して、デッキでパチンコ屋に戻る。マンションには、弁当ガラとペットボトルと吸殻が残っている。夕方も同じことが繰り返される。駅近でパチンコ屋の隣だからセキュリティは最優先。


>タワー
>内廊下
>コンシェルジュ
>各階で24時間ゴミ捨て
>ゲストルーム
>ラウンジ

タワーって、コストがかかるし、要りもしないヘリポートなんかも造って、何のためですかね。
朝からパチンコ屋に並んで



うわべ、みかけの豪華な共有部分のためにお金をかける、マンションが売れていた古い時代の、計画だから、管理費も高くなる。あたりまえですね。ヘリポートがその典型でしょう。

でも、それが住民満足につながるかど うかは、別ですね。ディスポーザーなどの住民満足に必要な設備をけちった
おかげで、ゴミ集めだのに余計なコストもかかる。

コストパフォーマンスというのは、住民満足比で測るもので、もともと、住民満足も近鉄や、大京のも及ばないランキング外ですものね。

駅直結、商業施設って、パチンコ屋の隣でいろんな人が うろついてたむろするので、イタズラやごみのポイ捨てで
維持も管理も大変になるし。

小規模用のサイトですが、当てはまることも多いようです。
ここの管理会社は、売主でもある巨大な議決権を持つ商業施設部分の
区分所有者の子会社ですから、変更もほとんど無理なような気がしますので、
重要な検討事項だと思いますよ。
http://e-smallmansion.com/category/1341981.html・・・・・・・・・・・・

>> 事前に決まっている管理業者
分譲時には、管理形態や内容などが既に決まっていて、大抵、管理業者は系列会社にしています。マンション管理業は、管理物件からの手数料が定期的に入ってくることから、非常に安定的な収益構造のため、グループ会社として利益を留保するためです。
マンションを購入する際、管理費等の金額は気にしますが、管理内容やましてや管理業者などに関心はないと思います。このため、ほとんどの場合そのまま委託契約が継続されています。
>> 管理費等の金額設定
管理費は、日常の清掃や管理人、設備の保守点検、会計出納などに使われるお金です。但し、系列管理業者の売上となるため、高めに設定されます。
修繕積立金は、建物保守修繕のための管理組合貯金となります。本来、必要な金額を考えると高めに設定したいところですが、物件が売りにくくなります。そこで、販売促進のため当初は低めに設定されます。
また、その他に専有使用料という専用庭使用料や駐車場代などがあります。標準管理規約では、修繕積立に充てると定めていますが、実際は、管理費会計に算入させているケースが多く、管理費売上を増やすカラクリとなっています。その分、修繕積立の不足を補わなければならなくなります。
>> 再委託業者
管理業者は管理業務すべてを自社でおこなうことはなく、さまざまな業務を専門業者へ再委託します。当然、その選定は管理業者任せとなりますので、作業品質や価格など、その選定基準や方法は不明です。
その結果、費用対効果からみると最適でない再委託業者が選定されている可能性があることと、再委託業務に対してマージンが発生しているため、割高になっているはずです。

[642: 匿名さん]

あっ　２回も送っちゃた。

[643: 匿名さん]

↑そこのリンクの一文目が「小規模マンション限定！」ですやんｗ

[644: 匿名さん]

そうか、用地取得に失敗して、３５億以上も、余計に使って、

それだけで１戸当たり、２５０万も割高になっているのか。

[645: 匿名さん]

ポジって、どこにでも書いてる宣伝文句ばっかり、

それもこんなに大量に、すごい執念に、御苦労さま。

[646: 匿名さん]

パチンコ屋ってそんなに近いの？？

[647: 匿名さん]

売れてるの？

[648: 匿名さん]

いや、ぜんぜん。

[649: 匿名さん]

１戸２５０万か、すごいね

[650: 匿名さん]

>>647さん
売れ行き好調ですよ。
「ここよりたくさん売れてるところを挙げてください」とネガに言っても挙げられないのが何よりの証拠。
30戸/月のペースで売れてるらしいです。