MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？part6

[匿名さん]

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府八尾市龍華町1丁目4-1（地番）
交通：
関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.59平米～95.99平米
売主：住友不動産 関西支店
売主：関電不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
復代理：住友不動産販売

※西日本最大のマンションであるため、荒らしも多発することが予想されます。
　荒らしは相手せずにスルー＆削除依頼を徹底するようお願いします。
物件URL：http://www.mega2.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[451: 匿名さん]

周辺の開発事業費が88億かかったので150億回収＝1500戸×１戸あたり1000万のもうけ。
62億儲けが普通じゃないの？
これだけ設けても5年計画のランニングコストを考えると少ないかもね。


薄利多売といいますが、事業費の回収（88億回収）するだけでも1戸あたり600万の儲けがいります。
600万が薄利ですか？？
また、これ以外に施工会社に支払う代金は億単位を忘れていませんか？
スミフ社員、関電社員の給与、宣伝広告費、負担する管理費、修繕費はボランティアですか？
これらを考慮すると１戸あたり1000万くらいの儲けがあっても少ないくらい。

[452: 匿名さん]

>>445
土地持分が一戸あたり、たった11.9㎡で済むからね。さすがタワー。

[453: 匿名さん]

＞448
ぜんぜん間違ってない。それよりも事業費（土地金購入代金＋開発費用などもろもろの整備費用）と土地取得費を勘違いして掲載している人が間違っています。

[454: 匿名さん]

未だに同じネガでかたや「ぼったくり」、かたや「法外に高く買い付け」。
とりあえずあなたたち二人で言い合って、ネガとしての意見を統一してもらわないと反論のしようがない。

ちなみにまだ土地の取得価格を、総事業費と勘違いしてるのは議論にもならんから何とかしてね。

[455: 匿名さん]

＞８５１
そうやってみるとわかりやすいなｗ
清水に何十億は払うだろうから、販売価格の中に儲けが６０％を占めるかもね。

[456: 匿名さん]

８５１→４５１だ失礼。

[457: 匿名さん]

>市土地開発公社が旧国鉄竜華操車場跡地を先行取得していた土地を対象に実施した事業提案募集で、 買受希望価格84億８千万円を提示して優先交渉権に決まった住友不動産（株）
この一文で、なぜ土地価格以外の価格が入ってると読み取ったんだろうか？

[458: 匿名さん]

＞454
土地の取得価格？
コンペは総事業費で提案するもんなんだが。

逆に土地の価格でそれだけかかったなら１５００戸で割れば４５１さんの言うその他の経費が
上乗せされてくるんだから3000万の販売価格なら半分は儲けですよ！っていってるのと同じ。

[459: 匿名さん]

＞457
事業提案募集
事業提案募集
事業提案募集
事業提案募集
事業提案募集
事業提案募集

[460: 匿名さん]

事業の意味がわかってない・・・・・

[461: 匿名]

ここ、本当に面白いなぁー。
意地っ張りポジさんは、他の購入者の迷惑にもなっている事に気が付かないのだろうか。

[462: 匿名さん]

>>459
あの～・・・市から土地以外何を買うんだ？

・・・まさか事業を行う権利を買うってことを、さっきまで力説してたのか？

[463: 匿名]

ネガを黙らせようとした430さんはネットで資料を調べたのでしょうが、
1500戸数とマンションの平均価格を考えると完売しても600万の利益が上乗せされていることがわかり、
意図したことと反対の流れになっておもしろい。
利益を600万のせても事業費がチャラだけなのでボランティア会社でもないのだから、
もっとあると考えます。

[464: 匿名さん]

レスがだいぶ流れてしまったので最後にもう一度。

何はさておき、このプロジェクトではまずは1500戸という戸数を売る必要がある。
たくさん売るためには、内容の割に販売価格を低く設定しなければならない。
内容を落として安くすればよいのではなく、内容の割に安くしなければ売れないことは周知の通り。

内容を落とさずに販売価格を落とすのは容易ではない。そんな方法があればどこでも実施しているだろうから。
しかし確実にそれをする方法はただ一つだけある。それはデベの利幅を削ること。
だたし、通常のマンションでそれをすると売れ行きは伸びるが十分な利益が取れず、デベにとっては本末転倒となる。

ところがこのマンションに限ってはどうだろう？
一戸あたりの利幅は少なくても、それが1500倍になれば十分な利益になる。
つまり、1500戸という超大規模マンションならではの販売戦略、それが薄利多売なのです。

販売開始から半年で340戸契約という数字が、まさに薄利の商売であることを裏付けている。
今、大阪では他にこんなにも売れているマンションは存在しない。
一戸あたりで通常のマンションと同じくらいの利益を取っていたら、こんなに売れるわけがない。
販売価格があと数百万は高くなるだろうから。

こう考えると、買い手側からすればお買い得物件であることに口を挟む余地はないだろう。

[465: 匿名]

内容明らかに落としてるじゃない。

[466: 匿名さん]

＞462
446を繰り返し読めばいいかと。

[467: 匿名さん]

＞464
88億回収するだけでも1500で割ってみろよｗ
プラス、マンションを建てた費用（ゼネコンへ支払う代金）、販売員の人件費、広告宣伝費、自社の社員の給与など
もうけなしで総費用が120億かっかととして、800万のもうけがいる。

これにもうけをいれれば１戸あたり最低1000万が妥当。

600万、800万が薄利？ｗ

[468: 匿名さん]

事業取得費用などお金がかかった資料を出してきて、余計に儲けがのっているんだと萎えた。

[469: 匿名さん]

ぜんぜんスケールメリットが活かされていない。
完売で600～利益乗せないとチャラでないなんて、半分売れたらいいなと設定していたら、
儲けが1200万も価格に乗せられているんだと痛感しました。

[470: 匿名]

↑どうせ検討すらしていくせに　プッ！！！
それらしいこと書き込みしちゃってさ　プッ！！！

[471: 匿名さん]

>マンションを建てた費用（ゼネコンへ支払う代金）
これを一体いくらで見積もってるんでしょう？
タワーなんだから、土地（しかも郊外）とは比べ物にならんぐらい膨大な額ですよ。

[472: 匿名さん]

土地：500万
建物：2300万
その他経費：100万
儲け：100万

などと、適当に書くだけならなんとでも書けますね。
だからこんなこと予想するだけ無駄なんですよ。
理屈で考えれば、>>464みたいに薄利多売であることぐらい分かるでしょうに。

[473: 匿名さん]

30億で土地から建物から全てできる、といってた勇者はどこへ行ったんだろうか・・・

[474: 匿名]

総費用を倍の１５０億と想定。
１５００戸でわると１戸１０００万で元が取れるので。
ここの平均価格が２８００万として１戸あたり１８００万儲け。

[475: 匿名さん]

>472
土地が安いと銀行の住宅評価は激低ですよ。
箱なんて殆ど抵当価格に入りませんから。
土地より上物が高いマンションなんて恥ずかしい。

[476: 匿名さん]

>473
実際の費用が出たわけじゃないから否定もできないかと。
事業費と土地取得費を同じにするゴリ押しがいるくらいですから。

[477: 匿名さん]

総費用を倍の１５０億と想定。
１５００戸でわると１戸１０００万で元が取れるので。
ここの平均価格が２８００万として１戸あたり１８００万儲け。

[478: 匿名さん]

ネガの書いてることが意味不明すぎて理解する気さえ起こらないが、

>儲けが1200万も価格に乗せられているんだ
億ションならともかく、3000万そこらのマンションでこの利益は無いということが、常識のある人間なら分かるはず。
その時点で普通は自分の計算の不備を見直すと思うんだけどなぁ。
一般的に販売価格の10％程度がデベの利益。（ネットで検索すれば分かる）
ここは薄利多売だから、利益率はもう少し低くなる。

常識がないと、計算間違いした時にそれに気付かないから大変だわ。

[479: 匿名さん]

>土地より上物が高いマンションなんて恥ずかしい。
あのな、ちょっとは調べてからモノ言えや。
タワーマンションなら都心でさえ土地価格より建物価格が上ですよ。
ましてここは郊外。何倍になると思ってんだ？

[480: 匿名]

一般的なマンションに比べて土地代の占める割合は半分以下じゃないの。

[481: 匿名さん]

マンションの建物って専有部分だけでバルコニーやなんやらすべて共有施設なのに、何を自慢してるんだ？ｗ

[482: 匿名さん]

>478
経営しらんだけで、ネットを信じるなど幸せですね。

[483: 匿名さん]

総費用を倍の１５０億と想定。
１５００戸でわると１戸１０００万で元が取れるので。
ここの平均価格が２８００万として１戸あたり１８００万儲け。

[484: 匿名さん]

>478
常識なさすぎなのはあなたでは？

[485: 匿名さん]

>479
都心のどのタワーマンションですか？

[486: 匿名さん]

どっちにしても、売れる品物を、売れる値段で、売ればいいんじゃないの？？

売れない品物を、売れない値段で、売ろうとするから、売れないの。

売れないと、在庫になるし、経費も増える。

それを無理に売ろうとすると、また経費が増える。


最初の計画が間違いだったんだから、早いこと修正しないと

りんごみたいに、ほんとに腐っちゃうよ。

[487: 匿名さん]

1日中すごいですね、ここで1人で頑張っている人。
全部一人の想像に過ぎない。
ここしか知らなくてあとはネットで検索した程度の知識なので、あまりにも稚拙。

[488: 匿名さん]

売買契約書に土地の値段と専有部分の値段が表示されるので、それもわからず擁護しているのって
契約者かと思ったらほんとバイトに見えてくる。契約者なら知ってて当然ですよね。
1日中同じ話（薄利）ばっかりだし。

[489: 匿名さん]

総費用を倍の１５０億と想定。
１５００戸でわると１戸１０００万で元が取れるので。
ここの平均価格が２５００万として１戸あたり１５００万儲け。

[490: 匿名]

〉478

知識が余りに御粗末過ぎる。
粗利益とか経常利益、純利益の区別も出来ない？

コンクリートの塊であるマンションの原価は半分以下。
それに販管費と利益がのる。
スミフは販管費をたっぷり取っているので、販売が長期になっても問題無い。
スーモも、バリバリ広告費をかける事が出来る。
今週のスーモも巻頭から全てスミフ。
それらは全て購入者の支払い代金から出ている。
販管費を高く取っているから、どのマンション(特に関西)もスミフは割高と言われている。

いい加減気付きましょう。

[491: 匿名さん]

中小デベに勤務していましたが、利益は売れ残りも予想して粗利計算していました。
各社で異なると思いますが、こんな一流企業でそういう想定しないんですか？
しかも1500戸もあります。完売前提で価格設定など聞いたこともありません。

販売価格って目標利益を計算し、売却獲得数（想定売れ残り戸数を除外した数値）で除するものと思っていました。

[492: 匿名]

二、三割は割高。久宝寺駅直結とスミフブランドをそれぐらい価値あると価格設定しているんでしょう。古い、最安品イメージの仕様、しかも商業施設併設でコスト高。
それでも買いたい人は好きにすればよい。

[493: 匿名さん]

>492
市内のCT含め、これだけ売れ残ってブランドと言えるのか疑問。
他人に言う方が恥ずかしい状態。

[494: 匿名さん]

>479
都心のどのタワーマンションですか？まさか1、2例しか出ないなどですか？

[495: 匿名さん]

>479
建物価格って専有部分のことなので、契約者しかわからんと思うけど調べられるサイトとかあるの？

[496: 匿名]

今日も、1500戸売ったら幾ら儲かるとか、大凶糞デベ泣き言言っとるなあ！
愚痴ならお前んとこの社長に言えよ！
中小は、血管をぼったくるから中々引っ掛からんやろうの。

[497: 匿名さん]

>コンクリートの塊であるマンションの原価は半分以下。
土地持分が極端に少ないタワーマンションでこんなことが平気で書ける非常識な人を納得させるのはもはや不可能です。
りんご１個より自動車１台の方が重いことを説明するのに、いちいちサイトを出せソースを出せと言われてもね。
この世の中、常識で成り立っている部分も大きいですから。
まぁ、いずれにしても正確な値段は出てこないんだから、原価予想を繰り広げたところで意味がない。

492さんのように最安品イメージに見える人もいれば、逆に最高級品イメージに見える人もいる。
2～3割は割高だと思う人もいれば、2～3割は割安だと思う人もいる。
掲示板でこんな感情論を繰り広げたところで、それは大人数の中の1人の意見に過ぎないのだから意味が無い。
ただ、半年で340戸という売れ行きを考えれば、内容に比べ割安だと市場が判断しているのだと言えます。
他に大阪でこんな売れ行きの良いマンションはありませんから。

[498: 匿名さん]

では、なぜこんなに割安で売り出せるのだろうか？
その答えは、大規模マンションの方が小規模マンションより一戸あたりの利幅は少なく、ゆえに西日本最大戸数を誇るこのマンションは一戸当たりの利幅を最大限に低く設定できるから。
理由は>>357に書いた通りです。

薄利多売という商売は、このマンションのように多売でこそ成り立つ商売です。
暴利多売という商売は存在しません。そんなおいしい商売がもしあったとしたら、どこの売主も飛びつくのでそこで価格競争が始まり、結局また薄利多売に戻ってしまうのです。

一つ言えることは、薄利多売という販売手法は購入側からすれば非常にお得なのです。理由は以下の通り。
・Ａ店では原価50円のりんごを100円で、10個売り出しました。
・Ｂ店では原価50円のりんごを70円で、100個売り出しました。
売り手からすれば、売れ残りのリスクなどを考えるとどっちが得かは分かりませんが、
買い手からすれば、同じ品物ですからＢ店で買った方がお得なのは明白です。

[499: 匿名さん]

また、大規模マンションが安い理由は薄利多売だけでなく、スケールメリットも効いてきます。
参考までに、一戸あたりの土地持分を計算してみると
・メガシティタワーズ（総戸数1499戸）：11.2㎡
・ローレルスクエア八尾（総戸数351戸）：26.7㎡
というように、明らかにこのマンションの方が土地持分が少ないのです。
（ローレルでも大規模マンションですから、小規模マンションだともっと土地持分が増えるでしょう）
土地持分が少ないということは、その少ない土地価格の分だけ安く買えるのです。

[500: 匿名さん]

くどすぎる。

どうでもいいけど、久宝寺じゃ不相当に高いんですよ。

高すぎるから売れてないんでしょ。

売主が儲けてるとか、スケールメリットとか関係ないの。

久宝寺で買主に値ごろ感があるかどうかなの。

１５００も買うような重要があるかどうかなの。

それが無いから売れないんですよ。