MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？part6

[匿名さん]

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府八尾市龍華町1丁目4-1（地番）
交通：
関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.59平米～95.99平米
売主：住友不動産 関西支店
売主：関電不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
復代理：住友不動産販売

※西日本最大のマンションであるため、荒らしも多発することが予想されます。
　荒らしは相手せずにスルー＆削除依頼を徹底するようお願いします。
物件URL：http://www.mega2.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[206: 匿名さん]

>あった方がいいってのは、みんなの評価ですから
そりゃタダならあった方がいいでしょうよ。

>ディスポーザーは満足度一位の設備です。
これに何度も反論して結局返答がないままうやむやにされるのですが、その満足度調査にはかかってるコストや維持費の概念は含まれてるのですか？
つまり、50万かかる設備と10万かかる設備では、50万かかる設備のほうが満足度が高くて当たり前ですよね？
だから50万の機器を導入した方がいい、という結論に至りますか？
そんな単純なものではないでしょう？
ここ最近（不況になってから）のマンションでディスポーザ無しの物件が増えてきたのは、そうした方が売れると各デベが判断しているからではないんですか？

これこそ価値観の違いなんですよ。
「金をかけてでもディスポーザが欲しい」という人、「金をかけてまではディスポーザは必要ない」という人、いろいろな人がいます。
それぞれの価値観を否定することはできないはずです。

[207: 購入検討中さん]

実際に、ディスポーザーを使ってみての、評価です。

コストや維持費がかかるなら、それも込みの評価でしょう。

金をかけてでもディスポーザーが欲しい人も、

残念ながら、このマンションでは付けれませんね。

勉強不足ですが、

ディスポーザー無しのタワーマンションは、ここ以外知りません。

[208: 匿名さん]

・皆さん、もう少しお勉強を。

　あまり無理して考えないほうが・・・
　
　所詮、どこに住もうが一緒なんだよ。

　価値観が違いすぎる。

[209: 匿名さん]

>>207
このご時勢にも関わらず好調な関西の二物件、パデシオン六地蔵とエスリード長堀は、
どちらもタワーでディスポーザ無しです。

[210: 匿名さん]

>残念ながら、このマンションでは付けれませんね。
コストや維持費がかかるから外したくても、残念ながら外せません。
初期導入費も返ってきません。

[211: 購入検討中さん]

ついてるディスポーザを、
コストだ維持費だ言って外すひと見たことないわ。
維持するの大変なの？聞いた事ないけどｗ

[212: 匿名さん]

>ついてるディスポーザを、コストだ維持費だ言って外すひと見たことないわ。
そりゃ見たことないでしょうよ。
外しても初期導入費、維持費等のコストが返ってくるわけじゃないですからね。

[213: 匿名]

>>204　>>206

の人って、何が何でも反論したいんでしょうね。
ほとんど毎日同じようなパターンで書いているし。

人の好み、着眼点、満足するポイントなんて千差万別。
色々な意見が出て当たり前。

書くだけ書かしとけばいいのに一つ一つ反応するから・・・。
更にネガ攻撃をくらう。

聞き流しておけばこんなにレスが伸びないのにね。ここ。
なぜ荒れるのかをもっと冷静に分析しましょう。

[214: 匿名]

低層マンションのレベルじゃ、タワーマンションとは比較になんないよ。
気に入らないなら低層買って満足しとけば？！
ひがみだなぁ可哀相
おまいら（笑）

[215: 匿名さん]

>>213
ネガが反応するほどポジも反応してスレが盛り上がり、マンションの宣伝になる。
つまりネガ自身がマンションの宣伝に加担している感。

[216: 匿名]

どう見てもこの板が宣伝になっているとは思えない。

[217: 匿名さん]

うわべ、みかけの豪華な共有部分のためにお金をかける、
マンションが売れていた古い時代の、計画だから、管理費も
高くなる。あたりまえですね。ヘリポートがその典型でしょう。

でも、それが住民満足につながるかど うかは、別ですね。
ディスポーザーなどの住民満足に必要な設備をけちった
おかげで、ゴミ集めだのに余計なコストもかかるしね。

コストパフォーマンスというのは、住民満足比で測るもので、
もともと、住民満足も近鉄や、大京のも及ばないランキング外ですものね。

駅直結、商業施設って、パチンコ屋の隣でいろんな人が
うろついてたむろするので、イタズラやごみのポイ捨てで、
維持も管理も大変になるし。

小規模用のサイトですが、当てはまることも多いようです。
ここの管理会社は、売主でもある巨大な議決権を持つ商業施設部分の
区分所有者の子会社ですから、変更もほとんど無理なような気がしますので、
重要な検討事項だと思いますよ。
http://e-smallmansion.com/category/1341981.html・・・・・・・・・・・・

>> 事前に決まっている管理業者
分譲時には、管理形態や内容などが既に決まっていて、大抵、管理業者は系列会社にしています。マンション管理業は、管理物件からの手数料が定期的に入ってくることから、非常に安定的な収益構造のため、グループ会社として利益を留保するためです。
マンションを購入する際、管理費等の金額は気にしますが、管理内容やましてや管理業者などに関心はないと思います。このため、ほとんどの場合そのまま委託契約が継続されています。
>> 管理費等の金額設定
管理費は、日常の清掃や管理人、設備の保守点検、会計出納などに使われるお金です。但し、系列管理業者の売上となるため、高めに設定されます。
修繕積立金は、建物保守修繕のための管理組合貯金となります。本来、必要な金額を考えると高めに設定したいところですが、物件が売りにくくなります。そこで、販売促進のため当初は低めに設定されます。
また、その他に専有使用料という専用庭使用料や駐車場代などがあります。標準管理規約では、修繕積立に充てると定めていますが、実際は、管理費会計に算入させているケースが多く、管理費売上を増やすカラクリとなっています。その分、修繕積立の不足を補わなければならなくなります。
>> 再委託業者
管理業者は管理業務すべてを自社でおこなうことはなく、さまざまな業務を専門業者へ再委託します。当然、その選定は管理業者任せとなりますので、作業品質や価格など、その選定基準や方法は不明です。
その結果、費用対効果からみると最適でない再委託業者が選定されている可能性があることと、再委託業務に対してマージンが発生しているため、割高になっているはずです。

[218: 購入検討中さん]

ディスポーザーは満足度一位の設備です。

住民が満足する設備です。

[219: 匿名]

>217

>> 再委託業者
管理業者は管理業務すべてを自社でおこなうことはなく、さまざまな業務を専門業者へ再委託します。当然、その選定は管理業者任せとなりますので、作業品質や価格など、その選定基準や方法は不明です。
その結果、費用対効果からみると最適でない再委託業者が選定されている可能性があることと、再委託業務に対してマージンが発生しているため、割高になっているはずです。

　↑別に管理組合員が選定して決めても良いんですよ。　間違った情報を書かない様に。

[220: 匿名]

ディスポーザーについては、この立地でこの価格帯のマンションならついててもおかしくないという事
ではないでしょうか？
専有部分でのコストダウンは後から変更のきく部分でのコストダウンは目をつぶりますが、ディスポーザーのように
構造上あとから変更ができない水周りの設備は削って欲しく無かったですね。

[221: 匿名さん]

>219　指摘ありがとう。再委託業者は、ここを買った場合の際緊急課題ですね。

以下は、だいたい合っているということですね。

管理費のスケールメリットが話題になっていたようですが、タワー以上に大規模・駅近は、管理費が高くなるようですね。適正以上の大規模はスケールデミリットです。http://allabout.co.jp/r_house/gc/29519/　　All About, Inc. All rights reserved.

こちらのマンションは、共用部分の見た目の豪華さを重視した古いタイプの大規模で、駅近・商業施設併設など人の出入りも激しく、建物内外の傷み汚れの負担も大きそうで、重要な検討事項ですね。

＞中層・中規模なマンションは管理費が安め
不動産調査会社の不動産経済研究所が今年３月、首都圏の分譲マンションを対象にその階数や世帯数、さらには最寄り駅からの距離などに応じた管理費の平均値を調査・公表しました。それによると、世帯数（戸数規模）別ではマンション１棟の総戸数が150～199戸と700～799戸が、そして、高さ別ではマンションの最上階数が11～19階（建て）のマンションが、それぞれ安い管理費（単価）であることが分かりました。
＞
徒歩３分以内で局地的に安くはなっていますが、全体の流れとしては駅からの徒歩時間が長くなればなるほど管理費も安くなっています。

うわべ、みかけの豪華な共有部分のためにお金をかける、 マンションが売れていた古い時代の、計画だから、管理費も高くなる。あたりまえですね。ヘリポートがその典型でしょう。

でも、それが住民満足につながるかど うかは、別ですね。ディスポーザーなどの住民満足に必要な設備をけちった
おかげで、ゴミ集めだのに余計なコストもかかるしね。

コストパフォーマンスというのは、住民満足比で測るもので、もともと住民満足も近鉄や、大京のも及ばないランキング外ですものね。

駅直結、商業施設って、パチンコ屋の隣でいろんな人がうろついてたむろするので、イタズラやごみのポイ捨てで、
維持も管理も大変になるし。

小規模用のサイトですが、当てはまることも多いようです。 ここの管理会社は、売主でもある巨大な議決権を持つ商業施設部分の区分所有者の子会社ですから、変更もほとんど無理なような気がしますので、
重要な検討事項だと思いますよ。
http://e-smallmansion.com/category/1341981.html・・・・・・・・・・・・

>> 事前に決まっている管理業者
分譲時には、管理形態や内容などが既に決まっていて、大抵、管理業者は系列会社にしています。マンション管理業は、管理物件からの手数料が定期的に入ってくることから、非常に安定的な収益構造のため、グループ会社として利益を留保するためです。
マンションを購入する際、管理費等の金額は気にしますが、管理内容やましてや管理業者などに関心はないと思います。このため、ほとんどの場合そのまま委託契約が継続されています。
>> 管理費等の金額設定
管理費は、日常の清掃や管理人、設備の保守点検、会計出納などに使われるお金です。但し、系列管理業者の売上となるため、高めに設定されます。
修繕積立金は、建物保守修繕のための管理組合貯金となります。本来、必要な金額を考えると高めに設定したいところですが、物件が売りにくくなります。そこで、販売促進のため当初は低めに設定されます。
また、その他に専有使用料という専用庭使用料や駐車場代などがあります。標準管理規約では、修繕積立に充てると定めていますが、実際は、管理費会計に算入させているケースが多く、管理費売上を増やすカラクリとなっています。その分、修繕積立の不足を補わなければならなくなります。

[222: 匿名さん]

↑たのむ、要約してから書いてくれ

[223: 匿名さん]

30年住むとして　管理修繕費駐車場代はどのくらいかかるだろうか？1000万以下なら安いと言えるのではないか？

[224: 匿名]

部屋の広さにもよるが30年で1000万以下はタワーだから難しいか？ただ駐車場代7900円は魅力。

[225: 匿名さん]

＞206
うやむやにしとるのは一人で反論しているあなたですよ。
ディスポーザのメンテ費用の指摘ばかりしますが、このマンションには周りのマンションにはないゴミ回収専用の
エレベータがあるんでしょ？定期点検などメンテはエレベータにつきものです。
しかも義務づけられていますので、頻繁にあります。さらに臭い対策の空調ついてるなら電気代は、ディスポーザよりかかるし、空調は空調のメンテが必要。
さらにさらにゴミのエレベータに乗り、ゴミを回収するおっちゃんを常時雇うわけだから人件費が発生する。
ディスポーザ設置費用とごみステーションのエレベータを最上階まで設置する費用はエレベータのほうが高い。
エレベータって高くなればなるほど費用はうなぎのぼりだ。そんなことも知らないの？
通常の１５階建てくらいのマンションと違って４０階だよ。設置費用は驚きの上昇率です。
ついでに一応ゴミ回収のおっちゃんがのるので、人が乗るために安全のため保守も多くなる。
ゴミ回収専用だから特殊なエレベータのため、部品が壊れデモしたらめっちゃ高いに決まってる
特注エレベータですから。。

ディスポーザは配管を利用しているので工事といっても浄化槽と臭気抜きの配管くらい。
これは定期的に点検するだけで、エレベータのメンテより少ない。
また、ゴミエレベータと違って毎日人件費がかかるわけでもない。

さらにゴミ回収要員は１人ではないでしょう。突然、体調崩して休んでも回収しないわけにはいかないので、
常に２人以上のシフトは必要でんな。２４時間だから４人以上のシフトいりそう。

[226: 匿名さん]

戸建てとマンションでマンション選ぶ目的は戸建てでは費用がかかるけど、
マンションとすることでその費用を抑え、戸建てにはない住宅設備を求めるのだと思います。

団地と変わらないなら公団分譲のほうがいい場所にある。

[227: 匿名さん]

六地蔵、長堀をいつも例に出しますが、同じ人が頻繁に書込んでるから？

竣工までとっとと完売した物件や好調のマンションを並べると、同じ条件にも関わらず

ここがいかに売れていないかを露呈してる気がしますｗ

あと京都の場合、高さ制限などには超がつくほど条件があるので、ディスポーザの有無だけ並べて

レア物件を同じ条件だからここも売れる的な発想は超勘違いですよ。

宇治市と八尾市のお土地柄もまったく違う。

長堀も地下鉄谷町６丁目と松屋町の駅の間で閑静なマンションが立ち並ぶエリアなので、

まったく違うよ。ディスポーザの有無だけで同じとするんじゃなく現地行ってから例に出そう。

[228: 匿名さん]

ディスポーザー以外の話題にしてくれや

[229: 匿名]

ここだけしか見に行かず、そのまま購入したパターン。
購入後にここのサイトを見つけ、自分とマンションに対する考えが違うすべてのレスに難癖をつけ、
やっきになって押さえにかかる。

気持ちはわからないでもないが、来場の９割以上が購入を控えたり、見送っているのだから、
購入者より多い人間が買った立場の人より多いのですから異なる意見が当たり前なんです。
それをすべての否定しに来るのか理解できない。

検討者は、買った人の意見、見送った人の意見が聞きたいわけです。
両方あって当たり前だの。

[230: 匿名さん]

住宅設備で人気なディスポーザをあえてはずすのは、その機能が否定されたわけではなく
マンション価格を抑えるため。アンケートで１位の欲しい住宅設備なんですから。

売れないかもしれないから設備をケチって価格を抑えて販売している。
ただそれだけの理由ですよ。

戸数も多く、スケールメリットとやらが反映し、また、設備もケチっているのになんでこの価格なの？
高すぎませんか？
南港の駅直結マンションの倍の戸数があり、ディスポーザないのに・・・（南港はディスポーザあり）

[231: 匿名さん]

この怒涛の書き込みラッシュを見る限り、ネガがポジの意見を押さえつけようとしてるようにしか見えないが？

[232: 匿名さん]

>住宅設備で人気なディスポーザをあえてはずすのは、その機能が否定されたわけではなく
>マンション価格を抑えるため。
>売れないかもしれないから設備をケチって価格を抑えて販売している。
結局これで売れるんなら、ディスポーザ有りより無しの方が売れる、つまり人気の無い設備といえるんじゃ？
値段を下げるために真っ先に削られる設備＝値段が高くて人気の無い設備、でしょうから。
人気が無いというより、ブームが過ぎたという感じ？
導入価格の概念が含まれてない満足度調査なんてまったく当てにならない。

>>225
ディスポーザ有りでも各階ゴミステーションがなかったらゴミ捨てが大変ですね。
それをカバーしようと思えば、ディスポーザ有りでも各階ゴミステーションは必須。
そうなると結局、ゴミステーション清掃等の人権費は同じようにかかりますよね。

[233: 匿名]

屁理屈こねすぎ。素直に利益最優先です、ていいじゃない。それは別に悪いことじゃないし。

[234: 匿名]

てか、、ディスポーザー絶対欲しいというヤツがなんでここのスレに張り付いてるわけ？！
ここには用はないでしょ？？ついてるマンション行けば？？

[235: 匿名さん]

>232 さん
>> 事前に決まっている管理業者
分譲時には、管理形態や内容などが既に決まっていて、大抵、管理業者は系列会社にしています。マンション管理業は、管理物件からの手数料が定期的に入ってくることから、非常に安定的な収益構造のため、グループ会社として利益を留保するためです。
マンションを購入する際、管理費等の金額は気にしますが、管理内容やましてや管理業者などに関心はないと思います。

という、①経験知から、販売価格に上乗せになる初期の設置費用よりは、購入者があまり関心のない管理費の負担となるようにしたか、②設置したかったけど、浄化槽を造れなかったのではないでしょうか。

各階ごみステーションが必須かどうかは疑問です。生ごみさえなければ、もう少しごみ収集も簡素化するように検討できたように思えます。

六地蔵、長堀が話題になってるようですが、３００戸前後ぐらいのタワーでしたよね。どのようになってるのでしょうか？

私が思うのは、やはり、1500戸のスケールデミリットが働いているのではないでしょうか？

[236: 匿名さん]

>経験知から、販売価格に上乗せになる初期の設置費用よりは、購入者があまり関心のない管理費の負担となるようにした
これだと逆にディスポーザを付けてる場合の説明ができないと思うのですが、どうなんでしょう？
CT天満は同じデベ（当然、系列の管理会社）ですが、ディスポーザ付いてますよね？（売れ行きは芳しくないようですが）

>各階ごみステーションが必須かどうかは疑問です。生ごみさえなければ、もう少しごみ収集も簡素化するように検討できたように思えます。
これは具体的にどういう案があるんですか？
容積のあまり取らない生ゴミが減ったって、ゴミの量自体はあまり変わりませんよね？
特にタワーでは各階でゴミが捨てれないとかなり不便になると予想されますが。

[237: 匿名さん]

たぶん、予想ですが、

>やはり、1500戸のスケールデミリットが働いているのではないでしょうか？

それと、商業施設ですかね？　生ごみいっぱいですよね。だから浄化が槽掘れなかった。

ちょっとした、探偵気分ですｗｗ。

[238:]

ていうか、毎回エレベーター二本乗るの面倒くさそうなんだけど、
どうなんかなー。

[239: 匿名さん]

２３７は、撤回です。

天満は、市内で高く売れると思った。だから設置した。
八尾は、設置するのがもったいない、無くても売れると思った。

管理費なんて関係ない、購入者はあまり気にしないと思った。
だからどうでもいい。

生ごみは、臭い・汁気がやっかいで、虫なんかも集まる。
苦情の多くはは、生ごみですよ。生ごみ以外なら毎日集める必要ない。

[240: 匿名さん]

一戸建てには絶対住めない感じ？

[241: 匿名さん]

どんなかんじぃーーーなのかなぁ？？

意味無いと思うけど、好奇心で、おしえてほしい。

[242: ２１９]

＞２２１

まず、嘘を書いた事への謝罪だろ。

[243: 買い換え検討中]

買い替えを検討してますが、下取りってどうなんでしょうか？
営業さんに聞くと、下取りもできますけど、かなりお安くなりますよと言われてしまいました。
それでもいいかなと思いましたけど、下取りって会社によってどのくらい変わるのでしょうか？
営業の人によっても違うことってありますか？

[244: 匿名さん]

半年振りにのぞいたけどあいかわらず、監視員みたいな人がいますね。
この掲示板は「＞」をつけて喧嘩売るレスばっかだね。１人でパート１からお疲れさまといいたい。
最初のスレに比べたらなんかもう終わった感のある流れですね。ご愁傷様です。

スケールメリットが全く価格に活かされていない設計。
外面だけ整えて、専有部分は10年前の旧式設計。
タワマンでエントランスなど魅せて作るのは当然だが、この騒ぎっぷり。
あたりまえのことを誇張して宣伝。
CTブランドの価値まで落とし、世の中のタワーの意味をなくしてしまう低価格タワーの登場。
1500戸もあるのに無名の八尾にしては高すぎる。

[245: 匿名さん]

材料は同じカバンを無名で１０万円で販売。しかし、ヴィトンなどブランドをつけると２０万円で販売。
ブランドはネームライセンス代。
しかし、不動産のブランドの場合カバンと違って１０万、２０万の差ではすまない。
１５００万のマンションにCTシリーズということで倍以上の何かを上乗せした販売価格になっている。

[246: 匿名さん]

八尾の地価から逆算し、区分所有となる土地面積を算出すれば・・・・・・。
敬遠する人が多いのはナットク。

[247: 購入検討中さん]

雨の日は東側マンションの南側歩道はビル風がとてもきついです。
病院南側はほとんど風が吹いてなくても交差点より西側で急激に強くなります。
特に風が強い日でなくても雨の日はいつも強風が吹きつけているようです。

[248: ２１９]

＞２２１

嘘を平気で書く奴の意見なんて信用できる訳がなかろう。

[249: 匿名さん]

>２３９
ディスポーザに対して屁理屈こねまくりの人がいますが、使用した人にしかわからない便利さを実感したわけでもないのに、無いほうが時代の流れだといっているのは、ないものに対する嫉妬だと私も感じます。
しかも、そう設備のない物件を１，２個引き合いに出して、「ほら、少ないよ！」と持論を展開しているのが笑えますよ。
販売にあたり価格調整でつけなかっただけなのに、ほんと無理矢理なり理由を押しつけますよね。
京阪神地区の人には売れそうにない土地柄なので価格を抑えて販売する計画を立て、価格を抑えるために設備をケチって価調整なんです。単純明白な理由です。
ここの開発者のコメントもネットで掲載されていますがターゲットは地元、奈良、河内方面と語っています。
つまり、田舎住まいの設備がどうでもいい人で、とりあえず都心に近づくことを目的とし、タワーに住んでみたい人をターゲットにしているのです。
価格も全国にあるタワマンの平均価格の２分の１未満と低設定なわけです。
見栄でもタワマンに住みたい、しかし、お金はかけたくない人にはいいでしょうね。

[250: 匿名]

俺に従え！！
ここのマンションはいい！！
と、なぜかこんなマンションなのに上から目線な発言者（約1名）。

[251: 匿名さん]

スケールメリットについて、どうやら多ければ多いほどいいものでもないようですね。
ここでも指摘のあった、売れているマンションのパデシオン六地蔵総戸数394戸　エスリード長堀タワー総戸数270も、管理費が安くなる150～　と700～　のちょうど中間あたりですね。おそらくそのあたりが、住民の希望と管理のきめ細やかさと、それにかけるコストのクロス点なんでしょうね。

ここのマンションは、スケールデミリットもあるけど、パチンコ屋の隣で、商業施設併設っていうのが、トラブルの原因になって、その対策が大変そうですね。

http://allabout.co.jp/r_house/gc/29519/　スケールごとの管理費の統計
総戸数（戸） 管理費（円／平米）
49以下 211.41
50～99 180.62
100～149 181.96
>150～199 175.77
200～299 197.55
300～399 186.65
400～499 197.78
500～599 192.22
600～699 182.29
>700～799 175.55
800～899 215.89
900～999 該当物件なし
1000～1999 245.85
2000～2999 253.74

[252: 匿名さん]

>>244
半年振り？1日振りの間違いじゃ・・・？？
別人に成りすましてもつい特徴ある同じ言葉を使ってしまうから隠せませんよ。
「監視員」「終わった感」「ご愁傷様」「屁理屈こねる」あまり使いませんよね。

なんで一人であることを隠そうとするのだろう？
複数の人が批判していると思わせたいのかな？
でも、半年振りなんて嘘を平気でつけるようじゃ、肝心の内容も嘘ばかりだと思わざるを得ません。

[253: 匿名さん]

>>251
>超大型マンションは“規模のメリット”こそあるものの共用施設が充実している分、維持管理のための
>費用が多分にかかってしまうことが原因と考えられます。
と、書かれていますよ。
つまり、大規模マンションはスケールメリットはあるものの、それ以上に共用部分が充実してるからこそ
管理費も安くならないんですよ。
大規模マンションで中小規模マンション程度のショポイ共用部分にすれば、スケールメリットで中小規模
マンション以上に安くなるのは当たり前です。
コストパフォーマンスでは超大規模マンションに勝るものはありません。

[254: 匿名さん]

管理費ですが、一般的な事も重要だとは思いますが、

１まずは管理費の内訳を明確にし、各項目の使途を具体的に確認する
２その各項目の金額がどのような根拠にもとづき価格決定されたのか、その理由を管理会社などに質問してみる
３質問の答えが管理組合を納得させるだけの説得理由になっているか精査する

という検証が必要だと書いてありますよね。

また、管理費が高すぎるのは論外ですが、半面、「安ければ安いほうがいい」という発想も間違いです。管理の「質」に見合っただけの対価（管理費の金額）であるかどうかが重要になってくるのです。

とも書いてあります。

という事は、個々のマンションに於いて、入居してからの精査が必要だって事だし、変更出来るって事ですよね？

[255: 匿名さん]

>>251
管理費が高い＝ダメって考えてる時点で何かずれてますよね？
では販売価格が高い＝ダメ、ではないんでしょうか？億ションは愚の骨頂でしょうか？

ただ一つ言えることは、戸数が多いと同じ管理内容でも1戸あたりの管理費が安くなる、ということ。
分かりやすいのがコンシェルジュ。
コンシェルジュの時給が1000円だとして、一日8時間雇うとして、一ヶ月の人件費は
1000円×8日×30日＝24万円
これを1戸あたりの負担に換算すると、
総戸数100戸のマンションでは、24万円÷100戸＝2400円
総戸数1500戸のマンションでは、24万円÷1500戸＝160円

[256: 匿名さん]

>規模のメリットこそあるものの共用施設がこそあるものの共用施設が充実している分、維持管理のための費用が多分にかかってしまう

からこそ、時代遅れの象徴なんでしょ。無様な巨漢を誇って、見た目の派手さうわべの豪華さにこだわって、無駄を生む。それを「スケールデミリット」というんです。

それが良ければ、それでいいと思います。
人に食ってかかって、自分の価値観を押し付けないでください。
戦艦大和を造った時代の、言論統制みたいですよ。

[257: 匿名]

スケールメリットの代償は
総会がまともに機能しない
集団が利害を共有できるのは300人が限界

[258: 匿名さん]

ここの管理会社は、売主でもある巨大な議決権を持つ商業施設部分の区分所有者の子会社ですから、変更もほとんど無理なような気がしますので、重要な検討事項だと思いますよ。

>> 事前に決まっている管理業者
分譲時には、管理形態や内容などが既に決まっていて、大抵、管理業者は系列会社にしています。マンション管理業は、管理物件からの手数料が定期的に入ってくることから、非常に安定的な収益構造のため、グループ会社として利益を留保するためです。
マンションを購入する際、管理費等の金額は気にしますが、管理内容やましてや管理業者などに関心はないと思います。このため、ほとんどの場合そのまま委託契約が継続されています。
>> 管理費等の金額設定
管理費は、日常の清掃や管理人、設備の保守点検、会計出納などに使われるお金です。但し、系列管理業者の売上となるため、高めに設定されます。
修繕積立金は、建物保守修繕のための管理組合貯金となります。本来、必要な金額を考えると高めに設定したいところですが、物件が売りにくくなります。そこで、販売促進のため当初は低めに設定されます。
また、その他に専有使用料という専用庭使用料や駐車場代などがあります。標準管理規約では、修繕積立に充てると定めていますが、実際は、管理費会計に算入させているケースが多く、管理費売上を増やすカラクリとなっています。その分、修繕積立の不足を補わなければならなくなります。

http://e-smallmansion.com/category/1341981.html

[259: 匿名]

>253

>大規模マンションはスケールメリットはあるものの、それ以上に共用部分が充実してるからこそ管理費も安くならないんですよ。

これはこのマンションの事も含めておっしゃっているのでしょうか？でしたら、このマンションの管理費が安くならない理由、これだけの戸数を抱えても尚管理費が安くならない充実した共用施設ってなんでしょう？このマンションの共用部で。

[260: 匿名さん]

いっぱいあるんじゃない？

ヘリポートとか・・・

[261: 匿名さん]

>258

あなたの貼り付けてるＵＲＬから飛ぶと、ある業者の宣伝ですやんかｗ
いろいろ不安を煽ってるだけのｗ

そういうのを信じるならマンション購入は止めたら？　ってか、どこのマンションも買えないよねｗｗ

もしかして戸建ての業者さん？ｗ

[262: 匿名さん]

単純に800戸以下のマンションはショボいマンションの比率は増えるだけじゃない？
総戸数1000戸以上になるとマンション自体の数がぐんと減る上に、それなりのグレードの物件ばかり。
総戸数2000戸以上になるともはや東京のWCTの一つだけしか無いだろうし。
総戸数2000戸以上のマンションの管理費の平均が253.74円/㎡って言われてもねぇ・・・。
そりゃWCTクラスのグレードになると管理費も高いでしょうよと言いたくなる。

[263: 匿名さん]

>>259
いや、1000戸超の大規模マンション全体についてスケールメリットのことを言っただけのことで、
1000～1999戸のマンションの平均額＝このマンションの額ではないでしょう。
1000～1999戸のマンションは今のところ、ほとんどが東京の高級物件でしょうから平均が高いのは当たり前。
ここがそんなに高いかと言われたら高くないでしょう。

>>260
ヘリポートは必要だと思うよ。
高層タワーでこれがなかったら、いざという時どうするんでしょう？
その前にヘリポートと管理費ってそんなに関係あるんでしょうか？

[264: 匿名さん]

いざってどんな時、近くに病院があるのに。

そこにヘリポートは無いの？

[265: 匿名さん]

このマンションの場合は、住民のために商業部分を含めてマンション全体を管理する管理会社が、
商業部分の区分所有者の売り主の子会社だということに、大変心配しています。

マンションの一部である商業施設のお客さんは、当然に建物を利用して負担をかけて、
住民生活にも負荷をかけます。
それで当然、商業施設とその利用者との間で摩擦があるはずですが、それを管理するのが
商業施設所有者の子会社です。

[266: 匿名]

このマンションはコストパフォーマンスが悪すぎですね。
せっかくこれだけ戸数があり、その分のスケールメリットがあるはずなのにそれを全部無駄な部分に
浪費している気がします。マンションで最も重要な部分は専有部分でしょ？
最近の普通価格帯以上のマンションにはほとんど付いているディスポーザーやスロップシンクなど、
本当にあれば便利な設備を削ってその分無駄に広いエントランスや一つでいいのにスカイラウンジをわざわざ
両方の棟に設置。利用頻度で言えば圧倒的に専有部分の快適設備なのに極たまにしか使わない共用施設が
無駄に充実。なんだか本末転倒な気がします。まあ、バランスの悪いマンションは総じて売り上げが不振ですが。

[267: 匿名さん]

杞憂であればいいんですが。

朝からパチンコ屋に並んで、
お昼に弁当を、デッキを通ってスーパーで買って、公開広場で食べて、
タバコをふかして、一服して、デッキでパチンコ屋に戻る。
マンションには、弁当ガラとペットボトルと吸殻が残っている。

夕方も同じことが繰り返される。

[268: 匿名さん]

参考までに、このマンションの管理費の㎡単価を計算してみました。
一番狭い部屋：57.59㎡、11758円（204円/㎡）
一番広い部屋：95.99㎡、18858円（193円/㎡）
平均：199円/㎡

1000～1999戸の平均額の246円/㎡よりも、大幅に安いですね。

[269: 匿名さん]

駐車場：５００円のマンションと同じからくりでしょうか。

[270: 匿名さん]

重要なのは、コストパフォーマンスなんですよ。

でもそれは、住民満足比での。スミフは、住民満足度で首都圏はもちろん関西でもランク外。

測りようがない。　　残念。

[271: 匿名さん]

>>266
>マンションで最も重要な部分は専有部分でしょ？
それは個人の価値観では？
共用部分を重要視しない人はまずタワーを選ばないでしょうし。
マンションで最も重要な部分は立地だという人が一般的には多いと思いますが。
専有部分が命！ような人はこのマンションは選ばないでしょう。
といっても、ディスポーザが無い以外は別に普通の仕様だと思いますが。

>>269
どういう意味でしょう？
駐車場が500円のところは全戸に駐車場が付いているところだけだと思いますが。

[272: 匿名さん]

>>270
残念と言う前に、その満足度調査にはタワーマンションが含まれてなかったような気がしますが。

[273: 匿名さん]

ランク外、、、それは大和ハウス、近鉄、大京の下。はかりしれないのか・・・。

[274: 匿名さん]

>>273
近畿圏ではスミフに限らず、財閥系デベは軒並みランク外ですね。
まぁ、いいんじゃないでしょうか。

[275: 匿名さん]

スミフのブランドってタワー以外は、シティハウスでしたっけ？？　　それもランク外だね。

ちゃんとパークハウスとかパークシティとか、コスモ　なんかも入ってるのにね。

おかしいのかな？？　　オリコン調べだけど、yahooからでもリンクできるようになってるけど。

http://house.oricon.co.jp/rank_apartment/index.html　
いい部屋さがし、新しい生活を応援！賃貸・売買物件・不動産情報がテーマのオリコンランキングサイト

[276: 匿名さん]

調べたけど、年収別とか価格別とか面積別のランキングなんかもあるね。

スミフもあったよ。根よく調べたら、１ヶ所か２かな・・・、どっかに。

[277: 匿名]

＞271

＞共用部分を重要視しない人はまずタワーを選ばないでしょうし。

もちろん、もっと都心で戸数も少ないタワーなら、そういった高級志向のお金持ちをメインターゲットにした販売計画もありでしょうが、このマンションのように郊外でここまで大規模な場合、できるだけ万人向けの仕様、価格にしたほうが良いのでは？専有部分が充実した上でさらに共有部分も充実しているというなら別ですが。

＞マンションで最も重要な部分は立地だという人が一般的には多いと思いますが。

その通りです。しかしこのマンションの戸数は１５００戸近いですよね。それだけの数の人が郊外で、かつこの立地を選ぶでしょうか？少し疑問です。

[278: 匿名さん]

>参考までに、このマンションの管理費の㎡単価を計算してみました。
>一番狭い部屋：57.59㎡、11758円（204円/㎡）
>一番広い部屋：95.99㎡、18858円（193円/㎡）
>平均：199円/㎡

詳細なデータありがとう。　管理費って値上がりすることないの？？
最初だけ低く抑えてるのは、管理費を徴収できないのと関係ないのでしょうか？

[279: 匿名さん]

>>275
入ってませんよ。おかしいのかな？？
http://house.oricon.co.jp/rank_apartment/kinki.html

いつ首都圏の話に摩り替わったんだろう？？

[280: 匿名さん]

>管理費って値上がりすることないの？？
上がることもあれば下がることもあります。

>最初だけ低く抑えてるのは
どうして無理やり低く抑えてると思うのですか？
スケールメリットとは捉えられませんか？

[281: 匿名さん]

えっ、いい部屋さがし、新しい生活を応援！賃貸・売買物件・不動産情報がテーマのオリコンランキングサイトhttp://house.oricon.co.jp/rank_apartment/index.html　

第１位　7585点 【大和ハウス工業】D'クラディア
第２位　73.22点 【近鉄不動産】ローレルコート
第３位　73.00点 【大京】LIONS

って、近畿圏じゃないの。

[282: 匿名さん]

＞朝からパチンコ屋に並んで、
＞お昼に弁当を、デッキを通ってスーパーで買って、公開広場で食べて、
＞タバコをふかして、一服して、デッキでパチンコ屋に戻る。
＞マンションには、弁当ガラとペットボトルと吸殻が残っている。
＞夕方も同じことが繰り返される。


その掃除も。管理費でか。そんなことまあるかもね。

[283: 匿名さん]

>>大規模マンションはスケールメリットはあるものの、それ以上に共用部分が充実してるからこそ管理費も安くならないんですよ。

>これはこのマンションの事も含めておっしゃっているのでしょうか？でしたら、このマンションの管理費が安くならない理由、これだけの戸数を抱えても尚管理費が安くならない充実した共用施設ってなんでしょう？このマンションの共用部で。


それで、ヘリポート以外は、どこ。

[284: ビギナーさん]

あした、あしたモデルルームに行こうと思ってます。
どんなことに注意したらいいでしょうか？？
気に入ったら、別の日にみんなで見に行こうと思ってます。

[285: 匿名さん]

マンションを検討する動機づけは、人それぞれなので、急ぐ人はしょうがないですね。
ここはとうぶん売り切れる心配も無いし、今後いろんなマンションが出てくることも、今あるマンションの多くが値引きされてくるだろうことがわかっていても、高いの承知で我慢して買うほかないでしょうね。

お気の毒ですが、なるべくいい買い物してほしいですね。

余裕のある人は、ゆっくり検討した方が賢明ですね。ここはとにかく５年以上は売り切れないですから、いろいろ比較できますね。

買わせたい人は、いろんな理由をつけて、「背中を押してあげる」ことにやっきになることもあるようですが、とにかく惑わされないことですね。＞とくに、「欲しい時が買い時」とか「一生賃貸でいいなら」みたいなクロージング（営業が、客を心理的に追いつめて決断を迫る閉じる言葉をいうらしい）は、あまり気にしない方がいいようです。

これから参入する方が、下がった物価で土地購入から建築・販売までできて、競争力があるにきまってるので、勇勇とも限ら無いでしょうね。

[286: 匿名さん]

話題を変えて、




ラウンジって朝は、何時からでしょうか？？

モーニングってやってるんでしょか？？　パンだけでも朝食取れれべ楽でいいんですけど。

どんなもんでしょう？？

こんな希望って、団地ぽいっですかね？？

[287: 匿名]

このマンションのオーナーでもないのに管理費が下がることがありますなどいい加減。
そもそも最初の目安でさえデベが用意した予想数値です。
ゴミ回収要員が24時間体制で何人も集まるのか疑問だ。相当の給与が必要。

[288: 匿名さん]

「＞」
今日も1日全レスに難癖つけて暇ですね。
自分のマンションかここ？

[289: 匿名さん]

住友不動産の本業は賃貸ビルだから、住民から吸い取る仕組みは天下一品。
分譲部門で人気がないのはそれを知っている人が多いから。

[290: 匿名さん]

>252
今日も来ましたね。
毎日、「買いなさい！」「このマンションは周りと比べてもいい」「このマンションはどんなマンションより負けない」「スケーーーーーーールメリット！！」などレス返す仕事、おつかれさまです。
自分以外の考えのレスは誰も同じに見えて、その後もたくさんの「＞」つけて。
ここのマンション買ったせいで妄想まで見えるようになって、たいへんですね。

[291: 匿名]

実際、2009年販売開始を1年遅らせたので待たされた分「最初だけ」売れた。
これはどのマンションでも同じスタート。それなのにすごい騒ぎようでした。
たぶんマンション購入経験がないかこういうサイトをみたことがないのでしょう。
一喜一憂して８月以降は極端にペースダウン。
４月の販売ペースなら西棟完売ですよ（笑）
半分以上も残ってるのに大人気とやらなら早く売ればいいのに、先月は10戸募集などものすごい矛盾な売り方だ。
そしてなにより、ここにくる購入者・契約者っぽい人のレスは毎朝きて１日中いる１人だけという悲しい結末。

[292: 匿名]

ここのスレって全部100レス程度削除されていますが、ほんとと監視員がいるみたいで怖いですね。
このスレになっても何気に削除されている。

誰にとって都合が悪いんでしょうね。検討者は知らないこと知りたいはずなのに。

[293: 匿名さん]

>281さん　下記の３物件に住んでる人だけにしか聞いてないのでは？
全部の項目が３物件だけって、そんな事ある？

コストパフォーマンス
1 【大和ハウス工業】D'クラディア

2 【大京】LIONS

3 【近鉄不動産】ローレルコート


間取・採光
1 【大京】LIONS

2 【近鉄不動産】ローレルコート

3 【大和ハウス工業】D'クラディア


立地のよさ
1 【大和ハウス工業】D'クラディア

2 【近鉄不動産】ローレルコート

3 【大京】LIONS


構造面での安全性
1 【大和ハウス工業】D'クラディア

2 【大京】LIONS

3 【近鉄不動産】ローレルコート


周辺環境
1 【大和ハウス工業】D'クラディア

2 【大京】LIONS

3 【近鉄不動産】ローレルコート


関連会社（施工・管理・販売）
1 【大京】LIONS

2 【近鉄不動産】ローレルコート

3 【大和ハウス工業】D'クラディア


防犯対策
1 【近鉄不動産】ローレルコート

2 【大和ハウス工業】D'クラディア

3 【大京】LIONS


設備の充実度
1 【大和ハウス工業】D'クラディア

2 【近鉄不動産】ローレルコート

3 【大京】LIONS


設備の充実度
1 【大京】LIONS

2 【近鉄不動産】ローレルコート

3 【大和ハウス工業】D'クラディア

[294: 匿名さん]

そうなんでしょうか？？うわべ、みかけの豪華な共有部分のためにお金をかけて、マンションが売れていた昔の、計画で売り続けているからそんなことになるのではないでしょうか？？評判悪くなるのもあたりまえですね。

オリコンに聞いてみれば？？？

そこに　苦情・お問い合わせの、ページもあるでしょうに

[295: 匿名さん]

＞２９３　　　http://house.oricon.co.jp/rank_apartment/price.html　　のどこに出てるの？？

えーーーー？？？　住友のマンションって、そんなボロボロですか？？

いえ、ありました。ここに出てるじゃない。http://house.oricon.co.jp/rank_apartment/family.html
ここだったら、大京と近鉄にかろうじて勝ってるよ。あと、どこに出てたっけ？　探そうね。

配偶者・子供と同居
79.99点 【大和ハウス工業】D'クラディア
75.85点 【野村不動産】プラウド
75.83点 【三井不動産レジデンシャル】パーク・ホームズ
75.56点 【三井不動産レジデンシャル】パークシティ
74.36点 【コスモスイニシア】コスモ
74.23点 【近鉄不動産】ローレルスクエア
73.93点 【住友不動産】パークスクエア
73.53点 【大京】LIONS
72.19点 【近鉄不動産】ローレルコート
72.15点 【大京】LIONS　GARDEN

[296: 契約済みさん]

担当の販売員に聞きました。現時点で340戸ぐらいだそうです。

[297: ビギナーさん]

30年住むとして　管理修繕費駐車場代はどのくらいかかるだろうか？1000万以上もかかるのですか？？
4000万で買っても5000万といことか？？

[298: ビギナーさん]

マンションの良さはあるが駅から遠い戸建ての方が安くつくのですね。

[299: 匿名さん]

＞２９３　　そんなことないよ。


コストパフォーマンス
1 【大和ハウス工業】D'クラディア

2 【大京】LIONS

3 【近鉄不動産】ローレルコート


間取・採光
1 【大京】LIONS

2 【近鉄不動産】ローレルコート

3 【大和ハウス工業】D'クラディア


立地のよさ
1 【大和ハウス工業】D'クラディア

2 【近鉄不動産】ローレルコート

3 【大京】LIONS


構造面での安全性
1 【大和ハウス工業】D'クラディア

2 【大京】LIONS

3 【近鉄不動産】ローレルコート


周辺環境
1 【大和ハウス工業】D'クラディア

2 【大京】LIONS

3 【近鉄不動産】ローレルコート


関連会社（施工・管理・販売）
1 【大京】LIONS

2 【近鉄不動産】ローレルコート

3 【大和ハウス工業】D'クラディア


防犯対策
1 【近鉄不動産】ローレルコート

2 【大和ハウス工業】D'クラディア

3 【大京】LIONS


設備の充実度
1 【大和ハウス工業】D'クラディア

2 【近鉄不動産】ローレルコート

3 【大京】LIONS


設備の充実度
1 【大京】LIONS

2 【近鉄不動産】ローレルコート

3 【大和ハウス工業】D'クラディア

[300: 購入検討中さん]

今日は雨でもモデルルーム行った人いるのかな？

[301: 購入検討中さん]

あした予約したけど、雨のようだしキャンセルしてもいいかな。
やっぱり、電話しなきゃ悪いかな。

[302: 匿名さん]

構造面での安全性
1 【大和ハウス工業】D'クラディア

2 【大京】LIONS

3 【近鉄不動産】ローレルコート


どうして　　3 【近鉄不動産】ローレルコート が劣るのですか?


メガシティタワーズが最も安全ですね。唯一の絶対のメリット

[303: 匿名さん]

＞302　　さんへ　　何が　どうしたの？？

[304: 匿名さん]

八尾の西武って、どんなところですか？

[305: 匿名さん]

隣のパチンコやさんて、どんなとこですか？