パークシティ武蔵小杉はどうですか？【3】

[匿名さん]

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パークシティ武蔵小杉

□前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[282: 匿名さん]

確かに武蔵小杉はこれからかなりのマンションが出来るので
供給過剰になる事は私も覚悟の上ですが、
その中でもパークシティは立地は良いと思うので、中古で出しても
売れないことはないと思うのですが。。甘いでしょうか？

[283: 匿名さん]

立地から言うと、武蔵小杉の駅近の物件はすべて中古で売れない事はないと思いますよ。
ただ、転売価格がどうなるかが問題で、転売の時期と部屋の広さと階によって差が出る。
ただでさえ修繕費、管理費が元から高い上、上昇率も半端ではないはず。
売るなら15年以内かと思います。20年を超えたら格安で売る事になるのでは。
ご自分が中古物件を買う事を想像してみて下さい。
物件価格と管理費修繕費の合計で購入を考えるでしょう。
値段さえ安くすれば買手はいくらでもつきます。
管理費等は個人で設定できないので、転売する物件価格を下げればよいのです。

[284: 282]

>283さん
ありがとうございます。
15年以内ですか。
それまでにローンをほとんど終わらせないといけないという事ですよね。
う〜ん悩みます。
修繕費、管理費は確かにタワーは高いですからね。それでも中古に出した時
この物件に住みたいと思う物件でないといけないという事でしょうか？

[285: 匿名さん]

パークシティ新川崎の最上階の中古物件がけっこう前の話なのですが、7,500万円で売られていたので、利便性の小杉ですしあまり心配しなくても大丈夫なのではないでしょうか。ただこれから世の中どう変わってゆくかはわかりませんけど、それは誰にもわかりませんし。

[286: 匿名さん]

売ること心配しているならば賃貸のタワーに住めばいいのに・・・
近くに2本も立つんだから。

[287: 匿名さん]

>285
>パークシティ新川崎の最上階の中古物件がけっこう前の話なのですが、
>7,500万円で売られていたので、

中古物件の価格は、売主の売却希望価格で、いくらで売れたかはまた
別ですよ。

つまり、売主はどんな値段設定だってできる。

タワーの売主は、結構強気で長期間売れ残っていることも多いよ。

[288: 匿名さん]

最上階で７５００万だったらかなり値落ちしてませんか？
元は億いってるんじゃないの？
竣工からそんなに時間たってないのに。。。

>>286
賃貸は資産にならないから、たとえ二束三文で売る事になっても
やはり購入した方が老後はいいと思いますよ
年とってから賃貸料を払い続けるのもきついし
売って田舎の一軒家を買う事もできるし

[289: 匿名さん]

もうすぐ築20年を迎えるマンションでも、新築並みの価格で売られ、売れるんですから、気にし過ぎなんじゃないですか。元は億っていっても、時代が違いますし、まだ新しいといえるお隣のサウザンドタワーの40階の部屋と同等の価格ですよ。部屋の広さ等は覚えていませんけど。

天井も低い、ボロイ、昔のデザインセンスそれでも売れますよ。確かに販売価格といくらで売れたかはわかりませんけど、そんなことばかり言っていたらどんな物件が買えますか。売ることばかり考えるのだったら23区内意外は検討することないと思いますけど。

[290: 匿名さん]

値段はともかくとしても、東横駅2分の物件が売れないことはないのではないですか？

[291: 匿名さん]

売れるでしょうね。ただ、元が少々高すぎるから、値落ちは激しいと思う。
中古物件としては、ランニングコストが安いレジデンスあたりの方が人気になりそう。

[292: 286]

> 賃貸は資産にならないから、たとえ二束三文で売る事になっても
> やはり購入した方が老後はいいと思いますよ
> 年とってから賃貸料を払い続けるのもきついし
> 売って田舎の一軒家を買う事もできるし

別にマンション購入を否定しているわけではないですよ。
わずかな期間で数千万円下落することがわかりきっている物件を買う意味がわからないんです。
タワーに住みたいなら賃貸タワーに数年住んで欲求を満たして
その後価格に見合ったマンションを買えばいいと思うんですけど。
このタワーの購入を考えている収入層ならば賃貸住みながら貯金は楽勝でしょう。

ずっと小杉に住んでいますが、若いうちは交通の便がよくて好きだったのですが
今となってみては子供は育てにくいし、東横線の駅は今現在でもパンク気味だし、デパートないし
いろいろいまいちです。
こんなところに無尽蔵にマンションばかり数千世帯増えたらそれこそめちゃくちゃになってしまって
下落は間違いないと思います。

[293: 匿名さん]

２９２さん、子供育てにくいですか?
私は２児(現在幼稚園児)の母ですが、このタワーに限定はしていませんが、
小杉物件購入を真剣に考えています。
武蔵小杉の子育てのしにくい所(理由)等、教えていただけるとうれしいです。
また、子供にとっての環境はどうでしょうか。
私個人としては、昔東横線で通学していましたが、武蔵小杉に住んだことはありません。
武蔵小杉に対して悪いイメージは無いのですが…
ずっと住んでいらした方の率直な意見が聞きたいです。
よろしくお願いいたします。

[294: 匿名さん]

私も一児の母ですが、この物件購入考えています。
現在専業主婦なので保育園は考えてませんが、マンションラッシュで小杉の人口増えたら
江東区現象のような学校もパンクですかね？

[295: 匿名さん]

>> 292さん
> タワーに住みたいなら賃貸タワーに数年住んで欲求を満たして
> その後価格に見合ったマンションを買えばいいと思うんですけど。

同感です。現在、分譲タワーマンションに賃貸で住んでいますが、
1年弱で眺望にも飽きて、低層マンションでもいいかなと思うようになりました。
パークシティーも考慮に入れていますが、坪単価高いですよね。
291さん同様、値落ちが結構あるのかなって思ってます。
今住んでいるタワーはパークシティーと同じように駅近物件ですが、
ほとんど値崩れしていません（一部の住戸は値上がり）。
中古で出るとすぐに買い手がついているようです。
ただ、今住んでいるところは分譲価格が安かったんですよね。
それもあって値崩れしてない。

[296: 匿名さん]

ある専門家のコメントを読みましたが、間取り、日当たり、眺望など、それぞれの項目の中で、
一番価値として下落率が高いのは眺望だそうです。

風の強さなど、関連するデメリットが大きいからでしょうか。

私もそれを見て、なんか納得してしまいました。
最近、低層マンションの人気が高くなっているのも、こんな要因も１つとしてあるかもしれません。

[297: 匿名さん]

パークシティシリーズの低層棟に賃貸で住んでいる者ですが、
ここは築２０年近く経っていますが、現在３ＬＤＫ、３０００万円台で取引されてます。
まあ昭和６３年築なんでまさにバブル絶頂で億ション近くだったらしいですが・・・・・
緑も多く、子育て環境抜群です！

[298: 匿名さん]

>>293さん、294さん
ただいま中原区内で子育て中の通りすがりのものです。

川崎市、特に中原区と高津区の子育て環境の悪さは有名な話です。
保育園はおろか幼稚園にいれるのも大変です。
実数はわかりませんが、幼稚園に入れずに自主サークルというかたちで保育を行っている母親のグループがあることは事実です。

マンションラッシュで子育て世代の住民が増えたにもかかわらず、幼稚園も保育園も受け入れ人数を増やすわけではありません。
市としての対策も、一過性の問題としてとらえているのか、はっきりいって何もしてないんじゃないかと感じるくらいです。
この物件にも保育園を作るようですが、周辺の人口増加の激しさを考えると焼け石に水な気がします。

一定以上の世帯数のあるマンションは保育施設を設置しなければ建築許可出さないくらいのことはして欲しいものです。
幼稚園なら少子化が進めばそれほど数は必要ないかもしれませんけど、働く女性の増加を考えれば、保育施設はいくらあってもいい気がします。

[299: 匿名さん]

293です。
298さん、うちの子はその辺りの物件の出来上がる頃には
小学生になっているのですが、小学校の環境はどうなんでしょうか。
幼稚園世代は今住んでいるところで終わらせてから引っ越したいと考えているんです。
中原区の子育て環境がそんなに評判悪いのだと、ちょっと躊躇してしまいます。
小学校も６年間、重要な時期ですもんね。
中学からはうまくもし私立に通えたとしても、小学校は公立で、と決めています。
公立小学校の評判などはどうなんでしょうか。
このマンションの通学区の小学校に限らず、もし情報をお持ちであれば他の所の事も
教えていただければと思います。よろしくお願いします。

[300: 匿名さん]

298です。

>>299さんへ
「中原区の子育て環境」といっても、うちの子はまだ２歳なもので、周囲からも小学校の情報はあまり入ってこないためよくわかりません。
あまりお役に立てず申し訳ありません。
川崎市総合教育センターのＨＰにいくと、学級数や学区、教育目標など基本データが載っています。
でも残念ながら学校の評判までは載っていません。
市のＨＰだから当たり前ですが。

このマンションの学区とは違う学区になりますが、今井小・今井中が評判がよいとは聞いています。
ちなみに。
高津区だと久本小が私立中に進学する子が多く水準が高いそうです。
宮前区は宮前平駅から近い富士見台小が、帰国子女受け入れなどしていて学童数も多いです。
富士見台小は私が中学受験した２０年近く前、すでに私立中受験が盛んな小学校でした。

川崎は東京と横浜に挟まれているので私立中の選択肢がとても広いです。
学力と家庭の経済力の両方とも恵まれた子は中学から私立にいくケースが多いと思います。
そのためか、川崎市内にある公立高校は学区トップ校（今は学区は関係ありませんが）でも他のエリアのトップ校と比べるとレベルがちょっと低いかな、という感じです。
かつて高校生相手の教育関連の仕事をしてましたので、これは実感としてありました。

[301: 匿名さん]

299です。
とても詳しくありがとうございました。とても参考になりました。
新しい住民がたくさん増えて、環境が少しでも良くなるよう願います。

[302: 匿名さん]

本日デベから郵送があり、「建設現地バス見学会」っていうのを行うみたいですね。
7月2、9、16、23日とのことですが、もし行かれる方いましたら、感想を教えて下さい。
自分は9日に行けるかもしれませんが、まだ未定です。

[303: 匿名さん]

横須賀線で毎日武蔵小杉を横目に通過してます。クレーン林立してすごいですね。
レジデンス、パークシティも徐々に積みあがってきました。
全部立ち上がったときの景観がまだ想像できませんが、
みなとみらいや品川港南口みたいになるのかしら？
２年半後（でしたっけ）はここから通勤したいなぁ〜

[304: 匿名さん]

西側住戸の窓についてですが、図面をよく見ると網入り透明ガラスと書いてあります。
窓ガラスに飛散防止の網目の細い針金みたいなものが入っているのでしょうか？
折角の角部屋のパノラマウィンドウからの眺望が台無しになるのかな？
東側にはこの表記がないのですが、皆さんお気付きですか？

[305: 匿名さん]

>>302さんへ。私は、7月2日にバス見学会に行きます。でも、デベから郵送はしてもらっていないです。担当の方から薦められました。でも、賞味20分くらいですよね。

>>304さんへ。これは聞きました。モデルルームでガラスを確認できるようになったみたいです。これは、隣接する商業施設の延焼防止の関係で西側の全室を網入りガラスにしているそうです。階が高いところは何で？と言った質問には明確に回答できなかったですね。それほど目立つ網入りガラスではないようなニュアンスでしたが、これも2日に確認しようと思っています。私は、むしろ日当たりなどの外気の熱源が部屋に伝わりにくくなるのではと懸念しています。

[306: 匿名さん]

>>303さん
商業施設次第でしょうね。商業施設が充実してくれば、
華々しい感じになるでしょうし、住宅ばかりならば、
ただの住宅街って感じでしょうね。

>>304さん
確かに西の窓は網入りって書いてますね。。。気づかなかった。
あと、西と北のサッシはT3、東と南はT2ですね。
東も騒音が結構あると思うがなんでだろう。

[307: 302]

>>305さん

情報ありがとうございます。網入りについて納得です。
あと、バス見学会は25分の予定って書いてありますね。
何だかよく分かりませんが、せっかくの機会ですし楽しみにしています。

[308: 匿名さん]

>>306さんへ。私も何で東は？と思って質問してみたら、東横および南武線の発車ベルが気になる音源みたいです。あまり現地で確認していませんが、言われると納得してしまいました。これは、気になるとたいへんかもしれません。

[309: 匿名さん]

西側にはタワーが建つから透明ガラスだと室内が見えてしまうためです。
東側は今のところタワーが建つ予定は無いので透明ガラスで問題ない。

[310: 匿名さん]

商業施設ですが、となり以外の場所ではまだ確定すしているものはないのでしょうか？
出来れば大型スーパーとかあると良いと思うのですが。
これだけマンションが出来たら、今の時点ですと足りない気がします。

[311: 306]

>>308さん
なるほど。有難うございます。
東はJRが出来たらの、音が気になるかもしれませんね。
あと消防署もありますし。
まあ、T2とT3は性能の差が5dbなので、
あまり違いがないかもしれませんが。

ちなみに今、駅近タワーの上層階にいますが、
窓を閉めていれば音は聞こえますが問題無いレベルです。
窓を開けた状態だとうるさいですね。
テレビの音が聞き取りにくくなります。
南以外は、ここら辺を納得して買う必要ありそうですね。

[312: 306]

>>310
同感です。全然足りないですね。
これに関しては人によって考え方が違うと思いますが。
パークシティー敷地内の店舗はほぼ決定していて、
A、C地区のタワー下の商業施設はまだ未定ですね。

[313: 310]

>312さん
ＡＣ地区はいつ頃分かるのでしょうね？早く知りたいですね。
今は車でイオンに買い物に行ったりしてますが、品揃えが良くて気に入ってます。
武蔵小杉にもイオンとか伊勢丹が出来れば嬉しいなと思います。
やはり日々のお買い物も色々なスーパーの選択肢があった方が良いですよね。

[314: 306]

>>310さん
イオンは業界トップですからね。イオンと伊勢丹、全く同感です。
もし小杉に住むことになったら、街が変わっていくのをのんびり見ていく予定です。

[315: 匿名さん]

東南の低層階を希望してますが、
こないだ現場近くから見てみたのですがレジデンスと
消防署＆ホテルからリビング面は中が丸見えではないか？と。
パノラマウインドウも高層階なら眺望よくてよいと思うのですが、低層階はどうなんだろう・・・って。
駅近だとなのそんな贅沢言ってられないのかなあ？といろいろと考えてしまいます。
高い買い物なんで失敗したくないですからねえ。


＆日当たり面でも心配ではあるんですが

[316: 匿名さん]

>>315
眺望重視ならコスギタワーにしたらどうでしょう。
駅近優先ならこちらですけどね。
一長一短ですね。

[317: 匿名さん]

>>316さん
315です。
コスギタワーもほんと眺望＆日当たりも良さそうなのでよかったのですが、
間取りはパークが気に入ったんです＆駅近ですしね。
ほんと一長一短ですよね、
家を決める場合、１００％納得する物件など無いって言いますが、ほんとそうなんですね。
この物件ご希望の皆さんは、何を一番重視してますか？
やはり駅近＆利便性ですか？

[318: 匿名さん]

＞315さん
うちはやはり夫婦共々仕事の帰りが遅いので、利便性が一番重視してます。
これだけ東横線急行停車駅で駅近大型物件はもうなかなかでないかなと思ってます。
駅から近い分妥協しなければならない事も随分ありますけど苦笑

[319: 匿名さん]

>>292さん
>>295さん
若干古い情報ですが、本質的なことをロジカルに予測しているという意味では必見のサイトなので、一度ご覧下さい。
http://www.mansion.co.jp/contents/move/korei-bn1.htm#ju

他の方が書かれていましたが、半額まで下落を覚悟というのは、最悪のシナリオ想定としては正しいのかなと思います。
仮に５年で1000万下落すると毎月17万の損を確定させるようなものなので、>>292さんの仰ることは良く判ります。

[320: 匿名さん]

どうも登録が近づいてくると心配性なお方が出てきますね。

私の意見はまるで逆です。
東横沿線で駅2分の三井の物件がこの価格で買えるんだからすごくお買い得
だと思いますがね。しかも、城西地区の弱点である東京駅方面への通勤が横須賀線でとても
便利になるんだからある意味、最強物件と思ってますが。
私はオフィスは丸の内なのですが東には住みたくないので、かといって世田谷だと
駅から遠い物件が多いし、東京方面に時間がかかるわ、まともまマンションは８０００万台から
でしょ。たぶんここすごい人気で一瞬で売り切れるとみてます。本当は不人気であって欲しいのですがね欲しいから。

同じような事情の丸の内方面サラリーマンの方は多いと思いますね。
最近モデルルーム行ってないのですが、要望書のバラの花は結構ついてますか？？

[321: 匿名さん]

>>320さん
自分がMRに行ったのは1週間くらい前なので、参考になりませんが、
その時は半分くらい。方位満遍なく埋まっていたと思います。
登録まで一ヶ月切りましたね。

本日、オーナーズスタイリングっていう冊子が郵送されてきました。
カラーセレクト、オプションなどが載っていますが、
何を付けようかなって考え中です。
まぁ、抽選で当たればですけどね。

[322: 匿名さん]

>321さん
うちには届いてないのですが、低層階希望だからでしょうか？？
現地案内会の件も連絡ないですし。。
ちょっと心配なんですが

[323: 321]

>>322さん
そうでしたか。低層階でも後付できるオプションは選択可能でしょうし、
あまり分量ありませんが、もらっておいた方がいいと思いますよ。
部屋の色で、部屋を選択することもあるでしょうからね。

本日郵送されたばかりなので、届くとしたら来週ですかね。
少し待って届かなかったら問い合わせてみてはいかがでしょうか。
せっかくのマンション購入ですからね。

[324: 322]

>321さん
ありがとうございます。
来週まで待ってみて来なかったら連絡してみます。
営業の方には購入の意思は伝えてあるのですけど、やはり郵送が届かなかったりすると
不安になってしまいますね（心配しすぎでしょうか苦笑）

[325: 匿名さん]

>>320
そうそう、丸の内サラリーマンに買ってもらえたら、売主だって本望なの。
頑張って当たってください。

[326: 匿名さん]

先日要望書を出してきました。
もうかなりの数のバラが貼ってありましたね。
抽選は免れないだろうな。
コスタの営業マンはかなり印象が悪かったですが、
ここの担当の子はお嬢様っぽいすごく丁寧な対応で良かったです。

[327: 匿名さん]

バラつまり要望書は単なる希望調査なので
ふたを開けてみれば抽選がなかったり、倍率たった２倍だったりは
よくあることですよ。東京のとあるタワーもそうでした。（自分は3倍でした）
私はそのタワーから武蔵小杉に引っ越してくる事になりました。
現在、武蔵小杉で物件を迷っているところです。ここの説明会の予約は申し込んでないので
MR一般開放の7日待ちです。見てから本格的に考えて、どこにするか決めようと思ってます。

[328: 匿名さん]

本日、バス見学会に行ってきました。マイクロバスを用意してくれて、敷地内を簡単に見てきました。駅ロータリーから建物に入るまでのイメージが少しできました。モデルルームを再度見るついでに行かれる事をお勧めします。
網ガラスの件ですが、モデルルームにはなく、担当の方が見本を見せてくれるそうです。私は見る機会を持てなかったので、ご覧になった方は教えてください。
バラの数ですが、５〜６割といった感じがします。まだ2年以上先を考慮するとこんな出足なんですかね。個人的には出足が鈍いかんじがして、価格発表時には、売れ残り分に関して少し値段を下げて提示してくるのではないかと思っています。希望的観測ですかね。

[329: 匿名さん]

>>328さん
見学会お疲れ様でした。25分ですから簡単に見る感じなんですかね。
MRついでに今度参加してみます。
この物件の人気については価格が価格ですから、多くの人が殺到するとは思えませんが、
実際のところは蓋を開けてみないと（抽選を見てみないと）分からないでしょうね。

[330: 匿名さん]

そんなに価格は高くないと思いましたが…
近場のレジデンス武蔵小杉と同じくらいの価格でしたよ
この辺の相場通りじゃないでしょうか
コスギタワーが価格的には一番良心的ですが

[331: 匿名さん]

コスタの営業はやや強引、レジはのんびり、おっとり
パークシティはその中間で好感が持てました。