パークシティ武蔵小杉はどうですか？【3】

[匿名さん]

仲良く情報交換しましょう☆

パークシティ武蔵小杉

□前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[251: 匿名さん]

素人考えで申し訳ないのですが、管理費が高いのはう〜んという感じですが
修繕積立が高いのは仕方ないかなと思っています。
何せタワーですし、修繕にどれだけの費用がかかるか未知な部分もあるのではないでしょうか？

[252: 匿名さん]

管理費が高いのはスパがあるのが影響しているな。
駐車場の契約率が高ければ管理費が少し安くなるかもしれない。

[253: 匿名さん]

将来的にスパをやめてトランクルームにしてほしいです

[254: 匿名さん]

駐車場は安いね。
安定してくると、管理費2.5万　維持補修費2〜3万　駐車場2万　固資税2万といったとこですかね？

[255: 匿名さん]

245です。
詳細な情報ありがとうございました。
三井ブランド×駅前再開発−川崎市≧坪２００〜２５０万
ってな感じの値付けでしょうが。。
まぁ、便利だから妥当なんでしょうか。
都内勤務と身としては、少し迷っています。

[256: 匿名さん]

>>254さん
修繕積立費、積立基金は月に直すと当初2万円弱ですが、5年毎に上昇するでしょうし、
それを考えると、そのくらいになりそうですね。
（80〜90㎡の部屋での換算だと思いますが。）
固定資産税は減税解除後はどのくらいになるんでしょうね？
詳しい方いましたら、教えて下さい。

[257: 匿名さん]

固定資産税は約倍になると聞きましたが…
なので武蔵小杉のマンション80平米で平均15〜20万が30〜40万になるって事ですかね
高いですよねー…

スパは管理費を払った上で、使用料も払わなければならないのでしょうか？
だいたい１回の使用で2000円ってとこですかね？

[258: 256]

そうなると、全部含めたランニングコストは月10万になりそうですね。
やはり一戸建てに比べて、結構費用がかかりますね。
まあ一戸建てでは、この立地を確保するのは無理ですが。

スパの使用料は未定とのことですが、恐らく数百円だと思います。
ビューラウンジも使用料を取るかもしれないとのことです。
個人的にはビューラウンジは無料でいいと思いますが。

[259: 匿名さん]

思ったよりはランニングコストも常識的な範囲に収まりそうですね。
ところで駐車場設置率はどのくらいなのでしょうか？
もしお判りでしたら、教えてください。

あまり設置率が高すぎて空車になるのもランニングコストに響くし、
かといって駐車場が足りなくて、入れないのも困るし、
どのくらいが適正なのでしょうかね？

[260: 匿名さん]

>>259
基本データは住宅情報ナビなどに載ってるので自分で調べてください。

[261: 匿名さん]

ランニングコストは初期で月10万
将来的には15〜20万を見ておいた方がいいでしょうね
（部屋の広さにもよりますが）

物件のローンに加えて支払わなければならないからキツいですねえ…
やっぱり賃貸の方が割がいいかなあ

[262: 匿名さん]

あ、それに加えて固定資産税と都市開発税も払わなければならないのか…
う〜ん…

[263: 匿名さん]

毎月のランニングコスト
管理費2.5万、維持補修費2.5万、駐車場2万、固資税（減免終了後）2.5万で、ざっくり約10万。
車もそこそこの新車を購入すれば、ガス代や保険等も含め約6万。
合計16万×12ヶ月で、約200万。
これに住宅ローンですよね・・・

600万台の年収では、営業さんに相手にしてもらえないのでしょうか？
（頭金にもよるとおもいますが）
ところで、皆さんの年収は、いったい・・・

[264: 匿名さん]

>>263

ローンの利子が3000万借りたとして3%の金利だと最初は月7〜8万円くらい？
自分もそうですが、サラリーマンには楽な額ではないですよね。

とりあえず財閥系の営業さんはしっかりしてるので、相手にされないということは無いでしょう。

[265: 匿名さん]

>>263
私３０代前半で、年収1100万円ですが、
この物件は躊躇してます。

[266: 匿名さん]

>>260
総戸数 1437戸 に対して 敷地内機械式 873台 敷地内平面 26台

別にそんなに突き放さなくてもいいんじゃない？？

[267: 匿名さん]

「カーシェアリングシステム」ってないのかな〜

[268: 匿名さん]

日本では文化的に定着するのは難しいでしょうね。

[269: 匿名さん]

>>265
それで躊躇しますか…慎重ですね
私は33で年収800万ですが、買おうとしています…
大丈夫でしょうか

[270: 匿名さん]

年収の話は止めませんか？
人それぞれだと思いますし・・
もし、この年収で不安ですという内容でしたら、ローン板でお話なさってはどうでしょうか？

話はかわりますが、低層階ご希望の方っていらっしゃいますか？
カラーは選べませんが、オプションはどうなんでしょうか？
ご存知の方いらっしゃったら教えてください。

[271: 匿名さん]

家族構成や頭金や購入する部屋、今後の昇給の見込みによりけりでしょう。
よく年収の４倍が現実的な住宅ローンの上限と言われてますが、高層タワーの場合、維持費が高いので多少余裕をみて、３−４倍のレンジに入ってれば大丈夫じゃないでしょうか。

[272: 匿名さん]

>>269
頭金2000以上突っ込めるならいいんじゃない

[273: 匿名さん]

PC豊洲と比べると、内装はマシで管理費と初期修繕積立金はより少し安いですね。
両物件を同価格で比べると、
・PC小杉：西向 16F 75.22m2 4,880万円
・PC豊洲：東向 50F 80.38m2 4,880万円（東向きは人気無し）
相変わらず小杉は強気。
マンション検討前は自分は業界内で給料が高いほうの会社に入っていると
思っていたのですが、実は一生かけてウサギ小屋のような部屋の支払いを
するのがせいぜいの＊＊＊みでした。
世の中には金持ちが多いんですね。
自分も金持ちになれるよう全力を尽くします！

[274: 匿名さん]

昨日モデルルーム行ってきましたが
要望書結構出てるみたいでバラがたくさんついてました。
いいと思った北西角部屋ももう全部バラついてたけど…
確かにあそこは広さの割りに安い。きっと間近で花火観れるし。

名前忘れたけどもう一本のほうは今のが終わってからの販売だそうで
３０階くらいまでオプション選択できないっぽいですね。それはちょっと悩む…

[275: 匿名さん]

すいません。要望書ってなんですか？

[276: 223]

>>275
ある部屋に対して購入意思があると宣言する書類です。この時点では源泉徴収やローン審査などはありません。今回のような大規模物件では、人気の部屋の分布状況などをディベロッパーが調査する目的もあると思います。この物件では第３希望まで指定できます。
その次に申込み→抽選→当選→契約という流れになります。申し込み時点でローン審査などの支払い能力が問われてきます。

[277: 223]

>>274
MSTは平成21年(2009年)に引渡しになりますので、住宅ローン減税の適用は外れる公算が高いですね。SFTも平成20年11月末なので、工事が更に遅れると際どいですが....。
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/063.htm
２年後は1998年に小渕内閣が乱発した国債が大量償還される時期となり金利が上昇し不動産需要が冷え込むことが予想され、優遇措置が復活する可能性もあるかもしれません。

しかし、汐留タワーマンションの中古価格の暴落事例や、上がり続ける管理・修繕積立費、マンション・ローン購入者からのアドバイスなどを聞くと、要望書を出しましたが、未だ悩んでいます。

[278: 匿名さん]

その優遇措置を期待して２年待つより今買った方が断然いいですよね…
ただ私もマンションは長く住むものではないと思っています。
ですが転売するにしても、管理費の高いタワーより普通の低層マンションの方が
売りやすい傾向にありますし。（ただタワーの50階以上の高層階は別）
だいたい20年以内で転売、しかも暴落覚悟で買うしかないですね。
私はそのつもりです。ちなみにローンも10年です。

[279: 匿名さん]

やっぱりタワーは転売しにくいんですか…
駅近等の好条件であってもやっぱり低層階は厳しいのですか…
うちはもともと１０階前後を希望しているので購入を考えてしまいます。
マンション購入って難しいんですね。

[280: 223]

>>278さん
率直なご意見ありがとうございます。
タワーの場合、売却の苦労体験談やサンプルが未だ多くないのと、賃貸としても、この地域は供給過剰なので相場は厳しいと思います。
幾つか中古仲介サイトのタワー物件を定点観測していますが、高層階も強気の価格のところは中々売買成立していません。

ところで、私は角部屋を検討していますが、MRで固定窓清掃は年２回と聞きました。(他の物件では年４回が大半だったので、少ないかなと感じました)
ベランダのガラス手摺清掃は聞きそびれる、どなたかご存知の方はいらっしゃいますか？

[281: 匿名さん]

>>279さん
たしかに修繕積立金の高騰や管理費が高い等の要因はあるでしょうが、
転売しにくいとまでは、どうでしょうかね。
タワーだからというよりも、元値が高いので、中古価格との比較で苦しむと思いますが、
武蔵小杉の発展次第で、需要はある程度は大丈夫だと思いますよ。
って、予測の範囲は出ませんがね（↑これも希望的観測。）

[282: 匿名さん]

確かに武蔵小杉はこれからかなりのマンションが出来るので
供給過剰になる事は私も覚悟の上ですが、
その中でもパークシティは立地は良いと思うので、中古で出しても
売れないことはないと思うのですが。。甘いでしょうか？

[283: 匿名さん]

立地から言うと、武蔵小杉の駅近の物件はすべて中古で売れない事はないと思いますよ。
ただ、転売価格がどうなるかが問題で、転売の時期と部屋の広さと階によって差が出る。
ただでさえ修繕費、管理費が元から高い上、上昇率も半端ではないはず。
売るなら15年以内かと思います。20年を超えたら格安で売る事になるのでは。
ご自分が中古物件を買う事を想像してみて下さい。
物件価格と管理費修繕費の合計で購入を考えるでしょう。
値段さえ安くすれば買手はいくらでもつきます。
管理費等は個人で設定できないので、転売する物件価格を下げればよいのです。

[284: 282]

>283さん
ありがとうございます。
15年以内ですか。
それまでにローンをほとんど終わらせないといけないという事ですよね。
う〜ん悩みます。
修繕費、管理費は確かにタワーは高いですからね。それでも中古に出した時
この物件に住みたいと思う物件でないといけないという事でしょうか？

[285: 匿名さん]

パークシティ新川崎の最上階の中古物件がけっこう前の話なのですが、7,500万円で売られていたので、利便性の小杉ですしあまり心配しなくても大丈夫なのではないでしょうか。ただこれから世の中どう変わってゆくかはわかりませんけど、それは誰にもわかりませんし。

[286: 匿名さん]

売ること心配しているならば賃貸のタワーに住めばいいのに・・・
近くに2本も立つんだから。

[287: 匿名さん]

>285
>パークシティ新川崎の最上階の中古物件がけっこう前の話なのですが、
>7,500万円で売られていたので、

中古物件の価格は、売主の売却希望価格で、いくらで売れたかはまた
別ですよ。

つまり、売主はどんな値段設定だってできる。

タワーの売主は、結構強気で長期間売れ残っていることも多いよ。

[288: 匿名さん]

最上階で７５００万だったらかなり値落ちしてませんか？
元は億いってるんじゃないの？
竣工からそんなに時間たってないのに。。。

>>286
賃貸は資産にならないから、たとえ二束三文で売る事になっても
やはり購入した方が老後はいいと思いますよ
年とってから賃貸料を払い続けるのもきついし
売って田舎の一軒家を買う事もできるし

[289: 匿名さん]

もうすぐ築20年を迎えるマンションでも、新築並みの価格で売られ、売れるんですから、気にし過ぎなんじゃないですか。元は億っていっても、時代が違いますし、まだ新しいといえるお隣のサウザンドタワーの40階の部屋と同等の価格ですよ。部屋の広さ等は覚えていませんけど。

天井も低い、ボロイ、昔のデザインセンスそれでも売れますよ。確かに販売価格といくらで売れたかはわかりませんけど、そんなことばかり言っていたらどんな物件が買えますか。売ることばかり考えるのだったら23区内意外は検討することないと思いますけど。

[290: 匿名さん]

値段はともかくとしても、東横駅2分の物件が売れないことはないのではないですか？

[291: 匿名さん]

売れるでしょうね。ただ、元が少々高すぎるから、値落ちは激しいと思う。
中古物件としては、ランニングコストが安いレジデンスあたりの方が人気になりそう。

[292: 286]

> 賃貸は資産にならないから、たとえ二束三文で売る事になっても
> やはり購入した方が老後はいいと思いますよ
> 年とってから賃貸料を払い続けるのもきついし
> 売って田舎の一軒家を買う事もできるし

別にマンション購入を否定しているわけではないですよ。
わずかな期間で数千万円下落することがわかりきっている物件を買う意味がわからないんです。
タワーに住みたいなら賃貸タワーに数年住んで欲求を満たして
その後価格に見合ったマンションを買えばいいと思うんですけど。
このタワーの購入を考えている収入層ならば賃貸住みながら貯金は楽勝でしょう。

ずっと小杉に住んでいますが、若いうちは交通の便がよくて好きだったのですが
今となってみては子供は育てにくいし、東横線の駅は今現在でもパンク気味だし、デパートないし
いろいろいまいちです。
こんなところに無尽蔵にマンションばかり数千世帯増えたらそれこそめちゃくちゃになってしまって
下落は間違いないと思います。

[293: 匿名さん]

２９２さん、子供育てにくいですか?
私は２児(現在幼稚園児)の母ですが、このタワーに限定はしていませんが、
小杉物件購入を真剣に考えています。
武蔵小杉の子育てのしにくい所(理由)等、教えていただけるとうれしいです。
また、子供にとっての環境はどうでしょうか。
私個人としては、昔東横線で通学していましたが、武蔵小杉に住んだことはありません。
武蔵小杉に対して悪いイメージは無いのですが…
ずっと住んでいらした方の率直な意見が聞きたいです。
よろしくお願いいたします。

[294: 匿名さん]

私も一児の母ですが、この物件購入考えています。
現在専業主婦なので保育園は考えてませんが、マンションラッシュで小杉の人口増えたら
江東区現象のような学校もパンクですかね？

[295: 匿名さん]

>> 292さん
> タワーに住みたいなら賃貸タワーに数年住んで欲求を満たして
> その後価格に見合ったマンションを買えばいいと思うんですけど。

同感です。現在、分譲タワーマンションに賃貸で住んでいますが、
1年弱で眺望にも飽きて、低層マンションでもいいかなと思うようになりました。
パークシティーも考慮に入れていますが、坪単価高いですよね。
291さん同様、値落ちが結構あるのかなって思ってます。
今住んでいるタワーはパークシティーと同じように駅近物件ですが、
ほとんど値崩れしていません（一部の住戸は値上がり）。
中古で出るとすぐに買い手がついているようです。
ただ、今住んでいるところは分譲価格が安かったんですよね。
それもあって値崩れしてない。

[296: 匿名さん]

ある専門家のコメントを読みましたが、間取り、日当たり、眺望など、それぞれの項目の中で、
一番価値として下落率が高いのは眺望だそうです。

風の強さなど、関連するデメリットが大きいからでしょうか。

私もそれを見て、なんか納得してしまいました。
最近、低層マンションの人気が高くなっているのも、こんな要因も１つとしてあるかもしれません。

[297: 匿名さん]

パークシティシリーズの低層棟に賃貸で住んでいる者ですが、
ここは築２０年近く経っていますが、現在３ＬＤＫ、３０００万円台で取引されてます。
まあ昭和６３年築なんでまさにバブル絶頂で億ション近くだったらしいですが・・・・・
緑も多く、子育て環境抜群です！

[298: 匿名さん]

>>293さん、294さん
ただいま中原区内で子育て中の通りすがりのものです。

川崎市、特に中原区と高津区の子育て環境の悪さは有名な話です。
保育園はおろか幼稚園にいれるのも大変です。
実数はわかりませんが、幼稚園に入れずに自主サークルというかたちで保育を行っている母親のグループがあることは事実です。

マンションラッシュで子育て世代の住民が増えたにもかかわらず、幼稚園も保育園も受け入れ人数を増やすわけではありません。
市としての対策も、一過性の問題としてとらえているのか、はっきりいって何もしてないんじゃないかと感じるくらいです。
この物件にも保育園を作るようですが、周辺の人口増加の激しさを考えると焼け石に水な気がします。

一定以上の世帯数のあるマンションは保育施設を設置しなければ建築許可出さないくらいのことはして欲しいものです。
幼稚園なら少子化が進めばそれほど数は必要ないかもしれませんけど、働く女性の増加を考えれば、保育施設はいくらあってもいい気がします。

[299: 匿名さん]

293です。
298さん、うちの子はその辺りの物件の出来上がる頃には
小学生になっているのですが、小学校の環境はどうなんでしょうか。
幼稚園世代は今住んでいるところで終わらせてから引っ越したいと考えているんです。
中原区の子育て環境がそんなに評判悪いのだと、ちょっと躊躇してしまいます。
小学校も６年間、重要な時期ですもんね。
中学からはうまくもし私立に通えたとしても、小学校は公立で、と決めています。
公立小学校の評判などはどうなんでしょうか。
このマンションの通学区の小学校に限らず、もし情報をお持ちであれば他の所の事も
教えていただければと思います。よろしくお願いします。

[300: 匿名さん]

298です。

>>299さんへ
「中原区の子育て環境」といっても、うちの子はまだ２歳なもので、周囲からも小学校の情報はあまり入ってこないためよくわかりません。
あまりお役に立てず申し訳ありません。
川崎市総合教育センターのＨＰにいくと、学級数や学区、教育目標など基本データが載っています。
でも残念ながら学校の評判までは載っていません。
市のＨＰだから当たり前ですが。

このマンションの学区とは違う学区になりますが、今井小・今井中が評判がよいとは聞いています。
ちなみに。
高津区だと久本小が私立中に進学する子が多く水準が高いそうです。
宮前区は宮前平駅から近い富士見台小が、帰国子女受け入れなどしていて学童数も多いです。
富士見台小は私が中学受験した２０年近く前、すでに私立中受験が盛んな小学校でした。

川崎は東京と横浜に挟まれているので私立中の選択肢がとても広いです。
学力と家庭の経済力の両方とも恵まれた子は中学から私立にいくケースが多いと思います。
そのためか、川崎市内にある公立高校は学区トップ校（今は学区は関係ありませんが）でも他のエリアのトップ校と比べるとレベルがちょっと低いかな、という感じです。
かつて高校生相手の教育関連の仕事をしてましたので、これは実感としてありました。