プラウド新浦安 住人専用Part3

[匿名さん]

Part3突入です！

前スレ　Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47055/


有意義な話をしていきましょう！
荒らしはスルーが一番☆そろそろ実行しましょう。

[821: 匿名さん]

隣で殺人事件あっても特に影響無し。
しかし、今回の件は数千万円損したのと一緒だよ。
たぶんもう売れないし売れたとしてもだいぶ先に買い叩かれるだろうし。
マンション自体問題が無くても、生活インフラと地盤がとても軟弱だという事が分かってしまったから。

[823: 匿名]

「浦安は埋立地で災害に弱いから本当に気を付けたほうがいい。」
という内容の意見があった。
一方「プラウドは浦安一の高級マンションであって、埋立地であってもそんなことはあり得ない。」
としてそれに激しく反発する人もいた。
両者の不毛なやり取りが何度も繰り返されるのをこの掲示板で見た。

前者の言うことは一般論として正しい。
後者の言うことは、価格と価値、もしくは外見と中身の質はある程度相関関係があるが、必ずしも一致しないことがあるのでそうとは言い切れない。

つまり基本的には危険な埋立地に対して、１００％完全な対策がしてあればそれも克服することができる可能性があるが、通常の分譲マンション程度のの案件に対して１００％完全な対策などするはずもない（する必要がない）ので後者の主張はかなり苦しいものだった。

遅かれ早かれこうなることは分かっていた。
千葉県や浦安市ですらハザードマップ等の形式で危険性を公表していた。
地震に弱く液状化したことに対しては、千葉県や浦安市もハザードマップという形で親切に警告していたのにも関わらず、わざわざそれを買ったのであるからそれは自己責任でしかない。

しかしそれが来るのがあまりにも早かったことには本当に同情する。

[824: 住民さんＡ]

プラウド新浦安住民ですが、上記の論評は、理論も良識も兼ね備えたもので、一般の賛同を得られるものだと感じました。もう不毛な議論は止めにして、誰も関心を示さない僻地マンションに成り下がったプラウド新浦安とともに、自分の人生をよりよいものとなるよう努めていきましょう。

[825: 匿名]

前向きに考えろ。買った物がゴミ同然になる事は誰にでもある。
俺も学生時代に買った車を３ヶ月で廃車にした事ある。当然ショックだったが良い教訓になった。
次、家買う時の少し高い授業料だと思え。

[829: 匿名さん]

826
余り過激な推論を広く展開し、被災されている方々を煽り誹謗するような行為が度を超しますと、法律的な手続き等により、IPアドレス等から個人が特定され、相応の沙汰を受ける可能性がありますので、ご注意頂ければと思います。

[830: 匿名さん]

役所がハザードマップ等で警告しているにもかかわらず、わざわざ埋立地を購入したんですよ。リスクを承知で、「都心に近い割りに安いから」とか「仕様が気に入った」とかいう理由で、自己責任で購入したのではないですか。

私は友人が購入を検討していた際に、「埋立地はリスクが大きい、マンションの敷地内が問題なくても生活インフラがダメージを受けたら生活できなくなる」と注意して、思い止まらせました。彼の両親も、「人が住むところではない」という意見で、反対だったようです。結局、彼は新築をあきらめ、中古で23区の西のほうのマンションを購入しました。

今からでも遅くないと思います。もともと人が住んでいたエリアに戻ることをお勧めします。

今回、震源となった三箇所以外に、もう一箇所負荷がかかっているところが実はまだ残っています。ここには、圧がかかり続けている状態です。近い将来（明日かもしれないし、30年後かもしれない）、東京で震度6強クラスの地震が起こる可能性がかなり高いです。政府の各種レポートを見てください。各国の研究者や実務家が日本の地震について書いています（英語ですが）。そんな危険があることを知った上で、まだ埋立地に住みたいですか？

[832: 匿名さん]

千葉県沖、東海東南海地震による長周期地震動、東京直下型が次に予想されている大地震です。

[833: 匿名さん]

今ならまだ投機目的で買う人がいると思います。実需で浦安を買うのはもはやあり得ないかと。

売り抜けるなら今が最後のチャンスのような気が・・・

[834: 匿名さん]

８０㎡６０００万円だとするとお幾らで売れますか？

[835: 匿名]

>829
難しいんじゃない？もう少し対象を絞った中傷ならわからないけど、地域一体、狭くてもマンション単体を云々するレベルで法的処置が取れるか疑問。
ま、ここでの書き込みが原因である住民が鬱になって、特定の（例えば826）が引き金になって自殺したという痕跡があれば、罪は問えないかもしれんけど事情聴取くらいはあるかもな。

[839: 匿名さん]

たしかに、よりによって新浦安はないわな・・・

買っちゃった人は早めに手を打ったほうが良さそうですね。

>>834
6000万というのは新築価格でしょうか。坪250万近いので、それなりの赤を覚悟しないといけないと思いますが、4000万台なら何とかなると思います。経年劣化に、最悪さらなる地震が起こった場合のことを考えると、今後2000万台もありえるかと。

[841: 匿名さん]

え、捨てちゃいけないんですか？

[842: 匿名]

今日の日経によると、ディズニーは地盤改良10mやってたから、
被害がなかったて出ていました。

サンドコンパクションだと10m改良で平米1万チョットだよ。
つまりここ、建物以外の2万平米で2,3億円。
一件当たり50万の費用を野村はケチって、周辺より1000万以上高く売ったわけだ。

野村のCRSはどうなってるのだろう。

[844: 匿名]

何十億かかろうが、野村には全額オウンコストで修復と敷地全域の恒久対策をして頂くことになります。

訴訟とここの住民の苛烈なネガティブキャンペーンによる、企業とブランドイメージの滅失リスク(数百～千億)を回避できると思えば、安い安い!!

[845: 匿名]

それはないですね。
裁判では長い年月かかりますし。
野村の顧問弁護士をなめてはいけません。

[846: 住民でない人さん]

>訴訟とここの住民の苛烈なネガティブキャンペーンによる、企業とブランドイメージの
>滅失リスク(数百～千億)を回避できると思えば、安い安い!!

すでにうんこ扱いされている住民がどんなに騒ごうと周りは埋立地を買った自己責任だとしか
見ないし、野村の埋立地外の物件はこれからも変わらず売れ続けていくよ。
実際に同情の書き込みって皆無でしょ。世論を見方につけるのは不可能だよ。

人のせいにするのではなく自らの手で復興させる気持ちがないと、いつまでもこのままですよ。

[847: 匿名さん]

インフラと土地を改良しないと駄目でしょ。

[848: 匿名さん]

野村は営業力の会社

営業力
野村＞住友＞三井＞三菱

品質
三菱＞三井＞住友＞野村

[854: 匿名さん]

震災義援金

三菱地所　　　1億5000万円
三井不動産　　1億円
住友不動産　　1億円
野村不動産　　5000万円

[859: 匿名]

>850
「ゴミ捨て場」という言葉を使う時点で学のなさが伺える。マンションにあるのも街中にあるのも収集所であって捨て場ではない。つまりそこにゴミを出すのではなく捨てるという感覚の持ち主はそれだけモラルが低いということ。

[860: マンション住民さん]

ttp://www.city.urayasu.chiba.jp/menu3697.html

浦安市のHPによると
昭和３０年代に工場廃水などにより東京湾の汚染が進みました。
魚が取れなくなり漁師さんたちは抗議しましたが改善されず，漁業権を放棄しました。
そして埋め立てが始まりました。

さて埋め立ての内容は
海底の土砂交じりの海水を汲みたてて埋立場に堆積させました。

ここで大きな問題があります。

魚が取れなくなったほどの汚染された海水とともに汲み上げられた土砂ということは，
まず第一に海水が汚染されていたことは自明である。
汚染されていた海にあった海底の土砂ということは汚染されたヘドロを堆積させたと考えられる。
（HPにある画像はモノクロで判りにくいですがいかにもヘドロっぽいですね。）

昭和40年代に海底底質の汚染が問題になっていたのも明らかです。
ttp://www4.ocn.ne.jp/~tjk/summary/index.html

液状化したということは埋め立てていたものが出てきたということですよね。
ここのヘドロのようにしか見えないものの汚染は大丈夫なんでしょうか？

ほかのスレにあったダイオキシンについての朝日新聞の記事のなかで，
浦安のダイオキシン濃度が非常に高いように見受けられます。
ttp://farm6.static.flickr.com/5269/5553195170_85ea416352_o.gif

この地図によると土壌汚染で悪名高い豊洲より高いように見受けられます。
子供がまだ小さいので本当に心配です。

[861: 住民さんＥ]

>>851

だってアピールすることで災害救助法が適用され、推定損害額733億の8割を政府が負担してくれるのだから、そりゃアピールするだろな。市長としては。
住民の資産価値より浦安市の財政のほうが当然に重要。
それよりも新浦安NAVIGATORとかいう、住民が運営しているはずのサイトが新浦安の壊れっぷりをアピールして資産価値を下げていることが全く理解できない。

[862: 匿名さん]

733億の8掛で600億も使うのかよ。どうせまた地震が来たら壊れるんだから、ドブに捨てるようなもんだな。

[866: 匿名]

>>865

ここのマンションの経緯を知らないんだろ？
じゃあ黙ってたほうがいいな。　

それと、災害復旧については、700億の8掛けが国費で賄われるのではない。
8掛けが国費による直接補助、残りの大部分が事後的に特別交付税で賄われるので、浦安市の負担は3％（21億円）以下だ。

[867: 匿名]

土地が210億という値段で落札されたのは周知の事実。
敷地面積44220㎡＝13376坪だから1坪あたり156.9万。
一方広告によると平均専有面積113㎡=31.18坪、733戸だから31.18×733＝専有面積の合計25055坪。
従って専有面積1坪あたりの土地価格は、210億÷25055=83.81万円となる。
売出価格が総平均で坪190万として、粗利20％だと専有1坪あたり建築費は、190×0.8-83.81＝68.19万円。
建設された時期は工事費が安かったとしてもこの単価は大変に厳しい。この工事費で共用部分も作って液状化対策も行わなければならないというのはいかに難しいか。しかも原価は他にもかかる（設計・測量・地盤調査・公共負担金・瑕疵担保保険・近隣対策・固定資産税などなど）
利益率を落とすにしても限度がある。粗利から広告費と販売手数料、モデルルームなどの経費、資金調達の金利だけで10～12％は取られるから、最終利益は雀の涙（規模が大きい分額もでかいが）
落札価格の高さが全ての始まり、しかも戸数制限があるから専有面積が大きくなって非常に高価格帯の商品になる　→　販売戦略上高級感の演出が必要なので表面の仕上・仕様は高めに維持したいし、広告にもタレントを起用してイメージアップしたり、交通広告や主要新聞広告を繰り返すのでさらにコストがかかるというジレンマに陥る。
そういった環境で、液状化対策は「必要にして十分」という範囲に落ち着いたのだろう。
タレントのギャラだけであと2割くらい対策範囲が増やせたかも知れない（某マンションの広告プレゼンであの湘南ソング大御所が1年契約1億だった）
デベにとって開発は難儀な商売、消費者からみればアコギな商売という話だが、購入者が上記のような考えをめぐらせるのも無理。最後に求められるのは供給側の良心・誠意だろう。野村の今後の対応に期待したいが、値引きが行われたとすれば数パーセントの最終利益は既に吹っ飛んでいる可能性もあり、費用の出所が判然としない。

[870: 匿名さん]

867さんの分析に同意。土地の落札価格にそもそも無理があったということですね。建物躯体に影響がなかったのが幸い。