武蔵小杉地区の今後について・・・【２】

[匿名さん]

武蔵小杉地区について、全般的議論おおいに盛り上がっていきましょー。

前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9438/

小杉駅周辺地区　※全体開発について
http://www.city.kawasaki.jp/50/50zigyo/home/kosugi/kosugi050325/top/to...
小杉駅南部地区（グランド地区）※200Mのマンション開発
http://www.city.kawasaki.jp/50/50zigyo/home/kosugi/kosugi050325/%28gro...
>小杉駅開発動向図
http://www.city.kawasaki.jp/50/50zigyo/home/kosugi/kosugi050325/0%28na...

[42: 匿名さん]

川崎市工業地域のマンション高さ制限がはじまるそうですが、いま建てているタワー群は、
きぞん不的確物件になっちゃうかな？

[43: 匿名さん]

>37
社宅時代に私の周りにも小学校受験に熱心なお母さんがいて
受験に失敗したらしく突然年が変わったら今井小の学区に引っ越しました。

多分学区内にいる方が分からないのかも。

[44: 匿名さん]

>>42
建ったあとに不適格ってありえないでしょう・・・。
立替時に高さ制限はあるかもしれませんが、
容積率が変わるわけではないので問題ないでしょう。
そもそも建て替えなら特例あるかもね。

というわけで、三井とコスタは既得権。
これ以上タワーは無理でしょ。

[45: 匿名さん]

>44
既存不適格はありえますよ。コスタと三井も40年後か50年後の立替時期にどういう扱いを受けているかはわかりません。

[46: 匿名さん]

>31
小学校の人口はこの開発が進行している来年から２０年くらいは
多いままだと思います。
駅周辺のマンションは開発の進むこれから５年くらいは建ち続けるでしょうし、
駅近のマンションですから、立ち上がった後もある程度流通して
人が入れ替わっていくことでしょう。
既存の小学校も、校舎が真新しいわけではありません。
ならば、今必要なときにココに小学校を新設して、
本当に開発地の子どもがすくなくなるようならば
既存の小学校の建て替え時に統合したらいいでしょう。
後追いではなく、先行投資を市にもしてほしい。
医療機関の計画はあるのに、・・・。
少子化対策を怠るから、ますます、子どもを育てにくくなって
子供を産まなく、産めなくなるのです

[47: 匿名さん]

東京機械跡地には、もうタワーは建たないの？

[48: 匿名さん]

川崎市は小杉にこれだけマンション建てれば固定資産税がガッポリのはずだから
新駅だけで教育施設に投資しないってことは無いと思いますよ。

[49: 匿名さん]

川崎市の市議会議員がこのＨＰ見てくれたり・・・・・・しないよね、やっぱり。

[50: 匿名さん]

>44
45さんの言うとおりです。

例えばパークシティの場合、HPの情報によれば、第二種住居地域で容積率が200％
から300％にもかかわらず、敷地面積の十倍の延べ床面積となっています。
共用部分の一部は容積率算定の対象外なので正確なことはいえませんが、実際の
容積率は800％くらいなのでは。
明らかに行政から容積率緩和措置を受けています。

購入検討者として見極めなければならないのは、今回の緩和措置が都市計画
に反映される恒久的なものなのか、そうでないかを売主に確認することでは
ないでしょうか。

都市計画に反映されていない場合、45さんがおっしゃるとおり、既存不適格
もありえると思います。

契約前に配布される重要事項説明書には詳しく記載されている筈です。
まちがっても、看過したり聞き流さないようにしたいですね。

[51: 匿名さん]

>48
甘い！新駅駅前の違法駐輪した自転車の一時置き場だった川崎市の土地は、一部消防署に
なる以外、川崎市みずからホテルとする予定（正確には事業主は川崎市まちづくり公社）。
本来なら市立病院や保育施設にすべきなのにね。

今の市長は、昔ながらの公共工事やハコモノがお好きなようで、社会保障や少子化対策」に
はあまりお金をかけようとはしてくれません。
（新駅ができたのは良かったと思いますが。。。）

[52: 匿名さん]

既存不適格だと何か困りますか？
建て替えのときは問題になるでしょうが、
６０年〜１００年後くらい後なら
気にならない人が殆どでは？

[53: 匿名さん]

当面はあまり困らないと思いますよ。
ただし地震がおきたり有事の際の懸念材料にはなりますよね。

タワーマンションが本当に60年以上持つのか誰にもわからない
ですしね。

[54: 匿名さん]

>52＆>53
そうですね。
既存不適格だと未来が心配なだけですね。

[55: 匿名さん]

五重塔は何年間持っているのかな？

[56: 匿名さん]

＞53 ３０代で購入した場合、６０年後まだいきて住み続けている人も、
結構いると思います
中古で売るときにも、年数が経てば建つほど、
既存不的確物件では売りにくくなり、
資産価値が激減します
それでも気にしませんか？

[57: 匿名さん]

建て替え前提で買う人はあまりいないでしょ。
資産価値が激減した事例を示すことできますか？あくまで理論上の意見でしょ。

[58: 匿名さん]

これだけ供給が続くのに、住友不動産はあんなとこに建ててホントに売れるのかな？
あ、レジデンスの南側の話ね。
武蔵小杉の再開発にもうマンションは要らない。

[59: 匿名さん]

８０歳や９０歳では、子供にあげるだけじゃない？

[60: 匿名さん]

>>56
確かに資産価値が激減するとしたら嫌ですが、、
余命僅かな老人になった頃に大金払って建て替えしたいとは思わないです。

[61: 匿名さん]

建て替え中に仮住まいで最期はつらいですなぁ。
６０年で建て替えなければならないのなら、
私は４０になってから買いますよ。

[62: 匿名さん]

みんな９０や１００まで生きる気なのか〜。
僕はそいう点でマイナス思考だな〜。
だから、３０代後半でマンション勝って、
５０年といわず、４０年持てば、その頃に８０歳。
そのままそのマンションに住んでるとは思えない。（とても想像できない）
・子供と仲良く暮らしているか。
・子供に煙たがられ、一緒に暮らしているか？
・老人ホームに入っているか？
・お亡くなりになっているか
のいずれかだろうな〜

[63: 匿名さん]

都内で築４０年のマンションで、昔の法律今の容積率等が変わったため、
建て替えると容積が半分になってしまうために、
配管替えたり、エレベーター替えたり、貯水槽替えたり、
必死でメンテナンスしてるマンションもあるよ
うちの親のとこだけど。
修繕費がかかるのはどこでもだろうけど、
建て替えないでもお金は出てくよ
建て替えるときれいになるだろうけど、
修繕で維持していくのはお金が出て行くのみだな

[64: 匿名さん]

そうそう、古いマンションは建て替えできないと
売りにくいよ

[65: 匿名さん]

みなさん容積率も重要な要素で買うんですか？
それで検討対象残るのかい？

[66: 匿名さん]

建替えを考えて購入したわけではないな。
修繕は必要だけど、住みつぶして終わりでいいや。

[67: 匿名さん]

逆のパターンかもしれませんが。
将来の建て替えは気になります。
売る場合も考えて。
「建て替えられないような物件」が価値が落ちると思うし。
金無いのでミニ戸建てを買いましたが最初に確認してしまった事項です。
・・・というか　容積率とかそういうマップがありますよね
その希望地域で探しました。

[68: 匿名さん]

まだ日本は高層ビルの解体をやった事すらないのが気になる。。。

[69: 匿名さん]

タワーだろうが低層だろうがマンションに資産価値を考えるのは？？？

[70: 匿名さん]

>>69
買うものの価値を考える。普通のことです。
少なくとも私は売りに出すことも考慮に入れてマンション購入を検討します。
永住するつもりでいても１０年以上先のことなんて予想できませんから。
ですから資産価値を貶める要因はチェックするに越したことはありません。

小杉周辺の新築マンション、賃貸としての価値はそこそこありそうですが、
築年数２０年以上経ったあとでの売りは難しいかもしれませね。
その賃貸も、鹿島の賃貸専用ツインタワーがある以上、高家賃を設定する
のは難しいかもしれません。需要しだいでしょうが・・・。

[71: 匿名さん]

>69.70
私も資産価値まで考慮して買います
当たり前だと思っています

[72: 匿名さん]

マンション寿命って気になるところ。
市ノ坪の団地築34年くらいですよね。
建て替え計画ってどうなんだろう。そろそろ考え始めるかな。
話はまとまるのだろうか。
関係ないけどちょっと気になってしまいました。

[73: 匿名さん]

東洋内燃械工場の跡地の市ノ坪住宅
Ａ棟Ｂ棟14階Ｃ棟9階600世帯。
当時としては画期的な高層住宅。
時代も流れましたね。
タワーも30年も経つとどんなに変わるのだろうか。

[74: 匿名さん]

リクコスのマンションはタワーにしようと思えばできたの？
それとも敷地が狭いから無理だったの？

[75: 匿名さん]

タワーが多いから、あえて板状にしてそこを売りにしたんだと思うけど…
たぶん買ってる人もタワーが嫌いな人だと思う
とはいえMR見に行ったらリクコス２４階建てだから、構造上はタワーの建て方で国の審査も受けてるんだよね
でもタワーみたいにガラスの拭き掃除（コスギは年４回）が無かったり
駐車場が自走式だったりして、管理費が安い事を売りにしてる。共有施設も少ないし。
物件自体はコスギタワーより高いんだけどね…

[76: 匿名さん]

>74レジデンスの区画は100までの高さ規制らしいです。
南側の住友の物件計画もレジデンスとほぼ同じ高さのようです。
タワーが建っている用地とはまた規制が違うようですね。
レジデンスがタワーより高めなのは立地と
仕様からすると仕方ないでしょう
それでなくても管理費で十分もとは取れるし
タワーの管理費は20年後くらいは凄くあがるらしいから

[77: 匿名さん]

>75
リクコス買ってる人はタワー嫌いだけじゃないんじゃない？
コスタ、三井と比較してる人が多いよ
逆にタワーねらいの人は、コスタと三井は検討するけど、
リクコスは検討しないかもね
品川や豊洲のタワーなんかと比較してる人もいるし

[78: 匿名さん]

品川や豊洲に比べて
武蔵小杉は若干高めじゃありません？
都内でもないのに。
開発後の資産価値に賭けるかどうか…

ケープが安すぎたのかしら

[79: 匿名さん]

小杉は高いですね
でも、都内城南地区を検討している人には
安く感じるのかも

[80: 匿名さん]

小杉の待ち歩いて思ったんですけど、
お店がない！
センスの良いお店は皆無にひとしい
あるのはパチンコパチスロ、丼もの屋
やっぱり開発地域内にスーパーだけじゃなくて、
デパートやショッピングセンターほしいよね

[81: 匿名さん]

>80
パチンコパチスロってJRと反対側の東急駅前の２，３店舗しか知らないけど
小杉の街なかってそんなにありましたか？
センスはともかくコーヒーショップとかお店もいっぱいあるけどどこを歩いてみたの？

[82: 匿名さん]

>81
駅周辺
開発側は工事現場だけなので
＞81
東急駅前から南武線駅前まで歩いたよ
パチスロ確かに３店舗くらい
他にたいしたお店もなかったので
印象的でした
駅構内はきれいなんだけど・・・
別に小杉を批判してるんじゃないよ
ただ開発によってお買い物系やお食事系も
良い感じに増えるといいなって思うだけです
何しろ小杉の今後に期待する一人なので
ただ、土地感ないのでいいお店あったら教えて！
特にお食事系

[83: 匿名さん]

私は東急駅前の方は区画整理された感じが無くて
かえって好きで購入したクチです
買ったのは開発側ですが、きっとこちら側は開発後には
人工的な町並みになると思いますし
東急側の商店街がある方は人間的な町並みで好きです
町全体が再開発だったらきっと買っていません

[84: 匿名さん]

>82東急駅前から南武線駅前まで歩いたよ

ってそれって一番商店とかない道ですよ。たぶん。
もう一本向こうのヨーカドー沿いの道の方が賑やかです。

ただ、府中街道をわたった向こう側がお店探索にいいエリアだと思います。
このサイトとかご覧になってみてはいかがでしょう。
http://kosugi-houseidori.net/

あと、南武線の北口から新丸子方面も商店がいろいろありますよ。

[85: 匿名さん]

>84
ちょっと歩けばいいんですね。
こんどいってみます。
ありがとうございます。

[86: 匿名さん]

武蔵小杉駅の外側を一周歩いてみたことがあるんですが、電車が交差してる駅って面白いですね。
南武線の川崎側を越えるためには、児童通学用の抜け道があって大人では天井が低くて異空間でしたよ。

[87: 匿名さん]

>>86さん
おっ、地元民しか通らないとこまで行ったのですね。
まあ、あそこは、南武線⇔横須賀線新駅の連絡通路になるから
なくなるんだろうけどね〜。
連絡通路にはなにかお店とか出来るのかな？

[88: 匿名さん]

>86さん
昔、テレ東の番組『アド街ック天国』で武蔵小杉が紹介されたとき、
結構高いランクに位置していた。
たしかベスト１０には入っていたように記憶している。
地元民に以外と活用されてるあの名物通路も無くなってしまうのか・・・。

[89: 匿名さん]

>86
すごいですね。小杉周辺に住んでいてもそこ知らない人多いですよ。
エッチラオッチラ綱島街道の陸橋を越える人の方が多いかも。
ちなみに陸橋は男児の○○○見学スポットとして人気が高いです。

[90: 匿名さん]

○○○見学スポット？ってなんですか？

[91: 匿名さん]

漢字三文字です。

[92: 匿名さん]

「新幹線」で当たり？

[93: 匿名さん]

ピンポーン！

[94: 89]

正解です。300系と500系と700系を見たら帰らせてもらえます。

[95: 92]

わーい！当たった〜♪
ちなみに先ほど外出した帰りに児童用通路に行ってみました。
田町にも同じような低い通路がありますが、こちらもなかなか
ミステリースポットで面白いですね〜＾＾

[96: 匿名さん]

すごくいい感じの喫茶店とかないですか？

[97: 匿名さん]

「帰らせてもらえます」って表現がいいなｗ
500系なんて滅多に来ないからなかなか帰らせてもらえない？？

[98: 匿名さん]

>>80
もともと「工業都市」という駅名で、工場しかなかった地域です。
南武線自体も、戦前から、川崎の港湾部や南武線沿線の工場に勤務する労働者層が主な住民層です。
おしゃれな街に変身するには、さらに莫大な投資が必要ですので、少子高齢化が進む現在では、いつになることやら。
そのような希望でしたら、既に百貨店等を拠点に、開発された地域を選んだ方が楽しく過ごせる時間が長いと思います。

[99: 匿名さん]

>98
知ったか煽り乙
「工業都市」駅に関しては調べるとすぐ判りますので
皆さん調べてみてください。今の小杉駅とは違う駅ですから。

[100: 匿名さん]

＞96さん
「すごくいい感じ」の定義が私とは違うかもしれませんが、ちょっとカジュアルで、
再開発方向とは逆方向ですが、サライ通り入口にある64Cafe+Ranaiとか、いい感じ
だと思います。
法政通りにある日本茶専門の「喫茶去」（きっちゃこ）も、お洒落な感じはあると
思います。
ただ、意外と自宅の近くのcafeって、入る機会が少ないんですよね(^^;;

[101: 匿名さん]

世間一般的な、お洒落な店なら、やはり自由が丘、二子玉川、横浜方面に足を延ばすんでしょうね。武蔵小杉に住んで数年ですが、夜遅い飲み・食事なら新丸子近辺、買い物は元住吉界隈と武蔵小杉を中心に徒歩圏を有効に活用しています。生活拠点として武蔵小杉はとても便利なところだと思います。加えて、今井・木月方面なら二ケ領用水、渋川、桜並木、遊歩道と緑も充分満喫できます。まぁＤＩＮＫＳ、ファミリー、ミドル、シニアそれぞれ満足度が高い場所だと思います。

[102: 匿名さん]

武蔵小杉の再開発地域の完成はいつと見るのかふと考えてしまいました。
パークシティまわりの完成でいったん落ち着くのか
それとも東京機械跡地の計画公表が鍵を握っている？？
小杉界隈の工事中の雰囲気が払拭される時期はいつになるのでしょうか？

[103: 匿名さん]

工事の雰囲気もそうですが、綱島街道の渋滞悪化も心配ですね。
キチンと拡張する前提で計画されていれば安心なのですが、
道路幅などの計画詳細が知りたいなぁ。
どこかで教えてくれるのかなぁ。

[104: 匿名さん]

約10年くらいと見ていますが、もっと短いといいなあ

[105: 匿名さん]

綱島街道は一車線の部分もありますからね、、、。
中原街道もだけど、、。

[106: 匿名さん]

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[107: 匿名さん]

電車網の充実と橋近の影響でそれでなくとも道路環境は決してよろしくない環境ですから、
道路網こそ十分な配慮をした上で再開発を進めないと、周囲の町からも避けられてしまう町になって
しまう可能性もありますからね。

[108: 匿名さん]

住友マンションの詳細はいつ出るんでしょうかね？

[109: 匿名さん]

レジのＭＲの場所が住友でしょうか？
道路から適切な距離を離して建物が立って欲しいです。
何かルールはあるのでしょうか？

[110: 匿名さん]

ＭＵＳＡＣＯ却下されましたね。
http://mytown.asahi.com/kanagawa/news.php?k_id=15000000606070004

[111: 匿名さん]

ＫＯＳＵＧＩでよかったのでは？？
個人的にはＭＵＳＡに抵抗がありましたし。

[112: 匿名さん]

>109
住友はレジのＭＲの横の
線路沿いの土地です
建設予定の看板出てます

[113: 匿名さん]

正直、ＭＵＳＡＣＯはないだろう・・・と思っていたので、却下されてよかったです

[114: 匿名さん]

>>107
もともと、「避けられていた」というより、人があまり住みたがらなかった土地柄だと思いますが。
これでも少しは雰囲気は変わったのでしょうか。地元の住民は変わっていないと思いますが。

[115: 匿名さん]

>114
・・？　武蔵小杉は単純にいいところだと思いますが。

[116: 匿名さん]

武蔵小杉はバランスがとれてるところが良いんだよね。
交通の便がよくて、そこそこの値段で家が買えて、
駐車場代も23区に比べるとかなり安く、
緑や自然、川もそこそこあって、と。
もしも地価が上昇するようなら売り抜けてどっか移ろうかな、
と思ってる小杉住民ですｗ

[117: 匿名さん]

公示地価によると小杉町３丁目は去年が底だったようで、
既に今年は上昇していますよ。

[118: 匿名さん]

確かに交通の便は良いですが、
高速道路の入り口から決して近くないのがいいのか不便なのか。
渋谷/川崎/横浜にくらべてそこだけ不満、というか不安です。
三京まで何分だろう？

[119: 匿名さん]

ここまで再開発されているのですからこれ以上、田舎根性を出して、「道路を造れ」だの「新幹線の駅を造れ」だの公共事業を求めるべきではないと思います。川崎市の財政は危機的な状況にあり一層の予算削減が求められています。無責任に採算のとれない公共事業を行って子や孫の代に取り返しのつかない赤字を残していいのでしょうか。

[120: 匿名さん]

何いってんだ？こんなにマンション建てて住民から税金がっぽり採るくせに
川崎市は行政サービス何もしないつもりか？じゃ採った税金何に使うんだ？

[121: 匿名さん]

<118

第三京浜の入口まで小杉からなら１０分弱です。
私には特に問題ありません。

[122: 匿名さん]

10分弱で入り口なら近いほうですね。
安心しました。

[123: 匿名さん]

JR川崎駅にエレベーターを作って欲しい。

[124: 匿名さん]

>118,121
第三京浜の入口へは、多摩川沿の道路を使っているのだと思いますが、
空いていると10分くらい。但し、週末の朝や夕方は、二子橋の手前が混んでいる
ので、30分はかかりますよ。抜け道があるのかしら？

首都高の荏原入口までは、中原街道で、空いてて20分、通常ですと30分くらいですね。

東名の入り口が遠いんですよね。環八か川崎か悩むところ。

[125: 匿名さん]

>東名の入り口が遠いんですよね。環八か川崎か悩むところ。

静岡方面へ行くなら、まず川崎！
中原街道通って尻手黒川を北上するか、
中原街道の途中から市民プラザ通りに入り、梶ヶ谷の交差点を抜けて、土橋の交差点を右折して、
東名川崎へ、

東京方面へ行く場合は川を渡って環八北上して用賀から入るのいいでしょうけど、
川を渡るところで渋滞したり、環八で渋滞にはまってしまうことがあります。
でも首都高３号線はゲボ混みする場合があります。（４Km／時とか）
東京方面にいくなら中原街道で都心に向かって、荏原から高速にのったほうがいいでしょう。

[126: 匿名さん]

>>125さん
私も「
全く一緒！！
荏原からだと意外とスムーズですよね。

>>124さん
第三京浜は南部沿線を使って、川崎溝口から乗るのが一番早いのでは？

[127: 匿名さん]

121です。

126さん記載の通り、武蔵小杉駅周辺に住まわれている方なら、
第三京浜は、南武沿線道路を使って、武蔵中原・武蔵新城と過ぎて、
川崎溝口ＩＣから乗るのが一番早いですよね。

確かに武蔵小杉周辺でも新丸子よりだと中原街道の荏原かもしれませんが。

[128: 匿名さん]

今度、武蔵小杉に引っ越してきます。
お聞きしたいのですが、川崎市の市民税、都市開発税は所得の何%なんでしょうか？
全国的にみて神奈川は税率が高いという話を聞いていたので心配です

[129: 匿名さん]

住民税は全国どこでも同じだよ。正確には大都市だと1000円位高くなるが。
昔はもっと違ったみたいだけど・・・

[130: 匿名さん]

>>124
>第三京浜の入口へは、多摩川沿の道路を使っているのだと思いますが

そこは使いませんよ。南武線沿いの南武沿線道路で関東自動車学校あたりから第三京浜にのるんです。

[131: 匿名さん]

小杉あたらりから港北ニュータウンへ行くにはどこを通っていけば近いですか？
中原街道をまっすぐ？抜け道とかないのかな？

[132: 匿名さん]

>>129さん
ありがとうございました。

[133: 匿名さん]

>129
>住民税は全国どこでも同じだよ。

そうでしたっけ？
横浜市は高いのが有名で、
川を渡って東京世田谷区が安くて、
川崎市はその間ぐらい、
と聞いた記憶があったけど。。。

[134: 匿名さん]

>133

それは都市伝説ですがな。
（結構信じている人多いみたいだけど）

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1502903

[135: 匿名さん]

>131
難しいです。中原街道が武蔵中原の駅前から、東山田まで、よく渋滞します。
特に野川から東山田方面のカッパ寿司の前まで、平日・土日を問わず夕方に大渋滞します。

しかし港北ニュータウンはエリアが大きいので、中原街道を避けて大周りしすぎても時間がかかって
しまいます。
ですので、どこに行くかでアプローチを変えざるを得ません。

[136: 匿名さん]

中原街道は一般的な街道ほどの道幅ではなく、
小杉や中原付近だけ旧街道のような雰囲気に感じています。
渋滞してしまうのも理解できますね。。

[137: 匿名さん]

今週の「週間東洋経済」の特集記事”台頭！「ＪＲ」百貨店”を読みましたが、
武蔵小杉についても記載がありました。
ひょっとしたら、ＪＲが武蔵小杉でＳＣ開発をやる可能性があるのですかね？？
微妙な書き方ではありましたが。

[138: 匿名さん]

JRがSCやるとしたら敷地はどの辺りでしょうか？
南武線駅舎の上に駅ビルでしょうかね？

[139: 匿名さん]

横須賀線の方じゃないの

[140: 匿名さん]

可能性としては新駅の方でしょうね。
NECの工場の方は売られるかもしれないらしいですから、そこらあたりかと。
確かどこかの雑誌で、新駅の東は住宅は建たず商業施設開発って書いてありました。

[141: 匿名さん]

それって、その商業施設の背をちょっと高くしたら、レジの東側の面とお見合いってことかな？