武蔵小杉地区の今後について・・・【２】

[匿名さん]

武蔵小杉地区について、全般的議論おおいに盛り上がっていきましょー。

前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9438/

小杉駅周辺地区　※全体開発について
http://www.city.kawasaki.jp/50/50zigyo/home/kosugi/kosugi050325/top/to...
小杉駅南部地区（グランド地区）※200Mのマンション開発
http://www.city.kawasaki.jp/50/50zigyo/home/kosugi/kosugi050325/%28gro...
>小杉駅開発動向図
http://www.city.kawasaki.jp/50/50zigyo/home/kosugi/kosugi050325/0%28na...

[21: 匿名さん]

分譲マンション＋商業施設でしょうね。東京建物だし。

社宅なんて勿体無い使い方はしないでしょう。
多少の優先分譲はあるにしても。

[22: 匿名さん]

社宅はないでしょうねぇ、
それにいまどきの優先分譲って、１％引きとかなめた価格だし。

[23: 匿名さん]

東京機械製作所の再開発について、微妙に詳しい情報を見つけました。
http://www.kentsu.co.jp/kanagawa/news/p01630.html
ただ、ここでは業務ビル＆商業施設などの開発と記述されてます。
マンション計画はもう十二分なので、この通りで、業務＋商業系の開発をお願いします<(_ _)>

[24: 匿名さん]

マンション以外の商業施設が良いですね。

シネコン
ホームセンター
電気量販店
出来ればデパート
ＣｏＣｏ壱番

[25: 匿名さん]

全く主観ですが、次のものが入ってほしい！
・スーパー
・本屋
・電気量販店
・ＴＳＵＴＡＹＡ
・サイゼリア
・無印良品
・ＬＯＦＴ

[26: 匿名さん]

僕は、百貨店希望だなー。
丸井、高島屋、東急、阪急ならどれでも。

[27: 匿名さん]

贅沢言わないので、今あるイトーヨーカ堂とマルエツ、
さらにフロム小杉のショップは、移転して欲しい。

[28: 匿名さん]

ホームセンター激しく希望します。

[29: 匿名さん]

地元で消費が増えたら、めぐりめぐって市民も結果潤うわけだし、
商業施設、充実させてほしいです。
先日、錦糸町にいってきました。
オリナス、すごい人ごみでしたが、公園も隣接し、周辺に活気が感じられてよかったです。
小杉の再開発もいい方向にむかってほしいです。

[30: 匿名さん]

東京機械の土地は商業施設にすべき。

[31: 匿名さん]

開発して人口増１万人以上とうたっているのに、教育施設はプレハブで対応と聞きました。
いったいどうなってるの？川崎市！！
小学校の校庭横の道路には、ガラス窓がこわされたままの自動車が不法投棄されたまま。
まずは人を育てる街作りを進めてください！
開発地のマンションの住人の子どもが通う学区は、こぞって、線路沿いだの、通行量の多い道路ぞいにあります。
開発地の中にせめて小学校と幼稚園や保育園などは作るべきです。

[32: 匿名さん]

>>31

プレハブにしないと、将来の人口低下に対応できない。無駄な投資は反対。開発地内に、学校を作っても、マンションの人口構成は固定的だから、今の子供が卒業すると廃校になってしまう。既存学校にプレハブ対応は合理的な対応です。

[33: 匿名さん]

他の施設に転用できる保育園（例えば、老人介護施設に変えるとか）なら作ってもいいと思うけど。小学校はむりだな。

[34: 匿名さん]

武蔵小杉にマンション乱立てもそれほど子供は増えないのでは？
なんとなくだがそう思う。
ここはＤＩＮＫＳ向けの街なのでは。

[35: 匿名さん]

都心に会社があるので、横須賀線を使いたいのですが、
横須賀線ってなんであんなに終電早いんですかねー？
結局東横線or目黒線を使うことになりそうです。

[36: 匿名さん]

今井小、中に通わせたい人が他区から引越してくるので、新築マンションの子供率は低くても自然と子供は増えて行くらしいよ。
駅前再開発組も今井に通わせたい人が沢山いるみたいだし、もう受け入れ不可なのにね。

[37: 匿名さん]

そこまでするなら私立行かせるでしょ。
私、学区内に住んでますが、そんな話は聞いたことありませんよ。

[38: 匿名さん]

私の周りにもいましたよ。
お子さんの小学校入学にあわせて小杉に引っ越した方。
わざわざかどうかは聞いてないけど、私立に通わせる財力なければ
公立のいいとこ入れたい親御さんはいても不思議ではないですね。

[39: 匿名さん]

幼児２人の親ですが、駅前タワーに少し魅力を感じて真剣に検討もしましたが、
小中学校の受入れ問題や、騒音・振動などの環境問題に加え、再開発地域の街
づくりビジョンが全く見えてこない不安から、止めた方がいいと決断しました。
結局、小杉〜中原〜元住吉デルタ地帯の住居専用地域で低層マンションを探索
していますが、この地域は閑静で本当に子供が多いなあという好印象です。

[40: 匿名さん]

川崎市は小学校はともかく、保育園事情はむちゃくちゃ悪いです。
１０００人規模の待機児童がいます。
川崎市としては、今一番ネックなのは武蔵小杉の再開発による人口増加によって保育園が武蔵小杉に更に足らなくなることです。
市の予想を越えての保育園児の増加が見込まれるからです。
武蔵小杉に来る保育園児のお方は事前に市に相談、調べてたほうが良いでしょう。

[41: 匿名さん]

開発地域内のコスタやレジデンスのＭＲ見に行きましたが、お子様連れのかたが多かったです。
間取りも、２Ｌ-３ＬＤＫ主流みたいだし。
けっしてＤＩＮＫＳ主流の人口増加ではないと思います。
小学校の先生が校門をきちんと閉めずに（いい加減に開いていた）学校から出て行ったのには、
びっくりしました。
川渡って隣の大田区では小学校の出入りをオートロックにするそうですよ。
プレハブならしょうがないですが、もっと安全管理や環境管理をしてほしいと思います。
お子様お持ちで開発地に移住される方がた、一緒に川崎市教育委員会に大声で要請していきましょう！
私が見に行ったとき、上丸子小では窓を開けて授業をしていました。
エアコンや２重サッシなどの設備面はどうなっているのでしょうか？
防音対策がとれていないと、あの環境では、特に夏場、
勉強なんて環境ではなくなると思うのですが・・・。

[42: 匿名さん]

川崎市工業地域のマンション高さ制限がはじまるそうですが、いま建てているタワー群は、
きぞん不的確物件になっちゃうかな？

[43: 匿名さん]

>37
社宅時代に私の周りにも小学校受験に熱心なお母さんがいて
受験に失敗したらしく突然年が変わったら今井小の学区に引っ越しました。

多分学区内にいる方が分からないのかも。

[44: 匿名さん]

>>42
建ったあとに不適格ってありえないでしょう・・・。
立替時に高さ制限はあるかもしれませんが、
容積率が変わるわけではないので問題ないでしょう。
そもそも建て替えなら特例あるかもね。

というわけで、三井とコスタは既得権。
これ以上タワーは無理でしょ。

[45: 匿名さん]

>44
既存不適格はありえますよ。コスタと三井も40年後か50年後の立替時期にどういう扱いを受けているかはわかりません。

[46: 匿名さん]

>31
小学校の人口はこの開発が進行している来年から２０年くらいは
多いままだと思います。
駅周辺のマンションは開発の進むこれから５年くらいは建ち続けるでしょうし、
駅近のマンションですから、立ち上がった後もある程度流通して
人が入れ替わっていくことでしょう。
既存の小学校も、校舎が真新しいわけではありません。
ならば、今必要なときにココに小学校を新設して、
本当に開発地の子どもがすくなくなるようならば
既存の小学校の建て替え時に統合したらいいでしょう。
後追いではなく、先行投資を市にもしてほしい。
医療機関の計画はあるのに、・・・。
少子化対策を怠るから、ますます、子どもを育てにくくなって
子供を産まなく、産めなくなるのです

[47: 匿名さん]

東京機械跡地には、もうタワーは建たないの？

[48: 匿名さん]

川崎市は小杉にこれだけマンション建てれば固定資産税がガッポリのはずだから
新駅だけで教育施設に投資しないってことは無いと思いますよ。

[49: 匿名さん]

川崎市の市議会議員がこのＨＰ見てくれたり・・・・・・しないよね、やっぱり。

[50: 匿名さん]

>44
45さんの言うとおりです。

例えばパークシティの場合、HPの情報によれば、第二種住居地域で容積率が200％
から300％にもかかわらず、敷地面積の十倍の延べ床面積となっています。
共用部分の一部は容積率算定の対象外なので正確なことはいえませんが、実際の
容積率は800％くらいなのでは。
明らかに行政から容積率緩和措置を受けています。

購入検討者として見極めなければならないのは、今回の緩和措置が都市計画
に反映される恒久的なものなのか、そうでないかを売主に確認することでは
ないでしょうか。

都市計画に反映されていない場合、45さんがおっしゃるとおり、既存不適格
もありえると思います。

契約前に配布される重要事項説明書には詳しく記載されている筈です。
まちがっても、看過したり聞き流さないようにしたいですね。

[51: 匿名さん]

>48
甘い！新駅駅前の違法駐輪した自転車の一時置き場だった川崎市の土地は、一部消防署に
なる以外、川崎市みずからホテルとする予定（正確には事業主は川崎市まちづくり公社）。
本来なら市立病院や保育施設にすべきなのにね。

今の市長は、昔ながらの公共工事やハコモノがお好きなようで、社会保障や少子化対策」に
はあまりお金をかけようとはしてくれません。
（新駅ができたのは良かったと思いますが。。。）

[52: 匿名さん]

既存不適格だと何か困りますか？
建て替えのときは問題になるでしょうが、
６０年〜１００年後くらい後なら
気にならない人が殆どでは？

[53: 匿名さん]

当面はあまり困らないと思いますよ。
ただし地震がおきたり有事の際の懸念材料にはなりますよね。

タワーマンションが本当に60年以上持つのか誰にもわからない
ですしね。

[54: 匿名さん]

>52＆>53
そうですね。
既存不適格だと未来が心配なだけですね。

[55: 匿名さん]

五重塔は何年間持っているのかな？

[56: 匿名さん]

＞53 ３０代で購入した場合、６０年後まだいきて住み続けている人も、
結構いると思います
中古で売るときにも、年数が経てば建つほど、
既存不的確物件では売りにくくなり、
資産価値が激減します
それでも気にしませんか？

[57: 匿名さん]

建て替え前提で買う人はあまりいないでしょ。
資産価値が激減した事例を示すことできますか？あくまで理論上の意見でしょ。

[58: 匿名さん]

これだけ供給が続くのに、住友不動産はあんなとこに建ててホントに売れるのかな？
あ、レジデンスの南側の話ね。
武蔵小杉の再開発にもうマンションは要らない。

[59: 匿名さん]

８０歳や９０歳では、子供にあげるだけじゃない？

[60: 匿名さん]

>>56
確かに資産価値が激減するとしたら嫌ですが、、
余命僅かな老人になった頃に大金払って建て替えしたいとは思わないです。

[61: 匿名さん]

建て替え中に仮住まいで最期はつらいですなぁ。
６０年で建て替えなければならないのなら、
私は４０になってから買いますよ。

[62: 匿名さん]

みんな９０や１００まで生きる気なのか〜。
僕はそいう点でマイナス思考だな〜。
だから、３０代後半でマンション勝って、
５０年といわず、４０年持てば、その頃に８０歳。
そのままそのマンションに住んでるとは思えない。（とても想像できない）
・子供と仲良く暮らしているか。
・子供に煙たがられ、一緒に暮らしているか？
・老人ホームに入っているか？
・お亡くなりになっているか
のいずれかだろうな〜

[63: 匿名さん]

都内で築４０年のマンションで、昔の法律今の容積率等が変わったため、
建て替えると容積が半分になってしまうために、
配管替えたり、エレベーター替えたり、貯水槽替えたり、
必死でメンテナンスしてるマンションもあるよ
うちの親のとこだけど。
修繕費がかかるのはどこでもだろうけど、
建て替えないでもお金は出てくよ
建て替えるときれいになるだろうけど、
修繕で維持していくのはお金が出て行くのみだな

[64: 匿名さん]

そうそう、古いマンションは建て替えできないと
売りにくいよ

[65: 匿名さん]

みなさん容積率も重要な要素で買うんですか？
それで検討対象残るのかい？

[66: 匿名さん]

建替えを考えて購入したわけではないな。
修繕は必要だけど、住みつぶして終わりでいいや。

[67: 匿名さん]

逆のパターンかもしれませんが。
将来の建て替えは気になります。
売る場合も考えて。
「建て替えられないような物件」が価値が落ちると思うし。
金無いのでミニ戸建てを買いましたが最初に確認してしまった事項です。
・・・というか　容積率とかそういうマップがありますよね
その希望地域で探しました。

[68: 匿名さん]

まだ日本は高層ビルの解体をやった事すらないのが気になる。。。

[69: 匿名さん]

タワーだろうが低層だろうがマンションに資産価値を考えるのは？？？

[70: 匿名さん]

>>69
買うものの価値を考える。普通のことです。
少なくとも私は売りに出すことも考慮に入れてマンション購入を検討します。
永住するつもりでいても１０年以上先のことなんて予想できませんから。
ですから資産価値を貶める要因はチェックするに越したことはありません。

小杉周辺の新築マンション、賃貸としての価値はそこそこありそうですが、
築年数２０年以上経ったあとでの売りは難しいかもしれませね。
その賃貸も、鹿島の賃貸専用ツインタワーがある以上、高家賃を設定する
のは難しいかもしれません。需要しだいでしょうが・・・。