スーモマガジンの条件付き土地の記事について

[宅建勉強中]

駅に置いてあったスーモマガジン小田急線・横浜線（2010年9月29日発行）号をもらってきたのですが、
その中に条件付き土地を薦める記事がありました。しかしそれが素人さんに大きな誤解を与える内容なので
スレを立てた次第です。

◆問題点◆
条件付き土地は、土地売買契約と請負契約の２つの契約を結ぶのですから、本来は注文住宅の一種です。
しかし記事の中では、①スーツを例にして、”「注文住宅はオーダーメイド」「条件付き土地はセミオーダー」”と
言って注文住宅と区別している。また②”建売住宅を「まだ建物が建っていない状態で買う」という感覚に近い”
と言っているところが問題。この記事を書いた人は、全く条件付き土地についての理解が不足しているのでしょう。
これは不動産公正取引協議会連合会の「不動産の表示に関する公正競争規約規約」と矛盾していますし、
読者に、建築条件付きとは、用意されたプランから選ぶか、それをベースに小変更を加えるだけの物だと、
誤解を与えてしまいかねません。

スーモマガジン自体は、初めて住宅を購入しようとしている方にとってとても有益な情報源だと思うのですが、
影響力が大きいだけにこういった記事の内容のチェックは厳格にして欲しいと思います。
宅建主任者や建築士のアドバイザーやコンサルタントは付いていないのでしょうか？
知識がないと、本や雑誌に載っている事は正しいと鵜呑みにしがちですが、読者の方でも注意が必要ですね。

皆さんはどう思われますでしょうか？

[21: 匿名]

全然フリープランじゃなかった！って後から苦情をうけたくないから表現的にはいいのでは？
施主は何がどこまで選べるか業者に聞くべきですね。

[22: 匿名さん]

タレントのちはるは、建築条件付きの土地を買ってかなり苦労したらしい。
希望することをことごとく無理無理言われ、根気良く戦ったみたいだね。

[23: 宅建勉強中]

>19、20、21
「不動産の表示に関する公正競争規約」というのは、業界の加盟企業でつくる不動産公正取引協議会連合会の
自主規制ですが、違反に対する措置も規定されておりそれは下記のように意外と厳しいものです。

◆不動産の表示に関する公正競争規約
　（平成１５年１月１４日公正取引委員会告示第２号　最終変更：平成２１年９月１日）
（違反に対する措置）
第２７条第３項
公正取引協議会は、事業者が前項の規定に違反していると認めるときは、当該事業者に対し、５００万円以下の
違約金を課し、公正取引協議会の構成員である資格を停止し、除名処分をし、又は消費者庁長官に対し、
必要な措置を講ずるよう求めることができる。

因みにリクルートは、不動産公正取引協議会連合会の正会員である社団法人首都圏不動産公正取引協議会の
賛助会員なので、この措置を受ける可能性があります。

以下は、社団法人首都圏不動産公正取引協議会の条件付き土地に関する見解（相談事例）です。
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/kenchikujouken_hyoujirei.html

請負契約とはフリープランのオーダー建築であって、建物の間取りなど内容の決定権は土地購入者にある
という事です。

[24: 宅建勉強中]

>17
注文住宅ナビカウンターが工務店から紹介料を貰っているのは、やはり当たり前。業界では周知の事実なのですね。
それではどのくらいの金額を貰っているのでしょうか？やっぱり他の不動産屋と同様に、契約金額の３％程度なのでしょうか？

>18
不動産屋は紹介料ではなくて、主に媒介手数料で飯を食っているのではないですか？
あまり罪悪感を持っていないみたいですが、請負契約を紹介して紹介料を貰うのは、委任者である土地の購入者に
対する背任行為である可能性があると思われます。

以下は「紹介料」で検索して見つけたスレです。参考までに。
　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/28107/
　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/19952/

[25: 匿名]

私も、ちはるさんの本を読みました。かなり戦って建てた家ですよね。
建築条件は立地を優先するあまり建物にこだわりがもてないのも事実ですな。

[26: 匿名]

>>23
おいおい

条件付き土地販売そのものが原理原則論から言えば違法なのに
不動産業界は、やめるきがさらさらねーだろ

法律じゃなくて実情をもっと勉強しろよ、世間知らずさんよ

[27: 宅建勉強中]

>26
>条件付き土地販売そのものが原理原則論から言えば違法なのに
違法と断言してはまずいでしょう。少なくとも不動産業界はグレーゾーンと思っているのではないでしょうか？
（もし違法という認識でやっているならばかなり問題ですよ）

>法律じゃなくて実情をもっと勉強しろよ、世間知らずさんよ
実情はわかっていますよ。だからここにスレを立てて問題提起しているわけです。

そういえば消費者金融も長らくグレーゾーン金利を適用していましたが、貸金業法の改正によって
手痛いペナルティーを科せられましたね。不景気だからかもしれませんが、最近は違法ではなくても
倫理的にどうかと思われるようなことに対してまで、世間の目は厳しくなっています。（特に企業に対して）
不動産業界も、貸金業界の二の舞にならないように、気をつけた方がよろしいかもしれませんよ。

[28: 宅建勉強中]

因みに、注文住宅ナビカウンターの件に関しては、別にスレを立てましたので
そちらにお願いします。

リクルートの注文住宅ナビカウンターは本当に無料か？
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/95077/

[29: 匿名さん]

ひまなんだねｗ

[30: 匿名]

あわれ！

[31: 宅建勉強中]

>29、30
お互い様！

[32: 匿名]

>31
宅建受かりましたか?
まぁあれだけ長文大好きなのですから、当然合格でしょうね。

[33: 匿名]

自宅警備員一級に受かるのが精一杯かと

[34: 匿名さん]

まあ、条件付土地販売をなんとかせいというスレ主の気持ちはわからないでもないですし、件の記事はどうやら条件付を読者に勧める内容になっていて、さらに犠牲者を増やさないかという危惧もなくはないけど、スレ主さんの性格かもしれませんが、あまりに原理原則的で独善的にすら思えて、引いてしまいます。

スレ主さんの「建築条件付きとは、用意されたプランから選ぶか、それをベースに小変更を加えるだけの物」というのは実はまさに実態を映している言葉なので、それを逆手にとって（斜めから）記事を紹介されれば良かったのではないでしょうか。

[35: 宅建勉強中]

自主規制や規約の通りに運用されていれば、購入者にもメリットはありますので
建築条件付を全面的に否定するつもりはありません。但し実態はそうなっておらず、
それを業界全体が黙認している事が腹立たしいと思っています。

[36: 匿名]

工務店、HM側からみた条件付きのメリット→相見積りにならないので価格交渉に伴う利益率の減少が防げる。→よって儲かる。
だから業界として黙認？しているのかな。
競合他社を排除し、利益を確保する事はごくごく一般的な経済活動であり、商売という視点で考えると何も悪い事ではない。
競合他社がいないのをいい事に、好き勝手をやっている会社はいつか痛い目に合うんじゃないでしょうか。信頼を勝ち取るには時間が必要ですが、失うのは一瞬ですから。
私の周りでも、条件付きで営業している売主業者で、生き残っている業者もあれば淘汰された業者もあります。
やはり、淘汰された業者は評判が悪かったですね。

[37: 宅建勉強中]

>36
>競合他社を排除し、利益を確保する事はごくごく一般的な経済活動であり、商売という視点で考えると何も悪い事ではない。
これには少し異議があります。条件付き土地売買は、独占禁止法で禁止している抱き合わせ販売の類です。
業界は、公正取引委員会の顔色を見ながら自主ルールを定め、独占禁止法の適用を逃れているので、少なくとも
この自主ルールは守られなければなりませんが、えてしてそうではないのが実情です。

違法な例
・実態が建売住宅のフリープランでしかない
　建売住宅の販売が開始できるのは建築確認申請後と宅建業法で定められているので、業者は早く売りたいが、
　宅建業法を守っていては早く売れないというジレンマがあります。それを建築条件付土地契約売買という形態に
　摩り替えると、なんといとも簡単に宅建業法の規定から逃れられるのです。（建物が請負契約になるためです）
　それでプランや仕様と価格がすでにほとんど決まっており、注文住宅とはほど遠いことがよくあるのです。
・土地売買契約と建物請負契約をほとんど同時に求められる
　土地売買契約と同時に建物請負契約を迫り、充分な打ち合わせをする事なく契約を結ばせることが多いのは、
　上記のように業者は建売りの感覚だからです。これは消費者にとって非常に不利益なことであり、自主ルール
　にも反する上、独占禁止法に抵触するのではないかと思います。
・建物にも仲介手数料がかかっている
　仲介手数料は売買契約の契約代金にしか掛かりません（宅建業法）。そして条件付き土地売買で売買契約なのは
　土地だけなのですから、建物請負契約からは仲介手数料を取ることが出来ないのですが、上記のように業者は
　建売りの感覚なので、平気で土地と建物の合計金額を基に請求することがあります。
・紹介料の問題
　建物に対して仲介手数料を請求していないからと言って油断は出来ません。土地売主とは違う業者を指定建設業者
　にしているような場合、建物請負契約に対して仲介手数料と同じ3%程度の紹介料（リベート）が、土地を仲介した
　不動産業者に支払われている事があります。これは形を変えただけで、建物から仲介手数料を取っているのと
　全く同じことです。不動産業者の考える悪知恵には、本当に脱帽します。

リクルートは、このように問題の多い条件付き土地売買を勧めるような広告を、コンプライアンスの観点から
載せるべきではないと考えますが、どうでしょうか？

[38: 36です]

スレ主さんはどうしてそう疑った視線でしかみれないのですか？
建売的な売り方でなく、完全フリープランで、同時契約を行わずにちゃんとやっている業者だっていますよ。
私の周りでも、スレ主がおっしゃっているようなやり方でやっている業者も存在しています。が、勢いがあるうちは売れていましたが現在は衰退の一途を辿っております。
スレ主に言わせれば、良心的な業者は少数派で、大多数が詐欺紛いの商売をやっているというイメージなのでしょうけど、今は昔と違ってネットもありますから消費者は情報を仕入れる術はあるのですから、いくらでも調べる手段はあると思いますよ。
リクルートさんが条件付きを勧める特集を組むのはリクルートさんの自由であり、別に法律に違反している訳ではないのだから問題無いのではありませんか？
リクルートさんが法律違反をしている事をスレ主さんが証明出来るのであれば別ですが…。
そんなに納得出来ないのであれば、スーモを持って公正取引委員会に足を運ぶべきです。

[39: 宅建勉強中]

>38
>建売的な売り方でなく、完全フリープランで、同時契約を行わずにちゃんとやっている業者だっていますよ。
ハイ、それはわかっています。でも裏を返せば、ちゃんとやっていない業者がいるという事を38さん自身も
お認めになられているという事ですね。私は、全ての業者がちゃんとルールを守ってやるべきだし、
不動産業界は、違法まがいな事をしている業者を排除しようとしなければいけないと考えています。
家の購入では大金が動きます。そして消費者は何度も買い替えなど出来ないのです。ですから、不幸にも
少数の悪徳業者にめぐり合ってしまった方は、「運が悪かった。次は気をつけよう」と言ってすますことは
出来ないでしょう。38さんは不動産業界にお勤めの方なんだろうと思いますが、あまりにも当事者意識に欠け
無責任な発言ではないかと思ってしまいます。

>リクルートさんが条件付きを勧める特集を組むのはリクルートさんの自由であり、別に法律に違反している訳ではないのだから問題無いのではありませんか？
リクルートが法律違反をしているとは言っていません。しかし、リクルートの発行している雑誌は初心者に対して
影響力が大きいと認めるからこそ、37で述べたような問題があることを一切ふれずに、ただただ建築条件付きを
勧めるばかりの記事には問題があると指摘したのです。法律を遵守するのは勿論、リクルートくらいの規模になれば、
さらに企業倫理が問われるのは当然だと考えます。

[40: 匿名]

試験は？
相変わらず偉そうだね。
たのむから私の勤め先に客として来ないでね。
まぁ来てもらっても相手にしないけど（笑）。
まぁ仕事が無くて困っている会社だったら相手にされると思うよスレ主さん。