東京ミッドベイ勝どき（旧称：中央区勝どき5丁目プロジェクト）

[マンコミュファンさん]

携帯版＝http://www.haseko-sumai.com/i/s/b/kachidoki/index.asp?id=493

＜全体物件概要＞
所在地＝東京都中央区勝どき5-1005、1006（地番）
交通＝都営大江戸線勝どき駅より徒歩8分
総戸数＝233戸
間取り＝1DK～4LDK
面積＝40.29～84.68平米
入居＝2012年3月下旬予定
売主・管理＝名鉄不動産
施工＝長谷工コーポレーション

[436: 匿名さん]

なるほど、必死にネガレスしてるのはハルレジ南西ウィング中低層の住民か。
しかも、ずいぶんと古い写真を持ってきたようだ。

しかし、同じ長谷工施工の近隣物件を貶めるのは如何なものかと思うがね。

[439: 匿名さん]

>運河に面してたら北西向きだから高層階でも冬場は夕刻しか日があたらないよね？

目の前運河の方が資産価値高いのｗ

[440: 匿名さん]

>>434
これは12階の南東ウィングの写真のようだね。
しかし、この階高だと清掃工場が視界に入ってしまう。
11階以下は清掃工場とお見合い。

しかも、日が当たるのは午前中だけで昼過ぎからは夏でも日が当たらなくのは事実。

[441: 購入検討中さん]

晴海テラス情報です。日照はこの方のコメントが全てです。

坪単価は、全体の平均で211万円。
販売予定価格は、
40㎡　2,198万円～
50㎡　2,998万円～
一番安いのは南東側（清掃工場側）の2階
上層階は、南東側と北西側の価格はほぼ同じ

仕様は、2重床＋2重天井で床スラブ厚200～270mm
生い立ちを考えると当然なのですが、必要最小限のものは付いていますが、
高級感は感じられないですね。

眺望ですが、
○南東側の低層階　50mほどのところに清掃工場があるので、抜け感はあり
ません。日照は確保されるのでしょうが。
○南東側の高層階　清掃工場よりも上であれば、お台場などが見えます。
○北西側の低層階　対岸のTTTは、120mほど離れているので、特に圧迫感も
なく景色の1部です。ただ、運河の橋の同等の高さの住戸は目線が気になるかも
しれません。
○北西側の高層階　東京タワーも見えます。　
といったところですね。

[442: 匿名さん]

この物件は南側何ｍ抜けているのですか？

[443: 匿名さん]

まさか５０ｍすら抜けて無いわけないですよね。。。

[444: 匿名さん]

真南の山九本社ビルまで計測したら60メートル離れてるね。
南西のライオズまでも同じく60メートル程度の距離、

因みに、>>441で唐突に登場する晴海テラスと清掃工場の距離を計測すると50メートルではなく35メートルが正解のようだ。

[445: 匿名さん]

ほとんどの住戸が南西向きのようですが、南向きの住戸（大きい通りに面して）もあるのでしょうかね？
もしあった場合、南向きだと道路の向こうに山九の第二ビルがあるようですが、こちらは何階建くらいはわかりますでしょうか？
またその向こうの方（山九のさらに南）は特に眺望を遮る高い建物はないのでしょうか？

[446: 匿名さん]

晴海レジデンスのいいところは、
どこへ行くにも階段とスロープの昇り降りが必須で、
駅にも中央区最長の徒歩11分もかかり、
足腰が鍛えられることかな？

追加で、ゴミ処理工場真横だったり、
どこへ行くにもTTTの敷地を通る惨めさに慣れ、
視野も広くなれることとか。

これからまた都心より何度も低い冷える住まいに、
強風を遮るもののない朝潮橋を渡る、
苦行の日々が始まるね。

[447: 匿名さん]

4-5年前はWCTこうだった。これ見るとミッドベイ（TMK)は決して安くないと思う。

http://web.archive.org/web/20050208094524/http://www.sumitomo-rd.co.jp...

[448: 匿名さん]

すごい場所だね。一日中日陰か？？

[449: 匿名さん]

>>447
いろんなとこに貼付けてるけど意味ないのわかんないの？
悔しいのはわかったから５年前と比較するって馬鹿なのかな・・・

昔はマイルドセブンも１５０円だったよねー

[450: 匿名さん]

よっぽど初期に分譲されたWCTの価格がショックだったようだね。
当時の山手線内側の財閥物件の価格を聞いたら失神するんじゃなかろうか？

[451: 購入検討中さん]

>>448

確かに凄い場所だな。
ホントに勝ちどき駅を使う人が住むだけの場所になりそう。。。

[452: 匿名さん]

＞昔はマイルドセブンも１５０円だったよねー

マイルドセブンが150円の時代の価格だったら誰も驚かない。このとき既にマイルドセブンは
300円。150円だったのは1980年（昭和55年）まで。

[453: 匿名さん]

４４８って事実なの？TTTの影に隠れて日も何も無いと思うけど、晴海テラスとか持ち出して何なんだろう。っていうかTTTかっこいいね。ここは？

[454: 匿名さん]

>>448
TTTの存在は、この物件がオール南西向きだから全く日照には関係ない。
あろうが、なかろうが、関係ないな。

あと、448の画像をよく見ればわかるが、太陽がどの角度で射し込むのか考えれば、それなりに日差しがが入ることも理解できる。

太陽は、そんなに低い角度ではないからね。

但し、冬場の低層で南側、つまり青い倉庫の前の低層は日当たりが厳しいかも知れない。
だから、２階のこの部分は住戸にせず子育て支援施設とするようだ。

因みに、３階以上はどうかは日照シュミレーションをしないとなんとも言えないね。

青い倉庫より北側のウィングは、冬でもそれなりに日が当たると思う。

>>445
一番南側の角部屋が南西・南東の両面に面している。山九第二ビルは6階建て程度だった気がするが、駐車場があるのでかなり離れている。その南には運河沿いに14階建て都営アパートがあるので、14階以上じゃないと眺望は抜けないと思われる。

[455: 匿名さん]

倉庫なんてそのうち都営タワーになるでしょ。まったくあてにならない日照大丈夫？
というかTTTって関係ないって本当に意味わかんないけど。

[456: 匿名さん]

倉庫のままでいるより売った方がいいや、となる可能性は決して低くないね。

[457: 物件比較中さん]

現地見て来ました。近くのTTTが圧迫感ありましたが、慣れるのかな？隣にコンビニ、TTTにマルエツ、駅周辺に銀行やクリーニング等あり。数分歩けば汐留やレインボーブリッジや東京タワー等が眺められるので、勝どきならではの生活を楽しむこともできそうでした。道は広くて交通量も少ないのでゆったりとした雰囲気でした。運河沿いの遊歩道を散歩したら気持ちよさそう。

眺望はありませんが、この価格で、駅からも直線600から700mくらいですからすぐに売れるでしょうね。

こういう、何かを我慢するかわりに安いというのは時代にあっている気がします。
ここも、東雲、辰巳の物件もすぐに売れるんでしょうね。これらが売れることでもっと供給されるといいなぁ。

こういうシンプルマンションって売ったりかしたりする場合どうなんでしょう。

[458: 匿名さん]

ここって日照保護されないエリア？港南みたいにクレストなんとかみたいなのが続々と建ちそうだけど。

[459: 匿名さん]

>>455
あたまわるすぎ。
ＴＴＴがあろうがなかろうが、南西向き住戸には日照は全く関係ないって小学生でもわかるんだけど。

倉庫になんで都営タワーが建つのかな？頭おかしい人？

この物件ができることによって、残りの土地が中途半端になるから、タワーなんて建てようがない。
あの面積じゃタワーは無理。かといって、ラインオンズとコスモスが真西にあるから倉庫の土地には、中層すらも建てにくい。

[460: 匿名さん]

安けりゃ貸せると思うけど売るのは厳しいんじゃない？
誰しも環境考えるからね。
てかどうやって数分で汐留に着くの？見るだけなら屋上から見えるでしょ。TTTは部屋から。

[461: 匿名さん]

>>460
答え：数分でTTTのラウンジに上がれば最高の眺望みれます。

[462: 匿名さん]

ＴＴＴは高度が高すぎて、意外とモヤってて景色が冴えないこともすくなくない。
雨の日とか、上のほうは何も見えないだろう。

人間が普通に生活するには余り高すぎるのもどうかと思う。

[463: 物件比較中さん]

この区画の東側、TTTの反対側も都営の建て替えを行うようですね。フェンスでかこってあります。
近くのクレストはいくつか売れ残りがあるようですね。そこそこ安い気もするのですが、残っている部屋が微妙なのかな。

[464: 匿名さん]

クレストは、条件のよい部屋も温存してたようだから眺望日照が良い部屋も中にはある。しかも当初分譲価格より、かなり安くなっているようだ。

眺望・日照が悪い部屋もあるが、価格が激安になってるから、割り切ればお買い得感はある。

[465: 匿名さん]

南西のBMWと倉庫は十分マンションに建て替わる可能性あるでしょ。
ついでに言えば道路越えた南東や西の倉庫も可能性ある。

[466: 購入検討中さん]

都営に隣接する物件ってどうなんですか？

[467: 匿名さん]

>ＴＴＴがあろうがなかろうが、南西向き住戸には日照は全く関係ないって小学生でもわかるんだけど。

朝から午前中は日照期待するなってこと？
ポジするにしても意味分かるように言ってね。

[468: 匿名]

所詮将来的にはマンション乱立エリアだよ。環状２号線まだ〜？

[469: 匿名さん]

>>465
BMWと倉庫の土地は容積率・建蔽率等からいって、ここと同程度の規模しか建てられないが、ライオンズ、コスモス、北冷の真横で近すぎるから、誰も買わない。よって、普通に考えるとたたない。

因みに、この倉庫業者はHP見ればわかる話だが都心立地を売りにしている業者なんで、ここを手放すことは倒産でもしない限り考えにくい。

>>466
どこのこと？

[470: 匿名さん]

>>467
南西住戸で午前中に日がささないって常識でしょ？

因みに、隣接の倉庫業者は北西の倉庫の増築工事に着工したばかりだから、当面手放すことはありえない。

[471: 匿名さん]

倉庫増築で喜ぶのってここの業者ぐらいじゃない？ｗｗｗ
一般人は嫌悪施設だよｗｗｗ

[472: 購入検討中さん]

ゴミ処理場隣接の晴レジはあり得ない。検討外。

[473: 匿名さん]

>469
>BMWと倉庫の土地は容積率・建蔽率等からいって、ここと同程度の規模しか建てられないが、ライオンズ、コスモス、北冷の真横で近すぎるから、誰も買わない。よって、普通に考えるとたたない。

そういう土地には長谷工が建てますよ。
１４階建ての細長い建物建てて、眺望が無い代わりに周囲より１～２割安い坪単価で分譲します。
安けりゃ眺望だの日照だの無くったって売れますからね。中央区ですしね。

[474: 匿名さん]

いくら中央区だろうと、この西隣の土地じゃマンション建てても誰も買わないでしょ。
そこまで酷い物件を売ったらデベの沽券にかかわってくる。

長谷工も、そこまで酷い物件は過去も売ってないと思うよ。

話はずれるが、アパが勝どきに30戸規模のマンション用地を取得したらしいが、一体どこだろう？
まあ、アパでも、この物件の隣に建てるようなばかな真似はしないと思うけどね。

[475: 匿名さん]

中央区アドレスを過剰にありがたがってくれる人がいる限り酷い物件だろうが売れるんですよ。

[476: 匿名さん]

中央区アドレスは確かに有難いね。
バブル期には庶民が中央区にすむなんて夢のまた夢だった。

この物件で、庶民でも頑張れば住めるね。
バブル崩壊と長谷工に感謝しよう。

しかし、ここはまだしも、もっと眺望・日照のない西隣の区画は住むの無理でしょ。
結果的に日照・眺望のない状態になっちゃった物件は多々あるが、最初から日照・眺望のない物件ってのはないよ。

デベもさすがにその程度は計算して土地を取得している。

[477: 匿名さん]

この辺は都営団地も多かったし庶民こそが住んでいたんですよ。

[478: 匿名さん]

都営は賃貸だからね。運が良くて所得が低ければ住めた。
しかし、分譲では昔は手が出なかった。
多摩ニュータウンのマンションでも6000万円とかしてた時代もあった。

中央区勝どきって、下記の画像みてもわかるけど、やっぱ凄い都心。

[479: 匿名さん]

おおお。。。
すさまじいまでの都心だ。。。
江東区なぞ比べもののならんな。。。

[480: 買いたいけど買えない人]

この物件って、１５階建てですよね。
４５ｍは１４階建てじゃないと、階高低くしてるってことですよね。

やっぱり、中央区だと１５階建てで階高かなり低くして、狭い圧迫感のある部屋でも売れてしまうのでしょうか。
それとも、長谷工の意図的な悪巧みなのでしょうか。。

[481: 匿名さん]

隅田川挟んで対岸が浜離宮公園ってのもいいね。

あと、江東区の他物件の案内図だが、如何にこの立地が江東区と比べ物にならないかもよくわかる。
将来の環状2号開通で築地と豊洲新市場にもダイレクトアクセスとなる。

[482: 匿名さん]

>>480
ワンフロアで３メートル計算だから全然おかしくないでしょ？
天井高が2.5メートルとして、スラブ厚が20センチという線じゃないのかな？

因みに、最近のタワマンは天井高2.4メートルなんてのもあるから、2.4あれば問題ない。

あと、タワマンと違って、ボイドスラブじゃないと思うし戸境壁も乾式じゃなくてコンクリートのはずだから、防音効果も高いと予想される。

[483: 匿名さん]

これも他物件の案内図だけど、ここの立地が如何に凄いかを逆に宣伝してしまっているね。

[484: 匿名さん]

＞因みに、最近のタワマンは天井高2.4メートルなんてのもあるから、2.4あれば問題ない。
問題無いか...まぁ頭ぶつけなければ問題じゃないかもな。
安いのだから、あちこちに「問題ない」レベルはあると思ったほうがいい。

[485: 匿名さん]

天井は低い方が冷暖房効率も高いしね。
2.4メートルあれば十分合格点。