東京ミッドベイ勝どき（旧称：中央区勝どき5丁目プロジェクト）

[マンコミュファンさん]

携帯版＝http://www.haseko-sumai.com/i/s/b/kachidoki/index.asp?id=493

＜全体物件概要＞
所在地＝東京都中央区勝どき5-1005、1006（地番）
交通＝都営大江戸線勝どき駅より徒歩8分
総戸数＝233戸
間取り＝1DK～4LDK
面積＝40.29～84.68平米
入居＝2012年3月下旬予定
売主・管理＝名鉄不動産
施工＝長谷工コーポレーション

[416: 匿名さん]

ハルレジはオリンピック期待もあったね。
最終期抽選当時は確か、まだ東京オリンピックの可能性があって、再開発期待と眼前でオリンピックということで盛り上がってた。

長谷工は、普通の企画じゃ売れる立地でないから、オリンピックネタを最大限活用しつつ、自走式駐車場と奇抜な概観デザインと激安価格というオマケをつけた。

結果的には、これが当たって倒産寸前のコスイニを救う結果となった。
コスイニ社員は、ハルレジには足を向けて寝れないだろうね。

[417: 匿名さん]

ハルレジはコスイニが早くキャッシュを欲しい時期だったから、仕様が高い割りにお買い得な価格感ででてきてた物件。

こっちの物件がハルレジより仕様が高いならトントンと言った感じ。

少なくともタンクレス・天井カセット・突き板・御影石トップ・大理石玄関はマスト。

[418: 匿名さん]

晴レジは南は20階のうち11階程度まで清掃工場にふさがれているうえ、午後は夏でも日があたらず。
北は、冬場は夕方くらいしか日が当たらない。

ここは、全戸南西だから低層以外は午後から日没頃まで日が当たると思われる。

日照条件は、こっちの方がマシでしょ。

[419: 匿名さん]

ハルレジは、渡り廊下や避難階段が鉄骨むき出しというように徹底的にコストダウンした物件であり、そんなに仕様は高くない。

そもそも天井カセットエアコンなんて標準装備されなかったはず。

こっちの仕様は1月の販売開始まで明かさずに、周辺物件の検討者及び競合デベをヤキモキさせる戦略かな？そうなると競合デベは、販売が完全に止まっちゃうから厳しいね。

[420: 匿名さん]

>そもそも天井カセットエアコンなんて標準装備されなかったはず。

そもそも低いグレードのフロアを検討していたんでしょ。

[421: 匿名さん]

>晴レジは南は20階のうち11階程度まで清掃工場にふさがれているうえ、午後は夏でも日があたらず。
>北は、冬場は夕方くらいしか日が当たらない。

あほか、日射角度は78度なのに影になるはずがない。

>全戸南西だから低層以外は午後から日没頃まで日が当たると思われる。

道路に面している角住戸以外、日当たりは厳しいだろうね。

[422: 匿名さん]

よーくみたら両隣に白い箱の線が見えるでしょ。それが隣のビル。
日当たりなんて期待できるわけが無い。

[423: 匿名さん]

その角住戸も倉庫を行きかうトラックの騒音がひどいわけだが。

[424: 匿名さん]

>>421

>日射角度は78度なのに影になるはずがない。

意味不明。感情的になってるところみると、ひょっとしてハルレジ住民？
この物件を貶めることによって、ハルレジの地位改善を図っているのか？

[425: 匿名さん]

意味不明って日射角度のことだよ。理解できない君の頭が問題なんだろ。

[426: 匿名さん]

ネガレスが、説得力あるポジレスにおされ気味です。

もっと頑張らないと抽選倍率あがっちゃうんでガンバ！！（にっこり）

[427: 匿名さん]

>>425
>意味不明って日射角度のことだよ。

そんなことは小学生でもわかる。そのことによって一体何を反論してるの？
ハルレジの11階以下が清掃工場とお見合いってことが、78度の日射角度によって覆せるの？
南東ウィングで夏でも午後は日が当たらない事実や、北西ウィングは冬場は夕方しか日があたらない事実をひっくり返せるの？

[428: 匿名さん]

いや、そんなはなしでごまかすんじゃなくてさ、ハルレジの方が日当たりがいいってことに
反論してよ。まさか白い線で透けてるから両隣のビル見えないって言うつもり？
お見合いってこっちの方がひどいでしょ。ハルレジは運河なんだよ？

[429: 匿名さん]

>少なくともタンクレス・天井カセット・突き板・御影石トップ・大理石玄関はマスト。

デベがいるからハルレジの仕様書いとくよ。検討者も冷静に比較してね。

・二重床＋二重天＋玄関折り上げ天井
・全居室天井高2.45m＋ハイサッシ2.2m＋梁少ない
・天然板フローリング＋床暖房
・ペアガラス
・浴室ダウンライト＋プッシュ排水
・タンクレストイレ
・天カセエアコン（プレミアム）
・御影石キッチン天板＋御影石水周り床（プレミアム）
・浴室テンパライト扉（プレミアム）

[430: 匿名さん]

>>428
>いや、そんなはなしでごまかすんじゃなくてさ

ごまかしてるのは、そちらでしょ？
早く>>427に回答してね。人を「あほ」呼ばわりまでしたんだからさ（にっこり）

[431: 匿名さん]

ハルレジのプレミアム住戸の仕様だされても比較できないな。
あれは戸数も限定でそんなになかったし。
普通の部屋の仕様と比較しないと。

[432: 匿名さん]

玄関折り上げ天井間接照明と浴室ダウンライト
キッチンの換気扇ステンレスフード
2200のハイサッシュペアガラス
突き板フローリング(ただしナロータイプ)
タンクレストイレ、床暖房にディスポーザー、グローエ社製水栓
二重天井二重床、各所にアクセントウォール壁紙
外廊下の下部ポーチライト、廊下もタイル張り

ハルレジの眺望

[433: 匿名さん]

>>428
>お見合いってこっちの方がひどいでしょ。ハルレジは運河なんだよ？

運河に面してたら北西向きだから高層階でも冬場は夕刻しか日があたらないよね？
この物件は、南西向きだから、冬場でも中高層なら午後以降はずっと日が当たる。
簡単な話だね。

[434: 匿名さん]

こちらがハルレジ

予定最多価格帯
　4,000万円台（66.10～70.51平米）
　4,600万円台（72.40～80.80平米）
　5,100万円台（76.14～90.57平米）（各4戸）（予定）
専有面積 57.51～100.5平米

南でも抜けていて日当たり抜群

[435: 匿名さん]

立地が悪いんだから仕様を高くしないと売れないよ。
人気No.1のディスポーザなしはやばいんじゃないの？

[436: 匿名さん]

なるほど、必死にネガレスしてるのはハルレジ南西ウィング中低層の住民か。
しかも、ずいぶんと古い写真を持ってきたようだ。

しかし、同じ長谷工施工の近隣物件を貶めるのは如何なものかと思うがね。

[439: 匿名さん]

>運河に面してたら北西向きだから高層階でも冬場は夕刻しか日があたらないよね？

目の前運河の方が資産価値高いのｗ

[440: 匿名さん]

>>434
これは12階の南東ウィングの写真のようだね。
しかし、この階高だと清掃工場が視界に入ってしまう。
11階以下は清掃工場とお見合い。

しかも、日が当たるのは午前中だけで昼過ぎからは夏でも日が当たらなくのは事実。

[441: 購入検討中さん]

晴海テラス情報です。日照はこの方のコメントが全てです。

坪単価は、全体の平均で211万円。
販売予定価格は、
40㎡　2,198万円～
50㎡　2,998万円～
一番安いのは南東側（清掃工場側）の2階
上層階は、南東側と北西側の価格はほぼ同じ

仕様は、2重床＋2重天井で床スラブ厚200～270mm
生い立ちを考えると当然なのですが、必要最小限のものは付いていますが、
高級感は感じられないですね。

眺望ですが、
○南東側の低層階　50mほどのところに清掃工場があるので、抜け感はあり
ません。日照は確保されるのでしょうが。
○南東側の高層階　清掃工場よりも上であれば、お台場などが見えます。
○北西側の低層階　対岸のTTTは、120mほど離れているので、特に圧迫感も
なく景色の1部です。ただ、運河の橋の同等の高さの住戸は目線が気になるかも
しれません。
○北西側の高層階　東京タワーも見えます。　
といったところですね。

[442: 匿名さん]

この物件は南側何ｍ抜けているのですか？

[443: 匿名さん]

まさか５０ｍすら抜けて無いわけないですよね。。。

[444: 匿名さん]

真南の山九本社ビルまで計測したら60メートル離れてるね。
南西のライオズまでも同じく60メートル程度の距離、

因みに、>>441で唐突に登場する晴海テラスと清掃工場の距離を計測すると50メートルではなく35メートルが正解のようだ。

[445: 匿名さん]

ほとんどの住戸が南西向きのようですが、南向きの住戸（大きい通りに面して）もあるのでしょうかね？
もしあった場合、南向きだと道路の向こうに山九の第二ビルがあるようですが、こちらは何階建くらいはわかりますでしょうか？
またその向こうの方（山九のさらに南）は特に眺望を遮る高い建物はないのでしょうか？

[446: 匿名さん]

晴海レジデンスのいいところは、
どこへ行くにも階段とスロープの昇り降りが必須で、
駅にも中央区最長の徒歩11分もかかり、
足腰が鍛えられることかな？

追加で、ゴミ処理工場真横だったり、
どこへ行くにもTTTの敷地を通る惨めさに慣れ、
視野も広くなれることとか。

これからまた都心より何度も低い冷える住まいに、
強風を遮るもののない朝潮橋を渡る、
苦行の日々が始まるね。

[447: 匿名さん]

4-5年前はWCTこうだった。これ見るとミッドベイ（TMK)は決して安くないと思う。

http://web.archive.org/web/20050208094524/http://www.sumitomo-rd.co.jp...

[448: 匿名さん]

すごい場所だね。一日中日陰か？？

[449: 匿名さん]

>>447
いろんなとこに貼付けてるけど意味ないのわかんないの？
悔しいのはわかったから５年前と比較するって馬鹿なのかな・・・

昔はマイルドセブンも１５０円だったよねー

[450: 匿名さん]

よっぽど初期に分譲されたWCTの価格がショックだったようだね。
当時の山手線内側の財閥物件の価格を聞いたら失神するんじゃなかろうか？

[451: 購入検討中さん]

>>448

確かに凄い場所だな。
ホントに勝ちどき駅を使う人が住むだけの場所になりそう。。。

[452: 匿名さん]

＞昔はマイルドセブンも１５０円だったよねー

マイルドセブンが150円の時代の価格だったら誰も驚かない。このとき既にマイルドセブンは
300円。150円だったのは1980年（昭和55年）まで。

[453: 匿名さん]

４４８って事実なの？TTTの影に隠れて日も何も無いと思うけど、晴海テラスとか持ち出して何なんだろう。っていうかTTTかっこいいね。ここは？

[454: 匿名さん]

>>448
TTTの存在は、この物件がオール南西向きだから全く日照には関係ない。
あろうが、なかろうが、関係ないな。

あと、448の画像をよく見ればわかるが、太陽がどの角度で射し込むのか考えれば、それなりに日差しがが入ることも理解できる。

太陽は、そんなに低い角度ではないからね。

但し、冬場の低層で南側、つまり青い倉庫の前の低層は日当たりが厳しいかも知れない。
だから、２階のこの部分は住戸にせず子育て支援施設とするようだ。

因みに、３階以上はどうかは日照シュミレーションをしないとなんとも言えないね。

青い倉庫より北側のウィングは、冬でもそれなりに日が当たると思う。

>>445
一番南側の角部屋が南西・南東の両面に面している。山九第二ビルは6階建て程度だった気がするが、駐車場があるのでかなり離れている。その南には運河沿いに14階建て都営アパートがあるので、14階以上じゃないと眺望は抜けないと思われる。

[455: 匿名さん]

倉庫なんてそのうち都営タワーになるでしょ。まったくあてにならない日照大丈夫？
というかTTTって関係ないって本当に意味わかんないけど。

[456: 匿名さん]

倉庫のままでいるより売った方がいいや、となる可能性は決して低くないね。

[457: 物件比較中さん]

現地見て来ました。近くのTTTが圧迫感ありましたが、慣れるのかな？隣にコンビニ、TTTにマルエツ、駅周辺に銀行やクリーニング等あり。数分歩けば汐留やレインボーブリッジや東京タワー等が眺められるので、勝どきならではの生活を楽しむこともできそうでした。道は広くて交通量も少ないのでゆったりとした雰囲気でした。運河沿いの遊歩道を散歩したら気持ちよさそう。

眺望はありませんが、この価格で、駅からも直線600から700mくらいですからすぐに売れるでしょうね。

こういう、何かを我慢するかわりに安いというのは時代にあっている気がします。
ここも、東雲、辰巳の物件もすぐに売れるんでしょうね。これらが売れることでもっと供給されるといいなぁ。

こういうシンプルマンションって売ったりかしたりする場合どうなんでしょう。

[458: 匿名さん]

ここって日照保護されないエリア？港南みたいにクレストなんとかみたいなのが続々と建ちそうだけど。

[459: 匿名さん]

>>455
あたまわるすぎ。
ＴＴＴがあろうがなかろうが、南西向き住戸には日照は全く関係ないって小学生でもわかるんだけど。

倉庫になんで都営タワーが建つのかな？頭おかしい人？

この物件ができることによって、残りの土地が中途半端になるから、タワーなんて建てようがない。
あの面積じゃタワーは無理。かといって、ラインオンズとコスモスが真西にあるから倉庫の土地には、中層すらも建てにくい。

[460: 匿名さん]

安けりゃ貸せると思うけど売るのは厳しいんじゃない？
誰しも環境考えるからね。
てかどうやって数分で汐留に着くの？見るだけなら屋上から見えるでしょ。TTTは部屋から。

[461: 匿名さん]

>>460
答え：数分でTTTのラウンジに上がれば最高の眺望みれます。

[462: 匿名さん]

ＴＴＴは高度が高すぎて、意外とモヤってて景色が冴えないこともすくなくない。
雨の日とか、上のほうは何も見えないだろう。

人間が普通に生活するには余り高すぎるのもどうかと思う。

[463: 物件比較中さん]

この区画の東側、TTTの反対側も都営の建て替えを行うようですね。フェンスでかこってあります。
近くのクレストはいくつか売れ残りがあるようですね。そこそこ安い気もするのですが、残っている部屋が微妙なのかな。

[464: 匿名さん]

クレストは、条件のよい部屋も温存してたようだから眺望日照が良い部屋も中にはある。しかも当初分譲価格より、かなり安くなっているようだ。

眺望・日照が悪い部屋もあるが、価格が激安になってるから、割り切ればお買い得感はある。

[465: 匿名さん]

南西のBMWと倉庫は十分マンションに建て替わる可能性あるでしょ。
ついでに言えば道路越えた南東や西の倉庫も可能性ある。