ジオ文京 大塚仲町

[マンコミュファンさん]

＜全体物件概要＞
所在地＝東京都文京区大塚4丁目36番28(地番)
交通＝丸ノ内線新大塚駅から徒歩5分、茗荷谷駅から徒歩11分。有楽町線護国寺駅より徒歩9分。
総戸数＝52戸
間取り＝2LDK・3LDK
面積＝55.08～90.82平米
入居＝2011年10月下旬予定

売主＝阪急不動産
販売＝三井不動産レジデンシャル
施工＝奥村組
管理＝阪急ハウジングサポート

[463: 匿名さん]

週末に見に行って参りました。
なんとなくですが、販売代理の三井は自社物件ではないせいか、
少し前のめり感がなかったような気もします。

(良かった点)
1.日照
周囲は低層の物件が多く、また、隣戸との距離もあり、日当たりはかなり良さそう。南側が寺なので将来的にも日照の不安はなさそう。
2.高台
高台に位置し地盤はかなり固そう。
3.閑静
大通りから一本入るので、かなり静か。
4.低層
低層で高級感有り。地震にも強そうな形状。
5.仕様
他物件比廊下が広く、開放感あり。フィルム張りのフローリングは手入れが楽そう。カセットエアコン、ディスポーザー等、最新設備は一通り揃っている。その他仕様もなかなかの質感有り。
6.交通利便性
丸の内線・有楽町線が使え、駅からも近い。山手線のJR大塚駅も15分くらいで歩ける。
7.住環境のよさ
近所に公園がある、風俗店などの嫌悪施設が無いなど、子育てするにはいい環境。
8.文京区アドレス
一応のステイタス有り。
9.価格
坪270万円前後と結構安め。販売が大詰めなので、オプションサービスくらいはしてくれそう？

(悪かった点)
1.買い物の利便性
新大塚駅からスーパーに寄ろうとすると、信号を渡って逆方向に行かねばならないし、マルエツ、スーパージャンボともに小さく便利ではない。また、南大塚のライフに行くには急坂の上り下りが必要。新大塚自体、商店街がイマイチなので、新大塚だけでは必要なものが揃わず、生活が完結しない。
2.坂道
高台の頂点にあるので、どこに行くにも基本的に坂道が不可避。上記の通り、新大塚で生活は完結しないので、この点はかなりマイナス。
3.お寺　
お寺のおかげで日照はいいが、それだけで嫌う人が存在するのも事実。将来売却する場合にマイナスとなる可能性があるのでは。
4.新大塚駅の不便さ
(丸の内線の駅全般に言えることだが)ホーム間の行き来が面倒で、反対側に行くのが結構大変。
5.木造家屋が密集
大塚四丁目は木造家屋が密集し、また、道路も細くかつ入り組んでいる為、地震等による大規模火災時はかなり危険。

[464: 匿名さん]

坪270？　そんなに安いの？
それは平均ですか？最安値ですか？

[465: 匿名さん]

463
実際にオプションサービスというような話があったのですか？

[466: 匿名さん]

天井カセットはお部屋がスッキリして快適です、後からつけられる設備ではありませんリ
ビングだけでなくて主寝室にもあった方が良かった。

さすがに文京区大塚エリアでは財閥系以外では一番の高級マンションですから、
配慮されています。

豊島区の大塚エリアには、ＪＲ大塚駅が使えるので更に高級マンションはありますけど
文京区と価格が逆転してしまいます。

[467: 匿名]

タワレジ大塚のこと言ってるならダメ物件だけど

[468: 匿名さん]

タワーレジデンスも住友と三井の南大塚もここよりはるかに価格は高いね
億ションもあるし、内廊下だし、購買層も違から仕方ないですよ。

[469: 匿名さん]

内廊下だと管理費高いし、お金無いひとはこのマンションの方がいいよ

[470: 匿名さん]

文京区アドレスで住宅地であるにもかかわらず
敷地にゆとりはあるのに、広い部屋の億ションを作らないということが
おこのコンセプトの全て、グレード的に内廊下に出来ないということ
分譲価格に跳ね返るしね。
財閥系ならこんなコンセプトにならないのでは？
・・・残念なことでした地域にとって。

[471: 匿名さん]

アウトフレームでバルコニーを半分しか作らないというのも、大幅な建設費のコストカットでしょう。
眺望はあきらめたから・・・・バルコニーは洗濯物専用？　

高級物件なら洗濯物をバルコニーにというのはね・・

住みやすいファミリーマンションということね、高級感はどこにも求めてないから。

[472: 匿名さん]

阪急さんは構造部分のコストカットが激しいからな

[473: 匿名さん]

ギリギリ80㎡の３ＬＤＫ、ギリギリ7000万円未満の6,960万円価格設定は、
割安感を強調する手法で上手な売り方で評価できる。

バーゲンやファミリーセールでで　○○980円というのは割安感がある。

高級感は全く求めず生活重視でコストカット、廉価版天井カセットエアコン標準装備、
ディスポーザーで実質的な合理性を追求するというファミリーコンセプト。

でも将来はお金がかかりそう、天井カセット交換したら50万円～
ディスポーザーも50戸位の中規模マンションに普通は設置しないのは
将来のメンテナンス費用が莫大に掛かるから。浄化槽交換は戸数割でも高い。

メリットもデメリットも良く考えられている、関西系マンションでよろしいです。

[474: 匿名さん]

天井カセット交換はそんなもんだけど、浄化槽交換は1戸あたりいくらかかるんだろう？

[475: 匿名さん]

高級マンションというのは、嫌味かしら

億ションどころか8000万円超える部屋もないから。

[476: 匿名さん]

MR行ってませんね。
9000万円超えた部屋ありましたよ。9000万円だろうが、1億超えだろうがどっちでも買えないので、どうでもいいことですけど。

[477: 匿名さん]

文京区でこの価格なら中流マンションでしょう。
決して高級ではないと思います。設備＆構造からもそんな感じがします

[478: 匿名さん]

このマンション9000万円で買う人は、
勇気があるのか、不動産相場に疎いのか
惜しかった、周辺環境はまあまあなのに
大手デベが開発すればコンセプトが全く変わったのに、残念。

[479: 匿名さん]

無意味な投稿ばかりですね。
全く参考にならないものばかりです。

[480: 匿名さん]

半面バルコニーで9000万円なんて、タワーでもないのに使えない
バルコニーでテーブルと椅子を置いて、夜景を眺めながらワインで乾杯なんて出来ない。


狭い半面バルコニーに避難階段のハッチがあるから、テーブル置くのは厳禁だしね
実質的に物干し専用のバルコニーしか意味が無い。

この辺りは、マンション選びではとても重要なことです、

都心のマンションライフとしては60点でしょう

[481: 匿名さん]

阪急さんなら安心です。


バルコニーでテーブルと椅子を置いて、夜景を眺めながらワインで乾杯なんて出来ない。

笑った

[482: 匿名さん]

>>479
無意味な投稿？
何を期待しているのかな・・・
買ってしまった人を、慰める投稿だけ期待しちゃだめだよ。

[483: 匿名さん]

>>480
タワマンのバルコニーって狭いよ。
室外機置いたらいっぱい。

[484: 匿名さん]

バルコニーにサマーベッド置いて、寝転んでのんびり本を読むというのは出来ない広さだね

目の前に洗濯物がヒラヒラになってしまう、夜景も見えないからテーブル置いて風呂上りに
ビールというのもできそうもない。

外廊下を逆手にとって、アルコープにサマーベッド置いて星でも眺めるしか楽しみないね。

街道沿いのマンションでは、半面バルコニーは見かけるるけど住宅地じゃあまり見ない
なぜ、こんな設計にしたんだろう、不思議・・・。

[485: 匿名]

払方もとうとうでましたね

[486: 匿名さん]

竣工に向かってそろそろメッキが剥がれてきましたね。

[487: 匿名さん]

こことブランズの巣鴨検討してますが、こっちの方が良さそうですね

[488: 匿名さん]

＞４８６
メッキ・・・なんですよね。
ＭＲいくと一瞬光って見えるんですが。
図面見せてもらうと、結局肝心なところにコスト削減。
洗面所をひろくしている場合ではない！

ジオは関西のいいリッチな文化をしっているんだろうけど
直下型地震がくるかもしれない地震多発地帯東京においては
内装、間取りでこけおどしすべきではなく
戦略をたてなおしてマンションをつくってほしい。
ホテルならいいが、居住するには心配。
雰囲気に実をおいつかせてください。
ほんとうに雰囲気はよいんだから。

[489: 匿名さん]

>>480
>バルコニーでテーブルと椅子を置いて、夜景を眺めながらワインで乾杯なんて出来ない。

ビールの間違いだろ（笑

[490: 匿名さん]

＞目の前に洗濯物がヒラヒラになってしまう、夜景も見えないからテーブル置いて風呂上りに
＞ビールというのもできそうもない。

ツッコミどころが満載だけど、とりあえず、

夜なのにベランダに洗濯物干すなｗ

[491: 匿名さん]

東向きは夜干さないと乾かんのよ。

[492: 匿名]

マイナスポイントはもちろんあるけど、結局、ここ、ちゃんとリーズナブルだったってことか。
微妙に値段も安かったし。

[493: 匿名さん]

微妙に安いのではないでしょ、コスト削減したらデベの利幅が大きいということ

[494: 匿名]

阪急はコスト削減して、でもわからないように内装なんかでリッチ感だすのうまいよね。
さすが、西の商い。

[495: 匿名さん]

3階程度の低層マンションにしておけばよかったね、外壁のタイルも小さいから安い

まあ、高級感なんて求める物件じゃないから、契約した人も納得しているでしょう

立地と周辺環境がいいだけに、惜しいですね。

財閥系が開発すれば違ったコンセプトになったのかと残念なところ

[496: 匿名さん]

大手デベが開発したらビックリする値段になるでしょ。

[497: 匿名]

立地はお墓と例の事件無視できる人にはよかったとおもう。
あとは空気も無視か・・・。

＞495
たしかにね、阪急じゃなく財閥他がやればちがってたでしょう。
阪急、関東ではマンションの実績ないからね。
のりがつかめてないのか。

[498: 匿名]

基礎工事中での地震の影響がどの程度あるかわからないが、悪くはない物件だとい思う。
もう少し安ければいいのだが、希望すれば際限がない。。
未だ購入を検討中。。

[499: 匿名さん]

検討する方は、安マンションを求めているということですね、

生活に直結する常識的な構造の内廊下とかバルコニーなんて必要ない

駐車場の設置率も低め、埋まりそうもないミニバイク置き場6台、

一番使いそうな自転車置き場は1戸1台とコスト削減、
ママが自転車買ったら子供はガマン
家族や夫婦ででサンシャインや東大植物園まで自転車で行くということはありえない生活。
都心物件では敷地ギリギリだから後から駐輪場の設置はできそうで、簡単にはできない設備。

東京のマンション事情と流行はわからなかったのは残念ですね。

[500: 匿名]

＞499
そうですね、構造ばかりはかえられない。

よかったのは外観と住居内の廊下の広さと洗面スペースの広さ。

マンションをとりかこむ四方の道幅がせまく圧迫感があったのも難点でした。
西だと、もっと道幅ひろいのかもしれません。

チラシ、ＭＲでいいとおもったけど、現地にいって印象がかわってしまったマンションのひとつです。

[501: 匿名さん]

あまり考えていませんでしたが駐輪場が1台というのはファミリーには困ります
駐車場なら月極駐車場を借りればいいですが、駐輪場の月極なんてあるのかな。
廊下に自転車を置く人が出てきそうで心配です。
駐輪場は入居後に増設なんて出来ないでしょうね。

[502: 匿名さん]

西新宿のジオも酷い・・

[503: 匿名さん]

このデベのマンションでも選ぶ人がいるから改善されない？
生活優先なのか、高級志向なのかエコノミー志向なのか混在していて
非常に中途半端。　関西商法だから利益優先は間違いないけど住友と同じ。
気の毒なのは一次取得者対象に青田売り。
しかもMRはオプション多数でイメージ掴めないように

[504: 匿名]

構造のことはきかないと教えてくれない。
というか、重視していないから、説明する必要さえかんじてないのかも。
それでもかっちゃうお客さんが
いるのがわるいんだろ、っていう業界だからいたしかたなしか。

直下型地震がくる可能性があることを考えると
ジオは今買うのはこわいかと判断しました。

リッチにみせる工夫(小細工という人もいたけど)はなるほどね、と勉強になるんだがね。

[505: 匿名さん]

建物構造よりも、都心物件で最近は少数派の外廊下とか半面バルコニーなど生活不便構造かな
プチバブル崩壊以降は、最近のマンションの質は下がっていると言われるが典型的

プチバブル期で土地仕入価格の高値掴→予想分譲価格の低下
　→販売不振→利益減少予測→建築コスト削減でリスクヘッジ→利益確保

豪華に見せる販売の工夫は郊外型のカタカナデベによくあるが、文京区物件では珍しい？
イメージ優先でHPを作成しメリットのみを並べる、デメリットの眺望やエントランス、
廊下や共有設備をほとんど表示しないHPが代表的でしょう。
玄関ホールやポーチの写真のないHPはあまり見かけない
ジオこだわりの設備仕様のページが面白いのは、人感センサー以外はどこのマンションにも
ある標準設備なのに、関西では特別仕様なのかもしれない。
わかりやすいけど、デベはマンション事業で利益を得ることが目的だから仕方ない。

周辺環境と交通や買い物の利便性は良いのに・・
自宅にいる時間が少ないＤＩＮＫＳ、アウトドアー派には良いマンションです

[506: 匿名さん]

業務時間内にこの連投。暇なんですね。この執念、気持ち悪いです。
東急の巣鴨と同じ、病気の営業ですね。パターンが全部一緒で笑えます。時には検討者、初心者、色々なりすまして、何がしたいのか、さっぱり解りません。
この手の書き込みをすると、ここの契約者は煽り耐性がないって続くんですよ(笑
そして、個人攻撃及び、物件批判が更にヒートアップするんですよね。病気ですか、あなた。
アトラスのスレもこうやって荒らしたの？

[507: 匿名さん]

巣鴨の東急の物件と、この物件を荒らしている人のIPアドレスは同じみたい。
2人くらいでやっている感じ。一応通報しておきました。

[508: 匿名さん]

ありがとうございました。欲しい情報が入手できないのは、皆さんにとって不利益です。

[509: 匿名さん]

＞506、507さん
契約者です。
巣鴨の東急の物件って……。
話をややこしくしないでもらいたい。
デベどうしのあらそいは、よそでやってください。

[510: 匿名さん]

営業ではありませんよ、マンコミファン購入経験者ですけど購入するまでアチコチ見て検討しました。
マンコミの投稿も大変参考になりました、勉強になりました。

内容に矛盾とか誤りがあったら指摘してみてください、素人ですから誤解もあるかも
しれません、プロの方なら具体的に説明して下さい。

通報することがお仕事なんですか？

マンションのメリット・デメリットを投稿するのは
マンコミ検討版の本来の目的ですね、ここはマンション購入検討版じゃないんですか？
スレは購入検討者のためにある、業者の宣伝リンクもあるから
「中立な立場」であると確信しております。

[511: 匿名さん]

ついでに509 510も調べて下さいね。

契約者のふりして、デベ同士の争いにしようとするのも、逆ギレ気味に自己弁護するのも、いつものパターンです。
後ろ暗いところがなければ、通報されたって、堂々としてればいいんじゃない？

[512: 匿名さん]

阪急のジオシリーズは東京に進出をはじめたばかり、
今後広げていくつもりなんでしょうし
いい物件になればみんなにとってプラスです。
マンコミの目的はそこでしょう？

公序良俗に反しなければ、正直ネガティブさんのご意見もうかがいたいです。
うそかどうかは、気になったらといあわせればいいわけですし。