変動金利に借り換えか・・・？それとも長期固定のまま・・・？

[ビギナーさん]

現在、住宅ローンの借り換えを検討しています。

現在35年長期固定で、5年ほど前3400万円金利3.18％で住宅ローンを組みました。
現在、残金3100万円ほどで月々の返済額は13万4000円くらいです

ローンを組んだ時期は、これから金利が上がっていくだろうと予想し長期固定を選びました。

しかし最近の金利は上昇するどころか、まだ低金利が続きそうな気がします。

先日、会社の人に住宅ローンの借り換えキャンペーンで、変動金利が全期間1.625％優遇で0.850％で借り換えできると聞きました。

実際に話を聞きに行った所、借り換え手数料（保証料など）を上乗せして3250万円を30年、変動金利0.850％で借り換え出来るとの事でした。

月々の支払いは10万円位になるみたいで、現在13万4000円ほど支払っているので、このさい変動金利に借り替えて月々浮いた34000円を繰上げ返済して残金を減らした方がいいのかなと思っています。


現在は長期固定の為、繰上げ返済はしていません。
もし変動金利に借り換えた場合は、頑張って年間50万円くらい繰り上げ返済しようと思っています。



ただ支払い期間がまだ長いので、この先の金利上昇や、借り換え手数料の事を考えると、このまま長期固定でもいいのかとも思っています。


しかし変動金利0.850％の超低金利が、かなり魅力的です。


現在33歳です。

妻は専業主婦。

子供が2人幼稚園に通っています。

これから子供達にも、お金が掛かっていくだろうし少しでも月々の返済が少なくなると助かります。


借り替えた方が良いのか、それともこのまま長期固定のままでいいのか、すごく悩んでいます。


住宅ローンに詳しい方、ご意見をよろしくお願い致します。

[97: 匿名]

行きすぎかとうかを判断する基準がないんだからもしかして今が普通なのかもしれない。

大体投資で失敗するのは感覚的心理に頼った時。だいぶ下がったからそろそろ、みたいな。

[98: 匿名さん]

行きすぎかどうかは、民主主義の世の中だから大衆が決めるんだよ。
自民党政権が倒れ、民主党になったけど外交一つまともにできないことが
判明した。この先くるのは大きな失望と、保守反動だわさ。

[99: 匿名さん]

結局後づけの理由でしか無いのさ

[100: 匿名]

本題の長期固定と変動金利は結局の所、どちらがいいのですか？

[101: 購入検討中さん]

こんのくそじじぃ！！

[102: 購入検討中さん]

↑

ごめんなさい。言いすぎました。
今は反省している・・・(´･ω･｀)

[103: 匿名さん]

札をジャンジャン刷って借金を返済する以外に、日本の借金を返済できる方法を教えてください。
謝金返済のために更に借金を重ねる泥沼状態です。
もはや増税や歳出削減ではとても追いつかない状況だということは皆気づいてますよね。

[104: 匿名]

名目成長率4％

これで100％解決。

ちなみにハイパーインフレとかは何の解決にもならないよ。これは借金返済じゃなく、踏み倒す事になるから。

[105: 匿名さん]

国の借金なんてはなっから返す気なんてないだろう？
困るのは立ち行かなくなった時の総理大臣なんだろうからさ
自分の任期の間、無難に乗り切ることしか考えてないよ
永遠に借金を積み上げていって行けるとこまで行くんだよ
そもそもローン板で国の借金の心配するより自分の借金の心配をするべき
国がどうなろうが誰も助けてくれないし結局は自分で乗り切るしかないんだからさ

[106: 匿名さん]

>>103
日本は出来ないけどもうひとつだけ手がある。
戦争です。

まじめに支出を抑えて増税して借金返した国なんて歴史上存在しませんね。
戦争かインフレ以外にありません。
これだけ世界各国が借金を重ねてしまうと
戦争が起きることも視野に入れなくてはなりませんね。
それと最近考えるのはもっと国債発行して破たんした方が日本再生のためには
いいような気もする。
支出削減・大増税の大不況で苦しむのも、破産して苦しむのも大して変わらないでしょう。
全て壊して立て直すほうが修復は早い。

[107: 匿名はん]

>全て壊して立て直すほうが修復は早い。

はあ？
修復というのは壊すことより数倍難しいのが常識。
修復の合い間に各国が勢力図を伸ばして、日本の様な貿易国は更に致命的になるでしょう。
その数十年間の苦労を受け止める自信があるならどうぞ。
金持ちは海外逃亡するだろうし、混沌するのは間違いない。

[108: 匿名]

確実に中国に占領されるだろ

[109: 匿名]

アメリカのFRBは国債買い取り額を年間国債発行額並の70兆円とからしい。日本が5兆円と1/8くらいだからまだまだ余裕だよ。逝く時はアメリカのが先。けど恐らく共倒れ。

[110: 匿名さん]

なにやったって国は破たんしない。

でも、各地方自治体は破たんする。そして、そこに住む住民が苦労（負担）することになり、ローンがある人は大変になる。

[111: 匿名さん]

>>107
韓国は破綻して今とっても元気ですけど・・・
円の信用が無くなれば一気に円安
韓国はウォン安で復活です。

>>108
それはない

>>109
同意。アメリカの方が先に逝く
割と早い時期に逝くかも
日本は資産超リッチ
なぜマスゴミは負債額ばかり取り上げて資産額を取り上げない？
増税するためにマスゴミが協力してる？

>>110
破綻の定義は？
ギリシャは破綻してない？

[112: 匿名さん]

韓国は破綻してないよ。日本が巨額の援助を行って助けたから。
逆になったらどこかが助けてくれるのかな？

[113: 匿名さん]

>>112
それは破綻したのと同じでしょ
実際ウォン安になって韓国は元気でしょ
ギリシャは独自通貨でないためユーロが異常に売られることが
ないため苦労している。独自復活の道が無いに等しい。

[114: 匿名さん]

勝間信者発見！
誰とはいわないけど・・・

[115: 匿名はん]

>>113

韓国経済QA
http://qanda.rakuten.ne.jp/qa5644405.html

メディアで語る表面だけを鵜呑みにするのは危険。
確か韓国の物価は東京より高いらしい（個別か総合か忘れ）

[116: 匿名]

アジア通貨危機の時、日本が援助しなかったらどうなってたかな？
立場が逆になった場合韓国は助けてくれるのかな？

[117: 匿名さん]

>>115
それであなたは楽天QAを鵜呑みですかｗｗｗｗ

[118: 114]

2人でチャットでもしてるつもりの奴も発見！

[119: サラリーマンさん]

>>27、同意
>3100万円に3パーセントで一年にかかる利息は、93万円
>金利が1パーセントならば、31万円
>これだけで一年で60万円違う。
この60万を繰り上げ返済にすれば元金がどんどん減る
元金を減らすと利息も減る。するとさらに繰上げ返済額が増える。

正解は、変動にして繰り上げ返済をする。
仮に変動金利があがって10年後に金利3.18％になっても元金が大きく減少しています。
さらに15年後５％になっても
金利が安い時に繰り上げ返済（期間短縮）していると元金が大きく減少しているので、
15年後は払う利息も少ないというより支払いが終わっている可能性もあります。

[120: 匿名さん]

残期間15年
残金1000万

10年固定2.0％（残り6年）
特約期間終了後－0.8％優遇

随時繰上げして、残り10年くらいで完済予定


変動（0.9％前後（全期間－1.6％優遇））への借換えはどう思いますか？

[121: 匿名さん]

フラット35Sで35年ローンを考えてますが、10年後に金利があがることを考えると
この時に変動にする人は多いのでしょうか？

最近まで繰り上げは考えてませんでしたが、時々繰り上げをするなら最初から
変動の方が良いのかとちょっと揺れてます。

[122: 匿名はん]

現在

残期間:32年
残債:3800万円
毎月の支払い額:15万円
金利:全期間固定2.5%

検討金利:2年固定1.0%

支払い額を変えず繰り上げ返済を
前提にしたら2年固定にしたほうが
得ですかね？

[123: 匿名さん]

中途半端に2年固定にする意味が分かりません。
残債が3800万円で、借換＆繰上を検討しているんだったら、変動にしてしまった方がいい。
借換コスト含めてシミュレーションしてみてください。

[124: 匿名はん]

>123

説明不足で申し訳無いです。

現状変動が1.2%で変動の方が若干高いのと
ここ2年の変動の金利平均値が1.0%よりも
高いと予想して2年固定を検討金利に
しています。

ちなみに現状の固定から金利タイプ変更の
手数料はかからないとします。

[125: 匿名さん]

>>121
自分は固定が好きなので10年返済が終わった時点で
あと10年ほどで返せそうな金額になっていたら
10年固定の20年返済に借り替えようかと思っています。

もしも5年で返せそうな残債になっていたら
変動に切り替えるかもしれませんが、そこまでは繰り上げ返済
がんばれそうにないので・・。

いずれも10年後の金利や情勢が今と同じだったときの話で
金利が上がっていたらフラットのまま返し続けます。

これから借りるのであれば金利もあがってしまっているので
例えSが使えてもあまりメリットがないのでしょうか？

[126: 匿名]

来月フラット35S実行予定ですが、団信外掛けの重さを実感しました。
一年目16万で月13000円位。
安心からフラットのみで変動は考えてませんでしたが
視野が狭かったかなとちょっと思ったり。
ネットで簡単に繰り上げ出来るのも魅力ですね。
今さら仕方無いので金利が低くなることを祈るばかりです。

[127: nano]

>>122=124
ソニーですよね？
なら、同じ考えで２年固定にされている方も多いのではないでしょうか。
ソニーの変動は他行とは決まり方が違うので、ソニースレに書き込んだ方がレスがつきやすい気がします。

それと、もし今が無料で、手続きするなら、5/15までの方が良いかもしれません。

[128: 賃貸住まいさん]

参考にしてみて下さい
http://used-mansion.biz/

[129: 匿名さん]

スレ主、悩んでないで変動に借り換えてたら34万繰り上げ返済出来てるんだな。

[130: スレ主]

久しぶりに覗いてみたら、たまたまスレが上がっていたのでビックリしてます。


あの後、皆様からの貴重な意見を参考にさせてもらい悩んだ末、変動金利に借り替えました！！

今現在の状況は、借り替える時に２００万円ほど繰上げ返済をしてから借り換えた為、月々の返済額が４万円近く安くなりました！

そのお陰で今現在、繰り上げ返済貯金として４０万円ほど貯まりました！！

現在の景気の事を考えると、すぐに金利があがるとは思えず手元に現金があったほうが良いと思い繰り上げ返済はしていません。


変動金利に借り替えたお陰で元々無かったお金が貯金出来、大満足です！！


生活レベルも長期固定の返済額で生活している為、この先金利が2％ほど上がったとしても充分に対応出来ると思います。


今の所、変動金利に借り換えて大正解でした！！

[131: 匿名さん]

変動か固定かでお悩みの方が多いと聞きます。変動金利の仕組みの怖さを理解して契約をして下さい。
解りやすくするために数値を簡単にして理屈を少しお話しますと・・・

金利1％で毎月の支払いを10万円しているとします。
支払っている10万円のうち、元金部分が7万円、利息部分が3万円だとします。
単純に金利が2％になった場合、利息部分は2倍の6万円となるため、支払っている10万円のうち元金は4万円に減ってしまいます。3％になったら・・元金は1万円、利息が9万円・・
もっと恐ろしいのは4％になったら・・未払い利息が毎月2万円積み上がっていくのです。

変動金利の契約は5年間は条件変更ができないのが一般的で、6年目以降も支払い金額は最大で25％増しまでしか設定できません（この場合12.5万円まで）。この時点で4％になっていたら、毎月12.5万円支払っても元金はたったの0.5万円づつしか減っていきません。
※あくまでも理屈の説明用の数値です。

銀行は・・・
「変動金利なら0.85％ですよ～。6年目以降も1.25倍にしか支払い額は増えませんよ～」と言いますが、それはあくまでもセールストークです。
金利は半年毎に見直され、5年間は放置せざるをえません・・。

金利は今「底」にあります。すぐに金利が上昇しそうにない・・というのは間違っていないと思いますが、それは誰にも解らないことです。過去の歴史からすると、金利が下がる局面では5～10年かけてゆっくりと下がっています。逆に上昇時は1～3年の間に3％程度は何度も上昇しています。

バブル期に、15年後以降にゼロ金利になるなんて誰が想像したでしょうか？？
住宅ローンは目先の数年のことを考えずに、10年・・20年・・30年という誰にも予想できない先々のリスクを考えて契約したほうが良いのです。

[132: 匿名さん]

＞131
リスクについては仰る通り。
金利計算のところ補足します。

利息が倍々に増えていく計算をしていますが、
元金が全く減っていないことを前提とした計算になっていますね。
返済が進めば元金は当然減っているので、

　　利息 = 残元金 x 金利

が正しい計算です。
元金の減りに伴い、金利上昇リスクも少しずつ減っていきます。

[133: 匿名さん]

金利1％で毎月の支払いを10万円しているとします。
支払っている10万円のうち、元金部分が7万円、利息部分が3万円だとします。
ここでプラス2万円を毎月自動繰り上げ（もしくは貯蓄）するとします。
すると元本部分が9万円、利息部分が3万円になります。
この状態が3年続くと（アメリカは2013年まで利上げしないと宣言した事により
日本の利上げはそれ以降になる事はほぼ確実）元本が大きく減って月々の支払は8万円。
そのうち元本が6万円利息が2万円になってます。さらに月々12万をキープすると毎月の
繰り上げは4万円にアップし、月々の返済額は全く変わっていないのに年間50万の繰上
が出来る事になります。これが5年10年と続くとどうなるでしょう？その間に若干の
金利上昇が有ったとしても支払い初期に元本を減らした事により金利が上昇しても全く
問題なくなります。

変動金利の契約は5年間は条件変更ができないのが一般的で、6年目以降も支払い金額は最大で25％増しまでしか設定できませんが、月10万の返済額が１２５％ルールに達するには
変動金利がプラス2%近く上昇する必要が有り、日銀の利上げ実に8回分です。
98年のバブルの頂点までのような物価と成長率が来るならば年収は5倍や6倍。物価も同じ
ように上昇すれば短期間での利上げ8回もあり得るでしょうが、2000年以降のITバブルや
戦後最長のイザナミ景気のような物価の上昇の無い、所得の上がらない好景気では5年間
で2回の利上げがやっとでした。

過去の歴史からすると、金利はバブルのような急激な好景気やバブル崩壊などの急激な
景気悪化の際は急激に上がったり下がってリしています。穏やかに上がる（もしくは
下がる）時は景気も穏やかに上下します。決して下がる時だけ穏やかで上がる時だけ急激
では有りません。ようするに景気とほぼ連動して金利は上下します。金利は経済活動に
影響しますので当然ですが。

バブル期にこれだけ低迷が続く事は誰も想像出来ませんでしたが、低迷が続けば低金利が
続く事は誰もが想像出来ます。バブル後長期の低迷と長期の低金利が続いているという
事は金利は景気と親密な関係に有る事を逆に証明しているわけです。よって急激に金利が
上がるような状況は急激に景気がよくならないと有りえないという事です。

住宅ローンは最初が肝心です。元本が大きい初期にいかに減らすか。そしてそれが今の
低金利を利用すれば可能なわけです。

安定を求めて固定にした結果デフレの長期化で返済不能になった人は世の中に沢山います。
一番のリスク回避は元本を減らす事。低成長率、デフレの長期化、少子高齢化、円高、
企業の海外移転、空洞化、政治の混迷、財政赤字や増税など、日本を取り巻く環境は
5,6年程度では劇的に改善する可能性の低い今、変動+繰り上げ（もしくは貯蓄）で
元本を減らう事が最善だと思います。

特に年金医療など老後資金を国から期待出来ない40代以下の人は早期にローン返済は
終わらせて貯蓄を優先するべきです。フラット20など早期完済出来るか20代の人ならば
全期間固定もいいでしょうが、それ以外の人は変動をうまく活用してローンとうまく
付き合う事をおすすめします。

[134: 入居済み住民さん]

返せなくなっても、不動産の売却で負債を消せればそんなに不幸なことにはならないと思うので

戸建ての場合、さらなる対策は
①借り入れは想定売却額(土地の値段)以下に抑える。
②①が無理なら速やかに想定売却額(土地の値段)以下まで元本を減らす。
でしょうかね。

[136: 匿名さん]

>>131
要するに、バブル期のようにならないと変動の人だけが困るような状況にならないってことでしょ。
変動金利で問題ないでしょ。

[137: 匿名さん]

>>135
宣伝でしょ。
見たけど書いてあることが当たり前のことばかりでつまらなかった。
文章の合間に広告挟んで見づらいし。

[138: 借り換え検討中]

>>131
> 変動金利の契約は5年間は条件変更ができないのが一般的
これは間違ってるね。
5年間の間に金利があがったときに、月々の返済額も増やしたいのであれば、
1回だけ、返済額軽減型の繰り上げ返済を1円でも良いから実行すればいいよ。

返済額軽減型だと、そのタイミングの金利と残債から、月々の返済額が再計算されるので、
結果として、金利が増えた分、月々の返済額が増えることになる。

[139: 物件比較中さん]

変動でしょ。

もうバブルはきませんよ。

永遠に低成長のままです。

[140: 匿名]

南欧とまではいかないが国債の悪い金利上昇は変動（短期プライムレート？）にどの程度影響がありますか？

[141: 物件比較中さん]

欧州から飛び火しなければいいけど

[142: 匿名さん]

国債の悪い金利上昇しても政策金利は上がらないでしょうね。

[143: 物件比較中さん]

国債金利上がれば、ローンの金利も上がるでしょ

[144: 匿名さん]

永遠に低成長か...

ローンうんぬんより、別の意味で人生をあきらめてない？

[145: 匿名さん]

>>143
固定はね。変動は政策金利が上がらなきゃ上がらない。

いまふと思ったんだけど、
国債金利上昇→国民の資産が国債にますます流れる→ますますお金が回らなくなる→ますます不景気？

[146: 匿名]

国債金利上昇で円安傾向となると輸出にはプラスの面も出てきそうだけどどうなるんだろう