変動金利に借り換えか・・・？それとも長期固定のまま・・・？

[ビギナーさん]

現在、住宅ローンの借り換えを検討しています。

現在35年長期固定で、5年ほど前3400万円金利3.18％で住宅ローンを組みました。
現在、残金3100万円ほどで月々の返済額は13万4000円くらいです

ローンを組んだ時期は、これから金利が上がっていくだろうと予想し長期固定を選びました。

しかし最近の金利は上昇するどころか、まだ低金利が続きそうな気がします。

先日、会社の人に住宅ローンの借り換えキャンペーンで、変動金利が全期間1.625％優遇で0.850％で借り換えできると聞きました。

実際に話を聞きに行った所、借り換え手数料（保証料など）を上乗せして3250万円を30年、変動金利0.850％で借り換え出来るとの事でした。

月々の支払いは10万円位になるみたいで、現在13万4000円ほど支払っているので、このさい変動金利に借り替えて月々浮いた34000円を繰上げ返済して残金を減らした方がいいのかなと思っています。


現在は長期固定の為、繰上げ返済はしていません。
もし変動金利に借り換えた場合は、頑張って年間50万円くらい繰り上げ返済しようと思っています。



ただ支払い期間がまだ長いので、この先の金利上昇や、借り換え手数料の事を考えると、このまま長期固定でもいいのかとも思っています。


しかし変動金利0.850％の超低金利が、かなり魅力的です。


現在33歳です。

妻は専業主婦。

子供が2人幼稚園に通っています。

これから子供達にも、お金が掛かっていくだろうし少しでも月々の返済が少なくなると助かります。


借り替えた方が良いのか、それともこのまま長期固定のままでいいのか、すごく悩んでいます。


住宅ローンに詳しい方、ご意見をよろしくお願い致します。

[1: 匿名さん]

未来のことは誰にも分かりません
あなたが正しいと思う道を歩みなさい

[2: 購入経験者さん]

ローンにはあまり詳しくはないのですが、
かなり苦しい状況だと察せられますので、
老婆心ながらアドバイスさせていただきます。

私が貴方の立場なら以下のようにします。

まず、当初１０年固定で１．４％前後で借り換えます。
月々１３万円支払っているのなら、
１３万円×１２月×１０年＝１５６０万円返せますので、
元金は２０００万円前後に減るはずです。
その時の金利情勢によりますが、
再度１０年固定を選択します。
その時の金利が今と同じ１．４％前後とすると、
２０年後、元金は８００万円前後に減るはずです。
その後は貯金で一挙に返してしまいましょう。

このようにすれば利息の支払いを８００万円前後に抑えられるはずです。
若いご家族なので、前向きに頑張ってください。

[3: 匿名さん]

簡単にシミュレーションすると、
30年3100万0.85だと月々97500円
現在が134000円なので差額が36500円
年間438000円繰上可能。
※変動は4月10月見直しなので来年3月まで金利上昇無しは確定。来年9月までも今の経済情勢を見ると
ほぼ金利上昇無し。よって現状の金利は1年間はほぼ安泰。

5年間今のままってのは考えにくいですが、仮にそうだったと過程します。
すると、5年後の残債
現状2765万円
変動2410万円

差額355万円

返済額軽減で繰上していた場合、5年後の月々の返済額は89000円
あとは、今後5年でどの程度金利が上昇するか？ですが、その度合いによって5年後の残債が変わりますが、
変動が今の金利を追い抜くには2.4%の金利上昇が必要であり、政策金利ですと、計10回の利上げとなります。
今後1年は利上げが無いとなると、来年後半以降、年2回以上のペースで利上げが行われないと変動のほうが
損にはなりません。可能性としてはかなり低いのかなと思います。
※ちなみに未払い利息が発生するには変動が優遇後5.5%以上、日銀の利上げ22回分なのでほぼ2ヶ月おきに
4年間連続で利上げしなければ未払い利息は発生しません。

それと125%ルールが有りますので5年後に返済額が増えたとしても12万ちょっとなので今の返済額以下での
返済額が向こう10年間は保証されます。

それでも金利上昇が不安というのであれば現状維持もいいかもしれません。あとはご自身でご判断を。

[4: ビギナーさん]

２＞さん
３＞さん

詳しいシュミレーションありがとうございました。ｍ(_ _)ｍ


借り替える勇気がでました。


変動金利で頑張っていきたいと思います。

[5: 匿名さん]

ちなみに変動の場合、必ず返済額低減で繰上を行い、月々の返済額が減った分、繰上に回す資金を増やして行きます。

こうする事で返済額低減でも月々の負担は変わらず、繰上額が徐々に増える訳ですが、完済時期も支払い利息も期間短縮で繰上たのと同じになります。

違いは前者が繰上資金という、自由度の高い資金となる為、金利上昇時や、失職など予定外の事態が発生した場合、資金をそちらに振り分けられる事です。

特に最初の5年間低金利が続けば金利上昇リスクはほぼなくなります。

[6: ビギナーさん]

アドバイスありがとうございます。m(_ _)m



借り替える銀行の繰上げ返済方法が返済額低減が出来ず、期間短縮しか出来ません。



アドバイス頂いた方法と違ってしまうのですが期間短縮の繰上げ返済でも有効ですか？


また繰り上げ返済手数料は無料の為、毎月ちょこちょこと繰り上げ返済した方がいいのか、
それとも期間短縮しか出来ないので毎年一回５０万円繰り上げ返済でも効果は、さほど変わりませんか？

[7: 匿名さん]

期間短縮でも有効だよ
繰り上げ文は元金返済に充てられるから
どんどん元金の割合が増えて返済が加速度的に早くなる

[8: 匿名さん]

変動に借換えて、固定で払い続けたものと思って、当初１０年間でできるだけの間、増額払いや貯え（繰上げ）るのがベターでしょうか？

向う５年、５年後~１０年後の平均金利をどう見るかですが、１０年で２％上がってるぐらい見れればいいんでしょうか？

[9: 匿名さん]

>>8
10年で2％上がっている物と考えて返済すれば問題無いと思う。
実際には全く上がってない可能性が8割以上だと思うけど。

[10: 匿名]

全固定だと５年かけても、元金２００万しか減らないんですね。月々１３万強払っても。
毎月の管理費、修繕積立金、駐車場代、毎年、固定資産税を払うマイホームってやつは負債にしか過ぎない。
中古の二世帯住宅買って、他人に貸したら、土地も家もローンがタダ。

[11: ↑]

３００万だと思うが・・・。

[12: 匿名]

>>3
gj!
勉強になった

ここにいる人は全変動、全固定、それともmix？

俺は優遇1.5%の0.975%でトータル2500万の借り入れ予定で、
現在1600万を全変動
引き渡し後(12月か1月)の900万をどうするか悩み中

[13: 匿名さん]

俺　が決めるのって素敵～
うちは俺様氏ALLノータッチ

[14: 匿名さん]

借り換える前に今借りているところに相談してみましょう。
あなたが銀行にとって良いお客なら案外良い条件が出てくる場合があります。
銀行も商売なので良い客は手放したくないはずです。

[15: 匿名さん]

向こう最低でも５年間、欲を言えば１０年間、低金利（優遇後変動金利１．５％以内）が続くと思うのであれば、
長期ローンでも変動に借り換えればいいと思う。
自己判断、自己責任で・・・

[16: 匿名さん]

長期金利　20年以上で過去最低金利は、いくつですか？

[17: 匿名さん]

5年で300万円しか元金が減っていない・・・・

私は、1年で200万円元金が減ったのに・・


なぜ、そんな高金利で借りているんでしょうか。

さっさと、0.9パーセント未満の変動にかえてください。
今のローンを解除して手数料を返してもらって、
その手数料と合わせて新しいローンを組んでください。

金利3パーセントと1パーセントの差額には、60万円の利息差があるので、
数年で元が取れます

また、これから金利が3パーセントになることはないので、お得でしょう。

[18: 匿名さん]

この先１％上がるとして、今から１０年以上後のことでしょうか？

自分はそう考えますが・・・前１０年間での変動幅は０．５％程度であり、今後１％程度変動するのはすごいことだと思うのですが。

とりあえず５年今のままでの低金利で推移し、５年～１０年後で０．５％程度の上昇であれば、変動（金利上昇)リスクはかなり低くなると思う。＝変動の勝ち！かな？

[19: 匿名さん]

さあ？
何が勝ちか基準も示さずに勝ちかどうか問われても答えられないね

[20: 匿名さん]

赤信号みんなで渡れれば怖くない！的な変動金利派は多いのだろう？

[21: 匿名さん]

なんかよく分からないけどゼロ金利って異常らしいし金利が上昇すれば一気に上がるとか何の根拠も無い
FPとか記事見て自分で検証もせず、シミュレーションもしないようするな計算の弱い人が固定選んでるんでしょ？

[22: 匿名さん]

最初に全固定で組んだ人が、全額変動に借り換えられますか？

ただ、借り換え後５年低金利のままと行くだろうという確信があれば別ですが

[23: 匿名]

出来るでしょう。

[24: 匿名さん]

借り換え検討するのも自由だが、まず今の物件　中古の担保価値が残債以下になっていないか
調べる方が先決だよ。
まず、物件評価の７割しか貸さないというのが普通だからね。
新築は提携ローンとかあるから話は別。

[25: 匿名]

↑そうなの？初耳です！借り換えの場合だと物件価格の７割しか融資してくれないのですか？まだまだ勉強不足でした。

[26: 匿名さん]

新築で８割、中古で７割融資が原則だよね。
提携ローンというのは物件まるごと銀行の社内稟議が通っているから９割でも
貸したりする。個別に稟議上げるなら渋めになるよ。
ましてや普通のサラリーマンの初回の購入の借り換えならなおのこと。
属性がよければ別。向こうからいくらでも有利な条件だしてくる。

中古の場合銀行の評価が厳しい。でも中古のローンが簡単に通るのは
物件価格が安いから。売主は安くしないと買い手がつかない。
もちろん都心のタワーマンションなどは別格。実際に取引事例も
多く銀行の担保評価もそれなりに高い。

[27: 匿名さん]

3100万円に3パーセントで一年にかかる利息は、93万円

金利が1パーセントならば、31万円

これだけで一年で60万円違う。

借り換えしても、一年で元がとれる。

金利3パーセントで支払うお金があるならば、

1パーセントで借りて、3パーーセントで借りたと思って、差額の２パーセントを
返済額軽減型で繰り上げ返済をすればいい

このシュミレーションをすると、元金の減り方が凄まじいのが分かると思う。

数年後に、金利が上がったとしても、今の約定よりも安く支払える。

あと、金利は上がりません。上がるとしたら、給与も上がります。

変動金利は怖くないスレ
の2009年6月～2009年12月ごろを見直してください。

勉強になりますよ。

[28: 匿名さん]

借り換えするなら、手数料を忘れないことだ。3000万円の借り換えで70万円近くとられる。
また抵当権設定の登記費用、書士代もかかる。
１％以上の金利差がないと損になるケースもある。

俺は金利が上がれば給与も上がるなんてのんきなことは言わない。不景気でも金利はあがる。
その昔オイルショックというのがあって地価も物価も鬼のように上がった。就職難で
大変苦労した。給与は組合が頑張ったから上がった。毎年私鉄がストやってた時代だ。

組合がここまで軟弱になって給与が自然にあがるわけがないだろ。

[29: 匿名さん]

今の返済額（住宅の支払に回す分）に？？感じるから、利率の低いローンに借り換え、返済額（出費）を抑えたたいと思ってるのに、返済額が浮いた分を繰り上げに回せばいいというのは何だか変な説得だと思う。

借り換えの真意は、浮いた分を毎月のやりくりに回す（回したい）ことじゃないのかな？

[30: 匿名]

残債４０００万で借り換え金利が－０．７％だったら借り換えしないほうがいいでしょうか？

[31: 匿名さん]

>30
残債と金利差だけでは分からない。　返済期間が何年残っているかで返済額は変わってくる

下記のローンシュミレーターで、試算するプランを２つにして、
現在の金利を手数料なしで、　借り換えの金利を借り換え手数料ありで、計算してみてば、
損得はすぐわかる。　金利差１％以上無いと損になるわけではない。

http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do

残債が４０００万円もあれば、年数も相当だろうから、手数料よりは大きな差になると思うけど

[32: 匿名]

31
有り難うございます。年数は33年で手数料は40万弱で手数料も残債に上乗せします。現在3.03％で借り換え後は2.3％となります。フラットからフラットへの借り換えです。自営の為銀行の借り換え融資は審査が通りません。

[33: 匿名さん]

>28

4000万円の借り換えで、かかった費用が30万円程度でしたよ。
登記費用、司法書士への謝礼を含めて。0.7パーセントの金利差
でしたが、1年で借り換え費用の回収がつきました。
　また、コストプッシュインフレ、スタグフレーションの場合に、
政策金利が上がるという根拠を示してみてください。

[34: 匿名さん]

>33
銀行によって手数料は違う。安い金利を出すところは手数料が高い。
＞コストプッシュインフレ、スタグフレーションの場合に、
＞政策金利が上がるという根拠を示してみてください。

はいはい。よろしいですよ。
インフレというのはモノとマネーの需給バランスから起きます。
今は日銀がいうようにモノやサービスの需要が少なく供給過大だから
デフレだと考えられています。
70年代オイルショックの時代は原油価格の高騰によるコストプッシュと
ニクソンショックによる不況で年率７～１０％のインフレだったですね。
ラーメン一杯70円が150円になった。
インフレもデフレもきっかけはいろいろありますが評論家後講釈して名前を
つける。当時はコストプッシュもスタグフレーションなんて言葉もなかった。

中国が通貨を切り上げたらどうなりますか？
中国の生産賃金が急激に上昇したら
円が暴落したら
コストプッシュの要因はいくらでもあるでしょう。
問題は一時的なものでなく継続的なスパイラル。
デフレのみならずインフレは相乗効果で継続的に進んでいく。
国が政策金利を上げる上げないというのはごく一部の問題で
物価上昇がはじまれば連鎖的に波及した分野で値上げが始まる。
消費財が上がれば、生活できなくなってストライキなど賃上げ運動が
おこり、企業は賃金を「上げざるを得なくなる」
その段階で商品やサービスの価格が上がる。

値上げの波。みんなで渡れば怖くない。
そうなったら毎年基本給は３％程度上昇していき定期昇給なしでも
ベースアップだけで10年で3割増える。
その段階で政策金利は後追いで上がる。

言っておくが70年代は不景気のまっただなか。それでも物価も公定歩合も
上がったんだよ。
さて、あなたがもし、グローバリズムの進展でインフレはあり得ないとお考えなら
その根拠をお聞きしたいものです。

[35: 匿名さん]

>>34

10年で3割も所得が増えたら変動金利怖くないじゃん。

[36: 匿名さん]

物価が10年で倍になってもか？

お前ら資源の自給率が何パーセントか知ってるのか？

[37: 匿名さん]

>>36

物価が10年で倍になったら3000万の家の価値は6000万円になるんだろ？

どこが怖いのか分からないよ？

資源の自給率が低いと何で変動「だけ」が怖いんだ？みんな怖いだろ？

[38: 匿名さん]

＞物価が10年で倍になったら3000万の家の価値は6000万円になるんだろ？

昔はな。
今はならない。なぜかわからないならお願いします。教えてくださいと言いなよ。

[39: 匿名さん]

>>38

例えで家の価格を出しただけで家以外の物価が倍になるんだろ？

何が怖いの？物価が倍で借金が半分。10年で借金が半分になっちゃうんだよ？

[40: 匿名さん]

デフレで格差の土台が作られたわけで、これから先インフレが始まっても
みんな均一に、借金が減って給与が増えるとはならないだろ？

給与が増える業界もあれば、給与が減る業界もあるわけだ。
地価の上昇もある地域もあれば横ばいも出てくる。

なにしろ不景気の中でのインフレだから。
そこんとこもっと頭をめぐらして考えてみたら？

具体的に書こうか？
今所得400万で都下の戸建てを買った36歳の人は10年後に
物価が倍になったとしても物件価格はせいぜい1.5倍。
ローンは2500万が実質価値は今の1750万分になっているとしよう。
しかし給与が600万しか伸びなかったら生活は苦しい。

給与が800万円になる保証はどこにもない。むしろ教育費や食費や
光熱費が今の倍以上かかって可処分所得比率が減る。

今所得が1400万円の人が7500万円の都心のマンションに住んでいて
10年後物価が倍になれば、ひょっとしてマンション価格も倍になって
いるかもしれない。
それが立地の優位性というものだ。仮に郊外と同じく１．５倍と
して10年後の残債が2500万だとしたら、彼にとっても負債の価値は
１７５０万円だが、
世の中不景気で所得が増えにくいとしても大手企業なら賃上げにあわせて
少しは増えているかもしれない。
いずれにしろ手取りで70万の給与が80万円になったとしてローンの支払い
の負担は変動から固定４％に乗り換えたとしても16万くらいだろうから
彼にとっては他の物価上昇に比べて大きな痛手ではない。

今の所得格差がインフレ突入でさらに助長される。

[41: 匿名さん]

もとい
3500万円のローンが半分の評価で1750万の誤りじゃ。
厳密に言えば、今変動で１．２％で12万円くらいの返済しているとしたら
物価が倍になってそれが6万円の負担にはならんということ
給料が増えてはじめて半分の負担になる。

昔は不景気でも不動産インフレ率＞物価上昇率だったが

今後は不動産インフレ率＜物価上昇率の可能性が高いかもね。

その中で
給与の上昇率＜物価の上昇率

こうなると金持ちは余裕資金で運用して儲ける。若年層は苦しむ。

[42: 匿名さん]

もっと　詳しく　アンサー

[43: 匿名さん]

不動産というのは、場所によって時期によって値が異なる。
今は町田の戸建ては3500万円で買えるが芝浦の７５㎡の中古タワマンは6500万
は下らない。
10年後物価が倍になったとしてもそれがスタグフレーションだとしたら
不景気下で原油や天然ガスの輸入価格などの影響で物価が上がるとしたら
地価がとも連れで上がるとは限らない。
100万円の価値は下がるが、その下がった分だけ土地が上がる必然性がない。
住宅需要は常にある程度はあるが、個人が所得の中から住宅ローンを払える
能力がないと需要は顕在化しない。
地価が上がる他の要素は都市の再開発や利便性の向上で土地の絶対的価値が
上がる場合だが、そもそも不景気前提なら公共事業以外そういう動きはあり
えない。
景気対策で容積率割り増しとかやれば多少は建設需要はでるが、買える需要に
なるかどうかは怪しい。
10年後は今50代の高額所得者がだいたいは現役を退く。今30代が４０代になっても
マンション買い換えるほど蓄えのあるものは少なかろう。
２００６年２００７年の一時期をのぞいて就職氷河期で３０代半ばの住宅取得層の
需要も薄い。

供給の少ない芝浦のマンションは中古で
5000万円かもしれない。町田の戸建ては中古で２０００万かもしれない。
不景気でもインフレになれば自動的に給与が上がるわけでなく労働組合が
賃上げ要求を出してストライキを打ったりして戦う。
７０年代の日本航空の映画にあったように、不景気なら会社側も組合つぶしに
かかったりして長い労働紛争になるんだよ。
スタグフレーションで会社がつぶれたらローン負担が軽くなったって喜んでいる
場合じゃないよ。

インフレで上がるのは株。貨幣価値が下がれば債権は下がる。債権が下がれば
株は上がる。投資家の動きがそうなっている。
だから株を持っている富裕層はスタグフレーションでつぶれない会社の株を
選択的運用して資産を増やすことも可能という話。

デフレでできた格差の溝は、スタグフレーションでさらに広まる。

[44: 匿名さん]

だから　他のレスでも　言っているが

株　塩漬けでもいいからねってね

[45: 匿名さん]

コストプッシュインフレだから鉄筋やセメントやガラスももちろん倍になるだろう。
だから、坪単価２００万の建設単価は４００万になるという理屈もある。
しかし、建物単価があがった分だけ売れにくくなるわけで、デベロッパーは土地を買い
叩くか、容積率のさらなる割り増しを要請して単価を抑えにかかるかもしれない。

それと２３区の人口が減っている現在１０年後に新築マンション戸数はもっと減って
中古市場の割合が増えると予想される。老人の住み替えも賃貸転用もふえて
中古、賃貸ともに供給は増す。
そうなれば、建材の高騰より職人の手間賃の問題。不況なら手間賃の高騰も知れている
高々３割程度かもしれない。

中古は買う側がリフォームコストも想定して値引きを要求すれば、価格は下がる。
不景気のインフレなら売り急ぎもでる。

[46: 匿名さん]

銀行株とか塩漬けでも全然ダメだと思うよ。
町田の戸建てと芝浦のマンション同様モノを選ばなきゃ。
ＪＡＬの株塩漬けにしたまま５００万円飛ばした知人がいるけど。

[47: 匿名さん]

物価が倍になっても所得が上がらなかった場合まで固定の皆さんは考えていらっしゃるんですね？

なら月々の返済額は物価が倍（今の月々の支出が倍）になっても耐えられるだけの額にしているって事ですね。

年収600万の家庭だったらだいたい1500万くらいのローンが限度だと思うのですがそんなもんですか？

[48: 匿名さん]

>>34
日本は世界一の債権国だから、今めちゃくちゃ円高なんだけど。　中国に対しても。
最近、アメリカが交渉して、やっと元高を中国政府が容認して、既に連日元高だけど、
円高も止まらないので、まだ元に対しての円高は少し戻っただけ。

中国は所得格差が凄く、所得がまだ少ない地方も混在してる。　以前中国に行った時、
地方によって、物価が違うのに驚いたけど。　一律にしないと計算が面倒なものもある。
３６０円が８０円になったほどの、元高にはならないんじゃないかと思っている。
中国に一番投資している国って多分日本じゃないか？　元高は、日本企業にとってもマイナス？

住宅ローンについて：私はすぐに返済できるので、金利が上がっても大丈夫だけど、
２軒持っているので、物価が上がり、固定資産税や修繕積立金が上がるのは歓迎しない。
もし上がったら、家賃を諦めて、住んでない方のマンションは売却するかも？

[49: 匿名さん]

土地や株が上がらないと銀行の資産が増えないので金利なんか
上げようがないんだよ、戦後日経平均はバブルの頂点までに
４００倍、土地は２５０倍になったんだよ、だから銀行は高い
利子払えたんだからね、つまり資産インフレがないと銀行は高い
利子払いようがないの。

[50: 匿名さん]

まだインフレが起こるなんてこと言ってる人がいるんだなぁ物が売れない 安くする それでも要らない持ってる 金がない。さらに安くする。でどんどん物は安くなるのに、なぜインフレ？