変動金利に借り換えか・・・？それとも長期固定のまま・・・？

[ビギナーさん]

現在、住宅ローンの借り換えを検討しています。

現在35年長期固定で、5年ほど前3400万円金利3.18％で住宅ローンを組みました。
現在、残金3100万円ほどで月々の返済額は13万4000円くらいです

ローンを組んだ時期は、これから金利が上がっていくだろうと予想し長期固定を選びました。

しかし最近の金利は上昇するどころか、まだ低金利が続きそうな気がします。

先日、会社の人に住宅ローンの借り換えキャンペーンで、変動金利が全期間1.625％優遇で0.850％で借り換えできると聞きました。

実際に話を聞きに行った所、借り換え手数料（保証料など）を上乗せして3250万円を30年、変動金利0.850％で借り換え出来るとの事でした。

月々の支払いは10万円位になるみたいで、現在13万4000円ほど支払っているので、このさい変動金利に借り替えて月々浮いた34000円を繰上げ返済して残金を減らした方がいいのかなと思っています。


現在は長期固定の為、繰上げ返済はしていません。
もし変動金利に借り換えた場合は、頑張って年間50万円くらい繰り上げ返済しようと思っています。



ただ支払い期間がまだ長いので、この先の金利上昇や、借り換え手数料の事を考えると、このまま長期固定でもいいのかとも思っています。


しかし変動金利0.850％の超低金利が、かなり魅力的です。


現在33歳です。

妻は専業主婦。

子供が2人幼稚園に通っています。

これから子供達にも、お金が掛かっていくだろうし少しでも月々の返済が少なくなると助かります。


借り替えた方が良いのか、それともこのまま長期固定のままでいいのか、すごく悩んでいます。


住宅ローンに詳しい方、ご意見をよろしくお願い致します。

[1: 匿名さん]

未来のことは誰にも分かりません
あなたが正しいと思う道を歩みなさい

[2: 購入経験者さん]

ローンにはあまり詳しくはないのですが、
かなり苦しい状況だと察せられますので、
老婆心ながらアドバイスさせていただきます。

私が貴方の立場なら以下のようにします。

まず、当初１０年固定で１．４％前後で借り換えます。
月々１３万円支払っているのなら、
１３万円×１２月×１０年＝１５６０万円返せますので、
元金は２０００万円前後に減るはずです。
その時の金利情勢によりますが、
再度１０年固定を選択します。
その時の金利が今と同じ１．４％前後とすると、
２０年後、元金は８００万円前後に減るはずです。
その後は貯金で一挙に返してしまいましょう。

このようにすれば利息の支払いを８００万円前後に抑えられるはずです。
若いご家族なので、前向きに頑張ってください。

[3: 匿名さん]

簡単にシミュレーションすると、
30年3100万0.85だと月々97500円
現在が134000円なので差額が36500円
年間438000円繰上可能。
※変動は4月10月見直しなので来年3月まで金利上昇無しは確定。来年9月までも今の経済情勢を見ると
ほぼ金利上昇無し。よって現状の金利は1年間はほぼ安泰。

5年間今のままってのは考えにくいですが、仮にそうだったと過程します。
すると、5年後の残債
現状2765万円
変動2410万円

差額355万円

返済額軽減で繰上していた場合、5年後の月々の返済額は89000円
あとは、今後5年でどの程度金利が上昇するか？ですが、その度合いによって5年後の残債が変わりますが、
変動が今の金利を追い抜くには2.4%の金利上昇が必要であり、政策金利ですと、計10回の利上げとなります。
今後1年は利上げが無いとなると、来年後半以降、年2回以上のペースで利上げが行われないと変動のほうが
損にはなりません。可能性としてはかなり低いのかなと思います。
※ちなみに未払い利息が発生するには変動が優遇後5.5%以上、日銀の利上げ22回分なのでほぼ2ヶ月おきに
4年間連続で利上げしなければ未払い利息は発生しません。

それと125%ルールが有りますので5年後に返済額が増えたとしても12万ちょっとなので今の返済額以下での
返済額が向こう10年間は保証されます。

それでも金利上昇が不安というのであれば現状維持もいいかもしれません。あとはご自身でご判断を。

[4: ビギナーさん]

２＞さん
３＞さん

詳しいシュミレーションありがとうございました。ｍ(_ _)ｍ


借り替える勇気がでました。


変動金利で頑張っていきたいと思います。

[5: 匿名さん]

ちなみに変動の場合、必ず返済額低減で繰上を行い、月々の返済額が減った分、繰上に回す資金を増やして行きます。

こうする事で返済額低減でも月々の負担は変わらず、繰上額が徐々に増える訳ですが、完済時期も支払い利息も期間短縮で繰上たのと同じになります。

違いは前者が繰上資金という、自由度の高い資金となる為、金利上昇時や、失職など予定外の事態が発生した場合、資金をそちらに振り分けられる事です。

特に最初の5年間低金利が続けば金利上昇リスクはほぼなくなります。

[6: ビギナーさん]

アドバイスありがとうございます。m(_ _)m



借り替える銀行の繰上げ返済方法が返済額低減が出来ず、期間短縮しか出来ません。



アドバイス頂いた方法と違ってしまうのですが期間短縮の繰上げ返済でも有効ですか？


また繰り上げ返済手数料は無料の為、毎月ちょこちょこと繰り上げ返済した方がいいのか、
それとも期間短縮しか出来ないので毎年一回５０万円繰り上げ返済でも効果は、さほど変わりませんか？

[7: 匿名さん]

期間短縮でも有効だよ
繰り上げ文は元金返済に充てられるから
どんどん元金の割合が増えて返済が加速度的に早くなる

[8: 匿名さん]

変動に借換えて、固定で払い続けたものと思って、当初１０年間でできるだけの間、増額払いや貯え（繰上げ）るのがベターでしょうか？

向う５年、５年後~１０年後の平均金利をどう見るかですが、１０年で２％上がってるぐらい見れればいいんでしょうか？

[9: 匿名さん]

>>8
10年で2％上がっている物と考えて返済すれば問題無いと思う。
実際には全く上がってない可能性が8割以上だと思うけど。

[10: 匿名]

全固定だと５年かけても、元金２００万しか減らないんですね。月々１３万強払っても。
毎月の管理費、修繕積立金、駐車場代、毎年、固定資産税を払うマイホームってやつは負債にしか過ぎない。
中古の二世帯住宅買って、他人に貸したら、土地も家もローンがタダ。

[11: ↑]

３００万だと思うが・・・。

[12: 匿名]

>>3
gj!
勉強になった

ここにいる人は全変動、全固定、それともmix？

俺は優遇1.5%の0.975%でトータル2500万の借り入れ予定で、
現在1600万を全変動
引き渡し後(12月か1月)の900万をどうするか悩み中

[13: 匿名さん]

俺　が決めるのって素敵～
うちは俺様氏ALLノータッチ

[14: 匿名さん]

借り換える前に今借りているところに相談してみましょう。
あなたが銀行にとって良いお客なら案外良い条件が出てくる場合があります。
銀行も商売なので良い客は手放したくないはずです。

[15: 匿名さん]

向こう最低でも５年間、欲を言えば１０年間、低金利（優遇後変動金利１．５％以内）が続くと思うのであれば、
長期ローンでも変動に借り換えればいいと思う。
自己判断、自己責任で・・・

[16: 匿名さん]

長期金利　20年以上で過去最低金利は、いくつですか？

[17: 匿名さん]

5年で300万円しか元金が減っていない・・・・

私は、1年で200万円元金が減ったのに・・


なぜ、そんな高金利で借りているんでしょうか。

さっさと、0.9パーセント未満の変動にかえてください。
今のローンを解除して手数料を返してもらって、
その手数料と合わせて新しいローンを組んでください。

金利3パーセントと1パーセントの差額には、60万円の利息差があるので、
数年で元が取れます

また、これから金利が3パーセントになることはないので、お得でしょう。

[18: 匿名さん]

この先１％上がるとして、今から１０年以上後のことでしょうか？

自分はそう考えますが・・・前１０年間での変動幅は０．５％程度であり、今後１％程度変動するのはすごいことだと思うのですが。

とりあえず５年今のままでの低金利で推移し、５年～１０年後で０．５％程度の上昇であれば、変動（金利上昇)リスクはかなり低くなると思う。＝変動の勝ち！かな？

[19: 匿名さん]

さあ？
何が勝ちか基準も示さずに勝ちかどうか問われても答えられないね

[20: 匿名さん]

赤信号みんなで渡れれば怖くない！的な変動金利派は多いのだろう？