ザ・パークハウス 愛宕虎ノ門（愛宕虎ノ門プロジェクト（仮称））ってどうですか？

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス 愛宕虎ノ門（愛宕虎ノ門プロジェクト（仮称））に
ついての情報を希望しています。
地図を見る限りパークコート虎ノ門愛宕タワーの並びでしょうか？
本物件を検討中の方、いろいろ情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区虎ノ門3丁目112番8他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩3分 （3番出口）
都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分 （A5番出口）
東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩11分 （1番出口）
間取：1LDK～2LDK
面積：44.18平米～64.52平米
売主：藤和不動産

施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ株式会社

【タイトルを公式物件名に変更しました。2011.02.07 管理人】

[88: 匿名さん]

基本87さんのおっしゃる通りでしょう。
売却、住み替え前提だと不利な面はあ
りますね。

一方、１つの考え方ですが、所有権で
あれ借地権であれ、生涯払うトータル
コストという視点でみると、結局は同
じです。

最初に7000万で買うか、安く5000万で
抑えてつけを後回しにするかです。
後者は地代がありますが固定資産税は
ありません。住宅ローンの総支払額が
少なく済む場合もあります。

住宅は所有することではなく、「そこ
に」住むこと（事情によっては他人に
住んでもらって対価を得ること）に価
値があります。

この物件に関して言えば、駅徒歩3分、
超都心という立地と強固な地盤を確保
しつつ、緑と自然に囲まれたゆとりの
中に住む権利を効率よく手に入れられ
るという選択肢の一つになるかもしれ
ません。

トレンドを押さえると、駅徒歩3分と
50平米前後の組み合わせは賃貸市場で
は最強の組み合わせになっていきます。

銀行の方針が変わってこないと、やは
り売却時には叩かれてしまうでしょう。

[89: ビギナーさん]

はじめて投稿します。

このマンションだったら、近くの所有権マンションの
パークハウス芝公園の方がいいのではないのでしょうか？
・・・とかねがね思っていました。

神谷町からの距離は違いますが、部屋によっては芝公園の
方が坪単価も低いみたいですし、隣がお寺より教会の方が
いいような気もしますが。

普通借地権とはいえ、あまりに好意的なコメントが多い
ようなので驚いています。

[90: 匿名]

芝公園になると虎ノ門という雰囲気が薄れますね。
癖のある物件ですから好みの分かれるところではないでしょうか。

[91: 契約済みさん]

芝公園も比較対照でしたが、駅距離、大通り、整形じゃない点で
すぐに候補からは外れました。

このエリアに手を出すなら、立地の重要性が一にも二にも、重要
です。その他、周辺の再開発、ポテンシャルも含め、立地の優位
性を比較してみると、答えは違っていたかもしれません。

[92: 物件比較中]

このスレを読んでいると、やはりこの物件は借地権がネックなのですね。
そのデメリットを許容できたら買いでしょうかね。

[93: 物件比較中さん]

83さんの言うように、借地権マンションは利用価値としての対価が妥当かどうかで判断ですね。
正直、資産価値としては望むべくもないでしょうから、そこが割り切れないと難しいでしょうね。

[94: 匿名さん]

周辺の物件よりは貸しやすそうだね。

そういう意味では貸し続ければ、資産価値がないとは言えませんね。

DINKS向けで、実質駅徒歩1分ですからね。

[95: 匿名さん]

50平米台の1LDKは坪単価の安い低層階からすぐに売れてしまったそうです。
デメリットも含めて、数年住んでから貸してもいいと計算をした人が多かっ
たのでしょう。この段階でどの部屋が残っているかは分かりませんが300万
前半の坪単価で購入できるのなら妙味はあるのではないでしょうか？

[96: 匿名]

まあ家賃を一括払いしてると考えても欲しいという気持ちが維持できるなら買いなんでしょう。

[98: 匿名]

ここは裏が墓地。
港区はお寺が多いし、昔は家の敷地に墓地もあったりしたからね。そんなこともあるだろうね。

[99: 匿名さん]

まあ、海の底だったところよりは大分ましだよね。

[100: 匿名さん]

最近　「所有権」とわざわざ書いている中古マンションのビラを見かけることがあります。
一昔前にはなかったことです。

[101: 匿名さん]

墓石が何本も掘り起こされた敷地に建築されたマンション。

[102: 匿名さん]

新築マンションでは『事務所利用』が出来なくなりました。
『事務所』として検討されている方は中古マンションを選択された方が無難です。

[103: 購入検討中さん]

私は墓の上に住んで墓を見ながら生活したくて港区で新築マンションを探しているのだが、そんな土地を所有してまったら負けかな〜と思うので借地権は最高です。

[104: 匿名さん]

名前は彫られていない石で、建物のしたではないようです。

[105: 匿名さん]

人骨が出てきたあの物件よりはましですね。

[106: 匿名]

本当に建物の下からではないんだろうか。

[107: 匿名さん]

敷地内だけど崖側で、位置ははっきり特定されていて、

ちゃんと重要事項説明ありました。

名前が刻まれていないので、使われなかったものと推測
されます。

[108: 物件比較中]

106です。
107さん、ありがとうございます。

[109: 匿名さん]

それは良かったねえ

[110: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[111: 匿名さん]

110はスレ違いです。
ごめんなさい。削除依頼出しました。

[112: 購入検討中さん]

ボーリングデータはどこにいけば見れるのですか？

[114: 周辺住民さん]

販売戸数　１４に。

なぜ増える？銀行の査定が厳しくなってきたか？！

[115: 匿名さん]

未販売分を小出しに出しているのかも？

[116: 匿名さん]

投資に向いている部屋はあらかた売れてしまったのかも。
広めの部屋は苦戦しそうですね。

[117: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[119: ご近所]

ここは投資用として賃貸に出してしまう方が多いのでしょうか？

売れていかないのはお墓が目線のすぐ下あたりの部屋でしょうか？

[122: 匿名さん]

地代分には当然住宅ローン利息がかからないし、
固定資産税も発生しませんので、50年の更新なら
とても効率的にここに住めるかもしれませんね。
いい選択しかと思います。

ただ、更新料がこのメリットを打ち消してしまう
かも知れませんが、

[123: 匿名]

販売戸数15になりましたね。
結局、未販売入れたらいくつ残ってるんだ？

[124: 入居前さん]

ザ・パークハウス 愛宕虎ノ門の入居予定者限定スレを立ち上げました。
情報交換しましょう！

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/211735/

[126: 匿名さん]

一理あるけど、それだけで判断はしないでしょう。
例えば、不要な共用設備より駅近という見方などもあるでしょう。
借地でも定期じゃないし、一部所有権というところも計算対象に
するでしょうね。部屋によってお得感に差が出ますね。

[128: 購入検討中さん]

このマンションは　借地権のマンションで南側は墓地です。
賃料収入の投資判断は慎重に。実際に借り手がつく賃料を元に投資判断しましょう。
【一部テキストを削除しました。管理担当】

[129: 物件比較中さん]

定期借地じゃないから50年後の
更新料は考慮しておいた方がい
いよ。

近くのタワーよりは抜群に投資
効率良いね。

プロしか手を出せない良い物件
です。部屋によっては。

[130: 購入検討中さん]

そもそも「近くのタワー」は投資効率よいのか？

[133: 匿名]

一部所有権があると、それがシバリになって
借地更新は止められないんでしょうね。何があっても。

[134: ご近所さん]

なかなか苦戦しているようですなあ。
お墓気にしなければ、よい立地だけどね。
気にしないわけにもいかないか。

[136: 匿名]

借地権に絶対は無いよ。借りたら返す、これジョーシキ。

[137: 匿名]

落ち着いた雰囲気＝古臭い

MR行きました。変に今どきではなく、落ち着いた感じでしたね。
あの場所にはマッチしているかと。

[138: 匿名さん]

この辺りは大規模再開発が目白押しですが、巨大オフィスが
できると、周辺の住宅ニーズも増しますでしょうか？

この辺りのオフィスに勤める高収入層って、どの辺りに
住んでいるのでしょうか？

[139: 匿名さん]

>138

それはマチマチなんじゃないかと思いますよ。私は勤務地から電車で1時間かかる場所に住んでます。近所に住んでいるという人のほうが少ないように思いますが、できれば近くに住みたいですよね楽ですから。

たぶんオフィスの増加に伴って一回り外側のエリアには住居のニーズも増えると思います。このマンションは早めの時期に立地も確保していて後追いでできる物件より条件的にいいですよね。さすがに駅徒歩1分が現れると敵いませんが。

[140: 入居済み住民さん]

本日より入居したら共用廊下の壁の巾木がペロリと剥がれ落ちてる！！私の手でも突っ込めるほど。これで高級マンションなのか。余りのひどさに絶句。マンション内のモデルルーム責任者に話したがのんびりでらちがあかない。建設会社呼べと叫んだら、５分後に建設会社の東急建設がすっ飛んできたので、まあ許すか。各階も同じ状況と思われるので週明け全部点検補修しろと指示、他の場所も見たら入居されていない部屋の共用廊下も傷だらけ。不動産会社は最終チェックしたのか？　見識を疑うぜ。

[142: 匿名]

借地権に絶対は無い。確かめたかったら弁護士に聞いてみると良い。

[143: 検討中の奥さま]

まだ２１戸も売れ残っているんですね。やはり価格がちょっと・・・

セカンダリーのことも考えると。

[144: 契約済みさん]

借地権に絶対は無い。確かめたかったら弁護士に聞いてみると良い。と記載した方へ→ →　私、職業が弁護士だからわかるのです。新借地借家法を勉強してください。

[145: 契約済みさん]

歩いて5分の成城石井は24時間スーパーがあり、自転車で5分のところに野菜や食料を100円で購入できるローソン１００虎の門一丁目店を見つけた。24時間だけど結構人の出入りもあり繁盛している。また、100円ショップキャンドウ城山ショップも近くにある。今度利用してみよう。住んでみてわかったけど、都心なのに静か、毎日鳥の鳴き声で起きて緑の木々を眺めてます。それにセキュリティも2度かいくぐらないと入れない万全な状態、在宅中もセキュリティをかけられるので女性には安心材料。この界隈で住戸仕様が高級であること、夜22時まで管理人が居てくれて、共用等の清掃も週３回してくれるし、自転車は一戸当たり２台は使えるスペースの広さ。借地が2/3だけど1/3は所有権の土地もあるし、その分固定資産税が安価、それで価格は港区の物件のなかでは１割程度安いと思うよ。５０年後に更新だけど大家さんが天徳寺さんだから高くすることはないと思う。なんせ壇家の住人に高くはふっかけないでしょ。

[146: 入居済み住民さん]

仕事から帰ってから２m幅の超ゆったりバルコニーで、目の前の七色に電飾する東京タワーを見ながらの一杯は答えられません。それとミストサウナってとても気持ちいいもんなんですね。知らなかった。

[147: 匿名さん]

１４５さん
エントランスのドアだけのセキュリティだと住人と一緒に関係ない人が
入ってきてしまって結構無意味なんですよね。ここの様な２重セキュリティは
いいですね。固定資産税も少しでも安い方が、３０年として考えるとその差額も
結構な金額になりますからね。ローソン１００はなんでも少量で売っているのでありがたいです。
夫婦共働きだと、なかなか消費できないで、破棄してしまう事が多いので。

[148: サラリーマンさん]

>>146

いいなー。

ミストサウナとかいまだに体験したことないです。お風呂自体、家族はゆっくり浸かってますけど僕なんてバタバタとシャワーを浴びて出て行く毎日ですよー。

帰りに近くのコンビニで缶ビールを一本買って、公園ベンチで一杯やって帰ったりして。バルコニーがそこみたいに広いと買って帰って夜景観ながらっていうのも習慣になるんでしょうけど今はないですねー。

本気で引越したくなってきてしまったー。146さんナイスなレビューどーもです。

[149: 入居済み住民さん]

都心で奥行き2Mのバルコニーは貴重ですね。
さらに手摺が透明なので、この組み合わせで
開放感抜群です！

[151: 匿名]

>５０年後に更新だけど大家さんが天徳寺さんだから高くすることはないと思う。

お寺が破産したら敷地所有権が不動産会社に移転して更新拒絶してくるという可能性もあるけど、その可能性は限りなくゼロに近いとは言えるかな。昔不動産鑑定士に借地権の評価方法を聞いてみたら、借地権設定時の権利金の額で評価する方法もあるそうだ。金を払ったのだからそれくらい価値があるだろうという考え方らしい。ここは権利金いくら払ったのかな？

[152: 入居済み住民さん]

お風呂でミストもいいですが、私はオーディオ機能を利用してカラオケしてます。キッチンにあるお風呂スイッチにオーディオをつなげて、大好きな音楽を一緒に歌いながらミストしてます。音量調整もできるので、ご近所に迷惑にならない程度で聞いて歌ってますけど。それとトイレの電気が人感センサーであることも気に入ってますね。

[153: 購入検討中さん]

建物内のモデルルームを見に行きました。
廊下が広いのがよいですね。ただ，ライトがまぶしいほどについていて，こういうのって管理費に影響してくるんだろうなあと心配になりました。廊下だと点灯している時間もかなり長いですよね。
そんなことは気にしない人がこのあたりには住むのかな。

[154: 物件比較中さん]

＞152
お風呂でカラオケですかあ、何だか楽しそうですねえ。私はオーディオブックを聴くことを趣味にしているのでお風呂でそれも聴けるかな。入浴しながら聴くということは今まで思い付かなかったというか、できるのになぜしなかったんだろうと今更・・・。こちらのマンションも入浴中の楽しみは持てそうですね。他に楽しめる方法とかあれば皆さんから情報を集めたいです。

あ、水に絶対強い大型のテレビ欲しいかも。
あるかな。

ここぐらいのバスルームなら設置できそうじゃないですか。

[155: マンション投資家さん]

地権者を除けば８８戸のうち、２１戸が売れ残り・・・厳しいでしょうね。
２,３Ｆは都の職員住宅、東南側に限って言えば、４，５階は青松寺の墓下、６，７階はお墓参り人と同目線、
８，９階はお墓ビュー、かろうじて１０階からは気にならないレベルかと（感覚に個人差はあると思いますが）
売れ残るのも納得できる。
部屋によっては投資用にも借り手がつくのか二の足を踏む物件。
駅近で便利で仕様もそこそこなのに、眺望と借地権のハンデを背負ってしまったようです。

[156: 匿名さん]

入居済みのかたのお話は、参考になります。
ミストサウナは、設備されているマンションが増えていますが、私は経験したことがありません。
湿気がこもって、カビにつながるのでは、などと考えていましたが、
評判は、良いのですね。うらやましいです。

[157: 購入検討中さん]

１５５さん
一理あるけど、この近辺でお寺の土地じゃないところは少ないですよ。借地権だって定期じゃなくて、普通！普通借地権ということを考えてほしいなあ。まして風致地区の際に立地しており、東南は高い建物は永久的に立たないんだから、お墓を気にしなければ「買い」だと思いますけどねえ。

[158: 入居済み住民さん]

東南のお墓ビュー側に住んでます。青松寺さんのお墓はとてもきれいに整備されていて、お墓にはツツジが植えてあったり、大きな杉の木が中央にあって、お墓の周りにも樹木が一杯ですから印象は非常に明るいです。今のところ線香のにおいも鐘の音もありません。逆に建物がたっていない分、一日中小鳥達の憩いの場になっていますし、目の前が明るい分空気もおいしい。窓を目っぱい開けておくと気持ちの良いそよ風が入ってくる。夏は涼しいと思います。それに２m幅のベランダから見る東京タワーを改めて見ていると東京のど真ん中にいるんだという気分になります。窓からは愛宕森タワーを除けば真っ青な空が広がっているし、ここを購入したことは正解だと思います。

[159: 匿名さん]

近くの男坂が何気に気になります･･･
ここで足腰を鍛えたいという意欲が沸々と。

近辺の方々は同じ発想も多いかと思いますが、
実際ここを自由に運動の為に昇降することは許されていますか？

あまり利用者が多いことが心配されると神聖な場所なので制限が入ったり、
もう入っていたりの点が不明です。

上記は個人的チェックポイントですが、
こちらのマンション、近代の街環境と歴史的環境が混在していて充実していますね。

[160: 入居済み住民さん]

１５９さんへ
愛宕神社『男坂』斜度４０度で距離２６mあります。江戸時代はここを一気に駆け上がり競争で名を馳せた武士は出世したと言われ別名「出世坂」とも呼ばれています。江戸末期、西郷隆盛と勝海舟がここに登り眼下の江戸を一望しながら江戸の町を戦火にしないと話したところでもあるらしい。『男坂』の難点は登ったら同じところを降りないこと。幸せが逃げていくそうです。それなら愛宕神社の裏の西参道の階段を降りれば愛宕トンネルにたどり着きます。そこからザ・パークハウス愛宕虎の門まで徒歩1分、更に1分歩いて東京タワーを左に見ながら上島珈琲店で一服なんて優雅なお散歩コースもありです。

[162: 買い換え検討中]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[163: 物件比較中さん]

うーん、２ＬＤＫだけですか。もう一部屋欲しいところなんですけどこの条件でも住みたい立地ですねー、
面積は部屋数なり相応だと思いますから普通に家族で生活するにあたって狭くは感じないかなー。

子どもの部屋をきちっと用意してあげるなら６０Ａが良さそうですね。
もう一部屋もバルコニーに面してるし全部屋の日当たりが確保できる配置です。

[164: 匿名さん]

一見ビルのようなたたずまいですね。
駅徒歩３分は魅力的です。
間取りが１か２しかないのは残念ですね。
ディスポーサーもいいですし、モデルルームもいいのですが、
場所的に仕方ないのかなとも思います。

[165: 検討中]

立地は抜群。仕様もなかなか。
北西向きがいいけど、広い間取りがないね。

[166: 匿名さん]

実際、駅徒歩1分（普通に通れる私道？）で
大通りに面してなくて背に山（お墓）に面し
ている立地は奇跡だと思います。

調べたら表層地盤増幅率が1.3以下のようです。
販売に確認が必要ですが。

[168: 匿名さん]

一瞬ビル化と思いました。
たしかにそんな感じの外観ですね。
また立地もいいです。
駅に近く、利用しやすい、こういう物件最近増えていますね。
１ＬＤＫと２ＬＤＫしかないのは確かに残念。
５０平米の２ＬＤＫ、６０平米の３ＬＤＫ普通にありますからね。
ですが一つ一つの部屋は広いかなと思います。
設備も問題ありませんし、モデルルームもいいですね。
周辺環境も、愛宕神社が近いのと芝公園が徒歩圏内は魅力的です。

[169: 購入検討中さん]

ビルっぽいですね～、私はこのクールな感じが気に入ってます。見た目は生活感がない感じ、違った生活が待ってそう。

神谷町駅は散策しましたけどこういうデザインのほうが周辺にも馴染むのかな～とも考えてます。

まあ中はちゃんと家の造りですし、ビルかと思っている建物から主婦や子どもが出てくるっていうシーンが何気に私的に新しい感覚です。

[170: 匿名さん]

ビルっぽいのかな？
最近ガラス手摺のバルコニーが住宅地でも
採用が増えていますよね。
開放的なんでしょうが、実際に住んだ感じは
どうなんでしょう。

[171: 物件比較中さん]

ビルっぽいというか普通の外観なのでは。
ただ近くのパークコートに比べて見た目もそうですがグレード感がないですね。
立地は申し分ないと思います。

[172: 検討中]

モデルルームに行ったときは仕様は悪くないと思いました。
変に無駄なものもなく、派手さはないけど、グレードが低いわけではなく、好感持てました。

[173: 匿名さん]

ガラス手摺→コンクリと引越した経験がありますが
採光具合が全然変わりましたよ。

特に直射日光が入らなかったりバルコニー奥行きがあったりする場合は
ガラスを通して入る光の貴重さを実感すると思います。

ここは北向きとかないから十分明るそうですが。

[175: 匿名さん]

モデルルーム見学出来ておらず基本的な質問で恐縮ですが
①お墓の反対側の部屋（北西）は未だ残っているのでしょうか？
②SHOHO利用は可でしょうか？

[176: 匿名さん]

天徳寺の緑を望める角部屋（東北西）が
まだあるようです。
ただ、立地的に仕方ありませんが、いい
値段なので諦めつつ、気になってます。

[177: 匿名さん]

西側は55Eの5528万円だけだと思います。

東側（南側）はお墓と近い階が残っている状況ですね。
来年1月に近隣のタワーマンション販売開始になるので
そのお客さんがついでに見に来る需要を期待する形ですかね。

タワーマンションの価格次第で一挙に売れるか、
そのまま在庫として残るか決まりそうですね。

[179: 匿名さん]

お墓気にしなければ、愛宕山の緑を享受
できるので、またとない物件ですが、
お墓隣接は経験したことがないので、
わからない。わからない上に妻が絶対反
対というので、踏み切れない。

近くのタワーも気になりますが、大通り
に面しているのを妥協できるかどうかかな。

[180: 匿名さん]

タワーマンションは駅への動線を考えた場合、信号待ちがネックですね。
必ず横断歩道を渡る必要があります。

とにかく坪単価しだいですね。
近隣の実績では坪：300～600万程度と開きが大きく
NTTの相場が分からず、どれくらいになるか未知数です。

[181: 申込予定さん]

散々悩んだあげく、購入決めました。
お墓は最初ネックでしたが、普通に生活している分には目に入らないですし、むしろ高い建物が絶対に建たないので、現在の良好な日当たりが保証される方のメリットが大きいかなと思いました。
あと、駅まで近い！雨が降ってても走れば地下の入り口まで1分かからないのは魅力的です。
そして、やはり価格ですね～。この立地でこの価格はすごいです。地代とか考えても、やはりお買い得です。
入居者の方々、よろしくおねがいします！

[182: 匿名さん]

ご購入おめでとうございます。
入居されたら神谷町ライフ共に楽しみましょう！
お薦めは、毎週土曜のカラヤン広場のヒルズマ
ルシエとか月一の清正寺の座禅会など非日常的
で面白いですよ。

[183: 匿名さん]

一挙に減り、残り3戸になりましたね。

[184: 匿名さん]

老後での神谷町ライフが想像できないのですが。シニア層（５０−）の方の意見聞かせてください。

[185: 匿名]

↑
どこなら老後の生活をイメージできるのだろう？
下町とか？

[186: 匿名さん]

何度かしか行ったことがないけど神谷町駅周辺は細かく雰囲気が分かれている印象はありました。なので場所によっては永住に相応しい場所があるのなと思ってます、パークハウスの立地がまさにそうなのかがポイントになりますよね、メインストリートでなく一本中に入ることで落ち着きと安定のある場所なのかなと想像はしてますが、町自体の利便性はどうでしょうか。

[187: 匿名さん]

すみません。普通借地権について今一つわかりません。
こちらの敷地に関しては専有面積割合による賃借権の準共有、一部所有権の共有と書かれていますが
建物に関しては明記されていません。
当然専有部分は所有権、共有部分は所有権の共有でしょうか？
定期借地権との違いは５０年後に壊す、壊さず更新もできる、以外になにかありますか？