ザ・パークハウス 愛宕虎ノ門（愛宕虎ノ門プロジェクト（仮称））ってどうですか？

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス 愛宕虎ノ門（愛宕虎ノ門プロジェクト（仮称））に
ついての情報を希望しています。
地図を見る限りパークコート虎ノ門愛宕タワーの並びでしょうか？
本物件を検討中の方、いろいろ情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区虎ノ門3丁目112番8他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩3分 （3番出口）
都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分 （A5番出口）
東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩11分 （1番出口）
間取：1LDK～2LDK
面積：44.18平米～64.52平米
売主：藤和不動産

施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ株式会社

【タイトルを公式物件名に変更しました。2011.02.07 管理人】

[52: 住まいに詳しい人]

面白い物件だわ。普通借地権なら、うまい価格設定。
悩みが多くて即日完売とはならないけど。悩むわな。

[54: 匿名さん]

新築にこだわる私の様な人もいます。

[56: マンション投資家さん]

むしろミニバブル期に無駄に高すぎる物件を手にするより、
確実に良い選択であるのは間違いない。

[57: 近所をよく知る人]

ごめん、私、古いタワマンからの移住、、、

[60: 匿名さん]

最高級のタワマンの素晴らしさには適うわけないから、こういう小規模物件は放っておけば。

[62: 契約済みさん]

奥行き2メートルのバルコニーと、ドット模様の透明ガラスの組み合わせがお気に入り！
部屋が多少狭くても開放感を感じさせてくれる。

[63: 住まいに詳しい人]

なんと【1分】だった。神谷町地下入り口まで、この抜け道使えると。

http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=1&grp=route&el=139/44/56.628&am...

[64: 購入検討中さん]

購入しようか悩んでいます。

パークコート六本木ヒルトップや近隣のパークコート虎ノ門と比較すると割安な感じも・・・。

どなたか購入された方いらっしゃいますか？

「決め手」となったものがあれば、教えてください。

[65: 契約済みさん]

立地、地盤、駅近、自然環境、周辺再開発事業による街の将来性、転勤になった場合の賃貸優位性などいろいろありますが、最終的にこの物件ならではの「決め手」としては、「"普通"借地権」について正しく理解し、自分なりに納得できたことです。50年後の更新料が未確定などの不安要素もありますが。

物件が正当な評価を受けるためにも、中古販売サイトなどで、「定期借地権」と「普通借地権」の違いが明確に表記されるようにしていただきたいです。言葉を変えて『更新借地権』などの方が伝わりやすいかもしれません（逸れました）。

[66: 匿名]

普通借地権の更新拒絶の正当事由に関して本を一冊読むくらいの勉強が必要だね。

[67: 近所をよく知る人]

駅近なのに大通りに面してないのは貴重。

[68: 購入検討中さん]

そうですね、大通りには面してないのは、貴重ですね。
その上、駅には近い。
設備にも満足だし、やっぱりここで良いのかな。

[69: 契約済みさん]

No.68さん
悩んでいる段階なら止めた方がいいかもしれません。
悩み抜いて調べ抜いて、確信を持って、かつこの物件の価値を一緒に高めていくくらいの気概でないと、難しい物件だから購入後も不安は消えないと思います。地主さんとの良好な関係構築や場合によっては交渉など、普通の物件以上にチャレンジングなことが多くそれらを楽しめる位のゆとりも。
私はリスクや面倒覚悟の上で将来性と優位性を確信し、選択しました。
貴重性では、地盤も奇跡的です。ぜひボーリングデータに目を通してみてください。

[70: 匿名]

68さん、どうなったかなあ？

[71: 匿名さん]

普通借地権と更新、を考えている方はいても
マンションの建て替え問題を考えている方はいないようですが？

50年住んだマンションに更に30年も住めるのでしょうか？
幾らか分からない更新料まで払って。

普通の分譲とも、解体が決まってる定借とも、異なるリスクを背負い込む事になるのでは？

[72: 匿名さん]

まあ今から50年前は、昭和36年。
80年前なら昭和6年。

[73: 匿名さん]

更新料いくらになるんでしょうね。というか、お金の価値が変わっているので、どういう計算がされるのか、示してほしいですね。地代が安いから、この更新料次第で見極めがつきそうですが。ただ50年もあれば、充分準備できますね。

[74: 匿名]

更新料かあ。

[75: 匿名さん]

一般的には更地価格の3-10%というネット情報
もありますが、良心的な50年後ですからねえ。
それまで更新料がないと前向きに考えることも
できますね。

100世帯以上であるのも救いかな。

メリットを享受できる一方、将来どうなるか
見えない部分があり、リスクはありますね。

個人的には、滅多に登場しない好条件の良い
物件だと思います。

[76: 匿名]

好条件というのは建て替えが保証された（敷地が所有権である）ことが必須だろう。地主に建て替えを保証する積もりがあれば敷地は所有権にして等価交換で協力者住戸を沢山取得するよね。借地権というのは「いつか更地に戻して返してね」という意味だからね。

[77: 匿名]

持ち主によってはいろんな事情があるから、何ともいえないよね。
個人的にこのリスクを上回るメリットがあれば買いだけど。

[78: マンション投資家さん]

借地権は２割引。

[79: 匿名さん]

更地にして返す定期借地とは、大分違うんだけどな。
世間の認知が進まない以上、仕方ないか。

[80: 購入検討中さん]

2割引って所有権に比べてですか？定期借地と普通借地権も同じ基準ではないですよね？

[81: 匿名]

普通借地権の更新拒絶の正当事由について誤解があるようです。
世間の認知が進まない以上、仕方ないか。

[82: 近所をよく知る人]

ここを購入検討中の人は、ぜひ一度不動産屋さんを訪れることをお勧めします。

「普通/定期借地権のマンションはどうですか？」と聞いてみましょう。おのずと答えはわかります。
普通であろうが定期借地権であろうが、中古市場での評価は想像以上に厳しいですぞ。
もちろん安ければ魅力的ですが、２００８年ごろの不動産バブルに三井不動産が売り出した、パークコート愛宕虎ノ門と比較しても、価格の妥当性には何の参考にもなりません。

真の不動産価値はかくあるべきだと信じても、中古で売るときは世間が評価するのであって購入するあなたが価値を決めるのではありません。さらにいえば、銀行がどう評価するか？です。居住用新築ならいざ知らず、中古となると、借地権に銀行のローン審査は厳しくなるでしょう。となれば買い手がいなくなるわけです。

もちろん、賃貸用に投資として買う場合借地権は関係ありませんが、それでも果たしてこのご時勢に坪１．５万で借り手がつくのでしょうか？
実際、いまヤフーで見る限り、パークコート虎ノ門で、１．５万で出てますね。（５５平米１LDK　25.8万/月）、それよりグレードは劣る本物件ですから、利回りは厳しい。投資として厳しいということは価格相応でないということです。

後悔のない選択を。

[83: 匿名]

自分で住みきつて原価償却と割り切る物件です。
ローンと同じ金額を賃貸に出してもこの場所、このグレードにはなかなか住めません。

[84: 匿名さん]

ミニバブル期の無駄な設備とコストパフォーマンス
の悪さに比べたら、意外と高仕様でバランスが抜群
ですね。地下入口まで実質1分という隠れた優位性
も。

[85: 匿名さん]

ここを検討するくらいの人は
デメリットも織り込みずみで
しょう。

街や周辺のポテンシャルを買
う側面もあるでしょう。

買ったひから建物の劣化は始
まりますが、街の優化が、補
うことでしょう。

[86: 匿名さん]

タワマンの方へ
気持ちはわかりますが
差別して、一方的に蔑むのは
やめましょう。

[87: マンション投資家さん]

>>80
所有権がないことには変わりないのです。うそだと思ったら、現在出回ってる借地権の中古マンションの価格を調べてみてください。

[88: 匿名さん]

基本87さんのおっしゃる通りでしょう。
売却、住み替え前提だと不利な面はあ
りますね。

一方、１つの考え方ですが、所有権で
あれ借地権であれ、生涯払うトータル
コストという視点でみると、結局は同
じです。

最初に7000万で買うか、安く5000万で
抑えてつけを後回しにするかです。
後者は地代がありますが固定資産税は
ありません。住宅ローンの総支払額が
少なく済む場合もあります。

住宅は所有することではなく、「そこ
に」住むこと（事情によっては他人に
住んでもらって対価を得ること）に価
値があります。

この物件に関して言えば、駅徒歩3分、
超都心という立地と強固な地盤を確保
しつつ、緑と自然に囲まれたゆとりの
中に住む権利を効率よく手に入れられ
るという選択肢の一つになるかもしれ
ません。

トレンドを押さえると、駅徒歩3分と
50平米前後の組み合わせは賃貸市場で
は最強の組み合わせになっていきます。

銀行の方針が変わってこないと、やは
り売却時には叩かれてしまうでしょう。

[89: ビギナーさん]

はじめて投稿します。

このマンションだったら、近くの所有権マンションの
パークハウス芝公園の方がいいのではないのでしょうか？
・・・とかねがね思っていました。

神谷町からの距離は違いますが、部屋によっては芝公園の
方が坪単価も低いみたいですし、隣がお寺より教会の方が
いいような気もしますが。

普通借地権とはいえ、あまりに好意的なコメントが多い
ようなので驚いています。

[90: 匿名]

芝公園になると虎ノ門という雰囲気が薄れますね。
癖のある物件ですから好みの分かれるところではないでしょうか。

[91: 契約済みさん]

芝公園も比較対照でしたが、駅距離、大通り、整形じゃない点で
すぐに候補からは外れました。

このエリアに手を出すなら、立地の重要性が一にも二にも、重要
です。その他、周辺の再開発、ポテンシャルも含め、立地の優位
性を比較してみると、答えは違っていたかもしれません。

[92: 物件比較中]

このスレを読んでいると、やはりこの物件は借地権がネックなのですね。
そのデメリットを許容できたら買いでしょうかね。

[93: 物件比較中さん]

83さんの言うように、借地権マンションは利用価値としての対価が妥当かどうかで判断ですね。
正直、資産価値としては望むべくもないでしょうから、そこが割り切れないと難しいでしょうね。

[94: 匿名さん]

周辺の物件よりは貸しやすそうだね。

そういう意味では貸し続ければ、資産価値がないとは言えませんね。

DINKS向けで、実質駅徒歩1分ですからね。

[95: 匿名さん]

50平米台の1LDKは坪単価の安い低層階からすぐに売れてしまったそうです。
デメリットも含めて、数年住んでから貸してもいいと計算をした人が多かっ
たのでしょう。この段階でどの部屋が残っているかは分かりませんが300万
前半の坪単価で購入できるのなら妙味はあるのではないでしょうか？

[96: 匿名]

まあ家賃を一括払いしてると考えても欲しいという気持ちが維持できるなら買いなんでしょう。

[98: 匿名]

ここは裏が墓地。
港区はお寺が多いし、昔は家の敷地に墓地もあったりしたからね。そんなこともあるだろうね。

[99: 匿名さん]

まあ、海の底だったところよりは大分ましだよね。

[100: 匿名さん]

最近　「所有権」とわざわざ書いている中古マンションのビラを見かけることがあります。
一昔前にはなかったことです。