ザ・パークハウス 愛宕虎ノ門（愛宕虎ノ門プロジェクト（仮称））ってどうですか？

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス 愛宕虎ノ門（愛宕虎ノ門プロジェクト（仮称））に
ついての情報を希望しています。
地図を見る限りパークコート虎ノ門愛宕タワーの並びでしょうか？
本物件を検討中の方、いろいろ情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区虎ノ門3丁目112番8他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩3分 （3番出口）
都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分 （A5番出口）
東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩11分 （1番出口）
間取：1LDK～2LDK
面積：44.18平米～64.52平米
売主：藤和不動産

施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ株式会社

【タイトルを公式物件名に変更しました。2011.02.07 管理人】

[1: 匿名さん]

パークコートの方は
完売したのですか？

[2: 匿名さん]

このあたりは周りがお寺だったりとか色々あるのだろうけれど、
虎ノ門エリアでは大規模な再開発工事が進められているので、
個人的には将来性が高いと思います。

[3: 匿名さん]

独身者・ＤＩＮＫＳ向けのマンション？
立地的に？
室内空間は落ち着いてておしゃれですね。
設備も整っていてよさげですね。

[4: 物件比較中さん]

広くても2LDKですから、ファミリーは対象外ですね。
普通借地権をどう見るか、ですね。

南側は地主さんのお寺のお墓ビューなのはどうでしょうか。
敷地の一部を港区が所有していて、下層階には港区所有のワンルームが入るようです。

[5: 匿名さん]

う～ん、いいんだか悪いんだか判断しずらい物件ですな。

[6: 匿名さん]

マンション初心者です。
購入したらその空間だけは自分のものという概念しかありませんでした。
管理費やら立て替え費用やら共用部やら、自宅であっても他人と共有というのもなかなか大変な気がしています。
借地権に関しては全く意識していませんでした。
もっと勉強しないと買えないなあ。

[7: 匿名さん]

場所はいいけどな。

[8: 物件比較中さん]

ここの北西って，日が入らないのかなあ，
明るさはありそうだけど。

[9: 匿名さん]

明るさあればいいけどな。

[10: 匿名さん]

価格はどの位ですかね？

[11: 匿名さん]

激安ですね。

[12: 匿名さん]

1LDKで4000万台～ですね。
価格表入ったDM届きました。

[13: 匿名さん]

裏（南東）はお墓，かなり大きいですね。
売る時に敬遠されるでしょうか。

[14: 匿名さん]

４，５階あたりがお墓と同じ高さになりそうですね。

[15: 物件比較中さん]

お墓との間には壁や植栽がありますから、同じ高さならあまりきにならないのかも。
むしろ少し上の階からだと視界にバッチリ入ってしまいそう。

[16: 匿名]

本当に激安ですね。墓ビューなんて港区のマンションは沢山あるのに何で？弱小デベでもないのに。
弁護士の先生が平日寝泊まりするためのマンションって感じでしょうか。週末は自由が丘の邸宅で過ごすみたいな。
唯一のマイホームだとしたらオフィス街に住むのって寂しいな。

[17: 匿名さん]

そうですね。仕事用別宅って感じかも。

[18: 匿名さん]

私は居住用自宅として検討しています。
元々港区や文京区で探しておりお墓ビューは珍しい事ではないし、仕事の事も考慮し都心希望なので寂しい場所とは思いません。自分にとっては便利な場所。

[19: 匿名さん]

いんじゃない？

[20: 物件比較中さん]

営業マンは「借地権なので、相場より1割以上は価格を抑えている」と言ってました。
月々の地代を考慮してもお得なんでしょうか？
お墓もあるし、リセールは？

[21: 購入検討中さん]

初期投資としては出費は抑えられるけど，地代をうん十年払えば結局一緒になるよな。
それで所有権がないとなるとどうかな。
確かにリセールはどうだろうな。

[22: 購入検討中さん]

土地代はいくらぐらいですか？

[23: 物件比較中さん]

ちゃんとディスポーザーは完備されているんですね。

浴室暖房や床暖房はかんびされているのでしょうか？？

[24: 匿名]

安いな。

[25: 匿名さん]

>23さん
床暖房もガス温水式のものがありますし、浴室乾燥もミストサウナ機能付浴室暖房乾燥機が
標準装備されていますね。
HPに掲載された現地14階相当からの眺望は心癒される高層ビル群の夜景なので、
噂のお墓は？と思ったら昼間の眺望にはしっかり映りこんでます。結構なギャップがあるなぁ。

[26: 匿名さん]

お墓が嫌なら港区やめたら？

[27: 物件比較中さん]

借地権だと何年ぐらい住めるんですかね？50年ぐらいは住めるんでしょうか？

[28: 匿名さん]

＞2
大規模な再開発工事が進められているって聞くと、将来的に楽しみな物件ですよね。新たなランドマークとなる森ビルも52階建てでホテルや複合施設も入るんですよね。楽しみです。もちろん、こちらのマンションができることの方がもっと楽しみですけど。

我が家は住むなら南東って思ってましたが、お墓が懸念材料ですね…

[29: 匿名]

スーモに載ってたのみて

気になって見に行きました!


お墓は気になりましたが
意外と静かそうな場所でしたね。

都心なのに
日当たりは良さそうです。

[30: 匿名さん]

>27さん
おっしゃる通り50年ですね。
物件概要には、一斉引渡し日より50年で、満了後は30年毎に更新されると書かれています。
普通借地権の場合、定期借地権と違って借地人が望む限り更新されるので
50年過ぎたら住めなくなるのでは？という心配がないのがいいですね。

[31: 匿名さん]

第一期販売，開始されましたね。
どんな状況なんでしょうか？
大通りから入ってて静かそうだし，意外とずっと住める場所かなって思いましたけど。

[32: 匿名さん]

普段のお買い物はマルエツ プチ になりますかね。
あとは六本木まで行ってしまった方が色々買えるかな。
六本木まで行けば成城石井とかありますからね。
マルエツプチは朝９時から夜１１時までやっているので便利ですね。

[33: 匿名さん]

安いね

[34: 匿名さん]

旧Belistaで借地権か・・・
微妙。
確かに便利な場所だし、地所の情報誌でもpushしているけれど・・・
セカンド・ハウス用かなぁ？

[35: 匿名]

地代払うのと、固定資産税を払い続けるのと、どちらが老後楽なんでしょうかね。。。

[36: 購入検討中さん]

ここはあまり盛り上がってないのですね。
普通借地権など，評価がしづらいからでしょうか？
それとも人気がないの？

[37: 匿名さん]

現地を見に行って来ましたが、愛宕神社の雰囲気が気に入りました。意外と静かな場所ですね。

[38: 匿名]

>36

あまり検討者向けに情報を出していないからじゃないでしょうか。

[39: 購入検討中さん]

大変前向きに検討中ですが、借地権のマンションの評価がどのような物なのか気になります。

詳しい方にお聞きします。

1.借地権のマンションは売却しようとした時、通常よりも売却が難しいのでしょうか?
買い手がつかない、或いは売却希望価格との相当なずれが発生するとか。

2.事業資金の担保として銀行に提供する場合、借地権のマンションはどの程度の担保
価値を有するものでしょうか。
取引銀行の担当者に聞くのは、いささか気が引けましたのでこちらで質問いたしました。


よろしくお願いします。

[40: 匿名さん]

39さん
決して詳しいわけではありませんが。借地権のマンションは通常よりも売却が厳しいものと思います。売却するころは、契約年数が減るわけですから、売却希望価格との相当なずれが発生するだろうと考えます。銀行からの評価もかなり低くなると考えておいた方がよいと思います。

[41: 購入検討中さん]

普通借地権の場合は基本的に更新前提だから契約年数の残りはあんまり関係ないんじゃない？
更新料としてすごい金額取られるなら別だけど

ここのネックはやっぱり南のお墓ビューですね
港区は仕方が無いとはいっても中層階だと思い切りもの高さに来るのは毎日は流石につらいかも

近所の三井がいいところ、いい角度で建ててるなーって思いました

[42: 購入検討中さん]

３９です。

４０さん、ご意見ありがとうございます。
一般的な考え方として、資産として保有するにはやや難しい物件
と言う事でしょうか、やはり。

このご時世なので緊急事態の際には、売却や担保提供などによって
資金繰りに充てることも想定しておかなければならないので。
物件は気に入ったのですが、難しいですね。
とても悩みます。


４１さん御指摘のお墓は、低層・中層階だと確かに前面、バルコニーを
出た目線の高さに来そうです。
目のいい方ならお墓の文字まで読めそうな感じなので、確かに
気分が良くないですね。


モデルルームで対応していただいた
営業の方はとても感じのいい、腰の低い方で
この方から買いたいと思いました。


とても判断に迷う物件です。

[43: 匿名さん]

私も南側のお墓ビューが気になってます。何と言っても南ですからね。しかも遠くに見えるわけではなく近いですから。低層と中層は外そうかなと思っています。慣れれば良いのかもしれませんが、毎日お墓を見て過ごすのを考えると今はつらく感じます。実際にはどれくらいに見えるのかとホームページのビューを見たけど、やっぱり見せてくれるわけがないよなー…。

[44: 匿名さん]

お墓隣接のマンションに住んでいた時期あります。
お墓ビューとは反対側の部屋を選びましたが、
角部屋だったので覗き込むと、お塔婆なんかも見えちゃって…

今、気になる方は、慣れるって言うのは難しいかも。
階数で調整でしょうかね。

[45: 匿名さん]

＞４１さん
更新できるわけないだろー、と思って詳細みたら、定期借地権ではなくて、普通借地権でした。
パークコート神宮前（でしたっけ？）は、定期借地権なので、更新無くて取り壊してそれっきりです。
こちらは、普通借地権なので、更新されると思います。要件は忘れましたが。
なので、定期借地権マンションよりは、状況ははるかにマシかと。

[47: 匿名さん]

メリット、デメリットを掛け合わせるとバランスは抜群だと思いました。
デメリットのお墓隣接（ビュー）、周辺の生活感の欠如、敷地の多くが普通借地権という点（一部が所有権というのもややこしい）。それらを打ち消すだけのメリットの方が大きかった。デメリットのおかげで大きなチャンス到来と判断し買います（借ります？）！

[48: 匿名さん]

ある面妥協できる人にはまたとない掘り出し物ですね（もちろんいろんな側面からしっかり研究して決める必要がありますが）。

この立地と地盤で、
・借地権といっても更地にして返す「定期」ではなく更新前提の「普通」
・しかも初回の更新が30年ではなく50年
・正式には駅徒歩3分表記だけど、下記の通り約112m（2分）で地下入口に着きますし。
◎「地下鉄」表記のある虎ノ門40MTビル入口
http://maps.google.co.jp/maps?q=%E7%A5%9E%E8%B0%B7%E7%94%BA&hl=ja&...,139.746222&spn=0.001157,0.002411&oe=utf-8&client=firefox-a&z=19&vpsrc=6&brcurrent=3,0x60188b96be3bf9a9:0xa0c7c8dd6edf953a,0&layer=c&cbll=35.663622,139.746169&panoid=idhgtY-vM6ZWJQelcjVLRA&cbp=12,219.12,,2,0.01
◎道路距離（エントランス～虎ノ門40MTビル入口まで）
http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=1&grp=route&el=139/44/56.560&am...
・標準仕様のレベルが高すぎる（と感じました）

個人的には、職場へのアクセスが良く、都会のど真ん中なのに自然や公園が近いのが一番気に入りました。

[49: 匿名さん]

都心のど真ん中なのに、山の麓で駅から徒歩3分という奇跡的なロケーションですね。

[50: 購入検討中さん]

じわじわ上昇中。あまり目立たないで欲しいなあ。
http://shinchiku.homes.co.jp/neog/ranking/r_type-1/

[52: 住まいに詳しい人]

面白い物件だわ。普通借地権なら、うまい価格設定。
悩みが多くて即日完売とはならないけど。悩むわな。

[54: 匿名さん]

新築にこだわる私の様な人もいます。

[56: マンション投資家さん]

むしろミニバブル期に無駄に高すぎる物件を手にするより、
確実に良い選択であるのは間違いない。

[57: 近所をよく知る人]

ごめん、私、古いタワマンからの移住、、、

[60: 匿名さん]

最高級のタワマンの素晴らしさには適うわけないから、こういう小規模物件は放っておけば。

[62: 契約済みさん]

奥行き2メートルのバルコニーと、ドット模様の透明ガラスの組み合わせがお気に入り！
部屋が多少狭くても開放感を感じさせてくれる。

[63: 住まいに詳しい人]

なんと【1分】だった。神谷町地下入り口まで、この抜け道使えると。

http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=1&grp=route&el=139/44/56.628&am...

[64: 購入検討中さん]

購入しようか悩んでいます。

パークコート六本木ヒルトップや近隣のパークコート虎ノ門と比較すると割安な感じも・・・。

どなたか購入された方いらっしゃいますか？

「決め手」となったものがあれば、教えてください。

[65: 契約済みさん]

立地、地盤、駅近、自然環境、周辺再開発事業による街の将来性、転勤になった場合の賃貸優位性などいろいろありますが、最終的にこの物件ならではの「決め手」としては、「"普通"借地権」について正しく理解し、自分なりに納得できたことです。50年後の更新料が未確定などの不安要素もありますが。

物件が正当な評価を受けるためにも、中古販売サイトなどで、「定期借地権」と「普通借地権」の違いが明確に表記されるようにしていただきたいです。言葉を変えて『更新借地権』などの方が伝わりやすいかもしれません（逸れました）。

[66: 匿名]

普通借地権の更新拒絶の正当事由に関して本を一冊読むくらいの勉強が必要だね。

[67: 近所をよく知る人]

駅近なのに大通りに面してないのは貴重。

[68: 購入検討中さん]

そうですね、大通りには面してないのは、貴重ですね。
その上、駅には近い。
設備にも満足だし、やっぱりここで良いのかな。

[69: 契約済みさん]

No.68さん
悩んでいる段階なら止めた方がいいかもしれません。
悩み抜いて調べ抜いて、確信を持って、かつこの物件の価値を一緒に高めていくくらいの気概でないと、難しい物件だから購入後も不安は消えないと思います。地主さんとの良好な関係構築や場合によっては交渉など、普通の物件以上にチャレンジングなことが多くそれらを楽しめる位のゆとりも。
私はリスクや面倒覚悟の上で将来性と優位性を確信し、選択しました。
貴重性では、地盤も奇跡的です。ぜひボーリングデータに目を通してみてください。

[70: 匿名]

68さん、どうなったかなあ？

[71: 匿名さん]

普通借地権と更新、を考えている方はいても
マンションの建て替え問題を考えている方はいないようですが？

50年住んだマンションに更に30年も住めるのでしょうか？
幾らか分からない更新料まで払って。

普通の分譲とも、解体が決まってる定借とも、異なるリスクを背負い込む事になるのでは？

[72: 匿名さん]

まあ今から50年前は、昭和36年。
80年前なら昭和6年。

[73: 匿名さん]

更新料いくらになるんでしょうね。というか、お金の価値が変わっているので、どういう計算がされるのか、示してほしいですね。地代が安いから、この更新料次第で見極めがつきそうですが。ただ50年もあれば、充分準備できますね。

[74: 匿名]

更新料かあ。

[75: 匿名さん]

一般的には更地価格の3-10%というネット情報
もありますが、良心的な50年後ですからねえ。
それまで更新料がないと前向きに考えることも
できますね。

100世帯以上であるのも救いかな。

メリットを享受できる一方、将来どうなるか
見えない部分があり、リスクはありますね。

個人的には、滅多に登場しない好条件の良い
物件だと思います。

[76: 匿名]

好条件というのは建て替えが保証された（敷地が所有権である）ことが必須だろう。地主に建て替えを保証する積もりがあれば敷地は所有権にして等価交換で協力者住戸を沢山取得するよね。借地権というのは「いつか更地に戻して返してね」という意味だからね。

[77: 匿名]

持ち主によってはいろんな事情があるから、何ともいえないよね。
個人的にこのリスクを上回るメリットがあれば買いだけど。

[78: マンション投資家さん]

借地権は２割引。

[79: 匿名さん]

更地にして返す定期借地とは、大分違うんだけどな。
世間の認知が進まない以上、仕方ないか。

[80: 購入検討中さん]

2割引って所有権に比べてですか？定期借地と普通借地権も同じ基準ではないですよね？

[81: 匿名]

普通借地権の更新拒絶の正当事由について誤解があるようです。
世間の認知が進まない以上、仕方ないか。

[82: 近所をよく知る人]

ここを購入検討中の人は、ぜひ一度不動産屋さんを訪れることをお勧めします。

「普通/定期借地権のマンションはどうですか？」と聞いてみましょう。おのずと答えはわかります。
普通であろうが定期借地権であろうが、中古市場での評価は想像以上に厳しいですぞ。
もちろん安ければ魅力的ですが、２００８年ごろの不動産バブルに三井不動産が売り出した、パークコート愛宕虎ノ門と比較しても、価格の妥当性には何の参考にもなりません。

真の不動産価値はかくあるべきだと信じても、中古で売るときは世間が評価するのであって購入するあなたが価値を決めるのではありません。さらにいえば、銀行がどう評価するか？です。居住用新築ならいざ知らず、中古となると、借地権に銀行のローン審査は厳しくなるでしょう。となれば買い手がいなくなるわけです。

もちろん、賃貸用に投資として買う場合借地権は関係ありませんが、それでも果たしてこのご時勢に坪１．５万で借り手がつくのでしょうか？
実際、いまヤフーで見る限り、パークコート虎ノ門で、１．５万で出てますね。（５５平米１LDK　25.8万/月）、それよりグレードは劣る本物件ですから、利回りは厳しい。投資として厳しいということは価格相応でないということです。

後悔のない選択を。

[83: 匿名]

自分で住みきつて原価償却と割り切る物件です。
ローンと同じ金額を賃貸に出してもこの場所、このグレードにはなかなか住めません。

[84: 匿名さん]

ミニバブル期の無駄な設備とコストパフォーマンス
の悪さに比べたら、意外と高仕様でバランスが抜群
ですね。地下入口まで実質1分という隠れた優位性
も。

[85: 匿名さん]

ここを検討するくらいの人は
デメリットも織り込みずみで
しょう。

街や周辺のポテンシャルを買
う側面もあるでしょう。

買ったひから建物の劣化は始
まりますが、街の優化が、補
うことでしょう。

[86: 匿名さん]

タワマンの方へ
気持ちはわかりますが
差別して、一方的に蔑むのは
やめましょう。

[87: マンション投資家さん]

>>80
所有権がないことには変わりないのです。うそだと思ったら、現在出回ってる借地権の中古マンションの価格を調べてみてください。

[88: 匿名さん]

基本87さんのおっしゃる通りでしょう。
売却、住み替え前提だと不利な面はあ
りますね。

一方、１つの考え方ですが、所有権で
あれ借地権であれ、生涯払うトータル
コストという視点でみると、結局は同
じです。

最初に7000万で買うか、安く5000万で
抑えてつけを後回しにするかです。
後者は地代がありますが固定資産税は
ありません。住宅ローンの総支払額が
少なく済む場合もあります。

住宅は所有することではなく、「そこ
に」住むこと（事情によっては他人に
住んでもらって対価を得ること）に価
値があります。

この物件に関して言えば、駅徒歩3分、
超都心という立地と強固な地盤を確保
しつつ、緑と自然に囲まれたゆとりの
中に住む権利を効率よく手に入れられ
るという選択肢の一つになるかもしれ
ません。

トレンドを押さえると、駅徒歩3分と
50平米前後の組み合わせは賃貸市場で
は最強の組み合わせになっていきます。

銀行の方針が変わってこないと、やは
り売却時には叩かれてしまうでしょう。

[89: ビギナーさん]

はじめて投稿します。

このマンションだったら、近くの所有権マンションの
パークハウス芝公園の方がいいのではないのでしょうか？
・・・とかねがね思っていました。

神谷町からの距離は違いますが、部屋によっては芝公園の
方が坪単価も低いみたいですし、隣がお寺より教会の方が
いいような気もしますが。

普通借地権とはいえ、あまりに好意的なコメントが多い
ようなので驚いています。

[90: 匿名]

芝公園になると虎ノ門という雰囲気が薄れますね。
癖のある物件ですから好みの分かれるところではないでしょうか。

[91: 契約済みさん]

芝公園も比較対照でしたが、駅距離、大通り、整形じゃない点で
すぐに候補からは外れました。

このエリアに手を出すなら、立地の重要性が一にも二にも、重要
です。その他、周辺の再開発、ポテンシャルも含め、立地の優位
性を比較してみると、答えは違っていたかもしれません。

[92: 物件比較中]

このスレを読んでいると、やはりこの物件は借地権がネックなのですね。
そのデメリットを許容できたら買いでしょうかね。

[93: 物件比較中さん]

83さんの言うように、借地権マンションは利用価値としての対価が妥当かどうかで判断ですね。
正直、資産価値としては望むべくもないでしょうから、そこが割り切れないと難しいでしょうね。

[94: 匿名さん]

周辺の物件よりは貸しやすそうだね。

そういう意味では貸し続ければ、資産価値がないとは言えませんね。

DINKS向けで、実質駅徒歩1分ですからね。

[95: 匿名さん]

50平米台の1LDKは坪単価の安い低層階からすぐに売れてしまったそうです。
デメリットも含めて、数年住んでから貸してもいいと計算をした人が多かっ
たのでしょう。この段階でどの部屋が残っているかは分かりませんが300万
前半の坪単価で購入できるのなら妙味はあるのではないでしょうか？

[96: 匿名]

まあ家賃を一括払いしてると考えても欲しいという気持ちが維持できるなら買いなんでしょう。

[98: 匿名]

ここは裏が墓地。
港区はお寺が多いし、昔は家の敷地に墓地もあったりしたからね。そんなこともあるだろうね。

[99: 匿名さん]

まあ、海の底だったところよりは大分ましだよね。

[100: 匿名さん]

最近　「所有権」とわざわざ書いている中古マンションのビラを見かけることがあります。
一昔前にはなかったことです。