ザタワー＆パークス田園都市溝の口【５】

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市 高津区久本3丁目207番6他（地番）
　　　　　神奈川県川崎市高津区久本3丁目14番1（住居表示）
交通：東急田園都市線「溝の口」駅から徒歩13分

過去スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38229/
【２】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38439/
【３】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9429/
【４】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8566/

[651: 匿名さん]

昨日、融資してもらう銀行の11月の金利が出ました。
10月より約0.2％アップしてました（悲）

[652: 匿名さん]

>>649
うちもFPに聞いたら、いずみ保険は評価額低いなぁって言われました。
600世帯以上・公開公園あり・共用設備充実と話したら、
うーんそしたらその分も購入金額に上乗せされているでしょうから、
占有部の保険はもしかしたらそのくらいでいいのかも・・・と二人で頭抱えましたが。。

650さんと変わらない広さで1500万にしましたが、650さんは1000万とのこと、うちやりすぎましたかねぇ・・・。

[653: 匿名さん]

私は75m2タイプで1600万にしました。

[654: 匿名さん]

妊娠中もしくは予定の方で付近の産婦人科を調べた方います？
内は来年5月予定でいろいろ調べたら、宮坂と高津総合病院に行き当たりました。
実際に行きましたが、非常に混んでいて＆あまりきれいでなく、どうしようか悩んでます。

[655: 匿名さん]

２歳児の母です。
私自身は里帰り出産したので近隣の産婦人科では出産していませんが、周りのママ友の間で人気があったのは、小杉周辺なら近藤産婦人科・北村医院、その他だと登戸の鈴木産婦人科です。
近藤産婦人科と鈴木産婦人科は両方とも行きましたが、確かにきれいでした。
その分料金はお高めかも。

[656: 匿名さん]

>>653
なぜ1600万にしたのですか？

[657: 匿名さん]

>>656
その保険会社の最初の見積もりが1600万円だったのと、
他社の見積もりに比べて保険額も高くなかったためです。
であれば、補償額が高いにこしたことはないと考えたもので。。

[658: 匿名さん]

わが家も７５ですがそんなに高くなかったな… 何か違いがあるのかな？

[659: 匿名さん]

11月度実効金利確認しました
年内に呼び戻しがあるとは言われてましたが、なんだよこのあげっぷり!!!!
シミュレーションした8月より高いよ!!!!!
ここ2ヶ月で希望を持たせておいて....
今月より高かった時期はH16.9まで遡ります....

[660: 匿名さん]

>>647
最終金の案内、うちにも届きました〜。いよいよ入居ですね〜。たのしみです！　この案内に含まれていないのは、引越代、火災保険料、不動産取得税、来年度以降の固都税、１月以降の管理費、修繕積立金、駐車場代、そしてローンかな。まだまだお金出ていきますね。

[661: 匿名さん]

話題に出ている保険金額の件ですが、いずみサービスで出している三井住友の「ホームピカイチ」の保険金額は再調達補償（時価補償ではない）される下限ラインです。この保険は、地域、構造から算出された建築単価に平米数をかけた簡易再調達価額の７０〜１００％で付保することになっています（価格協定）が、いずみサービスの保険金額は７０％で付保されています。

６５３さんの７５平米１６００万円は再調達価額の１００％ですね。平米単価は２１万円程度です。みなさんも２１万円に平米数をかければ再調達価額が算出されます。いずみサービスの見積にある建物の保険金額はこれの７０％です。上記の通り、７０％が再調達価額補償される下限だからです。

６５３さんが、再調達価額補償の保険を選択するには、１１００（７０％）〜１６００万（１００％）で付保する必要があります。このように幅があるのは、そもそも再調達価額が簡易的な計算に基づいており、実際にはマンションによってはグレードの高い低いがあり、一律で決められないためです。

また、契約内容書に記載されていますが、建物再調達価額の７０％より低めに設定することも可能です。下限は３０％です。ただし、３０〜６０％で付保する場合は、再調達価額は補償されず、そもそもこの保険を付保することはできません（いずみサービスより見積のあった保険は、再調達価額補償を前提にした保険です）。３０％でも５０％でも付保できますが、それは時価補償となります。つまり、構造や経過年数から減価償却した後の価格が補償されることになります。

落雷などで家財が壊れることはあっても（それは家財の保険で付保）、建物が破損することはほとんどないと思えば、時価補償を選択して保険料を安く済ませればいいのではないかと思います。もともと川崎市は火災保険料率が高いエリアですので、少しでも保険料を抑えるために、工夫が必要かもしれません。

[662: 匿名さん]

>>659

長期固定金利は上がりましたね。１０月半ばの長期国債の入札金利が結構高かったですからね。後半には６日連続で金利が下がる場面もありましたが、結局２〜３ヶ月前の金利に戻ってしまい、ローンの長期固定金利もあわせて上がってしまいました。

うちは、超長期固定１００％で借りる予定でしたが、５年固定を組み合わせて借りることにしました。繰上返済をしていく際に、金利の高い方から行うなど工夫をすれば金利上昇のリスクも抑えられるはずです。昨日発表された日銀展望レポートからも、今後も金利は上がったり下がったりしながらも、上昇基調で行くことは予想されますよね。

ずっと金利とにらめっこしていた方も多いと思いますが、そうすると何となく借入をする今月がすべて決まったゴールのように思えますが、実際はこれがスタートですよね。繰上返済をしたり、場合によっては借り換えをしたり、手元の資金をより安全だけど金利の高い商品に移し変えるとか、いろいろやることはあります。銀行にとっては「借りっぱなし」ほどうれしいお客さんはいませんから、経済や金利の情勢を見据えて対応していくことが肝心ですよね。

[663: 匿名さん]

>>662

超長期と言うことは、三井住友でしょう。
５年固定を選択されたとのことですが、金利優遇を見てもあまり
メリットが無い気がしますが？
３．４５％−１％＝２．４５％ですよね！
ならば、３年固定の
２．９５％−１％＝１．９５％の方が良いのでは？
ただ、この０．５％の差が２年と考えると微妙ですが(^_^)
マックスは、５％くらいで落ち着くのであれば、
３年固定もありかなっと思う今日この頃・・・

[664: 匿名さん]

>>662
三井住友の10年固定と５年固定は今、
マイナス1.5％サービスしてます。

　したがって５年固定であれば1.95％に
なりますよ。ただし、そのマイナスサ
ービスは当期間内だけで、期間後の優
遇は0.4％になりますが。つまり、当物件
者対象であるマイナス1％優遇は利かなく
なりますけど。

[665: 匿名さん]

失礼。664は663へのレスです。

[666: 匿名さん]

ＫＳＰからのシャトルバスの件です。
平日朝の溝の口駅行きが７時２０分からという点、みなさんどう思われますでしょうか？
私は会社の始業時刻から朝７時６分溝の口発の電車でないと間に合いません。
やはりトボトボ駅まで歩くしかないですよね（Ｔ_Ｔ）
もう少し早い時間からシャトルバスが運行されると有難いのですが。

[667: 匿名さん]

６時半くらいから運行してほしいですね。

[668: 匿名さん]

私も６時半くらいからの運行を希望します。
同じように考えている方が多ければ管理組合を通じて交渉したいですね。

[669: 匿名さん]

基本的にはKSPへ行くためのバスですから、地域住民の要望があっても
オフィスが開く時間よりも早い時間に運行されるのは難しいと思います。
7時から始まるオフィスがKSPにたくさん入居していれば
始発が6時半くらいになるかもしれないけど...

[670: by 匿名さん]

そうですよね。7時20分からでは・・・
私も6時半くらいからの運行を望みます。
でもそれ以前に乗車できるのかなと心配しているのですが

歩いていくとなると溝の口から渋谷まで急行でいくと
同じような時間になるわけですよね

[671: 匿名さん]

私は歩くのが速いので、駅まで9分前後でした。何度か歩いて確かめてみました。

バスは、特に朝の時間だと渋滞（雨の日はもっと）があったり、乗り降りの待ち時間があったりして、時間だけを考えれば歩くほうが速いことも考えられるなと思っています。
朝の通勤時には、歩く距離を少なくしたいならバス、時間に正確に通勤したいなら徒歩、という
選択なのかなと思っています。

[672: 匿名さん]

先日、日曜日の夕方にKSP→溝の口のバスに乗ったら、南部沿線道路に合流する信号のところの
渋滞で、駅まで14分くらい乗りました。
でも、スムーズだと3〜4分くらいで着いて快適ですね！

[673: 匿名さん]

自転車という選択もありますよね

[674: 匿名さん]

今鷺沼駅徒歩６分に住んでいます。
しかし．．．この辺りは坂が多くて６分とはいえかなり疲れます。
その点タワパ周辺は平坦なので１０分以上かかっている感じがしません。

[675: 匿名さん]

今は梶が谷と宮崎台の中間に住んでます。
歩いても歩いても景色が変わらない場所を歩くのは長く感じますね。
その点、タワパまでは南武線沿線、イトーヨーカドーの駐車場入り口側、イトーヨーカドー表玄関側、高津駅からＮＥＣグリーンスイミング〜ミツトヨ前を通ってのコース等もあるので飽きないかなぁ〜と期待してます。時間はかかるけど武蔵新城駅からも歩けない訳じゃない。

[676: 匿名さん]

いよいよ引越しも近づいてきました。
いろいろ家具、家電の買い替えを考えているのですが、冷蔵庫の大きさで悩んでいます。
我が家の間取りでは冷蔵庫幅は約６９・５センチ。
家電店で調べてみたら、冷蔵庫幅の大半は６８・５センチなので、考えていた６８・５センチ幅のフレンチドアはちょっと無理かも・・・・。
ということで、１ドアの６５センチ幅のものを考えています。
皆さんはどうお考えですか？

[677: 匿名さん]

>>676
私の間取りも、冷蔵庫用スペースが69.5cmですが、
ナショナルの68.5幅で525L入るモデルを検討中です。
両脇にそれぞれ最小5mmあれば良いので、大丈夫だろうと思ってます。
不安ではありますが。

[678: 匿名さん]

三井住友は叩けば、１．２％とか１．３％の金利優遇出してくるよ

[679: 匿名さん]

金利なんて個々の交渉で変わるもの？

[680: 匿名さん]

金利優遇は変わるよ。交渉次第だからがんばって！

[681: 匿名さん]

676です。
今日電気屋さんで相談してきました。
68.5cmの冷蔵庫で大丈夫みたいですね
（本当は放熱の関係でもう少し隙間があった方がいいとは言われましたが・・）
左側が壁なので使いにくくなりそうですが、松下のフレンチ530リットルで決めそうです。

[682: 匿名さん]

金利優遇は資金内容や属性によって変わるらしいから
交渉してもダメな場合もあるって、、、

[683: 匿名さん]

ダメかぁ

[684: 匿名さん]

今朝、物件の外周を回っていて気づいたことがあります。
南側、クスノキの路の東端、つまりクリニックの前の植え込みの木1本が完全に枯れているのに気が付きました。他にも２本が少し枯れ気味でした。竣工前に植え直してもらいたいものですよね。

[685: 匿名さん]

枯れているのは季節の影響ということはないですか？
大広場の葉っぱもかなり落葉していましたよ。
春〜夏にかけての緑が楽しみですね！

[686: 匿名さん]

保育園と治安が不安でまだ決定できずです。とてもきれいだし何の申し分もないけど、
無認可にいく余裕もないし。。。共働きじゃないとローンもあるからやってけないし・・・
溝口たまに来ててだいすきなんですが・・・

[687: 匿名さん]

銀行を変えます。
三井住友のはげたくそジジイ、むかついた。
思い出すだけで腹が立つ。
丁寧な言葉で人を見下したようなものの言い方、おまえ何様だ！
だれが三井住友に申し込むもんか

[688: 匿名さん]

>>687
ああアイツね。なんとなく分かる。
あんな奴の給料を払うと思うと銀行変えるという選択も良く分かる。
大京の事務処理に来てた銀行マンは、どこも、総じてレベル低かった印象。副支店長だっけかがまとも。

正直、提携ローンみたいな、ほぼ仕上がった仕事しかしてないと、社会人としての質が下がる気がしてならない。

シスコン・引越し・銀行・火災保険
ガチンコの営業に出たら全然成績あがらなそうな奴ばかりが出てきたなぁ・・・ふぅ

[689: 匿名さん]

別のスレで、駐車場に車で入る時のスロープ壁面に、セメントらしき白いものが何ヵ所からも滲み出てるっていう指摘があったので、見てみたらあった。大丈夫かよ、このマンション。

[690: 匿名さん]

別スレってどこですか。

[691: 匿名さん]

住まいサーフィンというサイトです。

[692: 匿名さん]

三井住友が多いみたいですね。
提携ローンって他にもあったようなのですが、三井住友何か条件面でよいのでしょうか？

[693: 匿名さん]

>>685
いやいや，あの木は完全に枯れてます。植え替えてもらいたいです

[694: 匿名さん]

枯れた木を指して土壌とか大丈夫なの？とデベに質問すれば
言わなくても植え替えてくれるんじゃない？

[695: 匿名さん]

最近、三井住友の住宅ローン担当者と話したのですけど、他の銀行でもあんな感じなんでしょうか。
頼りない、カスタマーサービス低下してます。
気のせいでしょうか。

[696: 匿名さん]

>>684

植栽した木や芝が育たずに枯れてしまうのは、決して珍しくなく、よくあることですよ。１００本植えれば、５本は枯れますよ。

マンションは、職人が現場で過去の経験を頼りに作るものです。工業製品のように、機械化された工場で自動生産しているわけではありません。

また、植栽は生き物を植えるのです。そもそも元気のない木々もありますし、土壌が合わない、たまたま植えた時期が晴れ続きで根付かなかった、様々な理由で枯れるのです。

住民組合が売主に植え替えを要望するのに理由（「最初から木が弱っていた」とか「土壌が変」だとか）など要りません。ただ単純に「枯れ補償」制度を利用して、植え替えてもらえばよいだけです。

売主は住民組合に対して１年程度の保証状を差し入れるのが一般的です（同様に造園業者は元請業者に、元請業者は売主に保証している）。引渡し後に、組合でこの保証書を入手しておくことが重要です。

[697: 匿名さん]

>>689

生コン打設の不具合ではないでしょうか。当面の使用に問題はないのだと推測しますが、瑕疵担保期間が切れる前に調査が必要ですね。

必ず、２年経つ前に、管理会社に任せず、自分たちで調査を行いましょうね。どこもそうですが、マンションを管理補修するのは、売主の系列会社です。Ｔ＆Ｐもそうですね。瑕疵担保期間の切れた引渡後２年で「ここを修繕しましょう」「あそこも直しましょう」と言ってきます。また、最初の大型補修工事が１２年目に設定されているのは、配管設備が１２年を周期に取替えが必要になるためですが、品確法による保証が１０年までだからとも言われています。

本日の日経新聞１面に、「築２０年以上経過したマンションの修繕積立金、４３％のマンションで不足」とありましたね。高齢化が原因と書かれていますが、私が思うにそもそも修繕積立基金の設計に問題があると思いますね。従来のマンションは、入居時に修繕積立基金（何年かに一度支払う大きな金額の積立金）を数十万円支払い、その後は毎月の積立金のみで対応というのが一般的でした。その方が販売はしやすいですからね。

１２年目補修の際は、入居時に支払っている基金があるため、どこのマンションも金銭は潤沢です。しかし、２４年目補修の際はその資金が足りなくなってしまうんです。しかも劣化のスピードは同じ１２年でも１２〜２４年目の方が激しいため、２４年目補修ではコストも１２年目補修の１.５倍程度かかります。

そうなることは、最初からわかっていたのに対応してこないとそのような事態になってしまうんですよね。こうなると、修繕するには借入を行うか、一時金として各戸から資金を集めるか、今ある資金で可能な小規模修繕にとどめるか、そういう選択になりますね。資金繰が悪化すればその後の修繕工事にも響きますし、小規模修繕だと根本的な補修工事にならないためマンションの劣化が加速します。Ｔ＆Ｐはみなさんで協力して早めに対応しましょうね。

[698: 匿名さん]

>>686
なるほど。。。お気持ちはわかります。マンションの購入は人生の大きなイベントですから、譲れる部分と譲れない部分をしっかりと決めて（書き出して）、選んだ方がいいと思います。どこかで妥協しないと物件は見つかりませんが、譲れない部分も必ずありますよね。それを明確にして、物件選びをされるのがよいのではないでしょうか。

溝の口でなきゃダメなのか。共働きせずに済むような金額のマンションにできないのか。ご自分やご家族にとっての価値観を念頭に置きながら、選ばれるのがよいと思います。

就職先や結婚相手を見つけるようなものですかね。こっちの条件もあるけど、それだけでは決められない。相手や環境もあっての話ですもんね。そして、実際にそのマンションの本当の良し悪しは長く住まなきゃわからないんです。

不安があるうちは、購入を控えるのが良いと思いますよ。

[699: 匿名さん]

>>697
最新号のAERAに、マンションの資産価値を決める条件についての特集がありました。
このマンションは殆どの部分を満たしていましたが、管理について697さんと同様の記述がありました。
管理組合めんどくさいなぁ、というのが正直なところだったんですけど、まじめにやった方が良さそうだと考え直したところです。

[700: 匿名さん]

少し前に話題になっていたシャトルバスの件
KSP発の始発は7時30分ですよね。
モデル・ルームで配っていた最新の時刻表ではそうなっていました。
7時台は30、40、50の3本のみ。

契約時にもらった薄いブルーのファイルに閉じてあった改正前の時刻表では
7時台に4本ありましたが…。
ダイヤ改正で、朝のKSP発は減便になってしまったようですね。。