ザタワー＆パークス田園都市溝の口【５】

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市 高津区久本3丁目207番6他（地番）
　　　　　神奈川県川崎市高津区久本3丁目14番1（住居表示）
交通：東急田園都市線「溝の口」駅から徒歩13分

過去スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38229/
【２】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38439/
【３】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9429/
【４】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8566/

[401: 匿名さん]

バラは契約済みではなく、販売活動済みの印だそうです。
私が買うとき担当者が言ってました。
バラがついてても欲しい部屋があったら言って下さい。裏で見てきます（スタッフルーム）といわれびっくりしました。実際いくつかあげたら半分ぐらい空いていて？でした。
バラでは判断できませんよ。
実際担当者に聞いたほうがいいのでは。
ちなみに入居が始まったらだんだん値下げする予定だそうです。
売れなかった部屋ですから仕方ないのでしょうね・・・。

[402: 匿名さん]

この場所でタワーというのは確かに理解できない。

[403: 匿名さん]

３９４さん、前出の建築士です。

「駅から遠くてなぜタワーなのか」という質問に、お答えします。

不動産会社は、駅から近くても遠くても、タワーを作りたいのです。そもそもタワーは人気があり、戸数が多くなることによるメリットもありますからね。

しかし、駅から遠い場所では、都計法の定めによる用途地域の制限のため、容積率や建蔽率を限界まで使ったとしても、タワーマンションを立てられないのです。都計法は、郊外の低層住宅地エリアに高層建築物が立たないように制限を加えているわけです。

Ｔ＆Ｐの敷地面積は、約２万平米です。こんな広い敷地を持つマンションは、日本全国探し回ってもほとんどありません。当然ですが、敷地面積が広ければ、高層マンションを建てやすくなります。また、これだけ広い敷地のため、公開空地を設けることを条件に、容積率が法定の２００％から２８９％に緩和されています。それで、タワーが建てられたのです。もともと用途地域が工業地域であり、容積率が高いこともラッキーだったのでしょう。

なお、駅から近い場所は、用途地域が商業地域であることが多いため、そもそも容積率が高く、敷地面積がそれほど広くなくても、タワーマンションを建てやすいのです。

[404: 匿名さん]

建築士です。

売れ残りについてですが、これは予定通りです。むしろ、売主は、全戸数売り残して、竣工時にすべて売ればよかったと思っているでしょう。これだけ周辺相場が高騰しているわけですから、当然ですよね。

私が試算したところ、みなさんが１〜２年前に購入した価格の平均１６％増程度でも、今なら購入者が見つかります。横須賀線の新駅設置や川崎市営地下鉄の開通で便利になる武蔵小杉の場合、１年前に比べて２５％程度分譲価格が上昇しています。売主は強気ですし、全く売り急ぐ必要がないのです。

９／１２付日経新聞によると、首都圏での分譲マンション着工戸数（販売戸数ではない）が、５〜７月で３ヶ月連続して３割以上減となったと記載されていました。要するに、３ヶ月前に比べてたったの３分の１しかマンションを作っていないのです。企業リストラが一巡し、好立地の用地が枯渇していることに加え、不動産会社がより収益性の高い賃貸オフィス事業に力点をおき始めているのが原因です。

一方、ローン金利は上昇し、消費税は増税見込で、住宅ローン減税の優遇幅も減り、購入者はどんどん焦る必要があり、需給バランスは崩れています。価格は今後も高騰することは間違いありませんね。

本日付の住宅新報（業界新聞）に記載がありましたが、首都圏では中古市場が異常なほどの活況を見せています。中古市場が活況するときは、新築マンションも間違いなく活況しており、売り手優位となります。

売れ残っているのは、売りたくないからですね。売り渋りです。

[405: 匿名さん]

現在検討し、悩んでいます。現在駅近に住んでいるため、この徒歩１３分というのがネックになっています。ただ施設は充実しているので妻は気に入っているのですが、マンションに住んでいる友人たちに話を聞くと、施設なんて使うの最初だけだよ。惑わされるなといわれます。
皆さんは悩まれなかったですか？
ここのマンションのここが良かった！という点がありましたら是非聞かせてください。

[406: 匿名さん]

屋上は空が広くてよかった。休日はいりびたりそう。

[407: 暇なもんで２]

皆さんの嫌がる長文になります。ごめんなさい。
このスレはＴ＆Ｐを購入することを決めた段階から読んでいます。現在、都下に住んでおり、転居と同時に初めての土地である川崎溝の口に移るわけです。Ｔ＆Ｐを購入した理由は色々ありますが、新しい土地に移ったからには家族全員が安全で気持ちよく、幸せに暮らせればと考えております。しかるに、このスレや溝の口関連のスレを読んでいて若干の不安があります。
溝の口がさほど安全な場所ではないようだとは薄々感じておりましたし、駅周辺を歩いてもやはりなぁという感触を持っていましたが、Ｔ＆Ｐ周辺は静かで安心していましたが、以下のようなスレを読み若干不安に思います。このスレには時々Ｔ＆Ｐの話題が出てきます。マニアックですが面白いです。
溝の口　溝ノ口　溝口　みぞのくち　MIZONOKUCHI　【Part74】
http://kanto.machi.to/bbs/read.pl?BBS=kana&KEY=1158973532
235 名前： 神奈さん 投稿日： 2006/10/06(金) 23:09:16 ID:Seva/AyQ
（前略）
タワーマンションも夜中に＊＊が大量侵入して資産価値が下がりそうな
気がします。夜中に前を通ると、アップハンドル、上に曲がった荷台
など、＊＊御用達の改造を施した自転車が多数置かれています。
梶が谷の事件もそうなのですが、このような不安の種が郊外にも広がっていくのは実にいやな感じがします。Ｔ＆Ｐのパークは近所の方も中に入れると聞いております。混乱を招かなければよいのですが。
次に気になるのは、３９３さんの疑問にも関連するのですが、どのような住人が住むんだろうかということです。このスレでも過去に「高層階VS低層階」のような言い合いもありましたが、住民のマナーが気になります。私的には３９３さんが想定するケースではコンシェルジュに任せるのではなく、見つけた人が注意できるようなコミュニティーになればと祈っております。それを忌避するのであれば、不要な規則や規制が増える事となります。新しいマンション、新しいコミュニティーですから、その住民が全員で努力しないと、気持ちよく住めないと考えます。以上、私の雑感です。

[408: 匿名さん]

> 施設なんて使うの最初だけだよ。惑わされるなといわれます。
> 皆さんは悩まれなかったですか？

内覧会の感想では、
シアタールームとゲストルームと緑の広場は、絶対使い続ける！
会議室みたいな部屋も使えそう。
って感じです。

[409: 匿名さん]

[410: 匿名さん]

売れ残ったら、法人にたたき売ってしまえば表面上は完売ですよ。
駅前の賃貸屋さんをチェックすれば賃貸相場がわかるかもね。

[411: 匿名さん]

共有部分はもちろん禁煙ですおね、飲酒はどうなんでしょうか？？
貸し切りの状態で喫煙されないか心配です。

[412: 匿名さん]

賃貸で駅１３分じゃあ７０平米で１０万がいいとこでしょ
よほど安くしないと法人は買わんよ

[413: 匿名さん]

>407
質の悪い＊＊には毅然と対処しましょ。
警察にもプレッシャーかけながらしっかりと働いてもらいましょ。
警察はマスコミに弱いんじゃないの？

[414: 匿名さん]

新城〜溝ノ口間駅１３分辺りで３ＬＤＫ１０万じゃまともな部屋は借りれないよ。

[415: 匿名さん]

つーか、この辺りで７０㎡、１０万だなんてそんな安い物件無いよ・・・

[416: 匿名さん]

南武線の向かい側のメイフェアパークス？というマンションは、17万とか18万とかそんな値段で賃貸に出てたのを見ました。

[417: 匿名さん]

↑17〜18万　ちょうどこの辺の相場だと思いますよ。

[418: 匿名さん]

南部線は確かに人気無いけど、武蔵××辺りは結構便利ですよ。
実はこの辺りの賃貸相場は意外に高いんですよ。

[419: 匿名さん]

＞405
マンションを買うにあたって何に重点を置くかですよね。
交通の便なのか 環境なのか 金額なのか 設備なのか等など‥
私はもちろん全てを望みました。確かに駅から10〜13は微妙な距離でしたが 価格のわりに豪華な設備や，溝の口という都心すぎず田舎でもない立地，金額はわが家からすればちょっと高いかなぁとも思いましたが買えない金額でもなかったし。
まぁ全てが満足出来るものでした

[420: 匿名さん]

売れ残りを売り惜しみ、って・・・・
時間が経つに連れて、販売が遅い理由の説明が変わっているのはどうしてなんでしょうか？

誰がどう見ても売れ残りでしょ

[421: 匿名さん]

だからどうした？

[422: 匿名さん]

>>419
私の場合、あまり駅近でもって考えはありました。
現実、溝の口駅周辺なんて住むには不向きだと思うし。
健康のため、多少歩く必要もあるだろうし。

よく考えたら、ターミナル駅から少し離れた駅（あまりゴミゴミ、都会都会していない）の駅近物件を買えば良かったのかな。
そして健康を考えて、１駅か２駅分歩くとｗ

>>420
販売理由って変わってましたっけ？ソースは？
よく分からないけど、販売を遅らせたら高く売れる（確率が高い）なら、そうすることは立派な戦略だと思います。
事実ならですけど。

[423: 匿名さん]

健康のために歩くって
駅から遠い物件しか買えない人々の定番のいいわけですよね。

歳をとったらどうするの？
小さい子供は送り迎え？

資産価値から考えても、「駅から多少遠いほうが・・」という言い分が通用するのは
駅徒歩５分〜10分まで。

[424: 匿名さん]

売り惜しみだの、戦略だの・・・

ここまで販売が遅くて、棟内モデルルームで完成済販売で、
いまさら戦略、って、もちろんネタでしょ？

本気で言ってるのならちょっと危ない人か営業のどちらかですね。

[425: 匿名さん]

西側購入者です。
再内覧が近付いてきましたが、
前回は天気も良くて、廊下に吹く風がメチャクチャ気持ち良かった〜！
広がる風景も爽快でした。
ここで暮らすのが楽しみだな。

[426: 匿名さん]

>>４２３。
>>駅から遠い物件しか買えない人々の定番のいいわけですよね。

これは余計な一言だと思うぞ、十人十色、本当にそう考えて居る人間もいるかもしれない。
個人の考えを決めつけるのは良くないぞ。

[427: 匿名さん]

＞423
だからなんなんだっつーの。
そこまで言うならどこどこの駅の何々って言うマンションが良いとか，結論を書き込んでみろよ。

ま，書き込み出来ないだろうけど。
ここが買えない人のヒガミにしか聞こえないよ〜♪

[428: 匿名さん]

まぁーまぁー
別に売れ残りだろうが売りおしみだろうが、どっちでも良いですけど。
青田買いが常識って風潮は建築業界の戦略に思いっきり乗せられてるか。。。。

あいも変わらず、あっちでもこっちも買う気のない人の評価が多いですねぇ。
荒らしのないスレは皆無でしょう。。。。なさけない。
いちいち買う気のない人の相談に乗ってあげることもないと思いますけどぉ。

[429: 匿名さん]

購入金額と自分達の考える価値が合わなければ買わなければ良いだけのこと。
待っていれば売れなくて安くなるだろうと考えるなら待ってみれば良いでしょうし、
今が買わないと価値に見合った希望の物件が買えなくなると思えば買えば良いでしょうしね。

個々でそれぞれ事情も違いでしょうから価値観も変わるのは当たり前。
私も、仮にここと同じ周辺環境で同じ作りの物件が千葉にあったとしても買わないです。
通勤時間が長くなるのはごめんですから。千葉の駅前にあっても買わないかなぁ。
(千葉が悪いと言うわけじゃないですよ。私の生活体系に合わないだけですから。)

物件の価値は自分で見極めるしかないですよね。ま、本当の検討者は、購入検討対象
になっている時点で何らかの価値を見出しているのでしょうけれど。。。。

[430: 匿名さん]

ほんと、あげあしとってるだけって感じの評論家が多いですね。
定期的に現れて定期的になくなるのは、管理人さんのアクセス規制のせいだったりして。

共有部の使い方は最初が肝心かもしれませんね。
最初に黙認するとエスカレートするのが世の常でしょうから。。。
出来れば、いちいち制限しなくても済むほうが良いのですけど無理かなぁ。
何でも規約って堅苦しいのは嫌ですよね。

[431: 匿名さん]

建築士です。

４１２さんの「７０平米１０万円」発言には驚きました。
まったく根拠のないデタラメですね。
だって、坪４７２０円ですよ〜。
私がその単価で借りて転貸したいくらいですね。

田園都市線の終点の中央林間でも６５００円程度、小田原でも５０００円程度です。新築マンションで４７２０円というのは、首都圏エリアでは見たこともない相場ですので、私の知る範囲にはありませんが・・・、箱根の山を越えた静岡県の相場ではないでしょうか。

完成後すぐに賃貸するのであれば、北側を除き７５００円前後で簡単に借り手は見つかります。上層階の東側・南側であれば、それ以上でしょう。

また、１つの目安として、溝の口エリアでは、分譲マンションを新築のまま賃貸に出した場合、２１年で賃貸収入が分譲価格を上回るという調査が出ています（東京カンテイによる調査）。首都圏平均（２３年）に比べやや低め、つまり賃貸価格に比べ分譲価格が割安ということです。４７２０円では、４０年かかりますね。そんな場所、日本全国探し回ってもありませんよ。最も回収期間が短いのは松戸の１４年、長いのは六本木の３６年です。（日経産業新聞７／２８）。

情報を書き込みする際に、 もう少し事実に基づいて、正確な情報を入れていただきたく思います。

[432: 匿名さん]

＞412さん
自分が借りれる金額の限界の話ではなくて，相場の話しをしましょうよ〜

[433: 匿名さん]

まぁ結構売れてるみたいなのは確実。これだけ広告を売ってるのにやばいなら
もっと販売戦略を練るだろうし。

確かに新価格というのが登場して小杉だとかに影響されデペが強気になるのはあるでしょうね。
ただ上でも書いてる通り最近の分譲部屋が以前の高層階より高くなってるのは嫌ですね。
「それでも買いなさい。あなたがいなくても欲しい人はいる」と営業担当に言われ
はんこが止まり結局小杉に行きましたけど。

どちらにせよ入居後完売だろうし最後の数戸は値下げあるでしょうね。
ただその際は即決だとかが条件でしょうね。。。

[434: 匿名さん]

>>409
禿同。大京は三和銀出身の長谷川社長時代に、青田売り方針を全面転換して、完成後、
現物内覧条件売買に切り替えたのだが、結局は、プロジェクトの金利負担に耐えられず
青田売り方式に戻ってしまった。そうこうしているうちに、メインのＵＦＪ(旧三和)が
支えられなくなって、結局は、産業再生機構入りとなり、最後はオリックスに引き取られ、
今に至っている経緯がある。もちろん、再建途上にあるこの会社に完成在庫など許され
る筈はないから、売り惜しみなんてありえない。

[435: 匿名さん]

[436: 匿名さん]

そういえば、
本物件は
　住友「売主」
　大京「売主・売主代理」ってなってますけど、
これってどういう関係なんでしょうかね？

[437: 匿名さん]

>>436
売主は、文字通り、売主(物件所有者)のこと、本件では、住不、大京がプロジェクトの
持分をそれぞれ割合保有している状態で売り出しているから、共同売主として、広告上
両社を掲げることになる。
で、売主代理というのは、宅建業法上、売主所有物を、業者として仲介する会社のこと
（つまり販売会社）。この仲介には、「代理」と「媒介」という形態があるのだが、
前者の方は、売主から法的委任を受けて、契約行為を完結できる仲介方式であり、後者
の「媒介」よりもより厳格な態様である。
それでは、なぜ、大京は、売主兼売主代理になっているかというと、「売主」としての
表示は、プロジェクトの自分の割合持分を売却するからであり、「売主代理」としての
表示は、住不の割合持分を住不から上記の通り法的委任を受けて、販売会社の立場とし
て売却しているためと思われる。

[438: 匿名さん]

建築士さんと書こうと書くまいと、より大きな視野からの有益なコメントなので、それを意味無く
非難するのはやめましょう。自分の職業を書いてはいけないのでしょうか。

二子玉川の都市開発がこの辺りにも波及し、お隣の高津駅周辺も、滅茶苦茶価格が上がってます。
売主さんが強気なんでしょう。もち私は全てを知りませんが、これでは資金に限りがある個人では
手が出せない一方、業者が高くても買い、手を加えて、さらに利益を出そうという構図になっている
のではないでしょうか。高いところで利益を出していくバブルですね。

いい住環境で暮らしたいと願うのは当然の自然な気持ちです。
でも、ここで得をするのは誰で、尻拭いをさせられるのは誰でしょうかということを消費者としては
よ〜く考えないとね。デベは帳尻がプラスになればそれでいいのですよ。

気持ち豊かに暮らせる住居が、もっと簡単に入手できてもいいのにあまりにも
現実が伴わないですね。

ここの容積率は、建築士さんの書き込みより実際はもっとあった（？）と思いますが・・・。
公開空地にして、誰でも敷地に入れるようにして、その分、空中に部屋数を大きく増加した建物
です。六本木ヒルと同じやり方です。

[439: 匿名さん]

銀行の審査が厳しくなっていると聞きましたが、
ロ-ンを組まれる皆さんは本審査を済ませましたか？
ここのＭＳを購入される方々は
ある程度、高収入を得ている方々ばかりなんでしょうか？
ここを見ていると、なんだかうちは無理して買った部類に入るのかもしれないな…今更ながら少し不安。

[440: 匿名さん]

確かに。
読み手がミスリードされないとも限らないし。
言ってることは割とまともななんだから肩書きは余計だなと思うよ。

[441: 匿名さん]

>>４３９さん
分譲価格からみたら、年収６５０万以上の方々が多いんじゃないですかね。
もちろん、頭金の精算で残金のよって全然変わりますけど。

[442: 匿名さん]

来月入居開始なのに、まだ販売してるって、完全に売れ残りですね・・・・

販売戦略がどうとか、売り惜しみがどうとか、もうその段階じゃないでしょう。

青田買いの是非をここで議論しても意味がないことで、
いまのマンション市場でこの販売ペースは「売れ残り」といいます。

予定通り10期までやる、と力説している人がいたようですが、
10期までやるにせよ、まだ7期なわけで・・・・

要するに、要望書が集まってないから売るに出せてない、ということですね。

購入されたかたは、このマンションがいいと思って購入しているわけですから、
掲示板でも美辞麗句を並べますが、世間一般からの評価は、不人気売れ残り物件、ということです。

購入者の方々は、あまりご自身の意見を押し付けたり、批判を荒らし扱いしないことです。

この物件の世間からの評価は「不人気・売れ残り」です。

[443: 匿名さん]

てかもう買っちゃったし、売れ残りだろうが何だろうが関係ないしどうでもいいです。
自分はここがいいと思って買ったから。
そんなことよりこれから住むにあたってのことを考えればいい。

[444: 匿名さん]

>そんなことよりこれから住むにあたってのことを考えればいい。

この掲示板は、購入を検討している人のための情報交換の為の場です。
これから住むにあたってのことを議論したいのなら、購入者用の掲示板に行ってください。

[445: 匿名さん]

>>444そうなん？
それは知らなかった。
でも、仮にそうだとしても、本当の購入検討者からみたら、既購入者がこれから住むにあたってマンションの事をどう考えているか、あるいは、どういう所に魅力を見出して買ったか、なんてのは、まさにこの手の掲示板でしか手に入らない情報では？
ちなみに、購入者用の掲示板って、どこにあるの？

[446: 匿名さん]

>>445
>てかもう買っちゃったし、売れ残りだろうが何だろうが関係ないしどうでもいいです。
>そんなことよりこれから住むにあたってのことを考えればいい。
↓
>既購入者がこれから住むにあたってマンションの事をどう考えているか、
>あるいは、どういう所に魅力を見出して買ったか


全く意味が違いますね。厚顔無恥とはまさにこのこと。
自分で恥ずかしくならないのですかね。

ちなみに購入を検討している人にとって、人気、販売動向は非常に重要な関心事です。

[447: 匿名さん]

>てかもう買っちゃったし、売れ残りだろうが何だろうが関係ないしどうでもいいです。

あんたマンションに住むべき人間じゃないね。マンションの修繕費ってのはどこから出ているのか、
それはすべて部屋が埋まった状態かつきちんと集金されて成り立つもの。
その辺りをもう一回勉強してから発言して欲しいもんだ。

[448: 447]

連投スマン

あと建築士とかいうコテハンもうざい。あんた住友の人間じゃないんでしょ。
勝手な憶測、しかも建築を知っているからってマーケのプロじゃないんでしょ。
自分が買っちゃった物件だから必死に擁護したい気持ちはわかるけど、でたらめは困る。
まあ、それを鵜呑みにしちゃう人も（ry

[449: 匿名さん]

＞446
で，あなたはこのマンションの購入者ですか？買っていないのですか？

なぜそんなに売れ残りに対して熱くなるの？

[450: 匿名さん]

>449
なにも言い返せないと、逆質問で逃げる。
匿名の掲示板で、相手が誰だとか、なぜそんなことを言うのか、などと質問するのは無意味。