ザタワー＆パークス田園都市溝の口【５】

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市 高津区久本3丁目207番6他（地番）
　　　　　神奈川県川崎市高津区久本3丁目14番1（住居表示）
交通：東急田園都市線「溝の口」駅から徒歩13分

過去スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38229/
【２】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38439/
【３】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9429/
【４】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8566/

[326: 匿名さん]

脚立は貸してくれました。
あとの小物は自分で用意するものだと思います。

[327: 匿名さん]

>>325
大京の内覧会係に連絡して事前に言っておいたら懐中電灯とバケツは用意しておいてくれましたよ。
メジャーはチェックに立ち会う施工会社の担当の方が持っていたので（七つ道具なのかも）その場でお借りできました。

[328: 匿名さん]

西側に建設されるマンションって
７Ｆ建。ワンルーム３１戸及び店舗。完成は１年後だそうです。
やっぱり２４時間営業のコンビニがほしい。

[329: 匿名さん]

先日内覧会行って来ました。
立会人の方に同行してもらいました。
同行してもらってよかったです。チェック48箇所。部屋は狭いほうでそれですので、
大きい部屋の方は大変では?
それから、アーバンホワイトの方、床の色って気になりませんか?
3列ごとに下の接着剤(?)が染み出てて、縞模様になってます。
デベの人に言ったら、他の色でも出てますが、白が一番目立つと。
これは避けられないって言われちゃいました。でも目立ちませんか?
慣れるような慣れないような・・・ちょっと残念です。。。

[330: 匿名さん]

うちは80㎡強の部屋ですが、指摘したのは１４箇所でした。
同行した建築士さんも、「内外装ともにすばらしい仕上がり。とても良いマンションですね」と言っていましたよ。

西側の７階建てマンションより、富士通ゼネラル工場跡地に立つマンションの方が気がかり。
まだ解体工事中のようですが、果たして何階建てができるのやら。
結構広い敷地だけに心配です。

[331: 匿名さん]

富士通ゼネラル工場跡地に立つマンション、川崎市の新しい条例？で、高層マンションではないと聞きましたよ。
長谷工だから第二のスニーカータウンですかね？

[332: 匿名さん]

窓を開けると、南武線の電車の音より、富士通ゼネラル工場の操業音の方が耳障りですね
工場の土地を一部売って、そこにマンションが建つのだから、富士通ゼネラルから騒音が聞こえたらクレームが付きそうな気もするが・・・？

[333: 匿名さん]

西側だと、南武線の音はどの程度気になりますか？
内覧会などでご存知の方がいらしたら教えてください。

[334: 匿名さん]

>>332さんは東側でしょうか？

[335: 匿名さん]

　建築士です。
　富士通ゼネラルが長谷工に売ったのは、１６，０００平米程度。
　川崎市で、用途地域が工業地域の場合、容積率は２００％、建蔽率は６０％ですので、これで計算すると、１フロア２０戸、居住階が２〜１７階で総戸数３２０戸という感じですね。長谷工マンションはＴ＆Ｐに比べれば階高が低いので、Ｔ＆Ｐの１５〜１６階相当の高さでしょうか。

　川崎市の高さ制限に関する条例ですが、すでに施行されているものはいくつかありますが、このエリアは該当しません。
　皆さんのおっしゃっているお話は、工業地域や準工業地域の容積率が高く、高層建物が建てやすいエリアであることを問題にした川崎市が容積率や建蔽率を下げることや直接的に高さを制限する方法などにより、マンション戸数を減らそうとする川崎市の動きを捉えたものですよね。議会で話題になっているようですが、まだ条例にはなっていないと思います。いずれ条例になるにしても、すでに解体工事をすすめている長谷工マンションについて言えば、建築許可を取るのは時間の問題で、マンションは立つでしょう。

　新聞報道によれば、土地代として長谷工が富士通ゼネラルに支払った額は、７６．７億円。つまり、平米当たり４８万円。
　路線価で１３−１５万円（平成１８年度）の場所に４８万円とは、驚きです。３倍以上です。よっぽどこの土地がほしかったにしても、溝の口で路線価の３倍以上で購入なんて、異常です。
　長谷工のように経営危機が長く取りざたされ、取引銀行に経営支配されている会社では、土地価格が上昇し始めた今、もっと価格が上がってしまったときのことを考え、借金をしてどんどん土地を買いあさります。かなりリスクがありますが、やむを得ないのでしょうか。
　しかし、それにしても７６．７億円を３２０戸で割っても、１戸あたりの土地代が２４００万円ですからね。いくらなんでも高すぎますね。
　これに、今後の土地価格上昇分、金利、利益を全部で２５％程度入れて３０００万円。これに販管費、建物代を加えて、５０００〜５５００万円。分譲価格は７０平米程度で４５００〜５０００万円、９０平米程度で６０００〜６５００万円程度かな。あの場所で長谷工のマンションでこの価格は高すぎません？

[336: 匿名さん]

３３２さん。

工場の騒音の件ですが、Ｔ＆Ｐの重説にも、この地域は都計法の工業地域に該当し、周辺の工場の操業に伴い、騒音・振動・臭気等が発生する場合もあり、これらが休日や夜間に及ぶこともありうること、住民はこれに対して何ら異議を申し立てないものとすると書かれています。

富士通ゼネラルの敷地に立つとなれば、それに見合っただけの対策工事はされて当然ですが、重説にも騒音などに関して記載されるのは間違いないでしょう。

たしかに、３３２さんの言うとおり、この長谷工マンションの入居者は騒音に悩まされるでしょうね。長谷工が施工するとなれば、まともな対策工事はできませんので、なおさらでしょう。

スニーカータウンと言われる新築マンションが、溝の口にありますが、入居前に日経新聞社の印刷工場ができましたよね。１ヶ月前くらいの日経新聞に一面使った大きな広告も出ていました。「そんな話は聞いていない」と反対する入居者が多いようですが、当然ながら重説に記載されているわけで、大変ですね。工場そのものの騒音というより、早朝（深夜）に搬送用のトラックが多く出入りすることになり、かなりうるさくなりそうです。

[337: 匿名さん]

３３３さん。
うちは東側高層階ですので、参考になるかわかりませんが、電車の音は全く聞こえませんでした。
気密性が非常に高いので、開口部をすべて閉めてしまえば、西側でもほとんど聞こえないかと思いますよ。
ちなみに音は壁をつたってまっすぐ上にあがりますので、５Ｆでも３０Ｆでも音の大きさに違いはほとんどありません。振動には差はありますけど。

また、設計図書に記載されていますが、サッシュの遮音性能等級は、西側と東側で異なります。西側がＴ３で東側がＴ２でしたね。遮音性能等級はＪＩＳによる４段階評価でＴ４が最も遮音に優れています。西側だと、かなり外の音がシャットアウトされると思いますよ。

[338: 匿名さん]

>334さん、336さん
東側購入者の332です。
重説に、「周辺工場の操業に伴い、騒音・振動・臭気等が発生」とあり、気にはしてましたが、いやはやこれ程とは。
見通しが甘かったようです。
マンション近くの工場（南武線のマンション側）については、大きな音が出ていないと認識してました、というか、東側の部屋までは聞こえないと考えてました。
しかし、南武線の向こう側の工場までは、知恵が回りませんでした。

富士通ゼネラルに関しては、勝手に期待してるんです。
駅から遠いとはいえアクセスの良い場所だし、敷地の一部を売ったということは、工場撤退とまではいかなくても、生産ラインを廃止し、設計機能だけを集約するのではないかな、と。
じゃないと、長谷工マンションの住人が怒るでしょ？
私が働いている会社は、黒字決算とするため、工場敷地の一部をデベに売りました。
そして、マンションから苦情が出ないように、というか生産機能を他地区に集約するため、生産ラインを廃止し、設計機能のみを残しました。
富士通ゼネラルもそんな風にならないかな？　淡〜い願いです。

[339: 匿名さん]

内覧会行ってきました！シスコンさんに頼んだものが搬入されている場所にはやはり、傷が多かったですね。ロビーはホテルのようで感動しました。ミニシアターも思っていたより立派でした。ゴルフレンジは？？？自分でボール持参して、打って、拾ってというものでした。コースへ出る前日に少し練習したいという方向きですかね・・・一番気になったのはエレベーターのボタンがでかすぎ！！！多すぎ！！！でした。もう1点気になったのは共有部分の汚れと仕上げの雑さ加減です。最後に清掃がはいると言っていたのでそれに期待です。

[340: 匿名さん]

私も内覧会行ってきました。
３３９さんと同じでミニシアターの雰囲気は立派だと感じました。
ただ、３３０さんと違い、自分の部屋はキズや汚れを除いても
４０程度ありました。
一緒に同行して頂いた設計事務所の方には、「三井住友さんの物件と
しては多い」と言われました。
ちなみに同行して頂いた方は、この物件の内覧会同行は２回目との
ことでしたが、前回は良好だったとおっしゃていました。
やっぱり同じ物件でも部屋によって全然違うのでね。

[341: 匿名さん]

溝の口か新城のマンションだよ。始めからわかっていたことじゃないの。
後から来た住人が、周辺工場がうらさいのなんのって、オかしいんじゃない？

[342: 匿名さん]

エレベーターのボタンが大きくて位置が低いという話が出ていますが、あれはユニバーサルデザインというやつではないですかね？
友人が住む今年３月に完成したマンションに遊びに行ったときも同じボタンで、「最近は見やすく大きいボタンにしているんだな」と感心したものです。

さすがにあのサイズのボタンが３２個も並ぶと低い位置までいってしまうなので、２列にすればよかったのにとは思います。幅がなくてむずかしいのかな。

[343: 匿名さん]

携帯で気になることがありました。
高層棟なのですが、ドコモでアンテナ2本、お風呂場なんかだと1本（かろうじて）でした。
機種はN701です。
住みだして繫がらないようなら買い替えも検討しないといけませんね〜〜

[344: 匿名さん]

今日から引越しの見積もり始めました。
もうすぐ入居って感じですね。

[345: 匿名さん]

>>343さん
携帯関連業界で働いているエンジニアです。

携帯キャリアの電波調整って、結構頻繁に行っていますので、
入居時にはまた変わっていると思います。改善していると良いですね。

それで駄目でも、追加アンテナのような商品があるので（もちろん携帯キャリア純正品）、電波状況が悪ければ、管理組合を通して共同で購入する手もあると思いますよ。