プラウドシティ池袋本町ってどうですか？ Part 7

[匿名さん]

前スレ
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43261/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61102/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65743/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69964/
part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74310/
part6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/78707/

順調に販売を重ねているこの物件について引き続き情報交換をお願いします。
意図的な荒しはスルーしましょう。荒しに反応することも荒しです。


所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8及び、板橋区板橋1丁目2,546-5（地番）
交通：埼京線 「板橋」駅 徒歩2分 都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分 東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.07平米～87.45平米
売主：野村不動産http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74310/all
物件URL：http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート

[21: 匿名さん]

抽選のからくりというのか、ダミーの話をお聞きして驚きました。
もしそれが「よくあること」なら、デべのことが信用できなくなってしまいますよね・・・。

[22: 匿名さん]

そりゃ、ローンが通りにくい人や不安定な会社に勤務してる人
だと入居直前でキャンセルとかになるリスクがあるからね。

[23: 匿名]

アタシ最終落選して電話かかってきた。もちろん断ったわよ！！予算より高い部屋を進めてくるから。
本当イヤな思いした。今冷静になってみると、買わなくてよかったって自分に言い聞かせてるわ。
｢プラウド｣って名前に惹かれてたけど安く作り上げてるし、ここよりもっと設備のいいマンションが同じ金額であることがわかったから。駅近ってのは魅力だけど他にも出てくるから。。。
今日でここを卒業します。価格表持ってるから何年後か中古にでたときどのくらいに値付けになるか楽しみです。
購入された皆さん楽しいプラウド生活を！！

[24: 匿名さん]

>>23
さようなら～

[25: 匿名さん]

>>23さん
最終落選していたものが繰り上げ当選になったとか、ダミー抽選で当ててくれたものの連絡がきたとか…そういうのとはまた違う話なのですね。っていうか他の部屋を勧められたって…しかも予算より高い部屋って。きっと23さんがローン審査が確実に通りそうな属性のいい人で「本当に買わせたい人」ではあるんだけど、たまたま抽選に外れてしまったから他の部屋を勧めてる…って感じのかなぁ。それにしても馬鹿にされてる感じがしちゃいますよね。断って正解かもと思います。

[26: 匿名さん]

>>21
まあ、実際のところどうなのかはわかりませんけどね。
あくまでも、そういうことをすることも可能だ、という話であって。

[27: 匿名さん]

うちはローン厳しかったけど、抽選当たりましたよ。
二倍だったけど、すぐに当選連絡の電話が来ました。
結果的には審査通りましたけど、わりと難航してたから、もしここで言われていることが本当なら、落とされてるんじゃないかな。

[28: 匿名さん]

事前＆抽選会で希望を取っているので、
全く検討外の部屋はすすめないでしょ。

だから、
23は、おそらく登録申込者ではない。
もし仮に登録申込者であったのなら、
何かしらの興味を示したのでは？

[29: 賃貸住まいさん]

>>27
抽選したもう一組がもっと厳しかったとか・・・

[30: 匿名]

29さんに同感

[31: 匿名さん]

この物件は、契約者の方々ですら年収の6倍超のローンが当たり前なのですから、ふるいに掛けられた方々に至っては想像を絶するほど厳しい条件なのでしょうね…

頭金ゼロで諸費用すらギリギリ、世帯年収700万円で何とか2LDKの低層階を、とか…

[32: 匿名さん]

ここって、完売になったんですね。
23さんが勧められた部屋も、無事買い手が見つかったと言うことでしょうか。
まあ当然の事かもしれませんが、表向きには完売と言いつつ
抽選後に裏で色々と調整している事がわかって勉強になりました・・・。

[33: 匿名さん]

売れ残りがあるのに、なぜ「完売御礼」？　住宅業界の非常識


　マンション飽和時代と言われつつも、人気物件の売れ行きは早い。そのため、「すでに完売」あるいは
「抽選に外れた」など、気に入ったマンションが購入できなかった経験をお持ちの読者もいることだろう。
しかし後日、突然に解約になった旨の連絡が入り、あたかも“繰り上げ当選”のように希望住戸を購入で
きた人もいるだろう。なぜ、こうもタイミングよくキャンセル住戸が出るのだろうか？……契約者の転勤
あるいは心変わり？ それとも営業マンの詰めが甘かった？　今回は、こうした業界の不思議と非常識を
取り上げることにする。

■期分け販売の目的は「売れ残り」を防止すること
　まずは、そもそもなぜ「第１期」「第２期」というように“期分け”して売り出すのか、というところか
ら話を始めよう。以下の内容はすべて、マンション業界に身を置いていた筆者の実体験に基づいている。
　期分け販売には大きく２つの理由があり、まず１つ目が「客付けを平準化」させることにある。一昔前
までなら総戸数が200戸程度でも、「大規模マンション」と呼ばれていた。ところが、さらに大型化が進ん
だことで、現在は500戸程度がおおよその目安へと変わった。戸数が多ければ、その分、どうしても住戸に
よって人気（売れ行き）にバラツキが出る。そのため、営業サイドから見た場合、「売りやすい住戸」と
「売りにくい住戸」をうまく組み合わせる（＝期分けする）ことで、満遍なく客付けしたい狙いだ。
つまり、全体として「人気のない」＝「売りにくい」住戸ばかりが残らないよう、各期ごとにバランスよく
両者を配分して売り出したい。これが第一の理由だ。
　そしてもう１つ、販売広告上の理由もある。これは分譲マンションに限ったことではないが、何かある商
品を売り出そうとした際、販売時に「新しさ」をアピールするのは営業の基本中の基本だ。新しいもの好き
の日本人にとっては、なおさらだろう。実は、ここに期分け販売の真意が隠されており、たとえば「第１期
３次 新規発売」、続いて「第２期１次 新規発売」というように、各期ごとに「新規発売」として広告展開
することで、常に“鮮度”を保ちたい狙いだ。
　もし、全戸を一斉に販売開始し、未契約住戸が発生したとする。すると、当該住戸は一度、売りに出した
以上、二度と「新規」としては販売できない。つまり、広告上売れ残りとして扱わなければならないのだ。
スーパーの生鮮食品であれば、閉店間際の値引き販売で在庫処分できるが、マンションはそうもいかない。
そこで、営業上の障害（＝売れ残り）を自ら作り出さないよう、期分けして慎重かつ確実に売っていこうと
いう考え方が重要となるのだ。

■住宅業界は“見栄のかたまり”
　このように、分譲マンション各社は苦労してマンションを販売している。しかし、冒頭でも触れた「繰り
上げ当選」の内幕を知れば、住宅業界に対するイメージが一変するかもしれない。
　というのも、前述の理由から“鮮度の維持”が至上命題である住宅業界。たとえ未契約住戸があったとし
ても、平然と広告には「完売御礼」をうたう。つまり、「売れている」＝「人気がある」という印象を強調
したいがために、事実とは異なる情報を公表することがあるのだ。それは元をただせば、ここでいう「完売」
が、いわゆる“登録完売”であることによる。ホテルにたとえれば、客室が予約で一杯（満室）になった状
態を「完売」と呼んでいるようなものだ。その時点では手付金が入金されているわけでも、売買契約が締結
されているわけでもない。単に、希望住戸に対して書面で購入の意思表示をしただけで、「契約」と同じ意
味に扱われる。
　そのため、価格表に赤いバラが付いていたにもかかわらず、キャンセル住戸の発生という事態が実際に起
こり得る。「予約」という緩い拘束力しかない登録完売ゆえの、お粗末なハプニングといえる。それどころか、
中には申し込みの入っていない住戸に対して赤いバラを付けることさえある。「売りにくい住戸から客付けし
たい」という自己都合的な理由が、こうした裏工作に駆り立てる動機付けになっている。「武士は食わねど高
楊枝」ではないが、住宅業界はまさに“やせ我慢”あるいは“見栄のかたまり”そのものなのだ。

■ダミーを増やすことで、当選させたい顧客を当選させる
　さらに、こうした事例はほかにもある。「公開抽選」もその１つだ。一般に分譲マンションの公開抽選には
「同倍率同時抽選」という方式が採用される。実は、この方式がくせものなのだ。
　同倍率同時抽選とは、同じ倍率の住戸を一度に抽選してしまう方式のことで、たとえば「倍率４倍」の住戸
の当選番号が「１」だとすると、倍率４倍住戸の当選者はすべて申し込み番号が「１」の人となる仕組みの抽
選方式だ。

倍率　 該当住戸 　　　　　　　当選番号
　１ 　２０２　１０８ 　　　　　無抽選
　２ 　１０１　１０４　２０５ 　　２
　３ 　１０５ 　　　　　　　　　　３
　４ 　１０３　２０１　３０２ 　　１
　５ 　２０３　３０１ 　　　　　　４


　表の例によって、もう少し詳しく説明すると、倍率４倍住戸「１０３」「２０１」「３０２」の購入申込者は
それぞれ４人ずついる。また、抽選申込時に割り振られた番号（申込番号）が倍率と等しく１番から４番まであ
る。そして、抽選の結果、当選番号が「１」となった場合、倍率４倍の３住戸はすべて、申し込み番号「１」の
人が当選者となる。
　さて、ここからが核心部分だが、倍率４倍住戸に本当に４人の希望者がいるかどうかは、対外的に見た場合、
誰にも分からない。つまり、営業マンしか知り得ないのだ。たとえば倍率４倍住戸とされた１０３号室に、実
質は２人の希望者しかおらず、残り２人分が“ダミー”だったとする。このダミー分を実在する２人のうちの
１人に振り分けることで、割り振られた顧客は当選倍率が３倍になる計算となる。本来の１票分にダミー分の
２票が加わることで、合計３票分のくじ（当選確率）を手にすることができるからだ。ここに公開抽選のから
くりがあり、こうしてダミーを入れることで、「キャンセルしない顧客」＝「当選させたい顧客」を優先させ
ることができる仕組みだ。そして、同様に「第１期２次」「第２期１次」……でも顧客選抜を繰り返すことで、
契約住戸を積み上げていくのが分譲マンションの営業スタイルなのだ。
　顧客にとっては数あるマンションの１つでも、営業マンにとってはそのマンションがすべてとなる。
「売れませんでした」と逃げることは許されず、全住戸を売り切る使命を負っているからだ。こうした裏工作が
行なわれるのも、実は重責感の裏返しであり、職責をまっとうするための苦肉の策ともいえる。しかし、“ふる
い”にかけられる顧客はたまったものではなく、到底、納得できるはずもない。住宅市場は今後、さらに厳しさ
を増すことが予想されるだけに、今こそ襟を正し、非常識に目を向ける姿勢が求められよう。

[34: 匿名さん]

>>32
>>ここって、完売になったんですね。
完全に完売になったんでしょうか？表向きに完売しているなら、公式ホームページにも「全戸即日完売御礼」とかってでかでかと書きそうなものだけど・・・何も書いてないよね？ただ更新してないだけかもしれないけど、逆に完売してたらすぐに更新できそうな気がするけど・・・。ここだけで完売～とか言ってるだけで、実際そうでもないのかもって思うけど。抽選とは別に余っている部屋とかがあるんじゃないの？きっと。

[35: 匿名さん]

>>34
ここだけで完売～とか言ってるだけでなく、
表向きは完売だね。

http://www.nomura-re-hd.co.jp/news/pdf/100927.pdf

裏は知らね。

[36: 匿名さん]

33
長すぎ。確かに言ってることは興味深いけどさ。
何年か前に話題になった、三井かなんかの元社員が出した本に、こんなこと書いてあったな。
因みにここは同倍率同時抽選じゃないよね？

[37: 匿名さん]

１期では部屋ごとに抽選してましたよ

[38: 買いたいけど買えない人]

>>33
すべての物件ががそうではないので、みなさん注意です。
少なくとも、本物件は、違いますね。
三井元社員が言う、買わせたい客と思っており、
安心しきっていましたが、
私は２回落ちました。
　

[39: 買いたいけど買えない人]

２８さん、するどいですね。
抽選前に「もし落選した場合は、他の希望する部屋があるか否か」
の調査をしましたからね。
２３は、間違いなく、登録はしていませんね。
野村はそんな逆撫でするような会社ではないと思います。

[40: 匿名さん]

＞三井元社員が言う、買わせたい客と思っており、
＞安心しきっていましたが、
＞私は２回落ちました。

その事実を、
「自分は自分が思っていたほど良い属性ではなかったのだ。」
と受け入れるのか、
「野村はダミー登録なんかしていないんだ！運が悪かっただけだ！」
と防衛機制で拒否してしまうのか、人によりけりでしょうね…


＞少なくとも、本物件は、違いますね。
＞野村はそんな逆撫でするような会社ではないと思います。

なるほど…