（仮称）ブリリアテラス成増ってどうですか？

[購入検討中さん]

東京メトロ有楽町線・副都心線「地下鉄成増」駅徒歩４分
東武東上線「成増」駅徒歩７分
全１９棟・オール電化住宅のようです。

ＨＰがあがっていました。
http://www.btn4.jp/index.html

近くに住んでいるのでかなり期待しております。
新しい情報がありましたら教えてください。

[51: 通りすがり]

2丁目にポラスとのコラボでの物件が７戸だっかな？１ヶ月位前に完売して
ポラスの営業の人の話では、あまりに人気があったので、線路の向こう側の３丁目
エリア？にまたコラボで11戸？追加で作ったそうでした。きらめきの森とか？いう感じ
でしたが、HPにこの前まで載ってたのに、既に完売したようでもう載ってません。
２丁目の物件より８００万位高かったもようでした。
でも、買いたい人が多いと値段は上がりますよね～？23区内で駅近くの戸建ては中々無
いから欲しい人は多いですよね。。
アンケートを取ってるようなので、みんなの反応をみて価格は決定するんでしょうね。

[52: 匿名]

ポラスブランドとブリリアブランドではそれだけで1000万は違うと思います。
２、３丁目の現地も見ましたが、ここ（１丁目）とではやはり1000万は違うと思います。
都合、最低でも2000万は高くなりますね。

[53: 匿名]

ポラスは最近更新された情報スーモのサイトに販売戸数３戸で掲載されてましたよ。売れ残ってるんじゃない？

[54: 通りすがり]

＞№53さんへ
なるほど、そうなんですね。

[55: 匿名]

お金のない方はそちらにどうぞ

[56: 匿名さん]

プロジェクト説明会に参加された方、価格は教えて頂けましたか？

人気があるようで、予約をしようと思ったら＜満席＞でキャンセル待ちと言われました。

戸建てで駅に近い物件は、希少性からも価格は高めかとは思いますが･･･。

どなたか知っていたら教えて下さい。

[57: 匿名さん]

説明会に参加した人は、掲示板に書き込まないと思いますよ。
ただでさえ、高いと書けばたたかれるようなスレですから。

まあ、書いているのは検討者ではないでしょうが。
１丁目の値段を吊り上げようと必死ですからね。
数年前に高値掴みしたわけですから、安くなったら悔しいんでしょう。

聞くならこんなところではなく、直接東京建物に聞いてみては？

[58: 匿名]

いいえ、検討中の者です。

事情があって、どうしても成増が良いのです。

安くなれば、それだけ競争が激しくなりますから。

最高値をつけた人が買えるシステムなら良いのにとさえ思います。

[59: 匿名さん]

お金持ちがうらやましいです。
うちは最低価格帯が今の想定より上がったらアウトです。

[60: 匿名さん]

価格は以前電話で聞いたら７０００万から８０００万だったような。その後も是非見学にと案内が何回かきましたが。
相当高い印象です。所詮成増なのに・・・

[61: 匿名さん]

同じ金額で三井の桜台か杉並、東急の上鷺宮が買えますね。イメージでは板橋は一歩落ちるのに。
それでもこっちを選ぶ人の基準は何なんでしょう。通勤とか、実家とか、学区とか？

[62: 購入検討中さん]

桜台、上鷺宮、野村の関町の案内会に参加した者ですが（見すぎ？）、
上記３物件は７０００万中後半が多くて、高いところで８０００万中盤といった感じでした。
ここは聞いた印象だと、これらよりは値段的にもワンランクダウンさせているイメージでしょうね。
６０００万台もあるようですし。

[63: 購入検討中さん]

桜台は、一番低いところで6800万円台でしたよね。電話で話を伺った限りでは、こちらの北側道路の価格帯は、それよりも、若干は低くなりそうな感じでした。南道路は8000万円を基準としているようですね（そこからどの程度プラスになるのかはよく分かりませんが。）それ以外の、東、西道路の物件は、5-6戸程度ですが、その間といったところでしょうか。。

[64: 匿名]

ここは容積率200％の本来マンションの用地です。
建て替えの際、南隣が３階建、４階建になっても文句は言えないはずです。
少し前までは大手の戸建分譲は容積率100％以下しかなかったと思うのですが、最近、プラウドシーズン相模原は200、上鷺ノ宮は150％ですね。
建て直したら自慢だった町並みは、高低の建物が入り混じりぐちゃぐちゃになると思います。
特に23区内の場合、マンションは売れ残っても、希少性が高い戸建は難無く完売するため、不動産デペはそちらに走っている気がします。

[65: 匿名]

ここの場合は、隣のマンションとの兼ね合い上、戸建てにせざるを得なかったのでは？ちょっと他とは事情が異なるかもしれないですね。

[66: 物件比較中さん]

おそらくマンションの関係でしょうね。だからこそ駅近で町並みができるここは希少性がかなり高いと思います。
具体的な値段はわかりませんでしたが８０００万円はしないと思うので、私は東側が開発道路のところがいいなと思っています。
また、建て直しについては契約時に条件？として建替え時の高さや店舗はダメなどしばりの約定を結んでもらうという話を他のデベ物件で聞きました。ここも同じようなものがあると思うので、ぐちゃぐちゃにはなりづらいのではないでしょうか。とはいえ外観はバラバラになってしまうでしょうけど。

[67: 匿名さん]

東京建物×ポラスの物件より1000～2000万高のようですが、立地分高いのは当然として、躯体や設備もだいぶグレードアップしていると考えて良いのでしょうか。

[68: 匿名さん]

屋根裏収納がある以外は、大して変わらないように思えます。

[69: 匿名]

普通グレードアップって、基礎を厚くするとか、柱や梁を太くするとか、断熱材を増やすとか、そういう表面的でない部分にお金を掛けることを指すのでは？

[70: 周辺住民さん]

一昨年 光が丘のプラウドを見学して、建具の品質や考えられた設備配置を見たものの値段から、結局近くの物件を交渉して購入しました。

近くである本物件の建築状況（２×２や玄関への階段）をみて、
「光が丘と比べて建物の程度が落ちる」と比較してしまいました。
「いまだ価格を発表されていない」なんて信じられない。

路線価も２７余万円なのに、道路を挟んだマンションの設備と比較して
建物の程度から　５．０～max７．０千万きれるところがそこそこかな

しかし、いくらで価格を発表するのでしょうね。

所詮成増。周辺の価格を乱さないで欲しいな。
だってあの程度で光が丘を超えるなんて東京建物の価格設定スタンスを疑う。

[71: 匿名さん]

土地総合情報システム（http://www.land.mlit.go.jp/webland/top.html）を見ていたら、ここと同じような条件の土地の取引価格が掲載されていました。
面積も、駅からの距離もほぼ同じ。
用途地域や建ぺい率、容積率も同じ。

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeDetailsServlet?TNO=...

これだと、1㎡あたりの価格が、¥170,000ですね。
1坪に換算すると約¥540,000で、この戸建の敷地同様の100㎡あたりにすると、¥17,000,000　に。
ここの土地を取引した時の価格がどうだったのかはわかりませんが、参考にはなるとは思います。

でも、もしこんな安く土地を仕入れていたとしたら、かなりの儲けになりますよね。。。
平成21年の10－12月期だから、不動産価格がかなり下落していた時期と一致します。
ここの土地はいつごろ仕入れたんでしょうね？
もしリーマンショック後で土地を安く仕入れているのなら、価格に反映してもらいたいものですが。

[72: 匿名さん]

しかし外観が安っぽくてダサイね
道一本隔てたマンションと同業者が建てているとは信じがたい。

まだ価格発表していないの？
土地が１７００万円、建物が２５００万円
引っ越しやカーテン費用も含めて、合計５０００万円程度かな。
（それでも手が出ないや（汗））

ちなみに、すみふ成増のマンションは、引っ越し費用を持ってくれるそうです。
（表面的に価格を保つために、引っ越し費用を負担してくれるとは。）

[73: 匿名]

またスミフ営業か(笑)

[74: 匿名]

裏のマンションのギャラリーに行った時に、ここ（当時は駐車場）にも時期をずらしてマンション（当時は戸建ではなかった）を東京建物で建てる計画だと聞きました。つまり、土地は裏のマンションの土地と同時期に仕入ていると思われます。

[75: 匿名さん]

私は、マンションが建つ時にはまだ土地を仕入れていなかったと聞きました。
その後、マンションの土地を所有していたのと同じ地主さんから、現在戸建を建設中の土地を売ってもらえることになったって聞きましたよ。
ただ、マンションに入居された方たちの間では、マンションが建つのでは？と噂になってはいたようです。
同じ地主さんですし、安く売ってもらった可能性はありますよね。

取引された土地の広さが2300㎡弱ってことは、100～110㎡の戸建×19棟＋開発道路と考えると、一致するような気もするのですが。
地下鉄成増から徒歩5分の範囲で、同様の広さの台形の土地が、住宅として他に開発されていますか？

あくまでもそんな気がするという程度なので、他の方の「坪180万だと思いました」「マンションと同時期に仕入れていると思われます」というのと同じで、根拠のない主観にすぎませんが。

[76: 匿名さん]

かなり安く仕入れられたような噂は聞いたので、有り得る気がしました。
東京建物はボロ儲けですね。

[77: 匿名さん]

電話で聞いたら6000万台後半から8000万近いと言われた気がしますが。

[78: 匿名]

その価格なら即完売しそうですね

[79: 匿名さん]

>77

正式な価格発表では下げてくる可能性が高いと思います。
鷺宮の東急物件でさえ6,200万円台～、野村も確か6,400万円台～だったから、最低価格をそれより高くはできないでしょ。
あちらは電動シャッターや防犯カメラやホームセキュリティーが付いていたり、食洗機も標準装備と設備仕様も上。
5,500～7,500万あたりがいいところじゃないかな。

それに、ポラスとのコラボの3丁目物件もいまだに3棟残ってるし、
前に誰かが言っていた1丁目物件もずっと売れ残ってる。
東京建物が成増で少し前に売り出したマンション（Hill Top）も残ってるみたい。

最初強気の価格を提示し、様子を見ながら下げるっていうのはよくあることです。

[80: 匿名]

5500って、ポラスの物件と同レベルじゃん。有り得ないよ。最低でも6500。

ポラスブランドとブリリアブランド、３丁目と１丁目の差を考えたら妥当なレベル。

[81: 匿名]

東急だったら東京建物のほうが上でしょう

[82: 匿名さん]

>80さん

それでずっと売れないんだから、そもそも3丁目物件が割高だということです。
それに、ポラスの物件は通常もっと安いですよ。
東京建物×ポラスだから、強気の価格設定をしたんでしょう。

[83: 匿名]

三丁目の物件はそもそも場所が良くないからね。
ここはローン審査の問題とかがなければ売れ残りはしないよ。
地元の知人も３組ほど絶対買うって言ってるし。
（その人達はポラスの物件には見向きもしなかったなぁ。）

[84: 匿名]

>80
現時点で、既に最低価格は6500よりかなり下です。

[85: 匿名]

少し前に出ていた光が丘プラウドは駅から徒歩１０分程度で、
6千万ジャストから8千万ジャストだったはずです。
光が丘の方が成増より地価は高いはずですが、駅までの距離が違います。
仕様は光が丘プラウドを見ましたが、プラウドの方が上の気がします。
シャッターは光が丘も手動だと思いますが。
都心までの通勤時間も両者はほぼ一緒ですが、個人的には周囲に高層マンションは嫌なので、光が丘プラウドなら買ってもこの場所は買いません。

[86: いつか買いたいさん]

なんか皆さんのお話を読んでいると、

業者による煽りコメントが多いですね。

[87: 匿名]

大江戸線徒歩１２分と有楽町線・副都心線徒歩４分を比べられてもね。
プラウドブランドは魅力だけど、徒歩１２分じゃ遠すぎるし、しかも不便な大江戸線。
まあ、個人の好みの問題だけど駅５分圏内の戸建ってなかなかないと思うな。

[88: 匿名]

85ですが野村の回し者じゃないです。
戸建の大手分譲で駅から５分以内がないのは、５分以内は容積率が高いマンション用地だからです。
容積率って街並を作る上で非常に重要だと思うのですが、
駅からの距離の方が大事な人の方が多いと思うので、何を言っても無駄かと思います。
ここを検討している人は、朝、東側にあるマンションがどのくらい朝日を遮るか、
できれば冬至の頃、朝９時時くらいに確認した方がいいです。
私は容積率100％のところに住んでいますが、朝１０時までは一階に
あまり日が当たらないのが気になってたまらないので。

[89: 匿名]

日当たりを気にするなら、マンションの上層階しかないよね。

それはさておき、

東側のマンションはこの土地と北側のマンションの日照のために南側は５階建（川越街道側は１５階建）にしたらしいよ。

[90: 匿名]

日当たりを気にするならマンションの上層階しかないって、88さんの話の要点のすり替えですか？ただ単純に理解できなかっただけ？
容積率の話であって、成増の物件は第一種中高層住居専用地域だっていうことでしょう？
街並みや日当たりに差が出るってことでしょう。
マンションの上層階でなくても、戸建で日当たりのいい物件はいくらでもあります。

実際、私は成増の物件を朝の8時半頃に見に行きましたが、ほとんどが東側のマンションのすっぽり影に入っていました。
それでも、お昼になれば日が当たり、許容できそうな区画もあると感じました。
ただ、北側の区画は日当たりはほとんど望めないと感じました。私なら絶対に買いません。

東急より東京建物のほうが上だと書いている方もいましたが、現地で実際に物件を見たらそう言えないと思います。
駅から徒歩7分で、第１種中高層住居専用地域です。
街並みも全然違います。造りも仕様も圧倒的な差。
どういう根拠で東京建物のほうが上と言っているのか理解できません。

あと、業者による煽りコメントって、88さん（85さん）のことではないと思いますよ。
現在売り出し中の競合物件ならまだしも、販売終了した物件の営業の方が煽るなんて、意味ないですもんね。
この物件を実力以上に持ち上げて買い煽りをしている人のことを言ったのでは？
どちらにせよ、営業の方がこんなところに書くとは思いませんが。そんなに暇じゃないですよ。

[91: 匿名]

↑間違えました。東急の物件は、第一種低層住居専用地域です。

[92: 匿名]

85兼88ですが90さんが私が言いたかったことをおっしゃって下さいました。
この物件のデメリットを駅近とかでごまかしたい人がいるのだと思います。
容積率が100以下でないと戸建てでは問題があることは素人で最近家を買った私でも感じるのに、
業者さんはわかっていながら、知らない人には黙って高い価格設定をするのはどうかと思います。
家を買うって一生で一回になるので、よくわからず気がつく前に買ってしまう方が多いと思います。
私自身も最初は何もわからず、住んでいた近所の容積率150％で探してましたから｡

[93: 匿名]

一生に一度かどうかは人によって違いますよ。
貴方が日当たりや街並みを優先するのは自由です。
しかし、私は駅７分と４分ならその３分の差のほうが大事です。
駅近しか考えにないので、日照を気にするなら、マンションという選択もありですが、駅から離れる選択はあり得ません。
まあ、条件は人それぞれなので貴方は貴方、私は私ですから。

[94: 匿名]

↑　なぜ、喧嘩腰(笑)？

家を購入する時には、建蔽率/容積率や、用途地域が大切なのは常識。

だって、南隣の家や南斜めの家が目いっぱいの建蔽率・容積率を使って、
３階建てに建てなおしたら、
そのうっとうしさというのは...まあ、経験してみるとわかるけど(笑)。

だから、一生に一度の買い物ではないとして、
売却する時に、
購入者にそこのところを突っ込まれて、価格交渉で不利な展開になる...。

そこまで踏まえて、
最初の価格が妥当かどうかを検討すべし
ってことでしょ。

[95: 匿名]

逆にいえば、自分も容積率一杯まで増築出来るってことでしょう。別に困らないのでは？

[96: 匿名さん]

92は、日当たりのほうが駅近より重要って言ってるのではなく、

>業者さんはわかっていながら、知らない人には黙って高い価格設定をするのはどうかと思います。

と、デメリットがありながら見合わない価格の設定に疑問が感じるって言ってるんでしょ。

>93さん、必死ですが論点ずれてますよ。
どちらを重視するかは、もちろん人それぞれ。
もう少し落ち着きましょう。

[97: 匿名]

ありがとうございます。

でも、将来３階建に出来るというのはデメリットでもメリットにもなりませんか。
二階建しか建てられない土地のほうが価値があるというのが良く解りません。

[98: 周辺住民さん]

No31　37　を書き込んだ者です。
少し話をそらしますが、、、。

あまり難しく考えず、周辺の過去１０年ほどの相場から考えて、
土地　：　坪150万（条件の悪い区画）～200万（条件の良い区画）
建物　：　2000万前後
よって　6500～8000万　であれば現時点の妥当な価格と考えて、そういう物件だと
考えるだけでよいかと思いますよ。

「所詮成増」とか「世田谷でも」とか「資産性」という書き込みがありますが、確かに
もっともな意見です。同意します。でも、世の中にはいろんな人がいて、いろんな考え
方があります。しかも、不動産は工業製品ではく、同じ物がないという特殊なものです。
なので、その時々の需要と供給のバランス次第です。

あとは、近所（成増一丁目）をぐるっと歩いてみて、今後の２０年後、３０年後を予想
してみてはいかがでしょうか。

（近所に住んでいる者の個人的な価値観としては、、、成増一丁目の現在の価格は高いと思って
います。坪１２０～１５０万位が妥当で、周囲もその比率で低いのが本来の値段かと思います。）

[99: 匿名]

また戻りましたね（笑）。
過去10年の相場を見たら坪150~200って、どこで拾ってきた数字ですか？
客観的なデータがなければ、98さんの感覚で言っていると思われても仕方ないですよ。

http://db1.jyutaku.co.jp/njr/JFW/Chika/?id=19420
1丁目地下鉄成増から徒歩4分の地価公示価格推移です。

　　　平米単価 坪単価（×3.3計算）
2007 415000 　1369500
2008 458000 　1511400
2009 430000 　1419000
2010 404000 1333200

プチバブルが起きていた2008年でさえ、150万ですね。
ちなみに、容積率や建ぺい率、駅徒歩も条件全く同じですから。
これだけ客観的な数字を見ても、まあ納得しない人はいるんでしょうけど。

正式な価格の発表ももうすぐでしょうから、いくら予想してもそれぞれ思惑がある限り意見が割れるのは当然。
おとなしく発表を待ってみてはいかがでしょうか？

[100: 匿名]

反響をみて価格をつけてくるでしょうから、過去の相場は参考になっても、
この物件を買いたい人がどれだけいるかで価格は決まると思います。
容積率の話の続きですが、150％以上だと３階建が建てられるので、相続等で売りに出た土地を、
パワービルダーが二つか三つ以上に分けて売り、狭小住宅でいっぱいになるのが嫌なんです。
たとえ自分の家は３０坪以上で日当たりもよかったとしても、
周囲にミニ戸がぎっしりだと貧乏くさいので。