ブランズ四天王寺夕陽丘について

[ビギナーさん]

売主：東急不動産
施工会社：大豊・森本特定建設工事共同企業体
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[209: 匿名さん]

大切なのは、勿論設計・施工に係る、計画と検査です。今は公的な検査に加え、あらゆる性能評価や性能表示制度がありますので、施工後の建築概要書や検査済み証などで、建物自体の品質はある程度保証されます（品確法）。
あとは、上にもありますように、随時営業マンとのやり取りで途中段階であっても、どんどん意見や質問、要望をしていくことが重要です。
今回の件にしても、千里のことにしても、きちんと説明を果たす義務が売主にはあります。宅建取引業法。
ｐｄｃａサイクルで竣工まで消費者がきちんと関与しておくことが荒っぽい仕事をさせない抑止力になります。
竣工後も同様です。瑕疵があれば、なるべく早く通告することが大切になってきます。

[210: 匿名さん]

大豊単体ではなく、傘下の森本組と共同建設してるのはなぜでしょう？
いま建設中の場所は元森本組の会社があったからとか、そんな理由でしょうか？

共同建設するにあたり、メリット（評判があまりよくない大豊の施工が共同建設により、改善される可能性）デメリット（逆に施工に問題が生じる）等々あるのでしょうか？

[211: 匿名さん]

↑
どうなんでしょうか？？

気になりますね、、、

[212: 契約済みさん]

共同建設の質問、気になってちょくちょく覗いてますが全くスレが伸びてませんね。
あんまり関係ないってことでしょうか。
契約していますので、千里桃山台の一件以来、神経質になってしまいます。
設計会社によって、施工そのものは変わるのでしょうか？
千里桃山との違いは施工が大豊のみか大豊＆森本の違い。
または、設計が竹田か東急の違い。


設計会社と施工会社の兼ね合いに詳しい方、お教え下さい。

[213: 匿名さん]

設計会社はあまり関係ないと思いますよ。
施工会社も、直接は関係なく、請け負わせている工務店レベルの問題ではないでしょうか。
表面に出てくるところなんかは、下請け会社ばかりですから。
何社ぐらいが下請けとして入っているのかは全く分かりません。
内枠、クロス・設備等々、外観仕上げ・諸々の設備。
いくらゼネコンといっても、そんな細かいところまで全てやるというところはほとんどありませんから。
ですから、同じ施工会社であっても、躯体部分ならまだしも、目に見える部分での施工ミスまでは細かく把握できないというのが現状でしょう。
内覧会で指摘されたら、どこどこの工務店がこういう工事をしていたと売主に報告して、やり直しをさせるだけですから。
内枠の造作と水回りの建てつけ、クロス張り、あとは電気系統の動作や故障がないかなど、こと細かに点検しましょう。
商品自体（機会類やシステムになっているようなもの）のもともとの不良は早い段階で発見しておかないと、家具を入れてからでは無駄な時間を取られることになります。
ドアや建具などの建てつけといったところまで、本来は確認すべきです。
ドアの枠とドアの形が合っていないなどもままありますから。
フローリングのたわみ、きしみなどもけっこうありますので、チェックしておきましょう。
細かく見ると、大枠にきちんとはまっていないということが一番多い施工ミス・設計ミスです。
そこで登場するのが、工務店の手直し（ごまかしテクニックのいろいろ）です。つめたり、切ったり、削ったり、張ったり、塗ったり…。こういったことでしか補えないという段階のミスです。
根本的にやり直すことはほとんどありません。よほどでない限り。
酷い事例もたくさんありますので、神経質過ぎるぐらいにチェックする方がよいですよ。
傷や汚れなども含めて。

[214: 匿名]

詳しく回答ありがとうございます。
マンション全体もとより、マンション一室一室、仕上がりに大なり小なり差が生じてしまうのですね。結構、運任せ的なところがありますね…。
内覧会で不備が見つけれるかどうかも重要ですよね。素人目でわかるかどうか、多少不安にはなります。

[215: 匿名さん]

素人じゃ内覧会で全部チェックできるかどうかって言われたら
無理なような気がします。
特に初めてマンションや住居を購入する人は特にどのような所を
重点に見たら良いかわからずに終わってしまいそうです。
クロスや床の汚れなどは入居後じゃ対応してもらえない事も多いので
その辺りは重点的に見れたとしても、その他の事は素人でチェックするのって
難しいですね。

[216: 匿名さん]

そうですね。それが不動産の難しいところですよね。
私の友人が一級建築士ですが、その彼を連れて、内覧会に行ったとしても、瑕疵を見つけるのは不可能に近いと言っていました。
なぜなら、既に施工済みですので、見れる（見える）のはほんの表面だけのことだからだそうです。
設計どおりに建設されたかどうかは、建築確認済み証などを信用するしかないというのが現実です。
内覧会では、主にやはり、建てつけや動作確認、傷・汚れはつりミスなどをチェックするしかないでしょうね。
昔あった偽装事件はまさしく、躯体部分はおもちゃみたいなもろいもので、内装は普通だったので、発覚するまでに時間がかかりました。
今はかなり検査自体が厳しくなっていますので、あっても、微妙な計算ミスによるものです。
内枠でミスされると後はどうすることもできませんからね。
これは困ったものです。
ボードや天井、床などが、ほんの数ミリずれるだけで大きな歪みとなって、いろんなところに支障を来します。
当然内枠は一戸一戸施工するので、おっしゃるように運の問題になってしまいますね。
クロスを張ってしまえば、どんな造作をしたのかも分かりにくいので、クロスのズレなんかよりもその下のボードがきちんと組まれているかを確かめてください。
各部屋のドアの枠とドアの建てつけが全て平行かどうかを確かめてください。
フローリングに変な隙間やたゆみ、たわみなどがないか確かめてください。
クロスの上から手で撫でて、ボードの出っ張りや凹みがないか確かめてください。
細かくいえば、はばきの合わせ目がきちんと合っていて、とがりがないことを確かめてください。
水回りも実際に水を出して操作性（固すぎる・柔らかすぎるなど）を自分の手で確かめてください。
電気周りも同様です。
接触不良はないか、正常に動作するかなどを確かめてください。
ｐｓ（パイプスペース）の遮音も確かめたいところですが、上階の人に、「今から水を流してください」とも言えませんしね。
内覧も大切ですが、共用部分もとても大切です。
エレベーター階段・自転車置き場、駐車場の設備や導線で瑕疵がないか、危険な箇所はないか、防災面で心配なところはないかなど、チェックすべきところもたくさんあります。
まる二日ぐらいあっても足りないのではないかと思います。
外観やエントランスも住む人に取っては、顔となる大事な部分です。高層階の外壁なんかはチェックしにくいところですが、可能な限りチェックしましょう。躯体部分は瑕疵担保責任が１０年ありますので、見つかり次第修理してもらいましょう。
内装については２年ですが、よほどのことがない場合、内枠からやり直すということはありません。
クロスを張り替えたり、ちょっとした修理や部品の交換をしたりということです。根本的な設計ミス（内枠）であっても、直してはくれません。
他の方法で対処されてしまいます。
例えば、歪んだドア枠にドアをカットして、床や壁とを平行にするというようなことです。
その場合、当然ドアは、長方形ではなくなります。こういったことがまま起こります。
同じ工務店の職人であっても、当然経験や技術に差があります。うっかりミスもあります。
適当に済ませて捺印するようなことはせず、上記は最低限しっかりとチェックしてから捺印するようにしましょう。
長くなってしまいましたが、ご参考になればと存じます。

[217: 匿名さん]

理不尽なクレームは経済情勢の悪化を助長する。

皆さん程ほどにね。

[218: 匿名さん]

↑、いやいや、まだまだ消費者の方がおとなしすぎるぐらいです。
度の過ぎたクレームは不当要求ですが、実際に瑕疵がある場合や、十分なアフターが受けられない場合はきちんと対処しましょう。
法律で保護されています。
「お手やわらかに」の間違いでないことを祈ります。
同じミスは繰り返さないでいただきたい。

[219: 匿名さん]

>No.216 by 匿名さん　2011-09-24 02:16:04

君みたいなタイプは戸建ての方がいいですよ。それも更地で仕入れて自分で職人直接使って管理して・・
その方が満足できますよw

>ボードや天井、床などが、ほんの数ミリずれるだけで大きな歪みとなって、
>いろんなところに支障を来します。

それをギャーギャー内覧で騒いだとこでゼネコンは直さないですよ。「あっそ」で終わる。国交省の基準で施工精度は3/1000となってます。仮に5mスパンで床や天井が1.5cm傾いていても許容範囲なんですね。それ以上の誤差だったら工事中に直してますから。後は運です。人間の造る物なんてそんな物です。どうしても納得できなかったら裁判しても勝てないので手付け放棄で解約しか無いですね。

[220: 匿名さん]

購入者と施工業者の温度差ってありますね。
購入者は高い買い物だから、なるべく完璧を求るし、素人なので
少しのズレもミスと考えてしまいます。
施工業者はこのぐらいは・・・ってなってしまいますしね。
常識の範囲内でお互い対処しなきゃなりませんが、常識の範囲も
ズレがあると思います。

[221: 匿名さん]

3/1000なので、1mあたり3mmはアウトです。2mm/1mまでが許容範囲です。
5mなら、10mmです。

[222: 匿名さん]

いずれにせよ法的拘束力は無い。あくまで売主、ゼネコンの良心に委ねられるのが現状。

[223: 匿名さん]

219=222 さんかどうかはわかりませんが。
素人の方が建築のことをどこで学ばれているんでしょうか。
ネットですかねえ。
まず第一に、戸建とマンションの内枠大工とは全く関係ありません。
次に、内枠大工とゼネコンも関係ありません。
内枠の造作（天井）は、センターを高くして、壁に上方からの重力を分散させるように傾斜させて造作します。
これによって、開放感も違ってきます。
この左右のバランスがそれこそ１５０も違ってくると、地震などがあった場合に、大きな影響が出ます。
ですから、天井高の表示ははっきりとした数字では書き表せないのです。部屋の中心部と、壁沿いの天井高が違うのが当たり前だからです。
内覧の際、そこまでのチェックは必要ないと思いますが、最低限のチェックポイントをみなさんにお伝えしたつもりなんですが、何かご不満でもございましたか。
前レスにも書いておりますが、建設会社や内枠や内装業者がどういう過失でどのような措置をするかも書いておりますので、ご参考になさってください。

[224: 契約済みさん]

217 219 222 の方が東急関係者でないことを願いたいです。
東急はそれほど悪徳なデベロッパーだとは思いたくないので。
どこだったかの周辺住民による建設反対運動では酷いことを言われていましたが、それが事実でないことを祈ります。

[225: 匿名さん]

>この左右のバランスがそれこそ１５０も違ってくると
なんのこっちゃ

[226: 匿名さん]

＞東急はそれほど悪徳なデベロッパーだとは思いたくないので。
いやいやｗ
桃山台や南千里を見て良いデベと思える貴方の脳天気さに拍手喝采
こういう人が東急物件に手を出して後悔するんだよね

[227: 匿名さん]

150は15の単なる書き間違えだろ！
それぐらい分かるだろw

[228: 匿名さん]

ＡタイプとＢタイプは完売ときいていたのですが、Ａタイプの２階がどうやら空いていそうですけど、キャンセルが出たのでしょうか？
４９００万円だったかと思うのですが、皆さん検討されていますか？
私は少し気になっています。

[229: サラリーマンさん]

大分前よりAタイプには空きはありますよ。
4900万円台ということは2階だと思いますが、たたき売りであれば上層階と思います。
２階だとすれば前の住宅が目の前にありますので値段的には高いと思いますが、
景色にとらわれず、住居として考えれば静かな良い場所と思います。
検討の余地はあると思いますが、ブランズは北摂の物件の例がありますので
ご注意を！（売れなければ、完成後に申し込む事を勧めます。）

[230: 契約済みさん]

確かにＡタイプの２階は４，９５０万円で売り出し当初より空いてます。
２階なので、正面に民家があるため開放感はイマイチかもしれませんが、西側ベランダは道を隔てて愛染さん
や大江神社があり、結構眺めが良いと思いますよ。
この物件、残すところ４戸（内２戸は商談中）になり全戸完売間近のようです。
ＤやＥタイプはセイワマンションの正面で谷町筋沿いであることを考えれば、残っているＡタイプの部屋が一番静かで住みよいのではないでしょうか。
かく言う私もここの立地、環境の良さや間取りが気に入って、Ａタイプを契約しました。

[231: サラリーマンさん]

>>230
商談中であるかなどは一般の購入者検討者に分かるわけはないと思いますが？
契約済みの人が２階がずーっと空いているかどうかは知る由はないはずです。(笑)

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[232: 匿名さん]

>>230

イタイところをつかれとるっ（笑）

心配せんでも完売するって。但し、1000万円downすればの話だが・・・がんばれよ

[233: 匿名さん]

実際に商談しているかどうかは別にして、価格表に商談中と表示されているところも多いかと思いますが。
230さんはそれを見たんじゃないの？

[235: 匿名さん]

内覧会で専門家を同行させるかどうかの話ですけど
結局のところどうですか？
同行してもらった方が良いですか？
高いお金を払って同行してもらっても、たいした違いは無いのでしょうか？
また、同行してもらうとしたらどのような所へお願いしたら
良いですか？

[236: 匿名さん]

専門家というのは、リフォーム会社の人ですか？建築士や設計士、大工なんかを連れてきても、ほとんど意味がないと思いますよ。
リフォームを全般に施工されている人ってほとんどおられませんから、どうせなら、リフォームをするつもりで、リフォーム会社の人に一緒に来てもらって、見積もりをその場でしてもらうというのはどうでしょうか。
東急ホームズでしたっけ？そこでもいいですけど、他の業者でより安くできるところがあれば比較されてはいかがですか？
どちらも外注ですが、コーティング関係ならば、直接施工業者もありますし、エコカラットやダイノックシートなどは腕の良い業者に依頼した方がいいですよ。
それほど内覧会というのは何もできないものなんですよ。
前レスに詳しく書かれていたとおりです。

[238: 匿名さん]

内覧会って汚れやちょっとした傷とかしか指摘できないって
事のようですね。
よく専門業者の人に同行してもらうって話を掲示板で見たりしますが
同行してもらっても仕方ないようですね。

[239: 匿名さん]

ここ道路沿いなのに５千万近くもするんですか！？ びっくりしました。

[240: 匿名さん]

↑　ええ！！この辺の相場をご存知ないんですか？？
文教地区、風致地区、上町台地、夕陽丘町、駅徒歩１分、大通りから、１５メートル以上セットバック……で、たった５千万円ですよ！！
めちゃくちゃ安い、お得物件ですよ。
あと、２邸ほどですね。
割引なしで完売は安くてお得な証拠です。
前のマンションが目の前にあるにも関わらずですからね。
このお得感が分かるのは、この辺の公示価格や地域の良さをよく理解している人といえるでしょう。

[242: 匿名さん]

東急乙
書き込み専門部署でもあるの？

[243: 入居予定さん]

デベの人がこんな時間まで書き込まないですよ。
実際の話でしょ。
あんたどこの人？
天王寺区民ではないね？
ノムラやスミトモ、セキスイなんかの物件の価格もご存知でしょ？
中古物件でもこの辺りはものすごい人気。
４千万円代の中古でもすぐに売れてしまいます。
そんな中で、この立地で新築、設備も充実、躯体構造も平均以上。
それでこの価格！！
誰でも安いと思いますよ。
なぜこんなに安いのかと不思議にさえ思うほどです。
あと２邸とありましたが、このチャンスを誰が手にするんでしょうねえ。
皆さんは抽選なしで希望物件を購入されたのでしょうか。
うちは先着順で無事に購入できましたが、全て先着順で埋まったのなら、これまた凄いことですね。
早い者勝ちだったわけですね。
タイミングも良かったんだろうなあ。
入居が楽しみです。

[245: 匿名さん]

>>243さん
当方はずーっと天王寺区に住んでいますし、天王寺の公立小学校、中学校に通ってました。
そんなに言わなくてもこの辺りが人気なのはわかります。
しかし、谷町筋を超えると若干人気は落ちますし、道路沿いは地元の人には不人気なのでは。
それに土地勘があるならばブランズの2階が地元の人は購入を躊躇する物件であるのは
わかると思いますが？
まず、目の前には住宅があります。視界に入る愛染さんは水子供養で有名ですよね。
横にはセイワのマンションがあり、愛染祭りの時には人ゴミの中、3日間で何人の人が
来ると考えておりますか？（すごく盛大ですよ、大阪の祭りの始まりですから。）
3-4階以上で初めて夕陽丘の夕陽などが楽しめるのではないでしょうか？
2階はゲストルームやキッズルームでOKやと思います。
住んでる人は管理料が上がっても納得いくのではないでしょうか？

しかし、それを受け入れるならば静かな歴史ある街並みを楽しめるので良いと思いますが！

[246: 賃貸住まいさん]

以前、モデルルームに行って検討したものです。
（その後、購入意思がないことをはっきり伝えましたが！）
チラシが送られてきました。（大変そうですね。）
やっぱり３邸残っていますね(笑)、今週末に大商談会をやるとの事です。
南千里の物件と同じで値下げをするのですかね。
頑張って完売して下さい。いい物件だと思いますよ。
当方は行きませんが(笑)

[247: 匿名さん]

あと５ヶ月もあるのに、残り３邸というのはものすごく順調な売れ行きでしょう。
ｄの１２階だったかが、ちょっと難航するかもしれませんけどね。他は大丈夫だと思いますよ。

[248: 入居予定さん]

明日からの週末にインテリア相談会ありますが、
皆さん 参加されますか?
私はあいにく仕事で参加できませんが、何か有意義なことあったら、教えてください。
どんな方々がいらっしゃるか とても興味があるので、参加できないのが、非常に残念です。(>_<)

[249: いつか買いたいさん]

>>247さん
売れ行きは良好ですかね。でも残り3邸はずーっと空いてますよね。
Aは2階で、D、Eは目の前に看板が気になるマンションがありますしね。
しんどいんじゃないですか？
こちらも検討しましたがちょと無理な物件の上に値段高いんで
最低　500万円引き（但し、受け渡しまでは下げないでしょうけど）かな？

[250: 入居予定さん]

ＡタイプとＥタイプは恐らく今年中には売れそうですよ。既に商談が入ってますし、今までも何度も商談中になってはいましたので。
Ｄの１２階だけがちょっと心配ですね。
私の妻曰く、「遮光カーテンをして、少し部屋の中に光がほしい時は、わざわざ部屋の電気を点けなくてもカーテンを少し開ければ、電気代の節約にもなるしいいんじゃないかなあ」と。
さすが、主婦の視点だなあと思いました。
他にも「遠くからの盗撮も防止できるし、プライバシーも確保できる」など、利点をいくつも挙げていました。
なるほど～！！

[251: 契約済みさん]

インテリア説明会は、１２日からじゃなかったですか？
私は予約しました。
他の居住者さんとお会いできるのも楽しみです。
今日は、東急ビルにローン申込みに行ってきましたが、そういう場なので他の居住者さんとお話する機会はありませんでした。
インテリア説明会は行けるのなら行かれた方がいいと思いますよ。
うちもいろいろと変更したいところがありますし、家具やカーペットなどのオーダーもしたいので。
コーティングだけは一式込で別の会社に発注済みです。石材・フローリング・クロス・防カビ・水廻り、キッチンの人造大理石の石材コーティング等々。全て込でも３０万以下でしたよ。

[252: 契約済みさん]

私もインテリアオプション会に参加します。
エコカラットを張りたいのですが、こちらで頼んだほうがよいのか悩み中です。
あと、カーテンもどこで購入したらよいのか考え中です。
新しい家具や照明も少しずつ決まってきているので入居が楽しみです。

[253: 東京出身者]

＞＞皆さ～ん。
東急グルーブのマンションの広告がどこに行っても、どこの掲示板でも見られますよね。
ものすごい広告料が買ってますよね。これをどう考えていますか？
すべて購入者に還ってくるものですよね。（購入の際の費用に還元）
これをどう考えているのですか？
地価が高くて宣伝費用が高くてマンションの設備は良くてマンション購入値段が安いと
考えてらしゃるのでしたらどこで帳尻合わせているのですか？
少しだか慎重に考えてみては。

[254: 匿名]

253

大丈夫ですか？

[255: 東京出身者]

＞＞２５４
なにが言いたいのか分かりません。
直接的な言葉を避け、オブラートに包んでも普通の方なら理解されると思いますが。
私が言いたいのはマンションの値段相当でなければ内部の構造、共用施設、備え付けの品物や
防犯システム、管理会社の人件費用、高いオプション費用等にて補われていると言いたいのです。
下請けがずさんな工事をした千里桃山台、南千里の物件の事や関東にて訴訟になって敗訴した
マンションの事は本にもなってますよね。
ここまで書けばあなたにも分かりますかね！！
あなたこそ大丈夫ですか？それともまだ理解できませんか？

[256: 匿名]

いや、だから…


大丈夫ですか？

[257: 匿名]

いや、だから…


大丈夫ですか？

[258: 匿名さん]

あの場所であの値段のあの部屋で売れないだけじゃないですか？売主がどうこうではなく。気に入れば仰るようなことはどこの会社でもリスクあることかと。小さい売主よりは安心感あると思います。