ブランズ四天王寺夕陽丘について

[ビギナーさん]

売主：東急不動産
施工会社：大豊・森本特定建設工事共同企業体
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[128: 匿名]

内装や天井点検口とか、配管などでも見てもらった方がいいんじゃないですか？
素人ではわかりませんので。

[129: 匿名さん]

人生をかける買物なので、出来る限り納得した上で購入したいです。
隠蔽されている部分は施工業者は写真に残す必要があります。また、搬入資材により鉄筋量、コンクリート強度、その他使用部材は確認できます。間接的ではありますが。
すべてを完璧な精度で施工することは不可能です。ただし、精度上重要となる部分は存在します。
本来なら現場を見ることを拒否出来ないと思うのですが、、、。（工事工程ごとに見たいです。鉄筋配筋完了時、コンクリート型枠解体完了時、住戸設備取付時）
現状のマンションクレームで問題となっている部分は、日々の生活上で支障をきたす場合です。
その代表的なのがカビです。
水分が発生するところはすべて発生の可能性があります。
そして、その多くが接続不良、配管勾配不良でおきています。原因は排水、排気元近くのテープ巻不良や勾配不良だったりします。これらは、内覧会時でも確認可能です。
分からないのは言い訳であり、分かろうとすれば方法はあります。5年後あたりに瑕疵だったと嘆くより調べれる時点で可能な限り調べるほうが利口だと思います。住宅購入は宝クジではありません。

[130: 匿名さん]

鉄筋敷きこみ終わったの見てどうするの?
溶接の継ぎ手のチェックとか? かぶり厚とか?ジャンカが無いかとか?
まず一級施工管理技師の資格取って大豊建設に入社して現場監督として
ここに赴任してください。
仮枠取ってジャンカが出たとこで補修で終わりです。たかがマンション一戸の購入者が
何を言ったとこではつって打ち込み直すことは無いです。そのまま工事は進みます。
その前に抜き打ちで現場を検査するなんて現場の設計監理の人間しか無理。事業主とはいえ
引き渡しまでは現場の立ち入りはあくまでゼネコン主導。

[131: 匿名]

鉄筋の事などは内覧会で見つけようなんて思いませんよ。
配管などや内装を建築士と確認するんですよ。
130さん勘違いしてません？

[132: 匿名さん]

せっかく建築士連れていくんだつたら内覧より本契約前に
図面見せてもらって確認させた方がいいと思うよ。設計段階での結露対策なんか
素人が見ても分からないから。排水廻りの図面なんかプロでないと理解できんでしょ?
当然プロが設計してるんだから万全の対策はしてるだろうけど。内覧でどこをチェック
すべきかより的確に指示してもらえると思う。クロスのジヨイントがああだこうだ
言っても職人呼べば1時間で直るような物なんで。

[133: 入居予定さん]

本日、愛染まつりを見に行ってきました。すごい活気でしたね。屋台と人の多さにちょっとっびくりしました。初めての愛染まつりデビューだったので楽しかったです。最終日なのか時間帯も夕方だったのかわかりませんが屋台の値段がどこも比較的安いように感じましたね。どの店も２００円か３００円が主流（全てでは無いが）。屋台といえば５００円～６００円が相場と思っていたので。来年はあの地で住人として参加なのかと考えると今から少し楽しみです。それはそうと「祭り期間は車の出し入れは出来ません」と話はうかがっていたからわかりますが、それと同時にエントランスの周辺や駐車場の前は恐らく屋台のごみや汚れがひどくなるんでしょうね。周りのマンション前は食事スペースになってましたもんね（笑）。仕方ないんやろうけどね。管理人さんは翌日の掃除は大変でしょうね。当マンションに住む住民にとってこの３日間をどう感じるかでしょうね。

[134: 入居予定]

私も先日愛染まつり見てきました。
本当に、マンションの目の前が屋台なんですね！自分が小さい頃なら家の前でお祭りなんて夢のようかもしれませんが、今となっては…うぅ〜ん。住んでみないと分からないかな？
喜ぶのは子供だけかもf^_^;

ゴミの事はブランズの人に聞いてみたら、自治会？町内会の人達がきちんと最後清掃すると言ってました。でも玄関前にある植木のブロックの上なんかは、いい座り場所になってしまいそうですね(^_^;)

[135: 匿名さん]

私も、建築士を連れて内覧会に行ったとしても
素人と同じような部分しか指摘できないのでは？と思います。

[136: 入居予定さん]

屋台たくさん出てましたね～。
それも夜の１０時過ぎてもまだ営業してたのには、ちょっとビックリしました。
祭りの期間 駐車場使えないのは仕方ないですね、これも地域貢献と思い喜んで協力します。
この辺 お寺さん多いので、お祭りたくさんあります、四天王寺の毎月恒例のお太師さんでは骨董市で露店たくさんでて楽しいですよ!
是非 行ってくださいね (^O^)／

[137: 匿名さん]

特に内覧会チェックを業者に頼んでもたいした金額ではないので、
チェック要員として一緒に内覧会に臨む感じでいいのでは。
何事も、検査や調べものはかなりの疲労を伴うものです。
内覧会っていつ頃だろう。1月か2月ぐらいかな〜。
3月竣工物件って多いから、早めに予約いれないといけないのかな。
冷蔵庫の寸法を測ってみたら、ギリギリでした。
因みに1年前に購入した、小スペース設置タイプ。
施工精度が良ければいいんだけど、、。
壁が斜めってたら、内覧会のチェック項目になるな〜。

[138: 匿名さん]

1ｍで1ミリ程度は施工誤差です。広い心で見てあげてください。

[139: 物件比較中さん]

なるほど！このスレ見てちょっと驚いてます。
今までの確かにある東急のマイナスイメージやアンチの人も多いですが、この物件は、そういったイメージも含め払拭させるためにも力が入っていると感じますね。
価額も最低限に設定していますし、躯体・内装にも力を入れてると推察できます。
絶対とは当然言えませんが、手抜きや騙しはできないところでしょう。
また、ここの立地は最高ですね。他のブランズは、はっきり言って、あまり良い立地のところは少ないと思いませんか。校区やアクセスなども含めて。
そういった意味でも、この場所で失敗は許されません。そういった点も含め、お得感がある注目物件と見ている人は私の他にも居られるのではないですか。これまで契約された方でもこういった辺りも分かっていて購入されているのかどうかは分かりませんが、残りあと僅かなので、近々契約しようと思っています。

[140: 匿名さん]

校区はイマイチ

[141: ご近所さん]

校区ですか。五条校区はかなり偏りが目だってきていますので、大江校区は平均以上で、変に偏ってもいないのでとてもいいですよ。
でも、このお得物件から、目をそらせてもらえると、なおありがたいことですね。
五条校区や常盤（阿倍野区）校区は格差が大きすぎて、子供たちが可哀想ですよ。
塾通いで勉強づけにしたい教育熱心な人にとってはいいですが、実はその周辺にバランスの良い環境が生まれるんですけどね。
この法則が分かりますか。
なんでもそうですが、「過ぎたるは及ばざるが如し」ということです。

[142: 購入検討中さん]

現在、阿倍野区・天王寺区で購入検討しております。

こちらは校区はそんなに悪くないと思います…。
確かプラウドの四天王寺夕陽丘も大江小学校でしたよね。

ここは、内装も普通に良いし、駅からも近い、設備・間取りも結構良い！

しかし南側のセイワマンションが残念。。。

どなたか掲示板に書かれてましたが、
夜、現地を見たら、本当にセイワの電飾看板がすごく光っていました。

あの真向かいになるお部屋は、大体10～12階になるみたいです。

阿倍野のプラウドタワーの低層階を買うより、
こちらの広い間取りを買った方が良いのかと悩んでいます。
（モデルルームを見た限りでは、プラウド阿倍野タワー（20階以下）より内装に高級感があったような。）
夕陽丘のツインタワーは駅から遠いので我が家は微妙かな。

マンション購入って、本当に悩みます。

[143: 匿名さん]

この辺りの学区はどこも、そんなにはずれはないのでは？
教育熱心な家庭の子どもが多い学校は、力をそそがなくても自然と
よくなって行くものだと思います。

内覧会のチェックを業者さんにお願いするのも、簡単に終わらせないためにも
良いかもしれませんね。

[144: 住まいに詳しい人]

142さん、いいところで検討されていると思いますよ。
野村さんの物件は、やはりブランドイメージで価格も上乗せです。
「物」だけで比較したら、断然ブランズでしょう。立地も若干、こちらが上です。
駅近という利便性や周辺環境も落ち着きがありいいですね。
阿倍野もキューズモールなどの再開発が進むので、悪くはなりませんが、賑やかになりすぎて、それが却って住環境にもいろんな意味で影響があります。
ブランズの東角でも、谷町筋からはかなり離れますので、比較的低層階がねらい目になると思います。Ａ・Ｂタイプは完売と聞いていますので、広さに応じて、低層階から検討をはじめ、予算に余裕があるのなら、１３階以上で検討されてはいかがでしょうか。

[145: ご近所さん]

142さんに情報提供します。参考になさってください。
桃谷駅前のプレミスト烏ヶ辻ですが、営業マンにかなりの焦りが見えてきています。
値引き交渉にも応じてくれそうです。
というか、相手から提示してくるでしょう。
買いを焦らず、価格帯が合うまで様子を見ながら、９月を過ぎれば１千万ダウンも可能かも。
資力があることが伝わり、条件があえば、かなりプッシュしてくるはずです。
毎月の月末がねらい目です。
未分譲が必ず出ると踏んでます。
ここのブランズよりは、少し資産価値は落ちます（物件込で）が、プレミストはもとが強気の価格設定なので、５００万は落として当然と思っておいてもよいぐらいです。そうなると、お得感は出てくる物件ではあると思います。
現状を知らない五条校区好きの人も未だに多いですし。
教育熱心というのはバランスの良い教育をいいます。偏差値ばかりを意識する教育とは違います。
自然には学力は上がりません。お金をかけて、子供に無理をさせて詰め込むしかありません。すると、どうしてもそれについていけない子が出てきます。
ですから、「そこそこ」が一番いいのです。五条小であっても、周囲に流されないことが大切でしょう（自分も子どもも経験者）。

[146: 匿名さん]

学区も良いですし、駅にも近いですし子育て世代にもそうでない
家族にも良い立地のマンションだと思います。
タワーじゃないマンションで検討されている家族には良いと思いますよ。

[147: ご近所さん]

ここは建物も立地も環境も他のとこと比べて平均点以上の◎物件ですね。期待値も高いでしょう。

[148: 匿名さん（官公庁勤務）]

駅近、上町台地・それに加えて風致地区というのは他にないでしょう。
駅近といえば、電車の騒音がありますが、ここは地下鉄です。大通りが近いということは車でのアクセスが便利だということです。
しかし、その場合、車の排ガスや騒音の問題もあります。
ここは、前に緑地帯があり、奥まっていますので、そういった問題もありません。
Ａタイプの西側から見る夕陽は金額には換算しがたい価値があります。
どこのデベさんにも羨まれる最高の立地であることは間違いありません。
私がこういうことをいうのは問題ですが、校区も決して悪くありません。とてもいい校区になります。

[149: 匿名さん]

地下鉄も大通りも近いですけど、この辺りの場所は
とても静かです。
学区の問題も無く、生活するのには便利な場所ですけど
比較的静かに生活できる場所ではないでしょうか？
魅力ある立地のマンションです。

[150: 購入検討中さん]

ここを最近検討し始めた者ですが、皆さんが書いたようにだいぶ良い条件が揃っているというのはわかりました。しいて挙げるならデメリットはなんでしょう？メリットの部分を凌駕するほどのデメリットはございますか？参考にします。

[151: 匿名さん]

>>149
目の前に大きなマンションあり
谷町筋沿い　騒音＆排ガス

ただしＡ、Ｂタイプだとあまり気にならないかも
Ｄ、Ｅはもろに影響受ける

[152: 匿名さん]

↑
>>150です

失礼しました

[153: 周辺住民さん]

目の前に大きなマンションあり yes 南がバルコニーになりますので、１３階以上でないとｄ／ｅタイプは抜け感はいまいちというのは確かです。ｃタイプですと、前が３階建てぐらいの会社がありますが、これだと４階以上ぐらいで抜け感はましになります。
ａタイプは西側にもバルコニーがあるので、やはりそれ相当の価格がついてます。
谷町筋沿い　騒音＆排ガス no　ｄでもｅでも、洗濯物が汚れるほどの排ガスはありません。
騒音の問題もほとんどありません。ご存知のとおり、この谷町筋沿いにも隣接している、たくさんの賃貸マンション（主にｓ造）も多くありますが、音に関しては全くといっていいほど気にならないレベルです。
　２１時以降のこの辺りは、本当に静かです。
　競争率が高い物件ですので、あまり詳しく知られて殺到されても困りますがで。
他にデメリットはなんですかねえ？

[154: 購入検討中さん]

↑Ｓ造りとはなんのことですか？音と関係がありますか？

[155: 賃貸住まいさん]

Ｓ造とは鉄骨造のことですよ。うちもそうですが、隣の音も石膏ボードだけなので、まる聞こえです。でも意外と車の音は気になりません。
ＲＣ造（鉄筋コンクリート造）でしたら、コンクリートがあって、遮音性も高いと聞きました。
このマンションを買いたいですが、とても高くて無理です。
この辺はどこも高いですね。中古でも新築と変わりません。びっくりしてます。

[156: 匿名さん]

大阪人にはいいでしょう。
移動してきた人間には、いまいち馴染めません
それが大阪。

[157: 匿名さん]

谷町筋沿いマンションが騒音気にならないなんて本当かなあ？
この前ここよりも北側にある谷町筋沿いマンションのオープンハウス見に行ったけど窓閉めても車の音が聞こえたけどね。
ちなみにまだ築浅で防音サッシ入ってると言ってた。

[158: 賃貸住まいさん]

↑学園坂近接のマンションですかね。昼間はそりゃあ音は聞こえますが、防音サッシ（Ｔ等級）であらわされますが、Ｔ－２でマイナス３０デシベル・Ｔ－３でマイナス３５デシベル・Ｔ－４でマイナス４０デシベルです。
ブランズはＴ－２等級のサッシですが、奥まっているので、これで十分です。
接面しているようなところでも、Ｔ－４までは必要ない程度の交通量（特に夜間は）です。
郊外に住んでいた人でしたら気になるのかもしれませんが、市内に住みなれている人であれば、まず苦痛にはならないと思いますけどね。

[159: 匿名さん]

確かに大阪は土地勘が必要ですよね。知らないと、下町を購入してしまって後悔している転入さんが多いのも事実。通り挟んで向こう側は、別世界なんて場所も。歴史のある地域にはどこにでもある現象です。昔はブロックで職種が分かれていたりしたので、住み分けがおこり、その文化は今も引継がれていたりするんですね。路線価、古地図やハザードマップは必須ですし、周辺のスーパーの品揃え（ワインや焼酎の比率など）パン屋などでも地域のレベルは測れますよね。地方の方が自らの経験だけで購入するときは、6000万超えを狙えば妙な心配をしなくていいのでは。

[160: マンション投資家さん]

排気ガス（癌発生率）の問題は大通りより10mはどの住戸も離れているので問題ないでしょうね。細かいチリ等は市内ならどこにいってもあります。夏、大阪は夕方に海風がながれます。西から東への風なのでブランズにはちょうどいいのでは。音の問題は、窓の向きと高さが大きく関係します。障害物がないほうが音はよく伝わるので、高層階のほうが遠くの音を感じたりします。近隣を歩けば分かりますが、ブランズの契約駐車場の入口辺りまで来るとぴたりと谷町筋の音が消えます。周りのマンションが防音壁になっているようです。ブランズの場合防音壁はないと考えると、同一マンションの同じ方向の窓からの音の条件は高さによっては変わる程度と考えられるんじゃないでしょうか。東と西向きではかなり音は異なるでしょうね。西は、ほぼ無音です。夕陽ヶ丘は稀にみる西側信仰地区ですがやはり、西は暑いです。。サッシは、阪神高速沿いでもT2で音は消えます。後は、換気口からの音が考えられます。
音と排ガスはデメリットというほどでもないですね。最大のデメリットは見る人が6件しかいない大型電光看板ですね。正直、前面にマンション完成してなお点灯する場合は企業理念を疑います。

[161: 匿名さん]

>マンション完成してなお点灯する場合は企業理念を疑います。
ブランズとは全く無関係な不動産屋なのでタダでは協力してくれないわな。東急が今の内に手打ってくれんと。入居後管理費からというのもちょっとね。

[162: 近所をよく知る人]

-> 160 さんと同感です。
実際に現場に来ていただいて体感していただきたいものです。
上にも書かれていましたが、夜の９時や１０時といったら、大阪市内ではないような静けさがあるのがこの地域です。
一度皆さんお越しください。
びっくりしますよ！

[163: 匿名]

道路から10m離れてたら排ガスは大丈夫なんですか？

[164: 匿名さん]

＞163
排ガスは５０ｍ四方に飛散すると聞いたことがあります。

[165: 近所をよく知る人]

大通りに接面している商店や事務所、学校なども当然ありますよね。
要は濃度と時間です。例えば、一番東側のＥタイプの部屋で、東側の窓を２４時間開けっ放しにしておくと、数年もすれば、壁が汚れたり、喉に違和感が出たりということがあるかもしれませんというレベルが１０メートルも離れていればという表現だと思いますよ。

[166: 匿名さん]

↑
何か必死ですね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3219/

[167: 匿名さん]

先の方が書かれているように、この辺りはものすごく静かです。
夜もそうですけど、昼間もガチャガチャした感はありません。
静かに生活するのには良い場所です。

[168: 近所をよく知る人]

必死になる理由全くなし！
これが事実です。大通り沿いで、出店している飲食店があったとしても売る方も買う方も、はたまた店に入って買い物をしたり……、排ガスをいちいち気にしますか？
ブランズは奥まっていますし、向いにあるＭｃ．でも気になるのは、排ガスよりも店内の副流煙では？

[169: 匿名さん]

この近辺の私立高校に通っております。
本当に静かですよ。
びっくりするほど静かで、環境がいいです。
教育費にお金がかかり、買い替えするお金がないので、購入できませんが、
購入するお金があるのであれば、お勧めですね。
駅から徒歩１分ですし。

[170: 物件比較中さん]

この土・日に動きがあったようですが、掲示板が動いていないので、静かなブームといったマンションなんですかねえ。
昨日も今日もｍｒへの来場者が多く、契約も入ったのではないかなあと思うのですが、契約された方の書き込み等がここはあまりないですね。
契約された決めてなど教えていただければ参考にしたいと思いますのでよろしくお願いします。
プラウドタワーか、グランエアーか、松崎町ぐらいで迷っています。

[171: 匿名さん]

＞昨日も今日もｍｒへの来場者が多く

何故知ってるの？毎日見張ってるの？
ていうか営業さんおつ。

[172: 匿名さん]

はい、正解です。家からｍｒが見えるので、見張ってまではいませんが、多いなあと思ったまでです。
この掲示板には営業の人来てますか？
それらしき書き込みないような気しませんか。
分かりませんけど。

[173: 申込予定さん]

確かに土曜日は人が多かったです。どのテーブルもうまっていたようです。
ローンの審査に明日かけて通れば契約の予定です。
業者の方でないと私のこと分からないですよね。
今、どきどきしています。
よろしくお願いします。

[174: 契約済みさん]

私がこのマンションを契約することにしたのは、立地条件と、モデルルームを見に行った時の担当者が、他のマンションよりも非常によく、信頼できたからです。

[175: 契約済みさん]

第一期で契約した者です。

大阪市天王寺～上本町近辺で物件を探して約3年。ついに運命の物件だと確信し、2回目のMR訪問で決めました。

まず何より、申し分のない立地。
駅にも小学校にも近くて、スーパーも近い。
りそなに口座作れば、ワッシーズ隣のコンビニにATMもある。
建ぺい率の計算等教えていただき、南隣にこのマンションより背の高いマンションの建つ心配がない。
資産価値として、ファミリー向けの需要は安定し、売ることになっても困らなさそう。

個人的に、タワーマンションを避けたい。

そして、担当の方が信頼できると思った。
以前前向き検討した物件は、担当者の言うことがコロコロ変わったけど、即答できないことはちゃんと調べてくださったり、押し付けがなかった。

あと、金利の良さが、背中を押してくれました。

ご参考になれば幸いです。
良い物件買ったな～と思っています。

[176: 契約済みさん]

↑同感です。
最初、オープンしたての時は、いろんな営業マンが居て、感じ悪いなあと思ってましたが、途中から担当いただいたｋさんはとても親切で、全く買う気がなかったのに、最終ここに決めました。
ｎさんも、ｙさんもいい方ですし、営業マンの質が売れ行きには一番影響が大きいんじゃないかなと思うほどです。
勿論、ここの条件は何を取っても納得のいくものです。
南側と、西側の建物はいけてないけど、それは仕方ないかなと割り切れるぐらいの魅力がここにはあります。
北側の古ぼけた御堂みたいの、なんとかならないかなあとも思いますが。
ここは都市計画道路の予定地でもあるので、早く計画が進んできれいに整備された道路が開通してくれたらいいのにと思っています。
その際、向い側の地下鉄４番出口みたいに地下道なんかができたらいいのになあと、夢が広がります。
多分、そうなったら６番出口はできるはずです。楽しみだなあ。
いつのことだか分からないが。

[177: 匿名さん]

担当の方が信頼できるって人多いですね。
きちんと対応してくれる担当さんが多いのですね。
担当の人の対応って大切だとあらためて思います。