OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part7

[匿名さん]

アウルタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩9分
東武東上線 「池袋」駅 徒歩9分
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[669: 匿名さん]

アウルは高さ189mですから凄く目立ちますね。

[670: 匿名さん]

>654さん
たしかに。
ここはコンシェルジュがいないので人件費が管理費高ではなさそうですね。
管理費高の原因がはっきりしないとなかなか踏み切れません。

[671: 匿名さん]

首都高を走っていたらかなり目立っていましたね。私的にもサンシャインより目立っていたイメージがありました。

[672: 匿名さん]

>>670

一般のタワーマンションに比べて駐車場収入からの管理費補填率が
低いのが原因です。その分修繕積立金が充実するため将来の積立金
値上げをしなくてよいという制度設計です。

[673: 匿名さん]

近所の東急賃貸タワーマンションと兄弟のようによく似ています

[674: 匿名さん]

目立ってますねー！
すごい存在感があって、外観的には素敵です。
私も管理費高気になってたんですが、勉強になりました。
そういうことだったんですねー。

[675: 匿名さん]

駐車場の収入はほとんど修繕積立金に充てられるんですね。
契約された方に長期修繕計画書は手渡されていると思いますが、
どのように値上げされていくのか具体的な額が知りたいです。

[676: 匿名さん]

修繕積立金は　以下のように推移することを計画している。
１～４年　２０.０円（／㎡）
５～９年　77.３円（／㎡）
１０～１４年　１３４.５円（／㎡）
１５年～　148.8円（／㎡）　

ちなみに一時金の徴収予定はない。駐車場収入をプールしている
おかげと思われます

[677: 匿名さん]

おかげ、って
住民全員の共有物である駐車場を
一部の住民だけが利用するのだから、
収入をプールして全員のために使うのは当然です。

[678: 匿名さん]

第1期2次　物件概要より抜粋
-----------------------------------------------------------
住戸専有面積 37.80m2〜118.89m2
修繕積立金（月額） 1,520円〜4,760円
修繕積立基金（引渡時一括） 343,980円〜1,081,910円
-----------------------------------------------------------

物件概要からは、修繕積立金は月額40円（当初、平米あたり）と読み取れますが、
月額20円という数字はどこから出ているのですか？

また、駐車場収入の前提としている稼働率はどの程度で、
その内、管理費・積立金に割り振る額はどの程度で、
稼働率が想定に満たない場合、どのように運営していくのかも気になります。

[679: 匿名さん]

営業さんから詳しくお聞きになったら？

[680: 匿名さん]

管理組合の収入を全員のために使うのは当然です
修繕費として積み立てておくか、管理費に補填するかという話です。
トータルでみれば住民の負担はどちらでも変わりません。
ただほとんどのマンションは管理費補填の割合が多いので、数年後
の修繕費の値上げされるので、早めの売り逃げが得となります。

受益者負担という観点からいえば駐車場収入はなるべく管理費に
まわさず修繕積立金として積み立てておくほうが公平でしょう。

[681: 匿名さん]

665さん
確かに、近くを通るとアウルの存在感ってすごいなって感じさせられます。

672さん
>>その分修繕積立金が充実するため将来の積立金値上げをしなくてよいという制度設計です。
なるほど。管理費が高い分、将来積立金の値上げをしなくてもよいということなんですね。
それなら納得です。ただでさえ管理費が高く、数年後にはどれくらい管理費も修繕費も
値上げされるんだろうと思っていました。

[682: 匿名さん]

>>681

後から修繕費足りなくなって一時金集めなくてすむような
制度設計すると、ここのスレみたいに単純に単価だけみて
「管理費が高い！」と判断されて結局客に嫌われるから
デベは管理費安く見えるような制度設計するわけだ。

あとから一時金あつめるような制度設計は悪質というより
入居当初の管理費を安くしてほしいという「客のニーズ」
だから、商売熱心なデベはそうするよ。

ただここはゴクレ分譲だけど事業主体がＵＲだから、
制度設計においては客のニーズより国交省の指導みたいな
やつに忠実だったわけだね。

[683: 匿名さん]

それだったら、どうせ支払う総額が同じなら、最初から管理費安くして修繕金高くしとけばいいのに。へんなの。

[684: 匿名さん]

ゴクレさんの第２決算（６月末）決算が出てきましたね。
http://www.goldcrest.co.jp/ir/pdf/101028_01.pdf

注目の契約残高（※１）は　685戸
（※１）売買契約済みで、完成・引き渡しを待って売り上げ計上する予定の案件の総数。

ちなみに
アウル分譲戸数：473戸
勝どき分譲戸数：328戸
合計　　　　　：801戸

さあ、どうみたものか。

[685: 匿名さん]

↑　９月末

失礼。

[686: 匿名さん]

仮に契約残高が全て勝どきとアウルだとすると、
９末時点でアウルと勝どきの合計で119戸が残りか。
意外と少ないのか？

[687: 匿名さん]

９月末に契約し１０月に引渡しの物件や、アウルと勝どき以外の青田売りもあるはずなので、すべてがアウルと勝どきであるはずはないが、
ゴクレの場合今期の目玉商品はアウルと勝どきであるから、かなりの割合だと推測できる。

85％がアウルと勝どきと想定した場合、2つあわせて契約残高は583戸ぐらいだろうか。
そうすると、残戸数は218戸。

この218戸のうちアウルがどれぐらいかというと・・・
勝どきを残50戸と推測した場合、アウルは9月末時点で170戸ぐらい残っているのだろうか？

・・ごめん。
あんまり参考にしないで。
自分自身の備忘録です。

[688: 匿名さん]

備忘録ならブログでも作って書いたらどうですか？

[689: 匿名さん]

ブログとか面倒くさいじゃないですか。
ごめんね。

>688さんはどう見る？

[690: 匿名さん]

>85％がアウルと勝どきと想定した場合
15%というと103戸になるが、他の物件の青田買がこれだけあるかどうか？
ここの推測で大きく数字がぶれるねー
９末時点から今日まで（公式には）勝どき９戸アウル３０戸売っているのだっけ。

[691: 購入検討中さん]

売主が公にしている数字って、
友の会及び豊島区民優先分譲住戸：100戸
第1期1次：40戸
第1期2次：30戸
第1期3次：30戸予定
以外にあったっけ？

[692: 匿名さん]

672さんの説明はなるほどと思うところもありますが、情報ソースは何でしょう？今まで散々言われてきた事だし、営業からもそう言った説明は聞けませんでした。そんなシンプルな理由ならゴクレの営業にも説明できるのではと思います。

[693: 匿名さん]

もうちょっと、ゴクレさんの４半期決算を読み解くと、

・平成23年3月期の連結業績予想
　　50,700（百万）

－－－－－－－－－－－－－－－－－－
・売上高２Ｑ
　　12,665（百万）
・契約残高２Ｑ
　　37,537（百万）685戸

売上高と契約残高で（50,202（百万））ほぼ予算達成（99%）。
おイタして、キャンセル続発しなければほっとけばいいってレベルじゃないか？

[694: 匿名さん]

>693さん
要は売り急ぐ必要はないって事ですね。

[695: 匿名さん]

>694さん

そういうことになりますね。
得意技の売り渋りになるかもしれませんね。
来期売り出す目玉商品もなさそうですし・・。

ちなみに
37,537（百万）／685戸　で契約残高の１戸あたりの単価は、約5,479万
この高い価格帯からして、ほとんどがアウルと勝どきとみて間違いないでしょう。

[696: 匿名さん]

と言う事は、一期の傾向からすると眺望や日当り的に多少価格を抑えざるを得ない北西、南西を中心に先に売りさばいて、竣工後に現地MRで眺望の抜ける南東や上層階を見せて高く売るって作戦かな。

[697: 購入検討中さん]

そろそろ棟内モデルルーム出来る頃ですかね。

[698: 匿名さん]

>684
非分譲(地権者・テナント)の戸数を無視してるけど、これも契約残高(権利移転前)に数えるんじゃ？
９末時点(アウル一般販売前)での、アウルと勝どきの残戸数が計119戸以下なんて、ありえない。

[699: 匿名さん]

分譲の473戸だけしかゴクレは関係してません。

[700: 匿名さん]

>698

聞かれたから答えるが、ここではあくまでゴクレ販売分しか検証していない。
残りの住戸およびテナントは、地権者が自ら、または何らかの組織を通じて貸与または販売するのであろう。

ちなみに最大で119戸しかアウルと勝どきあわせてゴクレの販売住戸が残っていないのではなく、最低116戸以上残っていると言える。
(801-685=116)
※119と言うのは686さんの書き誤りと思われる。

[701: 匿名さん]

>>698

非分譲は再開発組合から地権者に直接引き渡されるので
ゴクレの在庫・売り上げにはなりません

[702: 匿名さん]

ここはURがやってるから再開発組合はないけどね。

[703: 匿名さん]

ある程度経つと事業主体のＵＲから再開発組合に移譲しないの？

[704: 匿名さん]

再開発組合施工事業ではないので組合に移譲はないです。

大成建設→UR（施工者）→地権者へ引渡

ちなみに店舗はURの保留床入札で不動産投資ファンドが買ってるので
ゴクレの在庫にはなりません。

>>697
ゴクレが引き渡しを受けないと棟内モデルルームは作れませんから
できるとすれば2月以降ですかね。

[705: 匿名さん]

地権者内覧は何度もやってるようだけど、契約者はまだ内覧できないの？
部屋はできてるんだろうから、見せてくれればいいのに

[706: 匿名さん]

>>705
地権者は今現在でも土地・建物の権利者（所有者等）であって、契約者はまだ手付けの段階で登記も引渡しもされていない。

内覧できる権利はまだ無いと思います。

契約は口頭で成立する！引渡しは関係ない！なんて民法は持ち出さないでね。

[707: 匿名さん]

９月末時点で最低116戸以上だよね。
10月に勝どき2期2次9戸・アウル1期2次30戸が販売されたから
この分を考えると現時点では最低77戸以上が残っていることになるのかな。

[708: 契約済みさん]

>>706

内覧会は登記、引渡しより前にありますよ。

[709: 匿名さん]

さすがに残り3桁切っているとは思えないけど、300戸は残っているとも思えない。
間を取って9月末で200弱ぐらいじゃないのかね。
勝手な想像だが、
第1期1次〜3次で100戸（9月40戸、10月30戸、11月30戸）
第2期1次〜3次で100戸（12月40戸、1月30戸、2月30戸）
最終期（3月〜先着順）とかのシナリオを考えているんじゃないかな。
これなら辻褄があう。

あくまで勝手な想像ですが。

[710: 匿名さん]

北西の部屋だと、ペンギンが観られますよ！
サンシャイン水族館の屋上で、良くペンギンが
遊んでますから。

[711: 匿名さん]

水族館は来年の夏まで改装休業中じゃなかったっけ？

[712: 匿名さん]

改装中ですが、ペンギンは今日も屋上にいます。

[713: 匿名さん]

>７１０さん
北西の部屋だと、ペンギンが観られますよ！
サンシャイン水族館の屋上で、良くペンギンが
遊んでますから。

すごいですね。自宅からペンギンが見えるところなんてここ位じゃないかしら？
来年改装後はもっと色々な動物がみられるのかな？

[714: 匿名さん]

サンシャイン水族館ってどこにあるの？
文化会館？ワールドインポートマート？

[715: 匿名さん]

ワールドインポートマートですよ。

[716: 匿名さん]

水族館はワールドインポートマートの屋上です。
休館前に行きましたが、サンシャイン水族館は魚や海獣だけでなく
フェネックギツネや、飼育小屋から脱走してニュースになった
アリクイも飼育されていて、子供がすごく喜んでました。

[717: 匿名さん]

そうそう、水族館が工事中でも、たまに水槽で魚を運ぶ車がサンシャインに来てる。
生きたエサが必要な生き物もいるのかな。

[718: 匿名さん]

四半期情報からの計算で、アウル＋勝どきが合計で最低77戸残っていることしかわからないの？
実際の残りは200？300？400？