OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part7

[匿名さん]

アウルタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩9分
東武東上線 「池袋」駅 徒歩9分
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[641: 匿名さん]

近所のマンションに住んでいる人から聞いたのですが、そのマンションの駐車場はガラガラだと。
結局、便が良いので皆さん車を手放している方が多いとか。おかげで、その収入源をどうやって補うのか大変らしい。アウルも、駐車場余るんじゃないかな？

[642: 匿名さん]

アウルみたいなタワー型駐車場って、車庫出しにスゲー時間かかるし、維持費はかかるし、いざというときに増築して管理組合の収入をアップさせることもできないから、不便ですね。

駐車場は平置きが一番ですね(ﾆｯｺﾘ

[643: 匿名さん]

自走式駐車場がほとんどない＝高額住戸が売れづらい

[644: 匿名さん]

２ＬＤＫだろうと何だろうと、ここは管理費が高いから中古市場では売り難い。
新築プレミアムが剥げて、修繕積立金が値上げになる数年後には、池袋のタワーマンションで最低クラスの坪単価になるでしょう。
イーストプレイスより安く叩き売りせざるを得なかったりしてw

[645: 匿名さん]

＞地権者＋会社用駐車場110台

＞分譲者用駐車場234台÷分譲戸数473戸=49.4％

473戸に対して234台の駐車場は多いと思います。
設置率40％の190台
稼働率90％の170台が常に埋まるくらいが良かったんじゃないかな？

[646: 匿名さん]

入居率がどのくらいか分からないと、駐車場の稼働率は計算できない。
この売れ行きなら、入居開始前に部屋を購入すれば、駐車場は確実に使用できると思う。

[647: 匿名さん]

>>636

築３０年を過ぎると修繕費は４００円／㎡くらいになるのは普通ですよ。
最初は修繕金を少なめに設定するのでそうなります。
駐車場収入からの管理費補填割合率を下げて（その分管理費が高くなる）
修繕費として積み立てておけば将来の修繕費値上げ負担は軽くなります。

[648: 匿名さん]

>>641

確かにこれだけの立地だと、趣味で車乗ってる人以外は手放しちゃうかも。
オマケにタワー型駐車場だと、車の出し入れで面倒になっちゃいそうだし。

[649: 匿名]

ここの１Ｌって５年後値落ちしないですかね？池袋周辺の１Ｌ中古を見ると築年数が古かったり、駅から遠かったり華やかさがなかったり、、でもほぼ二千万台なんですよね、、、
そうなるとやっぱりみんな古くて華やかさがなくても安い方へ行ってしまいますかね？こうゆう高級マンションの中古需要ってあるのでしょうか？

[650: 匿名さん]

>>648
タワマンだと車の出し入れ以前に下に降りるのが面倒になっちゃいそう？

[651: 匿名さん]

>>647

管理費が４１０円／㎡で、更に修繕費が４００円／㎡ですか。
あわせて８１０円／㎡
大変ですね…

[652: 匿名さん]

>>651

築３６年の三田綱町パークマンションが管理・修繕費で７５０円／㎡くらい
なのでそれなりのグレードを保つにはそんなもんかもね

[653: 匿名さん]

ん？
修繕は４０円／㎡からスタートして３０年目くらいで１５倍になるんじゃなかったですか？
５年毎くらいで見直しがあるだろうけど？

[654: 匿名さん]

>>621さん
一番金がかかるのは人件費なのはわかるのですが、ここの共用施設で人件費がかかるのってそんなにないと思う。
フィットネスにしても、ゲストルームにしても受付するのは、管理人さんなんじゃないかと思うし、しかも
ここはコンシェルジュもいないようなので人件費にお金がかかるとはあまり考えにくいですよね。。。

>>642さん
タワー型の駐車場はかなり維持管理費がかかるそうですね。ここの管理費が高い理由として、タワー型が
やっぱり関係してるんでしょうかね。

[655: 匿名さん]

駐車場１棟で９０台収容×４棟ともなれば、駐車場の維持管理費は莫大なものでしょう。

[656: 匿名さん]

それは、駐車場代で賄うべきものでしょう

[657: 匿名さん]

山手線内駅直結タワマンを探している人にとっては、品川・大崎・日暮里・高輪台・・・
と限られてくるので、管理費が他より高くても気にしない購入者もいるでしょう。

[658: 匿名さん]

維持費は駐車場代で賄いますよ？
ただ、維持費高のために駐車場収益率が低くなるという話。

[659: 匿名さん]

>657

東池袋直結で限定しても、エアライズや区役所タワーと競合するから、厳しいよ。

エアライズは駅真上だし、管理費も圧倒的に安いから、アウルは完敗だねえ。

[660: 匿名さん]

>659
657ですが、確かにそれは言えますね。
エアライズは地下２階と３階の水平機械式駐車場だから、巨大モーターとか使わないんでしょうね。
新庁舎も地下Ｐだし。

アウルが差別化できるのは、山手線内唯一の50階超えでしょうが、
このあとしばらく山手線内50階以上は計画ないのかな？