OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part7

[匿名さん]

アウルタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩9分
東武東上線 「池袋」駅 徒歩9分
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[601: 匿名さん]

アウルは地下２階、エアライズ＆ライズアリーナは地下３階、東池袋駅は地下２階まで掘ってるんだから、
完全に川の地層を取り除いて、固い台地まで掘り、そこに構造物が立っていますよ。

[602: 匿名さん]

H14年の「都市再生特別措置法」で、再開発は地権者2/3の合意さえ取れれば認可が下りますよ。
南池袋A地区の新庁舎もこれでこのまえ認可が下りてますね。
ちなみにC地区は２年前の段階で55％まで合意の段階で、B地区は39％だそう。
まだ新しく償却が進んでない新しいビルなんかは、開発地区から敢えて外す場合もよくあります。

[603: 匿名さん]

>587
第二キンズメンビルのことですか？　あそこは最初からエリア外です。
公園とアウルに挟まれた小さいビルは、開発元のURの支社。
虫食いじゃなくて、元からURの資産だから存続したのでしょう。

[604: 匿名さん]

URは今、日生南池袋ビルに入っているハズ。
本当にURの資産なのか疑問。
あと第二じゃなくて第三のことかな？

[605: 匿名さん]

なるほど、第三のことですね。
あそこ、google map　ではURの支社ってまだ出てた。
新しいビルだから、払い下げたんでしょうかね。

[606: 匿名さん]

>>603
URの資産？
相変わらずガセネタ飛ばしてるな。

[607: 匿名さん]

いるんだよ。ネットで調べて「何でも知ってます」面するのが。
東池袋が昔はどうだったか全く知らないようだし、埼玉かどっかに住んでる人なんじゃないの？

[608: 匿名さん]

お、グーグルmapやライブドア地図で、本当にURの支社になってる

[609: 匿名さん]

水窪川？　大崎はリバーサイドが売りだぞ
目黒川の画像を公式HPに掲載して歌ってる

[610: 匿名さん]

アウル・ザ・リバーポイントタワー

[611: 匿名さん]

モデルルームのタイプをみてしまうとどうしても
２ＬＤＫがいいとなってしまいますよね。
万が一売却する事になってしまった場合も
２ＬＤＫが一番売りやすいかな？

[612: 匿名さん]

ここは管理費が高めですが、
共用施設が充実してるからその分割高なんでしょうか？

[613: 匿名さん]

駐車場収入からの管理費会計への補填が少なめだからです。
ＵＲが事業主体なので制度設計は良心的

[614: 匿名さん]

613さん
アウルの管理費は@400円前後なんでしたっけ？
駐車場収入が補填されないからと言っても、ちょっと高すぎますよね。
管理費については度々話題にのぼりますが、何故高額になるかと言った
情報が全く出てこないんですよね。

[615: 匿名さん]

一般的に管理費会計の収入は各区分所有者から集める管理費と
駐車場収入（の一部）となりますがマンションによっては管理費会計
の収入の半分以上が駐車場収入というところもあります。

駐車場料金は近隣相場で設定されるのであまり問題になりませんが
本来組合員の共有財産である駐車場からあがる収入の大部分がデベの
関連会社である管理会社に流れるというのはあまり健全ではない
ですね。ここはＵＲなので駐車場収入の大半は修繕積立金として
管理組合に内部留保される設計になっています。

駐車場収入の補填割合、将来の修繕計画にもとづく修繕金改定計画
などをきちんと見ないと、単純に比較はできません。
ここまで細かく質問する人は少なくデベに特定されかねないので
購入検討者は個々にご確認ください。

[616: 匿名さん]

子どもが一人だったら２LDKが暮らしやすいですからね。
あまり部屋が多くても、掃除が大変ですし

[617: 匿名さん]

そうですね、うちも子どもが１人なので、２ＬＤＫ希望です。
お客さんがあれば、ゲストルームに泊ってもらえるので、
夫婦の寝室と子ども部屋の２部屋あればいいかな。
売るときのことまでは、考えてないですねどね。

[618: 匿名さん]

駐車場も30,000円～50,000円とけして安くはないような気がします。駐車場収入から補填されないからって管理費が高くなるのも…ね。管理費の細かな情報についてって、モデルルームに出向いたら、教えていただけたりするのでしょうかね。管理費の高額な理由ってやっぱり共用施設が充実しているからなのでしょうか。パーティールーム1室、キッズルーム1室、フィットネスルーム1室、シアタールーム1室、ゲストルーム2室、プレミアムビューラウンジ1室、スカイラウンジ1室って、どれも利用時に利用料金を取られそうなものばかりですが…。

[619: 匿名さん]

ウエストゲートなんかは駐車場は丸々企業のもので区分所有者に益が入ってこないが、
共用施設が無いから管理費は安いですね。

[620: 匿名さん]

618さん
都度払う施設利用料は、維持管理コストに大した貢献にならないと思います。
無料だと毎日のように使う人が出て混んでしまうから課金してる、程度で。

[621: 匿名さん]

共用施設っていっても例えばキッズルームやシアタールームなんて
なんてあっても別に金かからない。
一番金かかるのは人件費。例えばジムの受付に専用に人を張って
いたりすると金かかる。

あとは共用部の電気代、これが結構馬鹿にならない。

[622: 匿名さん]

単に管理業務委託費用が高いってだけでは？

[623: 匿名さん]

アウルの場合駐車場設置率は約６０％
駐車場料金が平均３万とすれば一戸あたりの平均収入は１万８千円となる。

これが半分管理費に流れているとすれば一戸あたり９千円の補填が
されていることになります。

駐車場収入の管理費補填率によって一戸あたりの管理費補填は最初
ゼロ円～１万８千円の幅があるわけでこの比率が明らかでない限り
一概に管理費が高いのかどうか判断できないと考えます。

ちなみに某タワマンでは駐車場設置率がここより高く、そして補填率が
高いので管理費が安く運営できています。

その代償として将来の修繕費負担がすさまじいので車を持たず、修繕費
値上げの前に売り抜けるのが得な形になっています。

[624: 匿名さん]

>>619
ウエストゲートは無駄な共用施設がないから良いですよね。
管理費が高いからって、それに見合ったサービスを受けるとは限らないですし。

[625: 匿名さん]

>611さん
やはり２LDKが人気なのではないでしょうか。
広めに夫婦二人で暮しても良いですし、
家族でも充分対応できますしね。

[626: 匿名さん]

>623さん
>アウルの場合駐車場設置率は約６０％
ってどこで確認されましたか？
自分は４０％前後と聞きましたが。

[627: 匿名さん]

↑失礼、利用率の間違いです。いずれにしても設置率に利用率かけないと意味ないですよね。

[628: 匿名さん]

住民以外も大勢往来するサンクンガーデン＆地下プロムナードは、清掃は１日何回かしないとでしょうね。
ウエストゲートとは違って、駅～サンシャインに抜ける好立地にある宿命というか。
展望風呂や内廊下も、光熱費かかりそう。
まあ、615さんの言うとおり修繕費に回してるからか、アウルは修繕積立金の負担分は安くなってる。

[629: 匿名さん]

修繕が安いのは初めだけだけどね。

[630: 匿名さん]

駐車場利用率(稼働率？)が４０％というのは無いと思います。
アウルは２～６階に会社が入るため、社用車・営業車のための別枠があるので、
それを除いた場合が設置率が４０％と説明を受けられたとか(分譲者用234台÷全戸数608戸＝38.4％)

[631: 匿名さん]

分譲用駐車場以外を除いて計算しても意味が無いですね。
地権者用駐車場もあるんだから。

[632: 匿名さん]

地権者＋会社用駐車場110台

分譲者用駐車場234台÷分譲戸数473戸

[633: 匿名さん]

そういえばここって管理費が高い割にはコンシェルジュがいないみたいですね。
共用施設が立派だとコンシェルジュは当然のようにいるのかなと思ってたんですが。

[634: 匿名さん]

５０階超のタワマンの修繕なんて、あまり例が無いんだから、そもそも修繕に要する費用は莫大にかかるというのが素直な考え。

[635: 匿名さん]

２ＬＤＫが売却する時に一番売りやすいのではないかな。
一人暮らしの人も家族にも対応できるからね。

[636: 匿名さん]

500円/平米くらい修繕にかかるとか？

[637: 匿名さん]

>>630&632
駐車場って結局どうなっているんだろう？って思っていたからスッキリしました。
この立地で40％はどうなんでしょうね…。
私は少ないような気がするのですが、駅近だからガラガラじゃ？という意見も前の方にありましたしね…。

[638: 匿名さん]

住宅用の駐車場が足りなきゃ商業用駐車場を借りれるんじゃないの？
同じ建物内タワー駐車場なんだし。
商業用は半分以上余るでしょ？

[639: 匿名さん]

そんなに簡単とは思えませんが？
管理規約をまず変更しなくてはダメでしょう。

[640: 匿名さん]

管理規約の変更かあ。
いろいろ入ってるマンションはややこしいね。
じゃ、駐車場2台分借りるのは厳しそうだね。

[641: 匿名さん]

近所のマンションに住んでいる人から聞いたのですが、そのマンションの駐車場はガラガラだと。
結局、便が良いので皆さん車を手放している方が多いとか。おかげで、その収入源をどうやって補うのか大変らしい。アウルも、駐車場余るんじゃないかな？

[642: 匿名さん]

アウルみたいなタワー型駐車場って、車庫出しにスゲー時間かかるし、維持費はかかるし、いざというときに増築して管理組合の収入をアップさせることもできないから、不便ですね。

駐車場は平置きが一番ですね(ﾆｯｺﾘ

[643: 匿名さん]

自走式駐車場がほとんどない＝高額住戸が売れづらい

[644: 匿名さん]

２ＬＤＫだろうと何だろうと、ここは管理費が高いから中古市場では売り難い。
新築プレミアムが剥げて、修繕積立金が値上げになる数年後には、池袋のタワーマンションで最低クラスの坪単価になるでしょう。
イーストプレイスより安く叩き売りせざるを得なかったりしてw

[645: 匿名さん]

＞地権者＋会社用駐車場110台

＞分譲者用駐車場234台÷分譲戸数473戸=49.4％

473戸に対して234台の駐車場は多いと思います。
設置率40％の190台
稼働率90％の170台が常に埋まるくらいが良かったんじゃないかな？

[646: 匿名さん]

入居率がどのくらいか分からないと、駐車場の稼働率は計算できない。
この売れ行きなら、入居開始前に部屋を購入すれば、駐車場は確実に使用できると思う。

[647: 匿名さん]

>>636

築３０年を過ぎると修繕費は４００円／㎡くらいになるのは普通ですよ。
最初は修繕金を少なめに設定するのでそうなります。
駐車場収入からの管理費補填割合率を下げて（その分管理費が高くなる）
修繕費として積み立てておけば将来の修繕費値上げ負担は軽くなります。

[648: 匿名さん]

>>641

確かにこれだけの立地だと、趣味で車乗ってる人以外は手放しちゃうかも。
オマケにタワー型駐車場だと、車の出し入れで面倒になっちゃいそうだし。

[649: 匿名]

ここの１Ｌって５年後値落ちしないですかね？池袋周辺の１Ｌ中古を見ると築年数が古かったり、駅から遠かったり華やかさがなかったり、、でもほぼ二千万台なんですよね、、、
そうなるとやっぱりみんな古くて華やかさがなくても安い方へ行ってしまいますかね？こうゆう高級マンションの中古需要ってあるのでしょうか？

[650: 匿名さん]

>>648
タワマンだと車の出し入れ以前に下に降りるのが面倒になっちゃいそう？

[651: 匿名さん]

>>647

管理費が４１０円／㎡で、更に修繕費が４００円／㎡ですか。
あわせて８１０円／㎡
大変ですね…

[652: 匿名さん]

>>651

築３６年の三田綱町パークマンションが管理・修繕費で７５０円／㎡くらい
なのでそれなりのグレードを保つにはそんなもんかもね

[653: 匿名さん]

ん？
修繕は４０円／㎡からスタートして３０年目くらいで１５倍になるんじゃなかったですか？
５年毎くらいで見直しがあるだろうけど？

[654: 匿名さん]

>>621さん
一番金がかかるのは人件費なのはわかるのですが、ここの共用施設で人件費がかかるのってそんなにないと思う。
フィットネスにしても、ゲストルームにしても受付するのは、管理人さんなんじゃないかと思うし、しかも
ここはコンシェルジュもいないようなので人件費にお金がかかるとはあまり考えにくいですよね。。。

>>642さん
タワー型の駐車場はかなり維持管理費がかかるそうですね。ここの管理費が高い理由として、タワー型が
やっぱり関係してるんでしょうかね。

[655: 匿名さん]

駐車場１棟で９０台収容×４棟ともなれば、駐車場の維持管理費は莫大なものでしょう。

[656: 匿名さん]

それは、駐車場代で賄うべきものでしょう

[657: 匿名さん]

山手線内駅直結タワマンを探している人にとっては、品川・大崎・日暮里・高輪台・・・
と限られてくるので、管理費が他より高くても気にしない購入者もいるでしょう。

[658: 匿名さん]

維持費は駐車場代で賄いますよ？
ただ、維持費高のために駐車場収益率が低くなるという話。

[659: 匿名さん]

>657

東池袋直結で限定しても、エアライズや区役所タワーと競合するから、厳しいよ。

エアライズは駅真上だし、管理費も圧倒的に安いから、アウルは完敗だねえ。

[660: 匿名さん]

>659
657ですが、確かにそれは言えますね。
エアライズは地下２階と３階の水平機械式駐車場だから、巨大モーターとか使わないんでしょうね。
新庁舎も地下Ｐだし。

アウルが差別化できるのは、山手線内唯一の50階超えでしょうが、
このあとしばらく山手線内50階以上は計画ないのかな？

[661: 匿名さん]

>660さんへ

50階超が利点って話よく見るけど、本当に利点？
一般人は、50階超部分に住むわけでもないし、最上階にラウンジ等があるわけでもなし。例えば、48階建のマンションと何か違いはあるの？
むしろ、清掃、修繕、エレベーターなど50階超によって余計に生じる負担をメリットを享受できない一般契約者も均等に負担している点はデメリットとも言える。

[662: 匿名さん]

豊島区役所の新庁舎の管理費は平米900円って区役所主催の説明会で言ってたよ。
住宅部分がいくらになるかは存じませんが。

[663: 匿名さん]

新庁舎の管理費がいくらかなんてどうでもいいです。

[664: 匿名さん]

じゃあスルーすればいいのに。
なに仕切ってくれてんの？

[665: 匿名さん]

661さんの言うとおり、超高層に魅力を感じない人もいるでしょう。
でも、現地であのアウルの圧倒的な高さを見ると目を見張ってしまいます。
たとえ低層に住んでも、52階建というシンボルは不動産価値も下支えするはず。
別に必死な契約者や検討者じゃなく、単なる通りすがりの感想ですが・・・

[666: 匿名さん]

サンシャイン60があるから圧倒的な高さに感じないのがつらい。

[667: 匿名さん]

比較参照のためにも新庁舎情報は必要。いま豊島区主催で説明会やってるね。

[668: 匿名さん]

池袋西武の屋上からもかなり存在感あって見えるし、
文京区側から見るとサンシャインより目立ってますよ。首都高５号を走ると特に。

[669: 匿名さん]

アウルは高さ189mですから凄く目立ちますね。

[670: 匿名さん]

>654さん
たしかに。
ここはコンシェルジュがいないので人件費が管理費高ではなさそうですね。
管理費高の原因がはっきりしないとなかなか踏み切れません。

[671: 匿名さん]

首都高を走っていたらかなり目立っていましたね。私的にもサンシャインより目立っていたイメージがありました。

[672: 匿名さん]

>>670

一般のタワーマンションに比べて駐車場収入からの管理費補填率が
低いのが原因です。その分修繕積立金が充実するため将来の積立金
値上げをしなくてよいという制度設計です。

[673: 匿名さん]

近所の東急賃貸タワーマンションと兄弟のようによく似ています

[674: 匿名さん]

目立ってますねー！
すごい存在感があって、外観的には素敵です。
私も管理費高気になってたんですが、勉強になりました。
そういうことだったんですねー。

[675: 匿名さん]

駐車場の収入はほとんど修繕積立金に充てられるんですね。
契約された方に長期修繕計画書は手渡されていると思いますが、
どのように値上げされていくのか具体的な額が知りたいです。

[676: 匿名さん]

修繕積立金は　以下のように推移することを計画している。
１～４年　２０.０円（／㎡）
５～９年　77.３円（／㎡）
１０～１４年　１３４.５円（／㎡）
１５年～　148.8円（／㎡）　

ちなみに一時金の徴収予定はない。駐車場収入をプールしている
おかげと思われます

[677: 匿名さん]

おかげ、って
住民全員の共有物である駐車場を
一部の住民だけが利用するのだから、
収入をプールして全員のために使うのは当然です。

[678: 匿名さん]

第1期2次　物件概要より抜粋
-----------------------------------------------------------
住戸専有面積 37.80m2〜118.89m2
修繕積立金（月額） 1,520円〜4,760円
修繕積立基金（引渡時一括） 343,980円〜1,081,910円
-----------------------------------------------------------

物件概要からは、修繕積立金は月額40円（当初、平米あたり）と読み取れますが、
月額20円という数字はどこから出ているのですか？

また、駐車場収入の前提としている稼働率はどの程度で、
その内、管理費・積立金に割り振る額はどの程度で、
稼働率が想定に満たない場合、どのように運営していくのかも気になります。

[679: 匿名さん]

営業さんから詳しくお聞きになったら？

[680: 匿名さん]

管理組合の収入を全員のために使うのは当然です
修繕費として積み立てておくか、管理費に補填するかという話です。
トータルでみれば住民の負担はどちらでも変わりません。
ただほとんどのマンションは管理費補填の割合が多いので、数年後
の修繕費の値上げされるので、早めの売り逃げが得となります。

受益者負担という観点からいえば駐車場収入はなるべく管理費に
まわさず修繕積立金として積み立てておくほうが公平でしょう。

[681: 匿名さん]

665さん
確かに、近くを通るとアウルの存在感ってすごいなって感じさせられます。

672さん
>>その分修繕積立金が充実するため将来の積立金値上げをしなくてよいという制度設計です。
なるほど。管理費が高い分、将来積立金の値上げをしなくてもよいということなんですね。
それなら納得です。ただでさえ管理費が高く、数年後にはどれくらい管理費も修繕費も
値上げされるんだろうと思っていました。

[682: 匿名さん]

>>681

後から修繕費足りなくなって一時金集めなくてすむような
制度設計すると、ここのスレみたいに単純に単価だけみて
「管理費が高い！」と判断されて結局客に嫌われるから
デベは管理費安く見えるような制度設計するわけだ。

あとから一時金あつめるような制度設計は悪質というより
入居当初の管理費を安くしてほしいという「客のニーズ」
だから、商売熱心なデベはそうするよ。

ただここはゴクレ分譲だけど事業主体がＵＲだから、
制度設計においては客のニーズより国交省の指導みたいな
やつに忠実だったわけだね。

[683: 匿名さん]

それだったら、どうせ支払う総額が同じなら、最初から管理費安くして修繕金高くしとけばいいのに。へんなの。

[684: 匿名さん]

ゴクレさんの第２決算（６月末）決算が出てきましたね。
http://www.goldcrest.co.jp/ir/pdf/101028_01.pdf

注目の契約残高（※１）は　685戸
（※１）売買契約済みで、完成・引き渡しを待って売り上げ計上する予定の案件の総数。

ちなみに
アウル分譲戸数：473戸
勝どき分譲戸数：328戸
合計　　　　　：801戸

さあ、どうみたものか。

[685: 匿名さん]

↑　９月末

失礼。

[686: 匿名さん]

仮に契約残高が全て勝どきとアウルだとすると、
９末時点でアウルと勝どきの合計で119戸が残りか。
意外と少ないのか？

[687: 匿名さん]

９月末に契約し１０月に引渡しの物件や、アウルと勝どき以外の青田売りもあるはずなので、すべてがアウルと勝どきであるはずはないが、
ゴクレの場合今期の目玉商品はアウルと勝どきであるから、かなりの割合だと推測できる。

85％がアウルと勝どきと想定した場合、2つあわせて契約残高は583戸ぐらいだろうか。
そうすると、残戸数は218戸。

この218戸のうちアウルがどれぐらいかというと・・・
勝どきを残50戸と推測した場合、アウルは9月末時点で170戸ぐらい残っているのだろうか？

・・ごめん。
あんまり参考にしないで。
自分自身の備忘録です。

[688: 匿名さん]

備忘録ならブログでも作って書いたらどうですか？

[689: 匿名さん]

ブログとか面倒くさいじゃないですか。
ごめんね。

>688さんはどう見る？

[690: 匿名さん]

>85％がアウルと勝どきと想定した場合
15%というと103戸になるが、他の物件の青田買がこれだけあるかどうか？
ここの推測で大きく数字がぶれるねー
９末時点から今日まで（公式には）勝どき９戸アウル３０戸売っているのだっけ。

[691: 購入検討中さん]

売主が公にしている数字って、
友の会及び豊島区民優先分譲住戸：100戸
第1期1次：40戸
第1期2次：30戸
第1期3次：30戸予定
以外にあったっけ？

[692: 匿名さん]

672さんの説明はなるほどと思うところもありますが、情報ソースは何でしょう？今まで散々言われてきた事だし、営業からもそう言った説明は聞けませんでした。そんなシンプルな理由ならゴクレの営業にも説明できるのではと思います。

[693: 匿名さん]

もうちょっと、ゴクレさんの４半期決算を読み解くと、

・平成23年3月期の連結業績予想
　　50,700（百万）

－－－－－－－－－－－－－－－－－－
・売上高２Ｑ
　　12,665（百万）
・契約残高２Ｑ
　　37,537（百万）685戸

売上高と契約残高で（50,202（百万））ほぼ予算達成（99%）。
おイタして、キャンセル続発しなければほっとけばいいってレベルじゃないか？

[694: 匿名さん]

>693さん
要は売り急ぐ必要はないって事ですね。

[695: 匿名さん]

>694さん

そういうことになりますね。
得意技の売り渋りになるかもしれませんね。
来期売り出す目玉商品もなさそうですし・・。

ちなみに
37,537（百万）／685戸　で契約残高の１戸あたりの単価は、約5,479万
この高い価格帯からして、ほとんどがアウルと勝どきとみて間違いないでしょう。

[696: 匿名さん]

と言う事は、一期の傾向からすると眺望や日当り的に多少価格を抑えざるを得ない北西、南西を中心に先に売りさばいて、竣工後に現地MRで眺望の抜ける南東や上層階を見せて高く売るって作戦かな。

[697: 購入検討中さん]

そろそろ棟内モデルルーム出来る頃ですかね。

[698: 匿名さん]

>684
非分譲(地権者・テナント)の戸数を無視してるけど、これも契約残高(権利移転前)に数えるんじゃ？
９末時点(アウル一般販売前)での、アウルと勝どきの残戸数が計119戸以下なんて、ありえない。

[699: 匿名さん]

分譲の473戸だけしかゴクレは関係してません。

[700: 匿名さん]

>698

聞かれたから答えるが、ここではあくまでゴクレ販売分しか検証していない。
残りの住戸およびテナントは、地権者が自ら、または何らかの組織を通じて貸与または販売するのであろう。

ちなみに最大で119戸しかアウルと勝どきあわせてゴクレの販売住戸が残っていないのではなく、最低116戸以上残っていると言える。
(801-685=116)
※119と言うのは686さんの書き誤りと思われる。

[701: 匿名さん]

>>698

非分譲は再開発組合から地権者に直接引き渡されるので
ゴクレの在庫・売り上げにはなりません

[702: 匿名さん]

ここはURがやってるから再開発組合はないけどね。

[703: 匿名さん]

ある程度経つと事業主体のＵＲから再開発組合に移譲しないの？

[704: 匿名さん]

再開発組合施工事業ではないので組合に移譲はないです。

大成建設→UR（施工者）→地権者へ引渡

ちなみに店舗はURの保留床入札で不動産投資ファンドが買ってるので
ゴクレの在庫にはなりません。

>>697
ゴクレが引き渡しを受けないと棟内モデルルームは作れませんから
できるとすれば2月以降ですかね。

[705: 匿名さん]

地権者内覧は何度もやってるようだけど、契約者はまだ内覧できないの？
部屋はできてるんだろうから、見せてくれればいいのに

[706: 匿名さん]

>>705
地権者は今現在でも土地・建物の権利者（所有者等）であって、契約者はまだ手付けの段階で登記も引渡しもされていない。

内覧できる権利はまだ無いと思います。

契約は口頭で成立する！引渡しは関係ない！なんて民法は持ち出さないでね。

[707: 匿名さん]

９月末時点で最低116戸以上だよね。
10月に勝どき2期2次9戸・アウル1期2次30戸が販売されたから
この分を考えると現時点では最低77戸以上が残っていることになるのかな。

[708: 契約済みさん]

>>706

内覧会は登記、引渡しより前にありますよ。

[709: 匿名さん]

さすがに残り3桁切っているとは思えないけど、300戸は残っているとも思えない。
間を取って9月末で200弱ぐらいじゃないのかね。
勝手な想像だが、
第1期1次〜3次で100戸（9月40戸、10月30戸、11月30戸）
第2期1次〜3次で100戸（12月40戸、1月30戸、2月30戸）
最終期（3月〜先着順）とかのシナリオを考えているんじゃないかな。
これなら辻褄があう。

あくまで勝手な想像ですが。

[710: 匿名さん]

北西の部屋だと、ペンギンが観られますよ！
サンシャイン水族館の屋上で、良くペンギンが
遊んでますから。

[711: 匿名さん]

水族館は来年の夏まで改装休業中じゃなかったっけ？

[712: 匿名さん]

改装中ですが、ペンギンは今日も屋上にいます。

[713: 匿名さん]

>７１０さん
北西の部屋だと、ペンギンが観られますよ！
サンシャイン水族館の屋上で、良くペンギンが
遊んでますから。

すごいですね。自宅からペンギンが見えるところなんてここ位じゃないかしら？
来年改装後はもっと色々な動物がみられるのかな？

[714: 匿名さん]

サンシャイン水族館ってどこにあるの？
文化会館？ワールドインポートマート？

[715: 匿名さん]

ワールドインポートマートですよ。

[716: 匿名さん]

水族館はワールドインポートマートの屋上です。
休館前に行きましたが、サンシャイン水族館は魚や海獣だけでなく
フェネックギツネや、飼育小屋から脱走してニュースになった
アリクイも飼育されていて、子供がすごく喜んでました。

[717: 匿名さん]

そうそう、水族館が工事中でも、たまに水槽で魚を運ぶ車がサンシャインに来てる。
生きたエサが必要な生き物もいるのかな。

[718: 匿名さん]

四半期情報からの計算で、アウル＋勝どきが合計で最低77戸残っていることしかわからないの？
実際の残りは200？300？400？

[719: 匿名さん]

そうだよ。
ただ契約残高は未引渡、未竣工物件だから、他の大手デベと比較して、ゴクレのそれに該当する案件は限定されているから推測はしやすいよね。

[720: 匿名さん]

契約残高685戸の内、１割が勝どきアウル以外とすれば、
801-685*.9-(30+9)=145.5
勝どき完売と見れば残146戸がアウル
同様に２割で残214戸、４割で残351戸
自分の信じたい数字でOK

[721: 匿名さん]

IR情報からでは、何もわからないということですね。
販売計画から計算すると約300戸残だから、こっちを信じます。

[722: 匿名さん]

そうでもないよ。
アウルの残が300戸(９末時点で270戸)であるためには、
契約残高685戸の内少なくとも226戸が勝どきアウル以外である必要がある、ということがわかる。

[723: 722]

訂正 (９月末時点で330戸）

[724: 匿名さん]

サンシャインシティアルパですが本日リニューアルオープンです

[725: 匿名さん]

>709
>第1期1次〜3次で100戸（9月40戸、10月30戸、11月30戸）
>第2期1次〜3次で100戸（12月40戸、1月30戸、2月30戸）
ひと月に30～40戸って無理そうに感じるけど…人気物件なら有なのかな。シナリオ通りなら凄いですね。
>710
北西って日当たりとか考えちゃうと微妙～って思っちゃいますけど、ペンギンが見られると思うとちょっと違いますね。改装後もそのまま見られるんでしょうかね。北側は冬場さむそうに感じるけど、高層階ならどうなんだろう？日の当たり具合が悪くなければ、検討の中にも入れれそうな気もします。

[726: 匿名さん]

日当たりというか明るいことは明るいですよ＞高層北側

ただし港区とか品川区あたりのマンションは北側が都心方面
だから夜景が綺麗でそれゆえ価値があるのですが、豊島区の
北側は茫漠たる関東平野が広がっているだけであんまり面白
い景色ではありません。

ま、サンシャイン６０の展望台で確かめてみてください

[727: 匿名さん]

結局、決算情報から何も計算できなかったってこと

[728: 匿名さん]

人によってはそうだろう。
自分の頭に合わせて考えないと。

[729: 匿名さん]

あんなに分かりやすく説明してくれる人もいるのに、意固地なネガがいるもんだ。

頭が悪いと思われるか素直に受け入れるかだね。

[730: 匿名さん]

>>725
毎月30戸売るのはキツイよ。
3次販売、11月上旬の日程がずれ込みそうだし。

[731: 匿名さん]

計算の結果、残77～500戸の間です
ってか？

[732: 購入検討中さん]

ゴールドクレストのHPを見ると、今後竣工予定で販売してそうなのはこれくらいかな？

・先着順販売中
スカイクレストビュー芝浦　48戸
クレストフォルム武蔵小杉御殿町　51戸

・販売中
勝どきビュータワー　328戸（優先100戸）
OWL TOWER アウルタワー　473戸（優先100戸）
クレストグランディオ武蔵野　142戸

・第一期予定中
クレストフォルム戸越　69戸（優先20戸、第一期15戸予定）
クレストシティ アクアグランデ　485戸（優先100戸、第一期50戸予定）
クレストフォルム武蔵新城ブリーズスクエア　57戸（優先15戸、第一期15戸予定）

・未定
クレストフォルム船堀サウスステージ　65戸（優先30戸）
クレストレジデンス大森西　71戸（優先30戸）
（仮称）クレストフォルム南大井　57戸（優先20戸）
クレストレジデンス新川崎　165戸（優先50戸）


総販売戸数2011戸（優先490戸）

[733: 匿名さん]

品川、芝、他の築年数がかなり経つのも新築扱いです。

[734: 匿名さん]

>733
新築かどうかは関係ないんだよ。

[735: 匿名さん]

竣工済みかどうかだよ。

[736: 匿名]

勝どきビューはもう、来月竣工でしょ。

[737: 匿名さん]

>>736
これはまた痛い人が…
わからないなら無理に書き込まない方がいいよ

[738: 匿名さん]

売れ行きが気になるなら何日もグダグダ書いてねえでゴクレに聞いたらどう？

[739: 購入検討中さん]

>732
武蔵野は優先50戸。



・先着順販売中
スカイクレストビュー芝浦　48戸
クレストフォルム武蔵小杉御殿町　51戸

・販売中
勝どきビュータワー　328戸（優先100戸）
OWL TOWER アウルタワー　473戸（優先100戸）
クレストグランディオ武蔵野　142戸 （優先50戸）

・第一期予定中
クレストフォルム戸越　69戸（優先20戸、第一期15戸予定）
クレストシティ アクアグランデ　485戸（優先100戸、第一期50戸予定）
クレストフォルム武蔵新城ブリーズスクエア　57戸（優先15戸、第一期15戸予定）

・未定
クレストフォルム船堀サウスステージ　65戸（優先30戸）
クレストレジデンス大森西　71戸（優先30戸）
（仮称）クレストフォルム南大井　57戸（優先20戸）
クレストレジデンス新川崎　165戸（優先50戸）


総販売戸数2011戸（優先540戸）

[740: 匿名さん]

きれたｗ

[741: 匿名さん]

28日中間決算発表の業績ランキング

減収率
1位　ゴールドクレスト　－57.36%
2位　任天堂　　　　　　－33.74
3位　佐世保　　　　　　－33.28

[742: 匿名さん]

・期中契約高
　　前第2四半期
　　　555戸　21,292（百万）　1戸平均　3,836万
　　当第2四半期
　　　639戸　29,584（百万）　1戸平均　4,629万（120％増）

・引渡実績
　　前第2四半期
　　　642戸　24,633（百万）　1戸平均　3,836万
　　当第2四半期
　　　260戸　10,386（百万）　1戸平均　3,994万（104％増）

・契約残高
　　前第2四半期
　　　124戸　4,972（百万）　1戸平均　4,009万
　　当第2四半期
　　　685戸　37,537（百万）　1戸平均　5,479万（136％増）


＜検証結果＞
　・契約数が多いのに引き渡実績が少ない。　　→　前期より、竣工前の物件の契約が多い。
　・引渡実績の単価は変らない。　　　　　　　→　引渡された物件は昨年からの在庫。
　・契約残高の戸数が大幅に増加している。　　→　前期より、未竣工の物件の契約が多い。
　・契約残高の単価が大幅に増加している。　　→　前期より、単価の高い物件の契約が多い。

[744: 匿名]

ゴクレってどうなるの？

[745: 匿名さん]

新興不動産はどこでも同じじゃないの？

[746: 匿名]

都合悪ければここはゴクレではなくてＵＲが・・
って言えばいいんだよ

[747: 匿名さん]

一度MR見に行ったことあるだけだけど、営業から電話かかってきたよ。
既に半分売れてるって言ってた。
他に検討しているところがあるのかとか結構しつこかった。
新しいMR出来たらしい。
銀座まで行くのはめんどくさいから棟内モデルないのか聞いたら不明だとさ。

[748: 匿名さん]

あれ、ほんとだ。
モデルルームってマンションの近くにあるものだとばかり思っていました。
「地図」というのをクリックして緑のポッチがついている場所なんだろうなと。
そそっかしいので、確認を十分しないといけないですね。助かりました。

[749: 匿名さん]

よほど第二四半期で既に年度予算達成が見えていることが口惜しいのかね…
頑張ってね…

[750: 匿名さん]

＞＞７４７さん
本当棟内にモデルルームがあったら便利なのに。
何でこんなにまったく違う場所に作るのでしょうね。

[751: 匿名さん]

747さん
不明って…。
そんなに無責任な対応でいいの？

MRがマンションの近くだったら、何度か通うついでに
周辺の道や建物のチェックもできるのに。
これってゴールドクレストが銀座に専用のショールームを持っているからなの？

[752: 匿名さん]

この期に及んで、モデルルームの場所云々を言っている人がいるとは。
たかが、電車で20分チョイでしょうに。

[753: 匿名さん]

どこに住んでるかによるでしょう。

[754: 匿名さん]

ゴクレは以前は、月島駅近くにＭＲがあって
そこで色んな物件の紹介をやってたんですよ。
だから、マンション近くにＭＲが無いのは昔からです。

[755: 匿名さん]

754さん
>マンション近くにＭＲが無いのは昔からです。
ゴールドクレストは、昔からマンションの近くにモデルルームがないんですね。今回初めてゴールドクレストの物件を検討しているので、知らなかったです。モデルルームは近くにある方が、モデルルーム内だけでなく、マンションそのもの、マンション周辺、地域のことなどいろんな面から検討できるのに、残念ですね。

それにしても、棟内モデルについて不明だなんて、ないならないと言えばいいのに、棟内に作る予定はあるんでしょうかね。

[756: 匿名さん]

選び放題の優先初期に、30Fにしようとしたら、30Fはモデルルームだからって断られちゃった。

[757: 匿名]

勝どきも兼ねているからでしょ

[758: 匿名]

芝は兼ねてないの？

[759: 匿名さん]

芝は建物内モデルルームあるそうだよ

[760: 物件比較中さん]

買わなくても賃貸物件で面白い間取りがあるから
それを狙うのも一興。
飽きたら別のタワマンへ行ってもいいし。

[761: 匿名さん]

しかしゴクレって存在しない間取りのＭＲつくるの信じられん
クレストシティレジデンスってクソマンのＭＲもそうだった

[762: 匿名さん]

存在しない間取りって？
わざわざ足を運んでいるのに、実際の間取りが見れなければ
検討の参考にならないですよね。
その辺、誰も営業に突っ込まないの？

[763: 匿名さん]

オレが佃のＭＲ（クレストシティレジデンス）でみたのは外廊下に
面した洋室の向きが縦横逆になっているというもの。
もちろん注意書きが書いてありましたが、オプション満載でスタン
ダードの部屋とイメージが異なるってのとはちがって実際存在
しない間取りのモデルルームつくる神経がよくわかりません。
ほとんどの人はＭＲとは異なる間取りを買うとはいえあきれました。
この時点で勝どき物件はクソマン認定

しかも竣工済みなのに契約完了するまで部屋を見せないって言う
んだよ。冷やかしの客ならともかく本気の客もそうだっていうから
恐れ入る。今はだいぶ変わったのかな？

[764: 匿名さん]

アウルのモデルルームも実際に存在しない間取りだよね。

[765: 匿名さん]

実際存在しない間取りの必要性ってなんですかね？？
明らかに行き損になりそうなきが。
なんのためのモデルルームなんだか・・・。

[766: 匿名さん]

まあたぶんマンションパビリオン使いまわしているから間取りの
再現に制限があるんだろうね。
さすがに天井の高さとかそういうのは同じだけど。
９割以上の人はモデルルームと異なる間取りを買うから関係ねぇ
くらいに思ってんじゃねーの？
ま、財閥デベは当然のこと大京あたりでも絶対やらないよな。
こんなこと

それはそれで一つの考えだと思うが、だったら竣工物件は現物見せろ
つーの。

[767: 匿名]

竣工済みなら、
現物見てから契約したいのは当然だね。

[768: 匿名さん]

モデルルームの広い方の部屋がアウル仕様。
狭い部屋が勝どきビュー仕様。
どちらも実際にある間取りじゃないって、見る意味ないよね。

[769: 匿名さん]

あと３ヵ月で竣工なのに、竣工後でも現物見れないの？
竣工後でも半分以上売れ残ってるでしょ？

[770: 匿名さん]

まあモデルルームと同じ間取りを買うわけじゃないからまったく意味
がないってこともないと思う。
トイレ・バス・キッチン等設備の仕様のほか天井の高さ、壁紙、建具
そういったものはＭＲで確認できるらかね。
（でもオプション満載だと意味なし）

ただ図面売りをする以上ＭＲは購入決定のための重要な材料。
それなのに実際に存在しない間取りのＭＲをつくってしまったら
歯止めがなくなる。

そんなことするくらいなら竣工後に部屋見せて売ればいい。

[771: 匿名さん]

銀座の建物が狭いから仕方ないってのもあるんじゃない？

[772: 匿名さん]

それを言うなら、
ＭＲがわざわざ賃料の高い銀座である理由は、客側にはない。

[773: 匿名さん]

分譲住戸の8割を占めるコンフォート仕様の
モデルルームを作らないのはズルイと思う。
最上級仕様の部屋を見せられて買うのはちょっとな、、、

[774: 匿名さん]

773
同意。UR賃貸仕様とか言われた日には、あの価格出さない。

[775: 匿名さん]

狭いモデルルームがコンフォート仕様ですよ。

[777: 匿名さん]

766さん
へ～なるほどって感じです。使いまわしているからっていうのはわかるんだけど、天井の高さとかそういうのは同じってことは天井の高さのみ変えてるってことなの？でも、いくらモデルルームと異なる間取りを買うからって、関係ない部屋の間取りを見てもね‥‥何のためのって思っちゃう。

770さん
トイレ・バス・キッチンは確認できるんですね。そうじゃないと意味ないですよね。

[778: 匿名さん]

竣工後だったら実際の部屋を見せてくれてもいいのにね～と思いつつ

入居後だと先に入居した人が「色々な人が出入りするのはセキュリティ上ちょっと…」という場合もあるみたい。

せめて入居前に見れればね…。

[779: 匿名さん]

賃貸や地権者住戸の放出があるから
いろんな人が出入りするから良さそうだけどねえ。

[780: 匿名]

だって、中古転売する人の部屋は
色々な人に出入りさせて内覧させるのにねえ。

[781: 匿名さん]

昨日の夜から書き込みなくて静か。
このスレも忘れないで。

[782: 匿名さん]

>>778
確かに怖いかもしれませんね。
色んな人が出入した部屋だと思うと盗聴器とか・・・考えすぎかもしれませんが。

でも私もMR見学に行った時などに「家具などが全く置いてない状態も見たいな」と思ってしまいます。
見栄えを良く、生活した時のイメージをしやすくするために家具やなどを配置してくれているのでしょうけど、
かえって想像の邪魔をする時があるんですよね。

[783: 匿名さん]

MRはどこもオプション満載・家具満載なので何もないシンプルの状態で見たい人にはピンとこない事が多いですよね。

[784: 匿名さん]

何も置いてない状態で部屋を見ると、ものすごく狭く感じる。
家具を置いてある方がイメージ沸くと思うな。

[785: 匿名さん]

確かに、何も置いてないと狭く感じますが、
「標準よりも小さな家具」を置いて広く錯覚させるMRなんてのもありますね。

[786: 匿名さん]

たしかに家具が置いてないバージョンと、置いてあるバージョンのMRがあったらいいですよね

[787: 匿名さん]

そうですね～。確かに何も置いていないようなシンプルの状態の部屋っていうのは、生活するイメージすら想像しにくいかもしれませんよね。また狭くて安っぽく感じそう。また実際入居する部屋もモデルルームとはかなり違って見えるでしょうから、こんな部屋なのかとも思ってしまいそう。「標準よりも小さな家具」を置いて広く錯覚させるというのは聞いたことがあります。天井を高く見せる作戦とか。

[788: 匿名さん]

そろそろ3次がはじまりますね。
ここはどのタイプの部屋が人気あるのかな～、これまで即日完売らしいけど
最高倍率どのくらいなんだろう。

[789: 匿名さん]

次回は1期3次で30戸ですか…。1LDKが人気なんじゃないかなと思っています。

[790: 匿名さん]

ここの眺望ですが、どの部屋も夜景は見られるんですかね？
東南方面でも夜景は見えますかね？

[791: 匿名さん]

>>788
3次、そろそろですね～。やっぱり1LDKの南向き、または3LDKの角部屋が人気なんじゃないかと思いますね。ただ、3LDKの角部屋71㎡のお部屋はちょっと狭すぎますから人気が出るかどうかはわからないけど…。でも30戸程度の販売なら、また即日完売になるんじゃないでしょうかね。
>>790
上層階の方であれば、どの部屋でもきれいに見られるんじゃないでしょうか。南東方面の夜景が一番きれいにみえるんじゃないかと思います。

[792: 匿名さん]

>>789
1期3次についての情報が更新されていましたね、30戸ですか、また完売するのかな
私もこの物件は一人暮らしかDINKSがメインだと思うのですが
意外とファミリー層にも売れているのかな？
子育てには向いてないイメージなんだけど実際のところどうなんですかね

[793: 匿名さん]

792さん
ここは子育てマンションではないにせよ、一応ファミリーにも対応できるよう
キッズルームも作られているんですよね。
周辺に幼稚園や保育園が少ないので就学前の子供がいる家にとっては
不便かもしれませんが、ある程度大きい子だと快適な立地かもしれません。

[794: 物件比較中さん]

キッズルームが設置されてるのは良いですよね
子どもが居るママ友ができるいい機械になりそうですね

無料で利用できるのでしょうか？

[795: 匿名さん]

>>790

夜になればどの部屋も夜景は見られると思います。
東南は都心方向なので夜のいちばんビューはいいのでは。

[796: 匿名さん]

キッズルームは一般的に
マンション内にグループを幾つか作ってしまう原因にもなります。
ママさんが集まると好きな人嫌いな人が出てきますから。

[797: 匿名さん]

キッズルームは、無料で使えるように思いますがどうなんでしょうね。
きっと仲良しグループはできますよね。
うまく仲間に入れればいいんだけど。

[798: 匿名さん]

以前キッズルームがあるマンションにすんでいました。
友人を作る場にはすごくよかったのですが、やはり皆さんがおっしゃっている様に
グループがいくつもできていて後からくる人は入りずらい雰囲気がありました。
でも道端で会っても挨拶程度で終わってしまいますが、キッズルームなら色々お話などが
できるのでお友達ができやすいかもしれませんね。

[799: 匿名さん]

1期３次、２０戸に変更です。２次も４０から３０戸に、今回も３０から２０戸です。広告には予定販売戸数変更のお詫びの１文が記してあります。なぜでしょう？

[800: 匿名さん]

キッズルームを使うのって入園前だけだから、子どもが幼稚園なり保育園なり親子共々人間関係が変わってくるしあまり深く考えなくても大丈夫じゃないかなと思います。
でもここは派閥ができるほど小さな子どもがいるファミリー層は多くないんじゃないかと思います。