OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part7

[匿名さん]

アウルタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩9分
東武東上線 「池袋」駅 徒歩9分
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[525: 匿名さん]

地権者が何か一つ決めるにしても、分譲購入者に逐一お伺いを立てなければならない。とも言う。

[526: 匿名さん]

有楽町線・麹町駅にはランナーズステーションがあって、皇居ランナーには便利ですよ。

[527: 匿名さん]

地権者地権者って五月蝿いよ。旧地権者と言っても所詮は一区分所有者で一般人。部屋を２つ３つ持つ人も居るだろうけど、大家気取りの人なんか居ないから。地権者ネタも単にネガのネガ材料に過ぎない。

[528: 匿名さん]

素人の旧地権者よりも開発業者のほうが沢山床面積持ってるだろうけど、それでも一般分譲の新地権者の数が圧倒的に多い。４分の３取れば、法律違反で無い限り何でも変えられるんだから。

[529: 匿名さん]

>一般分譲の新地権者の数が圧倒的に多い。

一般分譲の新地権者って何ですかｗ
知ったかぶりするなら、区分所有法のお勉強してから書いてよね。

[530: 匿名]

529

言葉の書き間違いを指摘して開き直るより、
地権者、地権者とネガってばかりで申し訳ありませんでしたと、真摯な態度で謝れ〜

[531: 匿名さん]

等価交換の「等価」が曲者だよな。

提供物や交換物の価値なんて、鉛筆舐めればどのようにでも算出できる。

こうして得られた地権者の利得は、最終的には契約者が負担することになる。

[532: 匿名さん]

>531

だから、アウルでどう鉛筆をなめたかが重要なのでしょう。
あなたは何か知っているの？

何も知らないのに適当なことを書かないでくださいよ。

[533: 匿名さん]

日本人ですが･･･。鉛筆舐めるという言葉を知りませんでした。どんな意味なんでしょう。

[534: 匿名さん]

地権者、地権者って、何を恐れているのかね。デマばかり。
大規模開発の場合、土地を明け渡したあとの地権者には力は無いでしょ。
そこらの中小マンションなら妙な優遇で釣っているかもしれないが、
再開発認可を受けた物件では土地収用で強制執行もありだし。

[535: 匿名さん]

http://q.hatena.ne.jp/1148132318
まあ、ここにあるようなものですね。

[536: 匿名さん]

>543だけ、ひとり浮いてるような？？
ズレてますよ。

[537: 匿名さん]

536はアンカーが、ズレてるけどな。

[538: ５２８]

>>529
>一般分譲の新地権者って何ですかｗ

ど素人のくせに偉そうに言ってるんじゃないですよ。
あんたこそ何も解ってないじゃないの。
そもそも地権者の意味が解ってないな。

[539: 匿名さん]

再開発では強制執行があるから、地権者さんは立ち退きで法外な要求はできないということですね。
心無いネガたちが、地権者さんを極悪人に仕立てて、検討者を煽ろうとしているだけなんですね。

[540: 匿名]

ほー、ではここでも強制執行があったんですか？

[541: 匿名さん]

再開発エリアでの土地等価交換は、不動産価格の相場×1.1が上限で、
何年間もゴネてたら、都市再開発法で強制執行され競売にかけられてしまいます。

つまり「強制執行される前に、地権者は土地を手放さざるを得ない」ということです。
実際、全国でも強制執行がかけられるまでモメるケースは希のようなので。
区と業者が、何年もかけて国交省から必死に再開発認可を取ろうとするわけですね。

[542: 匿名さん]

有楽町線ネガも、相当痛い人

[543: 匿名さん]

ネガは、地権者が特別な権限や有利な条件をもっているとガセネタ吹聴して楽しんでたんだ。

[544: 匿名さん]

もうすぐ竣工ですが、実際のところ、あとどれくらい残っているんですかね？

[545: 匿名さん]

荒れるから、本当に検討しているなら、モデルルームに行って聞いてみた方がいいよ。
検討者にとってより重要なのは、全体の売れ行きよりも、自分の欲しい間取り、階数、向きが残っているかどうかじゃないか？

[546: 匿名さん]

>544
３００弱くらいじゃないの？

[547: 匿名さん]

これは推測ですが、分譲473戸に対してあと300戸ほどかな。
これからは、販売ペースを落としていくと思う。

板橋のような団地型のマンションでは引越しの混雑が起きにくいので竣工前に完売させるけど、
超高層タワマンでは、入居時期を集中させないため竣工から完売まで１年ほどかけるから。
貨物用エレベーターが、１基しかないので。

[548: 匿名さん]

適当だなぁ。
もうすぐ第2四半期の決算がでるじゃないか。
話はそれからだ。

ちなみに6月末の時点で契約残高は487戸。
ゴクレの契約残高（引き渡しが現時点でできない物件）なんて、アウルと勝どきで9割ぐらい占めるのだから、推測はしやすいでしょう。

[549: 匿名さん]

>584
絶対無理だろ。
保有資産額がわかっても、１戸ごとの資産価格がわからぬのにどうやって戸数を計算するんだ？
１戸あたり3千万台～1.5億まで幅があるんだぞ。
それに第2四半期じゃ、10月の1期1次と2次が計上されてないし。

優先100＋１期１次40＋１期２次30＝計170売れた、よって残303　が近似値

[550: 匿名さん]

失礼。アンカー548ね

[551: 匿名]

残り300ですか。

検討者にとっては、選択肢がまだ多くて、じっくり検討できるし、ありがたいですね。
しかも、竣工まで残り２ヶ月なので、価格調整も期待できるし。

契約者にとっては、早く完売してもらって、資産価値を維持したいのでしょうが。

[552: 匿名さん]

１７０戸も売れてるんですか。
ゴクレだからさっぱりかと思ってた。
大健闘ですね。

[553: 匿名さん]

営業さんと話す機会が話す機会がありましたが、竣工前に全て売り切る予定は無いみたいです。引き渡しのタイミングもあるので、もっと時間をかけるかもしれません。

ちなみに価格調整ですが、やっぱりこちらのデベに極端な値下げは期待できないような気がします。品川の某物件なんて、8年目でも、値下げしないで販売を続けているぐらいですから。

[554: 匿名さん]

アウルタワーもそろそろ販売開始から２年目に入りますね。

[555: 匿名さん]

>553
完売目処は豊島区新庁舎マンションの販売前なのかな？
資金の目処が立たないので新庁舎が建つかどうかわからないと契約者スレに書いてありますが。
あちらの情報が出ませんね。

[556: 匿名さん]

>555
資金の目処が立たないので新庁舎が建つかどうかわからないというのは、根拠は無いと思いますよ。
豊島区のHPを見る限りでは、進んでいるように見えます。
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/publiccomment/publiccomment_bosyu/020329.htmlおて

ただし、まだ予定なので実際に着工が始まるまでは確定ではないのでしょうけど。

[557: 匿名さん]

556です。リンクにゴミが入っていました。
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/publiccomment/publiccomment_bosyu/...

[558: 匿名さん]

＞＞556
どうもです。計画書を読んでいる限り、資金面での不安は少なそうな…。計画は進んでいる印象は受けますね。

[559: 匿名さん]

>558
ですね。
この板で話す内容ではないけど、パブリックコメント制度に基づいた区民の意見を求めているとありますが、区民からの負の意見が多いと、計画が見直されることってあるのかな？

[560: 匿名さん]

>549
あほか？
契約残高を戸数で公開しているし、ゴクレの場合アウルと勝どき以外期をまたぐ契約はほとんどないから、お前の下らん推測よりよっぽど信用性のある数値が導き出せるだろうよ。
10月以降の1期2次以降は完売なんだから、手でたせ。
足し算引き算出来ない奴はすっこんでろ。

[561: 匿名さん]

549向けにもう少し説明してやると、6月末時点で、アウルと勝どきの契約済み住戸数は最大で487以下ということだ。

これなら549がどんなに頭が悪かろうか理解できるか？

[562: 匿名さん]

>>５５３さん
品川の某物件なんて、8年目でも、値下げしないで販売を続けているぐらいですから。

すごい強気ですね。品川にある３５年築のマンションははじめはみんな２０００万円台で購入
したのが、３５年たっても３０００万円台前半で中古物件がでています。
それでも買い手はつく様です。
新幹線が止まる様になったりしてかなり資産価値がでたのでしょうね。

[563: 匿名さん]

8年目！
強気ですね。
確かに品川はこれからどんどん発展していくでしょうね。

ちなみにここを検討されているみなさんは
どういう部屋タイプが多いのでしょうか？
私は二人暮しなので１LDK+書斎のタイプです。
MRは２LDKタイプのみらしいのですが
今度見てみようと思います。

[564: 匿名さん]

我が家は、２ＬＤＫの南西向きで検討しています。
まだ、子どもは居ませんが、将来のことを考えて。

[565: 匿名さん]

1LDK+DEN（書斎）+WICのタイプがいいですね～。

[566: 匿名さん]

>560、561
勝どきとアウルの残戸数比もわからん、１戸の単価もわからん、どう計算する？
豪語する前に、６月末時点(優先販売中の時期)のアウルの残戸数を明示してみ。

[567: 匿名さん]

>566

>月末時点(優先販売中の時期)のアウルの残戸数を明示してみ。

それを売主が公開していないから、四半期決算の開示情報から
推測しろっていってんだよ。
おばかさん。

[568: 匿名さん]

バカは素直に473-100-40-30=300
とかやってればいいんだよ。
難しい事はやめとけ。自分の頭に合せて考ろ。

[569: 匿名]

ここって長周期地震動って大丈夫かな？東海地震そろそろくるし、日向なだ地震もきそうだし、倒壊はしないよね？？

[571: 匿名]

↑真面目に考えてるのにバカにしないでくださいね。あたしも購入検討してるのですが、上層階購入されたかたはこういった要素をどう考えて契約してるのか、聞きたいだけです。

[572: 匿名さん]

じゃあこれでも読んでね。

http://www.jishin.go.jp/main/chousa/09_choshuki/index.htm

[576: 匿名]

ここって１Ｌ買った方が得？？

[577: 匿名さん]

１Ｌだと住宅ローン減税が適用にならないから、２Ｌの方が良いのでは？？

[578: 匿名さん]

＞５７６さん
生活スタイルによって違うと思いますが
販売メインは２ＬＤＫなのではないでしょうか。
ＭＲもこのタイプですし…。

[579: 匿名さん]

モデルルームと同じ間取りはないですよ。

[580: 匿名さん]

>570
>573
>574
>575
なんだ、ネガさんは自分に都合が悪くなると、すぐ削除か・・。

[581: 匿名さん]

>541さん
>>何年間もゴネてたら、都市再開発法で強制執行され競売にかけられてしまいます。
これ、知りませんでした。
立ち退きを勧告された住人が反対運動を起こすイメージがありましたが、
再開発の場合は住人側がいくらゴネても無駄なんですね・・・。

[582: 匿名]

再開発の場合、って
再開発はもともと住人たちの合意でスタートするんじゃないの？

[583: 匿名さん]

>>582

理屈の上では地権者全員の合意がなくとも再開発は可能です。
ただ再開発の許認可権をもつ行政側から地権者全員の合意を
とるよう指導されます。

これが再開発を長引かせる原因ね

[584: 匿名さん]

またまた契約者がガセネタ流してるな。
強制収用なんていう事態が起きないように、地権者を納得させていくのがデベロッパーの仕事じゃん。

[585: 匿名さん]

で、納得させる交渉条件として、
地権者に取って一般購入者よりも有利な約束がされていく。

[586: 匿名さん]

例えば？

[587: 匿名さん]

強制収用できるなら、アウルと公園の間にあるキンズメンビルは
どうして強制収用しなかったのかな？
もともとの開発計画にキンズメンビルは入ってたんだぜ。
納得させられなかったから、虫食い開発になってしまい
アウルは1階低くなったんだが。

[588: 匿名さん]

既契約者は、アウルの資産価値を維持したいがため、高値で買わせたい、不人気を挽回したい、早期完売させたい、という思惑があるから、彼らの言うことをまともに信じてはダメだよ。
自分自身で情報収集しないと。

[589: 匿名さん]

＞５６９さん
アウルの土地は昔は川でしたから、周囲に比べて地盤が悪いですね。地震には弱いと思います。
長周期の揺れだけでなく、短周期の揺れも心配です。
国土地理院の土地条件図を確認しましょう。
すぐ隣のサンシャインは昔から台地ですから大丈夫ですね。

[590: 匿名さん]

何という名前の川だったのですか？

[591: 匿名さん]

支持杭が岩盤まで打ち付けてあると言っても理解できないだろうなこの人。

[592: 匿名さん]

新河岸川？

[593: 匿名さん]

川がどうこう言ってるなら埋立地はどうなるんだろうね？

[594: 匿名さん]

論外

[595: 匿名さん]

五十歩百歩

[596: 匿名さん]

トヨスクンきた～？

[597: 匿名さん]

液状化はこの辺りは心配ないみたいだけど。
東京の液状化予想図っていうので見た。

[598: 匿名さん]

>564さん、565さん

教えてくださって
ありがとうございます。

子供のことを考えると
２LDKあったら良いですよね。

住むことになったら宜しくお願いします。

[599: 匿名さん]

>>590さん
水窪川。昭和初期に暗渠になりました。

[600: 匿名さん]

>>589
地歴爺だな。

[601: 匿名さん]

アウルは地下２階、エアライズ＆ライズアリーナは地下３階、東池袋駅は地下２階まで掘ってるんだから、
完全に川の地層を取り除いて、固い台地まで掘り、そこに構造物が立っていますよ。

[602: 匿名さん]

H14年の「都市再生特別措置法」で、再開発は地権者2/3の合意さえ取れれば認可が下りますよ。
南池袋A地区の新庁舎もこれでこのまえ認可が下りてますね。
ちなみにC地区は２年前の段階で55％まで合意の段階で、B地区は39％だそう。
まだ新しく償却が進んでない新しいビルなんかは、開発地区から敢えて外す場合もよくあります。

[603: 匿名さん]

>587
第二キンズメンビルのことですか？　あそこは最初からエリア外です。
公園とアウルに挟まれた小さいビルは、開発元のURの支社。
虫食いじゃなくて、元からURの資産だから存続したのでしょう。

[604: 匿名さん]

URは今、日生南池袋ビルに入っているハズ。
本当にURの資産なのか疑問。
あと第二じゃなくて第三のことかな？

[605: 匿名さん]

なるほど、第三のことですね。
あそこ、google map　ではURの支社ってまだ出てた。
新しいビルだから、払い下げたんでしょうかね。

[606: 匿名さん]

>>603
URの資産？
相変わらずガセネタ飛ばしてるな。

[607: 匿名さん]

いるんだよ。ネットで調べて「何でも知ってます」面するのが。
東池袋が昔はどうだったか全く知らないようだし、埼玉かどっかに住んでる人なんじゃないの？

[608: 匿名さん]

お、グーグルmapやライブドア地図で、本当にURの支社になってる

[609: 匿名さん]

水窪川？　大崎はリバーサイドが売りだぞ
目黒川の画像を公式HPに掲載して歌ってる

[610: 匿名さん]

アウル・ザ・リバーポイントタワー

[611: 匿名さん]

モデルルームのタイプをみてしまうとどうしても
２ＬＤＫがいいとなってしまいますよね。
万が一売却する事になってしまった場合も
２ＬＤＫが一番売りやすいかな？

[612: 匿名さん]

ここは管理費が高めですが、
共用施設が充実してるからその分割高なんでしょうか？

[613: 匿名さん]

駐車場収入からの管理費会計への補填が少なめだからです。
ＵＲが事業主体なので制度設計は良心的

[614: 匿名さん]

613さん
アウルの管理費は@400円前後なんでしたっけ？
駐車場収入が補填されないからと言っても、ちょっと高すぎますよね。
管理費については度々話題にのぼりますが、何故高額になるかと言った
情報が全く出てこないんですよね。

[615: 匿名さん]

一般的に管理費会計の収入は各区分所有者から集める管理費と
駐車場収入（の一部）となりますがマンションによっては管理費会計
の収入の半分以上が駐車場収入というところもあります。

駐車場料金は近隣相場で設定されるのであまり問題になりませんが
本来組合員の共有財産である駐車場からあがる収入の大部分がデベの
関連会社である管理会社に流れるというのはあまり健全ではない
ですね。ここはＵＲなので駐車場収入の大半は修繕積立金として
管理組合に内部留保される設計になっています。

駐車場収入の補填割合、将来の修繕計画にもとづく修繕金改定計画
などをきちんと見ないと、単純に比較はできません。
ここまで細かく質問する人は少なくデベに特定されかねないので
購入検討者は個々にご確認ください。

[616: 匿名さん]

子どもが一人だったら２LDKが暮らしやすいですからね。
あまり部屋が多くても、掃除が大変ですし

[617: 匿名さん]

そうですね、うちも子どもが１人なので、２ＬＤＫ希望です。
お客さんがあれば、ゲストルームに泊ってもらえるので、
夫婦の寝室と子ども部屋の２部屋あればいいかな。
売るときのことまでは、考えてないですねどね。

[618: 匿名さん]

駐車場も30,000円～50,000円とけして安くはないような気がします。駐車場収入から補填されないからって管理費が高くなるのも…ね。管理費の細かな情報についてって、モデルルームに出向いたら、教えていただけたりするのでしょうかね。管理費の高額な理由ってやっぱり共用施設が充実しているからなのでしょうか。パーティールーム1室、キッズルーム1室、フィットネスルーム1室、シアタールーム1室、ゲストルーム2室、プレミアムビューラウンジ1室、スカイラウンジ1室って、どれも利用時に利用料金を取られそうなものばかりですが…。

[619: 匿名さん]

ウエストゲートなんかは駐車場は丸々企業のもので区分所有者に益が入ってこないが、
共用施設が無いから管理費は安いですね。

[620: 匿名さん]

618さん
都度払う施設利用料は、維持管理コストに大した貢献にならないと思います。
無料だと毎日のように使う人が出て混んでしまうから課金してる、程度で。

[621: 匿名さん]

共用施設っていっても例えばキッズルームやシアタールームなんて
なんてあっても別に金かからない。
一番金かかるのは人件費。例えばジムの受付に専用に人を張って
いたりすると金かかる。

あとは共用部の電気代、これが結構馬鹿にならない。

[622: 匿名さん]

単に管理業務委託費用が高いってだけでは？

[623: 匿名さん]

アウルの場合駐車場設置率は約６０％
駐車場料金が平均３万とすれば一戸あたりの平均収入は１万８千円となる。

これが半分管理費に流れているとすれば一戸あたり９千円の補填が
されていることになります。

駐車場収入の管理費補填率によって一戸あたりの管理費補填は最初
ゼロ円～１万８千円の幅があるわけでこの比率が明らかでない限り
一概に管理費が高いのかどうか判断できないと考えます。

ちなみに某タワマンでは駐車場設置率がここより高く、そして補填率が
高いので管理費が安く運営できています。

その代償として将来の修繕費負担がすさまじいので車を持たず、修繕費
値上げの前に売り抜けるのが得な形になっています。

[624: 匿名さん]

>>619
ウエストゲートは無駄な共用施設がないから良いですよね。
管理費が高いからって、それに見合ったサービスを受けるとは限らないですし。