OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part7

[匿名さん]

アウルタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩9分
東武東上線 「池袋」駅 徒歩9分
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[461: 匿名]

管理会社変えれば安くなるんじゃないの？

[462: 匿名さん]

まぁ、安くは無いですよね。

ある程度生活水準の高い人たちにとっては、

楽しく過ごせそうですね。

[463: 匿名]

↑あんたゴクレ社員でしょ！
庶民だって買える部屋はあるから。

[464: 匿名さん]

アウルタワーの７割が７０平米未満の部屋。

生活水準の高い人たちの住むマンションではない。

坪単価は割高だが、物件価格は高くない。

なぜかというと狭い部屋ばかりだから。

池袋のマンションは６０００万円以上になると買える人が極端に減るからな。

[465: 匿名さん]

>>464
なんでそんな冴えないマンションの検討掲示板をわざわざ見ているの？

[466: 匿名さん]

>>461さん
管理会社は入居後、住人の意見によって変える事ができるみたいですね。
管理会社を変えたら管理費がすごい安くなったといったケースもあるみたいです。

[467: 匿名]

ゴクレマンションでは、ベイクレストタワーが
管理会社をゴクレから野村に変更したそうですよ。

だけどここ、管理会社はゴクレではなく三井ですよね。　

[468: 匿名]

アウルの管理費は地権者が優遇されているって書き込みがあったはず。
事実ならそう簡単には管理会社は変えられないでしょ。
管理会社の変更を前提にするのはリスクが高すぎる。

[469: 匿名さん]

管理費が優遇されているというのはガセネタです
管理費って別に区分所有者が管理会社と直接契約している
わけではないので管理会社が一部の地権者を優遇していると
かありえません

ただ地権者が駐車場やオフィス賃貸部分について区分所有
しておりその賃貸収入で管理費の一部を相殺している可能性
はありますね。

管理組合として管理会社に支払う金額と区分所有者が管理組合
に支払う金額は連動していますが別のものです。

[470: 匿名さん]

>>458
>管理費も高いから賃貸も厳しい…
1Lで賃貸に出す場合、管理費などはどうされるのでしょうか？賃貸の家賃にその分上乗せするような形になるのでしょうか？それとも共益費として支払ってもらうのかなぁ…ちょっと気になったので。。。

>>468
>アウルの管理費は地権者が優遇されている
管理組合の運営も地権者に握られているって話でしたよね。管理会社の変更してほしいという意見があっても聞く耳も持ってくれなさそうですね。

[471: 匿名]

賃貸に出す場合共益費として別徴収する場合とそのまま家賃に組み込むことはどっちでもできるよー！！

[472: 匿名]

マンションは立地と管理を買え！ってよくゆうので三井から変更するのはよくないと思う。三井のマンションはどこも管理がいきとどいてるからね。
アウルタワーが十年後も綺麗なままでいるには三井は外せないと思う。

[473: 匿名]

ベイクレストは、新しい管理会社に
野村を選んだけどね。三井ではなく。

[474: 匿名さん]

>>473

三井も参加したコンペの結果です

[475: 匿名さん]

>>469
地権者が駐車場を区分所有してるんですか。
分譲住戸はゴクレが落札、店舗も入札だったと思いますが
どこのファンドが落札したかご存知だったら教えてください。

[476: 匿名さん]

ごめんごめん、
地権者が駐車場持っているってのは一般論でアウルの話ではないです。
一般に再開発で一戸建ての人とかがマンションに移るとき一番心配する
のは管理費です。年金暮らしの人には毎月数万の管理費は負担が重いの
でそれを理由に再開発に反対されることも多いのです。

もちろん従前権利が十分大きい人は自宅用以外に賃貸用の部屋も合わせて
等価交換するわけですが、従前権利が大きくない人は管理費負担を軽減す
るために、従前権利の一部を店舗や駐車場と従前権利を等価交換して、
安定した収入を得るようにするというケースはよくあります。

[477: 匿名]

一般論なら、
マンション敷地内に自動販売機を置く権利
なんていうのと等価交換するケースもありますよ。
住民でさえ、自販機の売上利益が地権者に行ってるのをよく分かってない。

[478: 匿名さん]

いろいろあるよね。
地権者の権利を、あれこれ購入者が気にしても仕方ない。
そういう条件で土地、建物を手放してるわけだから。

[479: 匿名さん]

クリーニング屋の地権者がいたら、マンション内のコンシェルジュサービスのクリーニングは、そのクリーニング屋を使う。
クリーニング屋の変更はできない。とかありますよね。

[480: 匿名さん]

そうそう。
購入者が地権者の恩典を気にしてもしょうがない。
地権者は、再開発事業の協力者であって、代わりが効く購入者とは立場が違う。
気に入らないなら買わなきゃよいだけさ。

[481: 匿名さん]

管理会社への業務委託は
競争入札？
随意契約？

こんな記事もありましたね。

http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/101019/crm1010191849022-n1.htm

[482: 匿名さん]

>>472　私も三井の管理するマンションはいいと友人から聞いた事があります。
　　　　実際管理しているマンションを見てみるとちゃんとした管理会社かわかりそうですね。

[483: 匿名さん]

三井の管理が特に良いという話は聞いた事ないですが、

対応の悪い管理会社の中で三井は今のところ聞いた事がないです。

[484: 匿名さん]

ゴクレコミュニティの方が管理費が安かったかもしれない？

[485: 匿名さん]

アウルの話ではなく一般論として、入居時の元地権者の特権は管理組合の総会決議で全て変更および剥奪できますよ。
元地権者なんて勿論素人だから総会で自分達の優遇権が奪われるなんて知らないでしょう。
特権ではなく所有権なんかは剥奪できませんけどね。

[486: 匿名さん]

全て？
嘘ばっか。

[487: 匿名さん]

>485さん

アウルの管理組合は地権者さんが握ってるし、総会でもイニシアチブをとれる状況で、特権を剥奪されるようなヘマをやるわけないじゃないですか。

地権者さんとの対決を煽るような軽率な行動はとるべきじゃないです。
我々一般入居者は、静かに暮らしていくのがベストだと思います。

様々な形で還元される地権者さんの特権って、一人当たりせいぜい月１〜２万円でしょ。まあ、駅近に住めるショバ代だと思えば大して気になりません。

[488: 契約済みさん]

>487さん

管理組合がどうだ、こうだ、というお話をされたいのであれば、まずは契約されてから契約者スレでお願いいたします。

また、まるで地権者が独裁者のような書き方で不信感を煽るような書き込みは、不適切ではないかと思います。

[489: 匿名さん]

>>487さんは、案外、地権者さんじゃないの？

>>488さん
手付金払っただけの契約者がこの時期、管理組合がどうだこうだ言ってもしゃーないでしょ？

１期理事会は地権者さんと投資法人が役員なんですし。

[490: 匿名さん]

477さん
479さん
なるほどねぇ…クリーニング店などは、何故この店と提携？と思いつつも、
地権者がらみとまでは頭が回りませんでした。
自販機もそうなんですね。
自販機収入は、マンションがビッグスケールになるほど儲けがありそう。

[491: 匿名さん]

どう解釈するかはそれぞれだけど、「地権者が独裁者のような書き方で不信感を煽るような書き込み」にはみえないけどな。

[492: 匿名さん]

>>480
そうですよね。元々地権者さんがいるとわかっているマンションなわけですから、
今さら、地権者さんがどうのこうのっていうのはちょっと違うかもしれませんよね。

>>487
地権者さんとの間で対決を煽るような行動をされる方はいらっしゃらないと思いますが、
一般入居者だからと言って、静かに暮らす必要もないと思います。一般入居者だろうと
地権者さんだろうと、同じマンション内に住む住人です。権利以外のことで差が出ることはおかしいです。

[493: 匿名さん]

地権者さんはその地に、先に住んでいた人達でもあります。
一般入居者は、後から来た人達でもあります。
同じマンション内でもこの地に、先と後、って意識はあるんじゃないですか。

[494: 匿名さん]

>493
同じマンション内でもこの地に、先と後との意識はありますね。
引っ越しも地権者が先ですし、共有施設も早く使えます。

[495: 匿名さん]

先人は敬えの精神が大事。

[496: 匿名さん]

地権者がいたからこそ、契約者はアウルタワーに住めるわけで、
そういったことに対する感謝の気持ちを忘れない方がマンション生活もスムーズにいくと思う。
しかも、489さんの言う通り、現在の我々の立場は手付金を払っただけの存在。尊大な態度をとるべきではないと思う。

[497: 匿名]

積立金が上がる前の数年住む、という人が何人かいたけど、
この様子なら賃貸の方が気楽でいいかもね。
高い管理費は基本的にオーナーの持ち出しになるでしょうし、
もし請求してきて周辺相場より割高になるなら他に住めばいい。

[498: 匿名]

外部の人間がマンション代金を支払う事で事業費（建築費等）を賄っていることを忘れてはいけない。

区分所有法の理念から、地権者と地権者以外を分けて考えるのが間違いで勘違い。

[499: 匿名]

ずっと前からこのマンションは賃貸に向いてると思ってた

立地条件よいから
投資にはもってこいかも

[500: 匿名]

498
それは、建前みたいなもの。
世の中は建前だけではありませんから。

[501: 匿名さん]

>499
そんな立地ですよね。池袋勤務の人にはうれしい場所ですね。

そういえば西武のレストラン街がリニューアルしましたね。明るい感じになりました！！

[502: 匿名さん]

池袋勤務の人って多いの？

そもそも有楽町線って、霞ヶ関、丸の内、大手町勤務者には不便だよね。
市ヶ谷、飯田橋辺りの中小企業勤務のショボサラリーマンか豊洲勤務の島流しサラリーマン向きの路線だね。

[503: 匿名さん]

>500
そうするとここは地権者を永遠に大家みたいに思って敬っていく人以外は買わない方がいいの？

[504: 匿名さん]

>503

横だが、そういう質問するくらいなら止めた方がいいと思う。

[505: 匿名さん]

>>５０１さん
早速西武行ってきました。鶏・野菜料理のいろどり家というお店へ行ったのですが
すごくおいしかったですよ♪釜飯がオススメです。

[506: 匿名さん]

>>503
大家みたいに思って敬う必要はないだろうけど、住人同士いがみ合ったりしない方がいいですよ。

[507: 匿名さん]

有楽町線は、丸の内(国際フォーラム地下)や官庁街の永田町・桜田門を通っていて便利ですね。

[508: 匿名]

買っちゃった。。
衝動買いで。管理費あまり見てなかった。みんな高いって言ってたけど、そうでもないと思ったらその通りだった。。。

[509: 匿名さん]

わざわざ携帯で検討スレに書き込まないで、契約者スレに書けば？
なりすまし君。

[510: 匿名さん]

そうそう。
いつまでも検討スレに張り付かないで
速やかに契約者スレに移行しましょう。

[511: 匿名さん]

>>507
有楽町線が官庁街の永田町・桜田門通ってても一般人には用事はないだろ？

[512: 匿名さん]

永田町勤務の一流国家公務員なら毎日用事がある。

[513: 匿名さん]

国家公務員つっても、永田町駅近には国会図書館くらいしかないんだけどな。
毎日用事があるやつはほとんどいねえよ。

[514: 匿名さん]

>487
こちらは地権者が管理組合・総会の主導権を握っているんですね。
そういうマンションって多いのでしょうか。
何か1つ取り決めるにも地権者に伺いを立てなければいけないのであれば
ちょっとやりづらいところがあるかもしれませんね。

[515: 匿名さん]

>514
プラウドの千代田富士見住民スレを
じっくりと読むと参考になります。

[516: 匿名さん]

クリーニング業者は地権者や野村の関係なので変更できないそうですね。千代田富士見。
分からないようなところで色々と縛りがあるんですねー。

[517: 匿名さん]

地権者だからといって、そんなに考える必要はないですよね？
お金を払って同じマンションに住んでいるんだし・・・。別に入居者が引け目に感じることはない気がします。

[518: 匿名さん]

ここって以前大勝軒があったところでしょ。
例の大将も地権者さんに含まれるのかな。

[519: 匿名さん]

分譲購入者がお金を出すから、地権者はただで住めるわけで。

[520: 匿名さん]

ただじゃないよ。
土地を提供したり、色んな権利を失う代わりの
等価交換。

[521: 匿名さん]

>513

有楽町線の桜田門から霞ヶ関、国会議事堂に行けるよ。
なんで図書館職員だけ？

[522: 匿名さん]

>514
何か1つ取り決めるにも地権者に伺いを立てなければいけないということはないが
議決権を大量に持つ旧地権者が強いってのはある。

[523: 匿名さん]

>>493
先に住んでいた、後から来たという面では言いたいことはわからなくもないが、
先と後の意識はあっても、同じマンション内に住む住人には変わりないでしょ？

>>496
>>地権者がいたからこそ、契約者はアウルタワーに住めるわけで、
>>そういったことに対する感謝の気持ちを忘れない方がマンション生活もスムーズにいくと思う。

んー。一般入居者も高いお金を出してマンションを購入しているのに、
地権者に感謝して生活しなくちゃならんのか…よくわかりません。

[524: 匿名さん]

>何か1つ取り決めるにも地権者に伺いを立てなければいけないということはないが
>議決権を大量に持つ旧地権者が強いってのはある。

普通その状態を指して
「何か1つ取り決めるにも地権者に伺いを立てなければいけない」
と言います。

[525: 匿名さん]

地権者が何か一つ決めるにしても、分譲購入者に逐一お伺いを立てなければならない。とも言う。

[526: 匿名さん]

有楽町線・麹町駅にはランナーズステーションがあって、皇居ランナーには便利ですよ。

[527: 匿名さん]

地権者地権者って五月蝿いよ。旧地権者と言っても所詮は一区分所有者で一般人。部屋を２つ３つ持つ人も居るだろうけど、大家気取りの人なんか居ないから。地権者ネタも単にネガのネガ材料に過ぎない。

[528: 匿名さん]

素人の旧地権者よりも開発業者のほうが沢山床面積持ってるだろうけど、それでも一般分譲の新地権者の数が圧倒的に多い。４分の３取れば、法律違反で無い限り何でも変えられるんだから。

[529: 匿名さん]

>一般分譲の新地権者の数が圧倒的に多い。

一般分譲の新地権者って何ですかｗ
知ったかぶりするなら、区分所有法のお勉強してから書いてよね。

[530: 匿名]

529

言葉の書き間違いを指摘して開き直るより、
地権者、地権者とネガってばかりで申し訳ありませんでしたと、真摯な態度で謝れ〜

[531: 匿名さん]

等価交換の「等価」が曲者だよな。

提供物や交換物の価値なんて、鉛筆舐めればどのようにでも算出できる。

こうして得られた地権者の利得は、最終的には契約者が負担することになる。

[532: 匿名さん]

>531

だから、アウルでどう鉛筆をなめたかが重要なのでしょう。
あなたは何か知っているの？

何も知らないのに適当なことを書かないでくださいよ。

[533: 匿名さん]

日本人ですが･･･。鉛筆舐めるという言葉を知りませんでした。どんな意味なんでしょう。

[534: 匿名さん]

地権者、地権者って、何を恐れているのかね。デマばかり。
大規模開発の場合、土地を明け渡したあとの地権者には力は無いでしょ。
そこらの中小マンションなら妙な優遇で釣っているかもしれないが、
再開発認可を受けた物件では土地収用で強制執行もありだし。

[535: 匿名さん]

http://q.hatena.ne.jp/1148132318
まあ、ここにあるようなものですね。

[536: 匿名さん]

>543だけ、ひとり浮いてるような？？
ズレてますよ。

[537: 匿名さん]

536はアンカーが、ズレてるけどな。

[538: ５２８]

>>529
>一般分譲の新地権者って何ですかｗ

ど素人のくせに偉そうに言ってるんじゃないですよ。
あんたこそ何も解ってないじゃないの。
そもそも地権者の意味が解ってないな。

[539: 匿名さん]

再開発では強制執行があるから、地権者さんは立ち退きで法外な要求はできないということですね。
心無いネガたちが、地権者さんを極悪人に仕立てて、検討者を煽ろうとしているだけなんですね。

[540: 匿名]

ほー、ではここでも強制執行があったんですか？

[541: 匿名さん]

再開発エリアでの土地等価交換は、不動産価格の相場×1.1が上限で、
何年間もゴネてたら、都市再開発法で強制執行され競売にかけられてしまいます。

つまり「強制執行される前に、地権者は土地を手放さざるを得ない」ということです。
実際、全国でも強制執行がかけられるまでモメるケースは希のようなので。
区と業者が、何年もかけて国交省から必死に再開発認可を取ろうとするわけですね。

[542: 匿名さん]

有楽町線ネガも、相当痛い人

[543: 匿名さん]

ネガは、地権者が特別な権限や有利な条件をもっているとガセネタ吹聴して楽しんでたんだ。

[544: 匿名さん]

もうすぐ竣工ですが、実際のところ、あとどれくらい残っているんですかね？

[545: 匿名さん]

荒れるから、本当に検討しているなら、モデルルームに行って聞いてみた方がいいよ。
検討者にとってより重要なのは、全体の売れ行きよりも、自分の欲しい間取り、階数、向きが残っているかどうかじゃないか？

[546: 匿名さん]

>544
３００弱くらいじゃないの？

[547: 匿名さん]

これは推測ですが、分譲473戸に対してあと300戸ほどかな。
これからは、販売ペースを落としていくと思う。

板橋のような団地型のマンションでは引越しの混雑が起きにくいので竣工前に完売させるけど、
超高層タワマンでは、入居時期を集中させないため竣工から完売まで１年ほどかけるから。
貨物用エレベーターが、１基しかないので。

[548: 匿名さん]

適当だなぁ。
もうすぐ第2四半期の決算がでるじゃないか。
話はそれからだ。

ちなみに6月末の時点で契約残高は487戸。
ゴクレの契約残高（引き渡しが現時点でできない物件）なんて、アウルと勝どきで9割ぐらい占めるのだから、推測はしやすいでしょう。

[549: 匿名さん]

>584
絶対無理だろ。
保有資産額がわかっても、１戸ごとの資産価格がわからぬのにどうやって戸数を計算するんだ？
１戸あたり3千万台～1.5億まで幅があるんだぞ。
それに第2四半期じゃ、10月の1期1次と2次が計上されてないし。

優先100＋１期１次40＋１期２次30＝計170売れた、よって残303　が近似値

[550: 匿名さん]

失礼。アンカー548ね

[551: 匿名]

残り300ですか。

検討者にとっては、選択肢がまだ多くて、じっくり検討できるし、ありがたいですね。
しかも、竣工まで残り２ヶ月なので、価格調整も期待できるし。

契約者にとっては、早く完売してもらって、資産価値を維持したいのでしょうが。

[552: 匿名さん]

１７０戸も売れてるんですか。
ゴクレだからさっぱりかと思ってた。
大健闘ですね。

[553: 匿名さん]

営業さんと話す機会が話す機会がありましたが、竣工前に全て売り切る予定は無いみたいです。引き渡しのタイミングもあるので、もっと時間をかけるかもしれません。

ちなみに価格調整ですが、やっぱりこちらのデベに極端な値下げは期待できないような気がします。品川の某物件なんて、8年目でも、値下げしないで販売を続けているぐらいですから。

[554: 匿名さん]

アウルタワーもそろそろ販売開始から２年目に入りますね。

[555: 匿名さん]

>553
完売目処は豊島区新庁舎マンションの販売前なのかな？
資金の目処が立たないので新庁舎が建つかどうかわからないと契約者スレに書いてありますが。
あちらの情報が出ませんね。

[556: 匿名さん]

>555
資金の目処が立たないので新庁舎が建つかどうかわからないというのは、根拠は無いと思いますよ。
豊島区のHPを見る限りでは、進んでいるように見えます。
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/publiccomment/publiccomment_bosyu/020329.htmlおて

ただし、まだ予定なので実際に着工が始まるまでは確定ではないのでしょうけど。

[557: 匿名さん]

556です。リンクにゴミが入っていました。
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/publiccomment/publiccomment_bosyu/...

[558: 匿名さん]

＞＞556
どうもです。計画書を読んでいる限り、資金面での不安は少なそうな…。計画は進んでいる印象は受けますね。

[559: 匿名さん]

>558
ですね。
この板で話す内容ではないけど、パブリックコメント制度に基づいた区民の意見を求めているとありますが、区民からの負の意見が多いと、計画が見直されることってあるのかな？

[560: 匿名さん]

>549
あほか？
契約残高を戸数で公開しているし、ゴクレの場合アウルと勝どき以外期をまたぐ契約はほとんどないから、お前の下らん推測よりよっぽど信用性のある数値が導き出せるだろうよ。
10月以降の1期2次以降は完売なんだから、手でたせ。
足し算引き算出来ない奴はすっこんでろ。