OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part7

[匿名さん]

アウルタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩9分
東武東上線 「池袋」駅 徒歩9分
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[301: 匿名さん]

中古物件は、実際の相場に関係なく
売り手のほぼ希望価格で出せますからね。出すだけは。

[302: 匿名さん]

ウエストゲートとプラウド池袋とで迷ってて、プラウド池袋にしました。
不動産屋に相談したところ、ウエストゲートほどではありませんが、プラウド池袋も買値以上では売れそうなので、これを原資にアウルタワーに移りたいと思います。
今までの話を総合すると地権者住戸が狙い目なんですかね。

[303: 匿名さん]

>302さん
プラウド池袋は、元々割安で販売されたらしいので、儲けがでるといいですね。
地権者住戸ですが、ゴクレが販売にからむわけではないので、どのような間取りなのか、またどんな仕様なのか全く見えないところが微妙ですね。はっきりしたことは判りませんが、地権者住戸だから管理費が安いということは、よほどの例外ケースを除いて無いと思いますよ。

[304: 匿名さん]

>>289
駐車場の収入を修繕費用に充てている場合、
大規模修繕の際立ち行かなくなってしまうのでは？
利用者が少なければ、使っていない駐車場をなくしてしまった方がいいと思います。

[305: 匿名さん]

4つあるタワー駐車場のうち、ひとつで80台以上収容可能なんですね。
すごい技術だなあ。

[306: 匿名さん]

タワー駐車場の技術なんてどうでもいいな。
車の保有者と非保有者との間で不公平にならないようにすることが大事。
もし駐車場が余るようだったら外部に貸し出したり、利用権を売却して、住民に還元するのもありだな。

[307: 匿名さん]

>>301
売れなくても別によいのであれば、
希望価格で売りに出して買い手が見つかるまで待ち続けるのもいいかもしれん。

[308: 匿名さん]

>307
管理費や修繕積立金は持ち出しになり、マンション自体の築年数も経過するけど・・・

個人売主の中古物件の場合、最初強気の値段設定していて、売れないとどんどん値段を下げる傾向かな。買うほうも、相手の足元見るし。仲介業者が、そうゆう売り方に慣れてしまってるみたい。

新築の場合は、デベの体力勝負かな。十分な資産があるデベだと値下げしないし、資金繰りが厳しくなると、なんとか捌こうと売り急いで値下げする。

[309: 匿名さん]

ウエストゲートの転売者が仮に１割下げて成約したとすると、坪当たり70万円の儲けか。
ボッタクリもいいところだが、昔、自分も検討していただけに悔しい。。

[310: 匿名さん]

仮に、の話をしても意味がない。

[311: 匿名さん]

アウルタワーも坪290万円→360万円くらいになるといいな。
含み益があるというだけで住んでて満足感ありそうだし、いざという時はローンの精算も楽だろうしね。

[312: 匿名さん]

>306
駐車場が空いているからといって外部に貸すと
税制上結構ややこしい事になるんじゃなかったっけ？
管理組合を法人化しないといけないとか。。。？

[313: 匿名]

税制上の問題もあるし
セキュリティ上の問題もあるから無理。

[314: 匿名さん]

>>311
未入居じゃなきゃ、そんなに高く売れないでしょ。

[315: 匿名さん]

値上がりを期待したい気持ちはわかるけど、新築マンションは、未入居ならまだしも中古だと買った直後から基本2-3割下がるのが当たり前。
値上がりするなんてあまり期待しない方がいいよ。
宝くじで1万円以上当たるくらいの確率で考えといたほうがいいでしょう。

[316: 匿名さん]

周辺のエアライズやシティタワー池袋ウエストゲート、それから知人のワールドシティタワーズなど大儲けした成功例を見てしまうと、自分も…と思ってしまうのはしょうがないんじゃ？

確かに、アウルは分譲価格が高いので、買った直後に２〜３割下がるというのが実態なのかもしれないけど。

せめて、分譲価格がウエストゲート並みの坪220万円くらいだったらなあ。

[317: 匿名さん]

ミニバブル時代になら、
分譲価格よりも中古価格が数割上がったマンションはたくさんあったよ。

まだ３年ぐらい前の話なんだから、忘れずに覚えていようよ。

[318: 匿名さん]

>>312さん
それは知らなかった。
外部に貸し出す場合、不動産に仲介してもらって貸し出せばいいのかと
簡単に考えていましたが、色々ややこしい事になるんですね。
将来的に空きが多くなれば、駐車場料金の見直しなども考えなければいけないのでしょうか。

[319: 匿名さん]

>>318さん、税制上ややこしいなんて事は特にありませんよ。

ただし外部に貸す場合は、３年目以降に消費税が掛かる場合がある（住民は永久に不課税）、経費を除いた利益に所得税が掛かる、年毎に法人住民税が掛かりますが、管理会社がやってくれます（ネガは必ずややこしいと言うだろう）。

また管理組合を法人にしなければならないと言うのは全くのガセです。

不動産に仲介してもらって貸し出せばいいと簡単に考えて問題ありません。

[320: 匿名さん]

駐車場を外部に貸し出したところで、相応の利益が見込めるだろうか？
一時的に大きな出費になるが、保守点検、バレット交換、更新費用を考えると、1棟閉鎖、撤去してしまった方が良さそうな気がするが。