OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part7

[匿名さん]

アウルタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩9分
東武東上線 「池袋」駅 徒歩9分
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[281: 匿名さん]

241さん
>>アウルの管理組合は、地権者さんを中心に運営していくんだから、ごちゃごちゃ文句言う一般契約者はアウルに住みにくくなるかもよ。
へぇー、地権者さんが中心になるんですねぇ。高いお金出してマンション購入しても、更に高いお金出して管理費払ってても住みにくい住人になっちゃうのか…やだなぁ。

271さん
駐車場の割合が少ないですよね。我が家も車2台所有してましたが、2台とも手放そうか悩み中です。

[282: 匿名さん]

駐車場1台なら抽選無しで借りられますよ。
473戸に対して234台（49，5％）
この売れ行きなら余裕でしょう。
400戸売れない限りは先着順でOKだと思いますよ。
タワー式で良ければね。

[283: 匿名さん]

マンション内で借りられないと、結構辛いですよね＞駐車場
この辺りの月極めってあまり空いていないイメージ…。
実際はどうなんだろう？

[284: 匿名さん]

自分は交通の利便性を第一条件にしているので、車を使うことは最初から想定してないです。
むしろ駐車場が全部埋まるかという心配の方が大きいような。
空いた駐車場が多ければ多いほど維持費の無駄ですから。

[285: 匿名さん]

アウルのタワー駐車場ってよく見ると4棟に分かれているので、駐車場の契約数が少なければ、1棟を休止させたりして維持費を抑えたりできないのかなぁ？

[286: 匿名さん]

２台分借りたい世帯もあるだろうから
埋まるんじゃない？

[287: 匿名]

教えてください。結局アウルとプラウド板橋どっちが高値掴み？

[288: 匿名さん]

>>285
休止させて動かなくなってしまったら
その方が金がかからないかな？

駐車場は多すぎると思うけどね。

[289: 匿名]

>>288

まぁ、285は例えばの話だよ。
使わない駐車場棟は最低限の動作確認を何ヶ月かに一度行えば十分だろうと思うんだよね。

[290: 匿名さん]

>287さん
竣工まで３ヶ月を切ってるのに大量に売れ残ってて、価格を引き下げてきたアウルと、８００戸を即日完売の連続で売り切ったプラウドでは、どちらが高値掴みだったかは明白でしょう。
むしろプラウドは後半価格を上げていたので、第一期購入者は含み益が発生していると思います。
同じように後半で価格を上げていたシティタワーウエストゲートでは坪当たり１００万円(坪２２０万円→３２０万円)くらいの転売益が出ているようです。

[291: 匿名さん]

>287さん
不動産の素人が、自分が住むマンションの購入に関して損得考えながら決めたところで、あまり意味ないよ。
実際のところ、プロでも5年後、10年後にどうなっているかなんて判らないんだから。為替や株の投機と一緒。

結局のところ、自分がその金額を出して住みたいか否かでしょう。自宅購入の目的でさらに儲けようと思ってるのなら、いつまでも購入のきっかけがつかめないし、これだと思って買って、あとで予想に反して下がったらショックが大きいよ。

[292: 匿名さん]

でも、290さんの話しを読めば
後半価格を上げた物件は
後半に買ったら高値掴みですね。

[293: 匿名さん]

>292
でも、ここは、最初から、高値○み…

[294: 匿名]

アウル価格下げてきたんだ。1L 3500万で買える？

[295: 匿名さん]

>293
この値段で欲しいと思って購入している人をわざわざ不安にさせる必要ないんじゃない？

何が高値なのかなんで、後になってからじゃないとわからんよ。数か月前に買いだと思って、購入した米ドル預金が塩漬けになった俺が言うんだから。

[296: 匿名さん]

>>295
それは貴殿に投資のセンスがないからじゃないですか？

[297: 匿名さん]

マンション検討スレで、株や為替の話など、どうでもいい話題はやめてくれ。

[298: 匿名さん]

そうだそうだ、投資目的でマンション購入するなら、もっと別の有用な板があるだろ。そっち行け。

[299: 匿名さん]

アウルを買って儲けようって人は少ない（ほとんどいない）んじゃない？
買って5年後、10年後、家族が増えて住み替える時に
7000万円で買った住戸が5000万円で売れるかなどと心配する人は少なからず居るでしょう。

[300: 匿名さん]

ウエストゲートは中古が坪３００万位で出てるけど、半年くらい前から売り出されているよ。
実際に取引されているわけではないので、いわゆる脳内含み益。

[301: 匿名さん]

中古物件は、実際の相場に関係なく
売り手のほぼ希望価格で出せますからね。出すだけは。

[302: 匿名さん]

ウエストゲートとプラウド池袋とで迷ってて、プラウド池袋にしました。
不動産屋に相談したところ、ウエストゲートほどではありませんが、プラウド池袋も買値以上では売れそうなので、これを原資にアウルタワーに移りたいと思います。
今までの話を総合すると地権者住戸が狙い目なんですかね。

[303: 匿名さん]

>302さん
プラウド池袋は、元々割安で販売されたらしいので、儲けがでるといいですね。
地権者住戸ですが、ゴクレが販売にからむわけではないので、どのような間取りなのか、またどんな仕様なのか全く見えないところが微妙ですね。はっきりしたことは判りませんが、地権者住戸だから管理費が安いということは、よほどの例外ケースを除いて無いと思いますよ。

[304: 匿名さん]

>>289
駐車場の収入を修繕費用に充てている場合、
大規模修繕の際立ち行かなくなってしまうのでは？
利用者が少なければ、使っていない駐車場をなくしてしまった方がいいと思います。

[305: 匿名さん]

4つあるタワー駐車場のうち、ひとつで80台以上収容可能なんですね。
すごい技術だなあ。

[306: 匿名さん]

タワー駐車場の技術なんてどうでもいいな。
車の保有者と非保有者との間で不公平にならないようにすることが大事。
もし駐車場が余るようだったら外部に貸し出したり、利用権を売却して、住民に還元するのもありだな。

[307: 匿名さん]

>>301
売れなくても別によいのであれば、
希望価格で売りに出して買い手が見つかるまで待ち続けるのもいいかもしれん。

[308: 匿名さん]

>307
管理費や修繕積立金は持ち出しになり、マンション自体の築年数も経過するけど・・・

個人売主の中古物件の場合、最初強気の値段設定していて、売れないとどんどん値段を下げる傾向かな。買うほうも、相手の足元見るし。仲介業者が、そうゆう売り方に慣れてしまってるみたい。

新築の場合は、デベの体力勝負かな。十分な資産があるデベだと値下げしないし、資金繰りが厳しくなると、なんとか捌こうと売り急いで値下げする。

[309: 匿名さん]

ウエストゲートの転売者が仮に１割下げて成約したとすると、坪当たり70万円の儲けか。
ボッタクリもいいところだが、昔、自分も検討していただけに悔しい。。

[310: 匿名さん]

仮に、の話をしても意味がない。

[311: 匿名さん]

アウルタワーも坪290万円→360万円くらいになるといいな。
含み益があるというだけで住んでて満足感ありそうだし、いざという時はローンの精算も楽だろうしね。

[312: 匿名さん]

>306
駐車場が空いているからといって外部に貸すと
税制上結構ややこしい事になるんじゃなかったっけ？
管理組合を法人化しないといけないとか。。。？

[313: 匿名]

税制上の問題もあるし
セキュリティ上の問題もあるから無理。

[314: 匿名さん]

>>311
未入居じゃなきゃ、そんなに高く売れないでしょ。

[315: 匿名さん]

値上がりを期待したい気持ちはわかるけど、新築マンションは、未入居ならまだしも中古だと買った直後から基本2-3割下がるのが当たり前。
値上がりするなんてあまり期待しない方がいいよ。
宝くじで1万円以上当たるくらいの確率で考えといたほうがいいでしょう。

[316: 匿名さん]

周辺のエアライズやシティタワー池袋ウエストゲート、それから知人のワールドシティタワーズなど大儲けした成功例を見てしまうと、自分も…と思ってしまうのはしょうがないんじゃ？

確かに、アウルは分譲価格が高いので、買った直後に２〜３割下がるというのが実態なのかもしれないけど。

せめて、分譲価格がウエストゲート並みの坪220万円くらいだったらなあ。

[317: 匿名さん]

ミニバブル時代になら、
分譲価格よりも中古価格が数割上がったマンションはたくさんあったよ。

まだ３年ぐらい前の話なんだから、忘れずに覚えていようよ。

[318: 匿名さん]

>>312さん
それは知らなかった。
外部に貸し出す場合、不動産に仲介してもらって貸し出せばいいのかと
簡単に考えていましたが、色々ややこしい事になるんですね。
将来的に空きが多くなれば、駐車場料金の見直しなども考えなければいけないのでしょうか。

[319: 匿名さん]

>>318さん、税制上ややこしいなんて事は特にありませんよ。

ただし外部に貸す場合は、３年目以降に消費税が掛かる場合がある（住民は永久に不課税）、経費を除いた利益に所得税が掛かる、年毎に法人住民税が掛かりますが、管理会社がやってくれます（ネガは必ずややこしいと言うだろう）。

また管理組合を法人にしなければならないと言うのは全くのガセです。

不動産に仲介してもらって貸し出せばいいと簡単に考えて問題ありません。

[320: 匿名さん]

駐車場を外部に貸し出したところで、相応の利益が見込めるだろうか？
一時的に大きな出費になるが、保守点検、バレット交換、更新費用を考えると、1棟閉鎖、撤去してしまった方が良さそうな気がするが。

[321: 匿名さん]

過去に値上がりした物件がそりゃあるかもしれないけど、OWLが上がるかどうかはわからないでしょ?
っていうか、それなりにいい値段で、少なくともお買い得価格ではなさそうよ?

過去そういう値上がり案件をつかめなかった人は、この板に張り付いてても特段いいことはないと思うよ。
そもそも全体的に上がる物件の確率は低いんだから、「もっと安くならないかなぁ」とか、「売れてないみたいだから値下げしないかなぁ」とか言っててもねぇ。

[322: 匿名さん]

一般的に売れ残ったら値下げするんじゃない？
ゴクレが値下げするかどうかは知らないけど。

[323: 匿名さん]

>>304
利用者が少なければ、確かになくしてしまうのが一番いいんだろうけど、駐車場をなくすことだって費用がかかるだろうから、306さんのように外部に貸し出すのがいいのかなって思いますね。アウル住人には利用されない1棟を外部ようにしてしまえばいいのかな…と。また利便性を考えて元々車を所有していない人も、いずれ購入するかもしれないし、そうなれば駐車場も欲しくなるでしょうから、なくしてしまうよりあった方がいいかと。

[324: 匿名さん]

一般的には値下げするけど、ゴクレに限っていえばあまり値下げしないみたい。
だからあちこちの物件が売れ残ってる。

もう少し値段が下がったら買いたいって人が多いってことは、ぎりぎりの線で価格設定されてるってことなんじゃない? ちょっと悔しい気もするが。

[325: 匿名さん]

駐車場は、足りなくて順番待ちするくらいなら、少し余ってても駐車場代でメンテが回ってりゃいいよ。
竣工前に完売は難しそうだから、それまでに買えば確実に駐車場は確保できるってことで、前向きにとらえよう。

[326: 匿名さん]

>>323さん
いずれ車を持ちたいって人もいるだろうけど、年々入居率が下がることも考えないと。
なくしてしまうにも1億円近くかかるかもしれないし
このまま維持すれば赤字を垂れ流すってことにもつながりかねないし。

[327: 匿名さん]

長く住むつもりが無かったら、駐車場が多いにこしたことはない。
駐車場待ち300台とかだったらしゃれにならないから。

[328: 匿名さん]

マンション　駐車場　外部貸し
でググってみると
319さんの書き込んだのとは別、の内容もありますよ。

[329: 匿名さん]

維持するのに１台あたり月に１，５万くらい必要なんだったっけ？
トランクルームに改造して月２万で貸せないのかな？

[330: 匿名さん]

うちも都心の高層マンションだけど、駐車場待ち200組以上。
このくらいの台数なら駐車場が埋まらずに赤字垂れ流しってことはないんじゃない?
少し余るくらいがいいよ。
駐車場がないと、賃貸に出すときも借り手がつきにくくなるからね。

[331: 匿名さん]

賃貸に出す場合、購入者が持っている駐車場使用権は賃借人に引き継げるんですか？

[332: 匿名さん]

住友のシティタワーシリーズは値上がりする例が多いようだけど、
ＵＲやゴクレのタワーってどうなんだろ？

[333: 匿名さん]

決算時の貸借対照表があるから。

安売りして大幅欠損だすより、高値のままで保有資産として持ってるほうがいいのです。

上場会社はネガが考えるほど単純ではないのであります。

[334: 匿名さん]

>>332
分譲価格が高いから
値上がりはないでしょ？

[335: 匿名さん]

>>331

そのあたりは規約によりますね。
売買の場合は引き継げないケースが多いですが賃貸の場合は
区分所有者の変更がないのでそのまま引き継げる（実際には転貸契約）
ことが多いです

[337: 匿名さん]

どっちにしても駐車場があいてれば賃貸に出すときは有利。
なので埋まらない心配をするより適度に空きがある方がいい。

[338: 匿名さん]

駐車場はほぼ間違いなく管理組合に返還する必要があると思われます。
こういうことは、管理規約にも明記されるんじゃないかな。
敷地内を使いたくても使えない人がいたとしたら、そういう人たちに
優先的に使わせてあげないと、不公平になりますので。

[339: 匿名さん]

>>319
私も検索してみたのだけど、319さんとは違う回答を見ました。
どちらにしても住民が払う料金には課税はないけれど、外部に貸すと課税があるのですね。

駐車場はちょっと余っている位のがいいですけど
ここは激戦になってしまうのではないかなぁ…。

[340: 匿名さん]

駅前立地で２３４台もあるんだから、駐車場の心配はいらないですよ。
むしろ駐輪場が足りないのではないかと。

[341: 匿名さん]

駐輪場が足らなくなるのも困りますね。
西友前の駐輪場が自転車でいっぱいのようですね。

[342: 匿名さん]

駐輪場が足りなくて、住人がエントランス前に自転車置いたりしだすと
サンシャイン勤務者などが、ここ置いて良い場所なんだと自転車やバイクを置く可能性が高い。
上に住んでるライオンズ住人は、公園に自転車置けなくなったから西友前に置くようになったらしいね。
西友とファミマの間は不法駐輪、歩行者天国状態だから、車の運転は気をつけた方がいいよ。

[343: 匿名さん]

338さん
>>駐車場はほぼ間違いなく管理組合に返還する必要があると思われます。
>>そういう人たちに優先的に使わせてあげないと、不公平になりますので。
そうなんですね。私は、335さんのおっしゃるように区分所有者の変更がないので(賃貸に出すだけで)
駐車場についても、貸主さんが管理組合から1台分借りていれば、それをそのまま転貸するのかと
思っておりましたので、可能かと思ってました。また賃貸人であっても、転貸なので、
駐車場や共用施設等の利用も他の入居者と同じ扱いになるかと思ってました。

[344: 匿名さん]

賃貸人への駐車場の転貸ＯＫなら、3月以降の購入者は一生駐車場借りれないかもしれないね？
ここがどうかは分からないけど、待ち順で貸すか、都度、抽選が一般的じゃないの？

[345: 匿名]

都度抽選はないな。
普通は住み続けている人なら、駐車場を取り上げられない。

[346: 匿名さん]

西友の駐輪場すごい沢山自転車止まってますよね。
TUTAYAの前とかもすごい。

[347: 匿名さん]

東池袋のですね。
あの西友は店舗も汚いですし、そういった管理が杜撰過ぎます。
反対側の駐輪場が有料化されてからますます酷くて。
よしやさんもそうなりかけましたが、警備員を配置したり
手を尽くされていたように思います。

[348: 匿名さん]

西友と豊島区にガンガン苦情言うくらいしか対策は無いでしょうね。

[349: 匿名さん]

確かに西友のところはすごいかも…。
歩道からちょっと出て歩いたりしています。
でもあれだけの自転車をとめる駐輪場を作るスペースもないかんじ？

[350: 匿名さん]

>>347
管理が行き届かないと自然とそうなっていくんですよねぇ。
西友ってダメなんですね・・・。

[351: 匿名]

苦情言って、片っ端から排除してもらう？
排除後に集めておく場所、あるのかな。

[352: 匿名さん]

ないです。

[354: 匿名さん]

↑
スパムですか？

[355: 匿名さん]

＞＞３４７さん
西友ほどの大きなスーパーなら自転車を管理する警備員さんくらい
配置できそうな感じがしますがね。
あそこを通るたびに何だか倒れてきそうな気がしてしまって
怖いですね。

[356: 匿名さん]

外資だし、警備員配置するのは無駄だと思ってるのかもね？

[357: 匿名さん]

西友なら、池袋はホームグラウンドみたいなものだから、
地元民に迷惑掛けちゃいけないと思う。

[358: 匿名さん]

赤羽がホームグラウンドだと思ってるんじゃない？

[359: 匿名さん]

サンシャインって駐輪場なかったけ？そっちにとめられないのかな。

[360: 匿名さん]

>333さん
えっ！
そうすると、バランスシートの実態はかなり悪いということですか？
それより、こんな掲示板でこんなこと断定して流布しちゃって貴方大丈夫ですか？

[361: 匿名さん]

>360

日本語読める？
日本語読めたとしても、棚卸資産の評価とかしっている？

わざといってるんだろ？
君はやればできる子なんだから、もうちょっとがんばろうね。

[362: 匿名さん]

>359
サンシャインの西側と北側にあるみたいですね。
定期利用はないみたいですが。

[363: 匿名さん]

サンシャイン駐輪場は４時間１００円みたいですね。

[364: 匿名さん]

今日車で近くを通りましたが、西友とファミマの間の道は最悪でしたね。
チャリンコの駐輪は多いわ、それをよけて通る通行人は多いわで、危なくてしょうがない感じでした。
その前の公園も、60歳前後と思しきおじさん達があちこちでタバコ吸ってて煙たい煙たい。

マンションの外面はよさげだっただけに、足元がこれじゃちょっと残念。
正直、子供育てるにはあんま環境よくなさそうでした。
再開発が進めば少し変わってくるんでしょうか？

[365: 匿名さん]

>>364
西友が入ってるマンションの建て替え、駐輪場設置でもなければ改善されないでしょうね。

[366: 匿名]

３７平米って賃貸出したらいくらで出せますか？

[367: 匿名さん]

20万円

[368: 匿名]

20万はちょっと多いかな。
平米単価4000円で、16万ぐらい？
新築プレミアムが1割ついて、18万弱ぐらいかなぁ。
あと、大体1階あたり2000円ぐらい変わってきそう。
ちなみに方角は賃貸価格には、あんまり関係ないと思いますが、実際はどんなもんですか？

[369: 匿名さん]

３７平米ならコミコミで１５万円くらいかな。
新宿区の某タワマン（２９階）は４５平米２０万円でありますよ。

[370: 匿名さん]

356さん
>外資だし、警備員配置するのは無駄だと思ってるのかもね？
言われてみれば、どこの西友でも警備員さんって見たことがないような気がする。しかもどこの西友も駐輪場って狭い感じもするし、自転車だけでなく駐車場のマナーも悪いような気がする。これだけひどいと苦情の電話もたくさん入ってそうな気がしますが、そうでもないのでしょうかね。

364さん
前の公園は特別に喫煙する場所でもあるのでしょうか？それとも公園だから…って感じで普通に吸っているのでしょうか？

[371: 匿名]

368〜369さんありがとうございます。その金額だったら利益がでます。ただ管理費が高くなっていくのが、、、立地と建物はすごく魅力的です。なので検討したいのですが、ここって価格表を出すとき今回売り出すとこしか見せてこないのでイライラします。売り出していない部分の値段をきいても調べてくるといって席を外し教えてくれると思いきや曖昧な答え方。。
多分見方が間違ってなければまだ沢山空いてます。星印がついてる部分が今後の販売予定住戸だと思うので。ネガばっかり出てくるけど実際昨日抽選行ったけど倍率高いよ！！

[372: 匿名さん]

>342さん
本当ですね。自転車って不思議なもので一台置いてあると次々止まっていきますからね。
不法駐輪の撤去はそんなにこの辺りは頻繁にないのでしょうか？

[373: 購入検討中さん]

ローン借りる銀行によっては賃貸（自身が住む以外）は認めないようなこと聞いたんですが、特に気にせず貸してしまっていいもんなんですかね？？

[374: 匿名さん]

24時間営業店だと不法駐輪の撤去は難しいんじゃないですかね？
警告シールを貼って終わりでしょう。

[375: 匿名]

民間金融機関の住宅ローンは本人居住目的の融資。賃貸に出すなら投資用の融資になりますよ。ばれたら…自己責任で。

[376: 匿名さん]

0,8パーセント程度で借りれるけどね。
人によるけど。

[377: 匿名]

ここの営業って二人と関わってるけど(変な意味じゃないよ)とても感じの良い方です。アタシの場合は管理職の営業さんが担当してくれてるんだけど、凄く親身になって相談にのってくれるよ。

[378: 匿名]

もう少し勉強したほうが...住宅ローン組んで賃貸にだすなんて特例除いてできませんよ。ばれたら全額一括返済です。
賃貸で収益上げるのはリスク高いからあまり考えないほうがいい。

[379: 匿名さん]

>371殿は住宅ローン組むとは一言も書いてないんじゃないかな。
他の人が勝手に書いてるだけで。

[380: 匿名]

371ではなく373が住宅ローン組む話してる。