OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part7

[匿名さん]

アウルタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩9分
東武東上線 「池袋」駅 徒歩9分
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[689: 匿名さん]

ブログとか面倒くさいじゃないですか。
ごめんね。

>688さんはどう見る？

[690: 匿名さん]

>85％がアウルと勝どきと想定した場合
15%というと103戸になるが、他の物件の青田買がこれだけあるかどうか？
ここの推測で大きく数字がぶれるねー
９末時点から今日まで（公式には）勝どき９戸アウル３０戸売っているのだっけ。

[691: 購入検討中さん]

売主が公にしている数字って、
友の会及び豊島区民優先分譲住戸：100戸
第1期1次：40戸
第1期2次：30戸
第1期3次：30戸予定
以外にあったっけ？

[692: 匿名さん]

672さんの説明はなるほどと思うところもありますが、情報ソースは何でしょう？今まで散々言われてきた事だし、営業からもそう言った説明は聞けませんでした。そんなシンプルな理由ならゴクレの営業にも説明できるのではと思います。

[693: 匿名さん]

もうちょっと、ゴクレさんの４半期決算を読み解くと、

・平成23年3月期の連結業績予想
　　50,700（百万）

－－－－－－－－－－－－－－－－－－
・売上高２Ｑ
　　12,665（百万）
・契約残高２Ｑ
　　37,537（百万）685戸

売上高と契約残高で（50,202（百万））ほぼ予算達成（99%）。
おイタして、キャンセル続発しなければほっとけばいいってレベルじゃないか？

[694: 匿名さん]

>693さん
要は売り急ぐ必要はないって事ですね。

[695: 匿名さん]

>694さん

そういうことになりますね。
得意技の売り渋りになるかもしれませんね。
来期売り出す目玉商品もなさそうですし・・。

ちなみに
37,537（百万）／685戸　で契約残高の１戸あたりの単価は、約5,479万
この高い価格帯からして、ほとんどがアウルと勝どきとみて間違いないでしょう。

[696: 匿名さん]

と言う事は、一期の傾向からすると眺望や日当り的に多少価格を抑えざるを得ない北西、南西を中心に先に売りさばいて、竣工後に現地MRで眺望の抜ける南東や上層階を見せて高く売るって作戦かな。

[697: 購入検討中さん]

そろそろ棟内モデルルーム出来る頃ですかね。

[698: 匿名さん]

>684
非分譲(地権者・テナント)の戸数を無視してるけど、これも契約残高(権利移転前)に数えるんじゃ？
９末時点(アウル一般販売前)での、アウルと勝どきの残戸数が計119戸以下なんて、ありえない。

[699: 匿名さん]

分譲の473戸だけしかゴクレは関係してません。

[700: 匿名さん]

>698

聞かれたから答えるが、ここではあくまでゴクレ販売分しか検証していない。
残りの住戸およびテナントは、地権者が自ら、または何らかの組織を通じて貸与または販売するのであろう。

ちなみに最大で119戸しかアウルと勝どきあわせてゴクレの販売住戸が残っていないのではなく、最低116戸以上残っていると言える。
(801-685=116)
※119と言うのは686さんの書き誤りと思われる。

[701: 匿名さん]

>>698

非分譲は再開発組合から地権者に直接引き渡されるので
ゴクレの在庫・売り上げにはなりません

[702: 匿名さん]

ここはURがやってるから再開発組合はないけどね。

[703: 匿名さん]

ある程度経つと事業主体のＵＲから再開発組合に移譲しないの？

[704: 匿名さん]

再開発組合施工事業ではないので組合に移譲はないです。

大成建設→UR（施工者）→地権者へ引渡

ちなみに店舗はURの保留床入札で不動産投資ファンドが買ってるので
ゴクレの在庫にはなりません。

>>697
ゴクレが引き渡しを受けないと棟内モデルルームは作れませんから
できるとすれば2月以降ですかね。

[705: 匿名さん]

地権者内覧は何度もやってるようだけど、契約者はまだ内覧できないの？
部屋はできてるんだろうから、見せてくれればいいのに

[706: 匿名さん]

>>705
地権者は今現在でも土地・建物の権利者（所有者等）であって、契約者はまだ手付けの段階で登記も引渡しもされていない。

内覧できる権利はまだ無いと思います。

契約は口頭で成立する！引渡しは関係ない！なんて民法は持ち出さないでね。

[707: 匿名さん]

９月末時点で最低116戸以上だよね。
10月に勝どき2期2次9戸・アウル1期2次30戸が販売されたから
この分を考えると現時点では最低77戸以上が残っていることになるのかな。

[708: 契約済みさん]

>>706

内覧会は登記、引渡しより前にありますよ。