OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part7

[匿名さん]

アウルタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩9分
東武東上線 「池袋」駅 徒歩9分
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[669: 匿名さん]

アウルは高さ189mですから凄く目立ちますね。

[670: 匿名さん]

>654さん
たしかに。
ここはコンシェルジュがいないので人件費が管理費高ではなさそうですね。
管理費高の原因がはっきりしないとなかなか踏み切れません。

[671: 匿名さん]

首都高を走っていたらかなり目立っていましたね。私的にもサンシャインより目立っていたイメージがありました。

[672: 匿名さん]

>>670

一般のタワーマンションに比べて駐車場収入からの管理費補填率が
低いのが原因です。その分修繕積立金が充実するため将来の積立金
値上げをしなくてよいという制度設計です。

[673: 匿名さん]

近所の東急賃貸タワーマンションと兄弟のようによく似ています

[674: 匿名さん]

目立ってますねー！
すごい存在感があって、外観的には素敵です。
私も管理費高気になってたんですが、勉強になりました。
そういうことだったんですねー。

[675: 匿名さん]

駐車場の収入はほとんど修繕積立金に充てられるんですね。
契約された方に長期修繕計画書は手渡されていると思いますが、
どのように値上げされていくのか具体的な額が知りたいです。

[676: 匿名さん]

修繕積立金は　以下のように推移することを計画している。
１～４年　２０.０円（／㎡）
５～９年　77.３円（／㎡）
１０～１４年　１３４.５円（／㎡）
１５年～　148.8円（／㎡）　

ちなみに一時金の徴収予定はない。駐車場収入をプールしている
おかげと思われます

[677: 匿名さん]

おかげ、って
住民全員の共有物である駐車場を
一部の住民だけが利用するのだから、
収入をプールして全員のために使うのは当然です。

[678: 匿名さん]

第1期2次　物件概要より抜粋
-----------------------------------------------------------
住戸専有面積 37.80m2〜118.89m2
修繕積立金（月額） 1,520円〜4,760円
修繕積立基金（引渡時一括） 343,980円〜1,081,910円
-----------------------------------------------------------

物件概要からは、修繕積立金は月額40円（当初、平米あたり）と読み取れますが、
月額20円という数字はどこから出ているのですか？

また、駐車場収入の前提としている稼働率はどの程度で、
その内、管理費・積立金に割り振る額はどの程度で、
稼働率が想定に満たない場合、どのように運営していくのかも気になります。

[679: 匿名さん]

営業さんから詳しくお聞きになったら？

[680: 匿名さん]

管理組合の収入を全員のために使うのは当然です
修繕費として積み立てておくか、管理費に補填するかという話です。
トータルでみれば住民の負担はどちらでも変わりません。
ただほとんどのマンションは管理費補填の割合が多いので、数年後
の修繕費の値上げされるので、早めの売り逃げが得となります。

受益者負担という観点からいえば駐車場収入はなるべく管理費に
まわさず修繕積立金として積み立てておくほうが公平でしょう。

[681: 匿名さん]

665さん
確かに、近くを通るとアウルの存在感ってすごいなって感じさせられます。

672さん
>>その分修繕積立金が充実するため将来の積立金値上げをしなくてよいという制度設計です。
なるほど。管理費が高い分、将来積立金の値上げをしなくてもよいということなんですね。
それなら納得です。ただでさえ管理費が高く、数年後にはどれくらい管理費も修繕費も
値上げされるんだろうと思っていました。

[682: 匿名さん]

>>681

後から修繕費足りなくなって一時金集めなくてすむような
制度設計すると、ここのスレみたいに単純に単価だけみて
「管理費が高い！」と判断されて結局客に嫌われるから
デベは管理費安く見えるような制度設計するわけだ。

あとから一時金あつめるような制度設計は悪質というより
入居当初の管理費を安くしてほしいという「客のニーズ」
だから、商売熱心なデベはそうするよ。

ただここはゴクレ分譲だけど事業主体がＵＲだから、
制度設計においては客のニーズより国交省の指導みたいな
やつに忠実だったわけだね。

[683: 匿名さん]

それだったら、どうせ支払う総額が同じなら、最初から管理費安くして修繕金高くしとけばいいのに。へんなの。

[684: 匿名さん]

ゴクレさんの第２決算（６月末）決算が出てきましたね。
http://www.goldcrest.co.jp/ir/pdf/101028_01.pdf

注目の契約残高（※１）は　685戸
（※１）売買契約済みで、完成・引き渡しを待って売り上げ計上する予定の案件の総数。

ちなみに
アウル分譲戸数：473戸
勝どき分譲戸数：328戸
合計　　　　　：801戸

さあ、どうみたものか。

[685: 匿名さん]

↑　９月末

失礼。

[686: 匿名さん]

仮に契約残高が全て勝どきとアウルだとすると、
９末時点でアウルと勝どきの合計で119戸が残りか。
意外と少ないのか？

[687: 匿名さん]

９月末に契約し１０月に引渡しの物件や、アウルと勝どき以外の青田売りもあるはずなので、すべてがアウルと勝どきであるはずはないが、
ゴクレの場合今期の目玉商品はアウルと勝どきであるから、かなりの割合だと推測できる。

85％がアウルと勝どきと想定した場合、2つあわせて契約残高は583戸ぐらいだろうか。
そうすると、残戸数は218戸。

この218戸のうちアウルがどれぐらいかというと・・・
勝どきを残50戸と推測した場合、アウルは9月末時点で170戸ぐらい残っているのだろうか？

・・ごめん。
あんまり参考にしないで。
自分自身の備忘録です。

[688: 匿名さん]

備忘録ならブログでも作って書いたらどうですか？