35歳 年収900万 マンション売却して戸建購入(ローン5300万)で悩んでます

[悩める35歳]

この度、マンションから戸建への引越しを検討しており、皆様のご意見頂きたく書き込みさせて頂きます。

■家族構成
35歳、妻1人(専業主婦、将来パート予定)、子1人（3歳）

■資金計画
購入物件は総額7000万円以内に収めるつもりで交渉しています。
現在住んでいるマンションの残債が1400万円ほどあり、このマンションを3000万円ほどで売却出来る見込みがあり、手数料等を差し引いた結果、1400万円の売却益を見込んでいます。
この売却益に現金300万円を足して1700万円を頭金として、5300万円の融資を受ける予定です。

融資先は財形住宅金融のフラット35s 20年金利引き下げプランで考えています。

■返済プラン
フラット35sの金利優遇の変遷と勤務先の利子補給制度が密接に関わる為、複雑ですが以下の様な数値になる予定です。

当初10年(金利 -1%期間)
月々：¥153,596
ボーナス(年2回)：\87,111
利子補給額：月間 約\4,500

11年目～20年目(金利 -0.3%期間)
月々：¥166,755
ボーナス(年2回)：¥94,665
利子補給額：月間 約\24,000

21年目～(金利 優遇無し期間)
月々：¥170,372
ボーナス(年2回)：¥96,761
利子補給額：月間 約\29,000

■収入
昨年の収入は900万円、今年は960万円程度になる予定、比較的給与体系基盤が安定した企業に勤めており、年収ダウンは考えにくく、今後10年は年平均40万円ほど昇給が見込めると考えています。

■悩み
物件は土地、建物共に非常に魅力的であり、地価も下がっている為、2～3年前では9000万円超えした絶対に手が届かない物件が買えそうな範囲内となり、買うなら、低金利、優遇制度の充実している今しかないと思っています。

返済としては現在のマンションローン返済(管理費、修繕積み立て、駐車場込み)に対して2万円ほど上昇するのですが、戸建ての場合リフォーム費用も自分で積み立てる必要があるので、これを踏まえると実際には住宅費用としてはプラス4万円ほどと見ています。
現在の月々の貯金は7万円天引きで実施してます。(差し引きすると計画は成り立つ？？)

ハウスメーカの営業(ファイナンシャルプランナー有資格者)からは返済比率(26%)からも安全な資金計画と言われていますが、営業トークも少なからずあると考えており、個人的には借りられる額と返せる額は違うと思っており、また絶対値が高額なので決断出来ずにいます。

無謀でしょうか？皆様の客観的評価をお聞かせ頂けませんでしょうか。長文ですみません。

[1: 匿名さん]

単純に言うと１４００万の借金が５３００万の借金になるんですね。
細かく言うと３００万自腹をきって。（３００万繰り上げ返済すれば、ローン残高１１００万ですよ。）

現在３５歳、定年６０歳で２５年、５年嘱託で６５歳だから、３５ｓだから５年分は繰り上げ返済ですね。
１５万×１２ヵ月×５年で９００万繰り上げ返済ですね。
収入９００万で、５３００万のローンだと、年収の５倍超えですね。
お子さんの養育費もこれからかかるでしょうしね。

私なら買い替えしませんが、今お住まいのマンションに不満があるならいいんじゃないでしょうか。
ただ２～３年で２０００万も下落する所は、将来怖いですね。

[2: 匿名さん]

だから個人的スレをたてるなって。

＞給与体系基盤が安定した企業に勤めており
JALに勤務の人も、ちょっと前まではそんなことを言っていたのでしょうね。
これから少子高齢化社会に突入ですよ。
よく考えてみれば、どうなるかわかりそうなものですが・・・

[3: 匿名さん]

返済比率25%超えてるんじゃん。たった1%とはいえ、安全な資金計画と言い切るFPってやっぱハウスメーカーの回し者だね。

[4: 匿名]

今後、年収が増加するということが、確実なことではないなら、もう少し、よく考えたほうがいいと思います。
子どもさんにも、これからお金がかかるでしょう。
奥さんも子どもさんがまだ小さいので、すぐには、パートに出られないと思います。

[5: 匿名]

スレ主さん
勤務先の業種とスレ主さんの職種を教えてください。

[6: 匿名]

>>4
今後１０年間は年４０万ほど昇給を見込んでるって書いてあるだろ。
ちゃんと読め。

見込みがどこまで正しいかはわからんが。

[7: 匿名]

その４０万円が確実なことかっていうことでしょう。
見込みだから、確実なものではないってことだよね。
しっかり、理解したほうがいいよ。

[8: 匿名]

家を所有している事事態、大きな負債だ。固定資産税もいくら払うのやら、子供が相続する時の負担も。
戸建は破綻した時、すぐに売れない。注文建築なんか主の好み満載で。
大学資金に取っておけば、奥さん子供を路頭に迷わす事はない。

[9: サラリーマンさん]

全然余裕だと思いますよ。

ボーナスと言え年棒制で、変動が無い給与体系であれば、
ボーナス分をもう少し上げたほうが、毎月のストレスが少ないと思います。

我が家は月１２万ボーナス３０万位で、過度の節約など必要なく
ストレス無くやれています。

ただ、ボーナスが変動するのであれば、スレ主さん位が丁度良いのかなと感じました。

利子補給が３５年でるんですか？
良い会社ですね！
うちは金額はもうちょっと出ますが、１０年しか出ないので、
補給分を返済額軽減の繰上げ用に考え金利が上がっても３５年間通して返済額が変化しないようにしました。

[10: 匿名さん]

子供は一人のまま、小中高すべて公立
大学への進学は無しと決めれば不可能ではないな。

[11: 匿名]

>>7
そんな当たり前のこと誰でも言えるわ。

[12: 匿名]

〉11
あなたは読解力のない人ですね～
よく読めっ！！はあなた自身では？

[13: 匿名]

得意げに相談員ヅラして回答してるつもりかもしれんが、

おまえの回答、何の価値もないから。
もう書き込まなくていいよ。

[14: 匿名]

悩める男よ。英断は如何に？

[15: 匿名さん]

1気筒で現在の年収レベルから年４０万アップで、その負債だと、子供を私立に行かせる選択肢はなくなりますよ。

[16: 匿名]

私なんか37歳年収980万で6000万のローンを組む予定ですよ。同じくマンションから戸建への住み替えです。
マンションのローンは4200万あります。
それでも駐車場代、管理費、修繕積立金の支払いが無くなるので月々の返済額は減少する予定です。

[17: 匿名]

>>16
男だねえ

[18: 購入検討中さん]

スレ主です。
皆様ご意見ありがとうございます。

>4
昇給見込みですが、確かに保証されたものではありませんが年功序列色が比較的？残って
いるので、無難に勤めていれば…という感じです。勿論高い評価を頂ければ年間100万円の
昇給もありえますが、私は多分無理です。

>5
業界は通信サービス業で、職種は情報系技術者(準管理職)です。

>9
利子補給は勤務している限り継続です、ですので定年退職の事を加味すると35年間補給ではない
です。

>10
子供には出来れば大学院まで行ってほしいので、それは困ります。。
FP(ハウスメーカの営業ではない方)のライフプランシミュレーションによると私立医学部でなければ可能となっていましたが、もう一度確認してみようと思います。

>16
6000万のローン審査通るなんてすごいですね、マンションの残債は返済比率に含まれてしまうのでしょうか？

本日もハウスメーカと土地、間取りの打ち合わせを実施しましたが、まだ決断には至っていません。
希望の仕様にすると、さらに300万円ほどコストが掛かることが判明。。。

引き続きコメントお願いします。

[19: 匿名さん]

頼りないねぇ。FPなんて頼りにせず自分で調べてみたら？

[20: 匿名]

大学院二人ねえ
ま、やってやれないことはないんだから、頑張ればいい。
求めるものが明確にあるようだから、後は四の五の言わず決断するだけだな。

FPは知らんが、自分だろ？結局。
親切心丸出しで書くと　無謀　としか思えないけどね。

でも1000万超の年収で子供が二人いて
大学院までって言う腹積りなんだから、先ずは親がこの返済をやり遂げないとな？
その背中が本物であれば、かっこいいじゃねーか（笑）

人生一度きりだ！是非、笑って終えてくれ！！
オレからは勇気を称えさせてもらうよ。

[21: 匿名]

↑おお　すまん。お子さんは一人だったな・・・・・

[22: 匿名さん]

これさぁ、相談してる、つもりで
自慢してんだろ、ムカつくよな。

[23: 匿名さん]

滅茶苦茶なローン組もうとしている人が多いですね・・・
営業が頑張ってるのか、ファイナンシャルリテラシーの低い人が多いのかどちらなのでしょうか。

[24: 通りすがり]

20さん
　うちの親年収ＭＡＸ時800万（当時）だったけど兄2人は大学院に行きわたしも大学まで行きましたけど。
兄は国立だけど私は私立です。（学費が高いで有名な学校です）

学資保険とかもろもろありますから大丈夫じゃない？
もちろん兄弟今働きながら返済してますが、実際大した痛手はないし、スレ主さんや16さんみたいな親だったら子供はその姿見て頑張りますよ！
19や20さんみたいな親だったらまず無理。
子供は親の背中を見て育ちます。
こんな発言するってことはまだ親じゃないか。

ここに批判的に書き込みをする人って知恵がないからこんな事しか書けないのかい？
全然相談にもなってないしアンサーにもなってないよね。

ちなみに本当にネットの掲示板で相談とか頭の弱い回答しかかえってこないからやめた方がいいと思いますよ。
（心に余裕のある親切な人もいるけどね）

[25: 匿名さん]

うちの兄、うちのダンナふたりとも大学→大学院行きましたが、日本育英会（当時）の奨学金をもらってました。バイトもしてましたが、２人とも理系なので忙しくて、ほとんど当てになるような収入じゃありませんでしたけど。
ということで、奨学金という手もありますから、大学や大学院はなんとかなるかもしれません。

[26: 匿名]

屁理屈ではなくなあ
上記の話が、いつの頃の話かわからないけど
オレが感じるに今の（公立）教育現場は・・・・・・酷いぞ～
学業に関しては本人のやる気第一な訳だが・・・・・・いかんせんまだ子供だしなあ

ま、無謀とは思うが絶対に無理ではない訳で。

つか、ある意味では奨学金を選択出来る親は最強かもな。
オレはその選択出来ない（したくない）から無謀と言う訳だが。

[27: 匿名さん]

そうそう。
旧育英会は月4～5万の奨学金で、返済は月1.3万くらい。一種なら無利子。
世帯収入制限も800万くらいまでOK。いざとなりゃ申し込めばいい。

本当に大学で勉強したいなら借りてでも行くと思うけど。
当たり前のように『親の務め』的に話す過保護ぶりが怖いわ。

[28: 匿名]

ほら・・・・・・・出ちゃったよ・・・・・・・・・こえなあ

[29: 匿名]

>>26
言いたいことがわからない。
頭の悪そうな文章だ。

[30: 匿名]

厳しいなあ～
泣いちゃうぞ～

[31: 匿名さん]

大学院は、海外なら安く行けますよ。
当方は、独の大学と米の大学院行きましたが、独は学費が年間で1万円弱しかかかりません。奨学金貰ってません。米は、GAといってアシスタントをする代わりに学費免除してもらってました。生活費は高かったですけど。

[32: 匿名さん]

ま、奨学金は収入減とか状況悪くなればって話だけど。

ところで疑問なんですが、売却益(損)って普通はトータル支払いで計算するんですか？
売却額とローン残額で計算するんですか？
益とか損とか言われるとトータルで計算したくなりますが。

[33: 匿名]

↑
何の話？

[34: 匿名さん]

分かりにくい聞き方ですみません。
ローン残債と売却価格の差額を益(損)というのか、
累積支払額と売却価格の差額を益(損)いうのか。わかりますかね？
素朴な疑問と言うか・・・スルーでもいいです。

[35: 匿名さん]

>>16
金利同じ、売却時残債完済と仮定し、
債務６０００万が債務４２００万より負担が軽いってどういうこと？
１８００万の差以上の管理費、修繕積立金、駐車場代なの？
そんなマンション売却できる？

[36: 匿名]

現在の貯蓄額は、どれぐらいでしょうか。
それにも、よりますね。

[37: 匿名さん]

日本学生支援機構（旧育英会）は、大学院の場合は親の収入は関係ないですよ。

[38: 匿名さん]

>>35
ローン減税、フラットの1パーセントの金利優遇を加味すると月々の支払額が逆転する。

[39: 近所をよく知る人]

子供一人なら
問題ないだろうが・・・生活がつらいかどうかは知らん

毎月7万天引き貯金なら、84万×14年（ガキが高校入学まで）　1176万貯まる予定


どうせ　低金利なのだから、300万の手持ち資金使うことないような。

幼稚園3年で150万ぐらいかかるぞ、

物件を値切れ

マンションと同じ不動産屋を使っていると思うが、その方が手続きしやすいが・・・・

おれなら、謄本取って、売主と直接交渉するがね。

[40: 匿名さん]

賃貸併用住宅にしてみたらどうでしょうか？

[41: いつか買いたいさん]

ていうか、5300万とか6000万の融資の審査が通るというのが凄いな、返済比率の上限って
35%だっけか。

[42: 匿名]

ローンを組んだ時点での、貯蓄残高はいくらになりますか。

[43: 銀行関係者さん]

年収が40万円づつ上昇するなら、MAX1300万円ですか。

その後の年収変遷次第ですが、定年退職までの25年間平均1000万円の
収入を得られるのなら、2億5000万円の収入となりますし、ここに退職金
が加算されるのでしょうから、5300万円のローンなど余裕に思えます。
我が家は世帯年収700万円(主人550万、私150万 共に上昇見込みなし)な
ので、正直羨ましいです。

[44: 管理担当]

管理担当です。

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