Ｐａｒｋ ＴＯＷＥＲ グランスカイ Ｐａｒｔ．７

[匿名さん]

【検討者板】
part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/
part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43240/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49312/
part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57072/
part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66932/
part6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/78385/

【契約者板】
part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/55672/
part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76878/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/85003/

所在地：東京都品川区東五反田２－１０－１
交通：
山手線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩6分

総戸数：736戸
地上44階地下2階 最高部高さ152.9m
売主：三井不動産レジデンシャル


施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

[51: 匿名さん]

住宅ローン控除とか、贈与税控除とか、低金利の駆け込み需要で、最後の正念場ですね。

でも、来年になれば値引き交渉が絶対にできます。中古でも来年早々、一杯でてきそうですね。もちろん、安値で。

三井にすれば土地代はリーマンショック前に高値で買って、専有部分の質を落として、共用部分（無駄な共用部分が多い、駐車場は機械式でメンテナンスがかなりかかってくる）を売りにして、なんとか売りぬきたいところです。

賃貸なら、共用部分に魅せられた人が入居する可能性がありますが、ずばり、購入するのは来年の方が下がるとみています。東京の人口は2015年にピークアウトしていきます。日本経済の内需に期待がもてない、所得が上がらない以上、値下がりは確実です。ここは待ちの姿勢が賢明です。

エコノミストより

[52: 匿名さん]

仮に下がったとしても、良い間取りが無くなってしまわない？

[53: 匿名さん]

オリックスは1割引で全部完売しました。

[54: マンション投資家さん]

円高、不景気のお蔭で、これから建つタワマンは同様の仕様かそれ以上で分譲されてきますよ。

[55: 匿名さん]

具体的にいうと、どんな計画があるの？

[56: 匿名さん]

>51
共用部分も、たとえば廊下のメーターボックスにクロスを張るはずだったのが
鉄板に塗装しただけにしたり、コストは削ってますよ。

[57: 匿名さん]

自称エコノミストさん。甘い！消費税増税前の駆け込み需要はどう捉えます？増税時期にかかわらず、機運が出れば確実に動きますよ。

[58: 匿名さん]

消費税は物件購入に関係ありません。もっと勉強しなさい。

この物件は高値付けをしているのです。山手線内側を売り物に。山手線内側が売り物になるのは、五反田、大崎じゃないでしょう。

高額所得者は、港区や目黒区、世田谷区の低層住宅地（もっと自然の多いところ）に行きますから、ここの億ションは、かなりの値引きが可能そうです。

[59: 匿名さん]

駐車場の契約率やばいよね。
管理組合にとっては死活問題だよね。

[60: 匿名さん]

管理費を値上げするだけだから、死活問題というほどでもない。

[61: 匿名さん]

>>58

不動産取引に対する消費税の課税有無は、契約者の種別によって異なる
個人間売買なら非課税だけど、事業者相手なら新築・中古にかかわらず課税対象

もっと勉強しようぜ

[62: 匿名さん]

通りすがりだけど、
個人間売買でも、仲介業者を使うと
仲介料に消費税は掛かる。どーでもいい額だが。

消費税率アップ前の駆け込み需要は、
需要の先食いでしかない。
アップ後には、需要減が反動として起こる。
それが前回、３%→５%にアップした時の経験則。

[63: 匿名]

>>59
本当ですね
以前住んでいたマンションでは大型車の需要増加に伴い機械式を一部取り壊し平置きにしました
入居直後なので予想は難しいのですが需要がどこにあるかを調べる必要があると思います
最悪なのは安易に駐車料を値上げする事だと思います
今契約している人も逃げてしまう可能性があります
だからと言って値下げしても契約者が増えないとやはり収入減ですね

[64: 匿名さん]

>>58 消費税が物件購入に関係ないなんて。新築にも消費税かかっているけど…不動産買った経験がないんですね。驚きました。

[65: 匿名さん]

確かに消費税は含まれた価格ですね。でも、そんなの大したことないし、デフレ、円高の影響の方が大きい。

不動産購入する時に、消費税って、そんなに気にする？物件の絶対価格を気にする筈。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[66: 匿名さん]

２年も売ってるのに、売り切れてないこと事態、問題じゃない？

[67: 匿名さん]

値引きですますよ、交渉次第ですね。今回の登録は２戸しかなかったのですよ。抽選にもならない、不人気物件。
先着順住戸を狙いましょう。

でも、駐車場の空き状態、無駄な共用施設など、管理費が大きな負担になりそうで、結局、５年後、１０年後に売る時には、かなり低い価格でないと売れそうにない。

再開発地区を売り物にしていますが、再開発地区は人口的で、人が住む所じゃないという感覚があります。大昔は海だったところですし。日比谷以南は川から流れてくる砂で築かれた土地ですから、地震には弱いのは確実。おまけに浸水は絶対ありえそう。

で、私は検討物件から外しました。ここの営業マンがしつこいのが気に入らなかったのが、最大の理由です。三井は売り抜けるのに必死なのが、営業マンのトークからヒシヒシと解ります。

[68: 匿名]

日比谷以南うんぬんのくだりは間違いです。
どこで地理を学ばれたか知りませんが。

[69: 匿名]

執拗にネガしても、億単位の購入層は掲示板はほとんど見ませんよ。それにしても品のないコメントは書き込みした人の人格が見えますね。憐れです。

[70: 匿名さん]

ほんとほんと
おつかれさん＾＾

[71: 匿名さん]

日比谷以南は正解ですよ。貴方こそ、どこで学ばれたのでしょうか？

億ション買う人は、掲示版なんか見ません。それには同意。億ション買う人は、もっとビューが確かな港区でしょ。

人格うんぬんより、経験から言ってるのだから、ネガティブでもしょうがないのでは？人格いう貴方こそ、いちいち気にする神経質な弱い人間なのでしょうね。

[72: 匿名さん]

あ～、疲れる。で、後、何戸残ってるのかなぁ。早く完売して欲しい。

[73: 匿名さん]

そもそも「なんで」、ここやＯＷＣＴを購入候補にしたの？

（ちなみにおれは小さい頃から大崎に住んでるからだけど）

[74: 匿名さん]

そうだよね。私もこの地区に永らく住んでるから、購入するけど、この地区以外の人は、別にここじゃなくてもいいんじゃない？

タワマン好きで、麻布十番には手が出ないけど、豊洲や有明は嫌って人達かな。

[75: 匿名さん]

71 もういいよ。疲れるわー。

[76: 匿名さん]

検討してるなら、さっさと買えよ。

[77: 匿名]

71は田舎もん決定ですね。

[78: 匿名さん]

>今回の登録は２戸しかなかったのですよ

これは本当なの？
情報のソースは？


７期８次というような書き方だからよく分からないけど、実際は２０期くらい？

[79: 匿名さん]

77さんも、過剰反応するような書き込みはやめて下さい。

この物件を検討するのは、田舎者じゃないかしら？当方も東京の人間ではありません。でも東京暮らしは30年以上、東京のどこが地域的にいいかは理解しています。ここは五山からは遠いし、駅の雰囲気、店の雰囲気から港区と比べて洗練されていないのは、確かではありませんか？

先日の登録戸数は２戸というのは、この掲示版の広告クリックしたり、ヤフー不動産をみれば掲載してあります。
先着順住戸は、７戸ぐらいだったでしょうか。

[80: 匿名さん]

オリックスが１割引きで完売って、本当ですか？
中国人の方が纏め買いしていたりするのでしょうかね？

小さい部屋ばかりだし、賃貸に回されるのでしょうけど、賃貸者と、購入者とでは、物件に対する思い入れや気遣いが違います。変な人が入居して来なければいいのですが、これだけの大物件になると、色々な人が住むのでしょう。

[81: 匿名さん]

金持ちは、港区の高級マンション、目黒区、世田谷区、渋谷区の第一種低層住宅地の高級マンションか一戸建て。千代田区も検討範囲に入ります。

人の趣味にもよるから、豊洲のタワマンの億ションを眺望の良さから購入するかも知れません。

ここは、微妙な位置付けかと。

[82: 匿名さん]

コストカットされて専用部の仕様が低いとなれば、
永住向けというより賃貸向けのような気がしますね。

[83: 匿名]

>81
城南のここを批判して
城東の豊洲を入れるとはね。

[84: 匿名さん]

>80
本当です。
もう看板も出ていないし、HPにも物件の掲載は終了しました。

[85: 匿名さん]

83さん

城南？この物件がある位置が城南といえるのでしょうか？

[86: 匿名さん]

港区、目黒区、世田谷区を十把一絡げで議論するなんて…ほとんど東京を知らない人だとわかってしまいますね。意味ないネガは冷笑の対象になってしまいます。

[87: 匿名さん]

あれ、別に81は十把一絡げで議論してませんよね。第一種低層住宅地とか指定していらっしゃいますし。

86こそ、東京を知らないとか変なこと言って、冷笑の対象では？

東京の人間なら解るでしょ、ここは東五反田で道子様のご実家もあった近くだけど、東五反田といっても再開発区で、既存樹はありません。でも、メリットとして、五反田と大崎と２駅から徒歩６分。商業施設も充実。

デメリットは、周辺にタワマンが多すぎる。価値を維持できるかどうかは、判らない。

[88: 匿名さん]

五反田は城南だよ。ふつうに。
城南随一の風俗街とかいうでしょ

[89: 匿名さん]

五反田と大崎と２駅から徒歩６分は、
メリットというよりも
どっちつかずでどちらにも駅近ではないデメリット。

[90: 匿名さん]

徒歩6分は丁度いい距離では？

これより近いともっと電車の音がうるさくなると思うが。

風俗街か～、そうですね。

[91: 匿名さん]

それにしても、物件は一杯あって、売れ残り物件も多い。

不動産会社さん、造り過ぎって感じありませんか。

東京一極集中から、アジアへの人材流出が始まりかけてると思う。

もう飽和状態が近いのでは？賃貸価格は低下中。ここの賃貸は値付け強すぎ。これじゃあ、借り手なかなか無いでしょう。もっとも、交渉で値引きしてると思うが。

[92: 匿名さん]

募集開始当初100件以上あった賃貸物件も残り13件になりましたよ。
つい先日、35階の月35万くらいの部屋に借り手がついたようです。
お金を持ってる人はいるってことで。

[94: 匿名]

ここの駐車場はタワー型の機械式なので平置変更は無理ですね。ここは普遍的価値はなく、共用施設が売りです。資産価値は将来いかほどに？

[95: 匿名さん]

賃貸比率が多いですね。これはいいことなの？

[96: 匿名さん]

最初は賃貸高すぎて借りてはいないと言っていて、残り13件とわかったら、
今度は賃貸比率が高すぎるって、結局どんな情報でもケチをつけるんですねｗ。

すぐ近くの野村の物件とかも賃貸住戸があるようですが、そちらはどの程度の
比率なんでしょう。

[97: 匿名さん]

35階で35万って、何平米の部屋ですか？

僕も賃貸ならいいかもって思っています。

[98: 匿名さん]

96は契約済みか、入居者か、デベでしょう。

借り手が無いと書いたのは、当方で、賃貸比率が高いはいいことなのと書いたのは、別の人ですよ。
笑われるのは、貴方です。

そもそも、当方は五反田に生まれ育ったから購入検討してるけど、他の人は何故ここを検討してるの？

この掲示版で本当の検討者は、あまりいないのでは？

[99: 匿名さん]

３５万円の部屋は３０万円くらいまで値引き可能ってことだった。

[100: 匿名さん]

>借り手が無いと書いたのは、当方で、賃貸比率が高いはいいことなのと書いたのは、別の人ですよ。
>笑われるのは、貴方です。

特定する手段がないことをいいことに言い逃れですかｗ
情けないやつｗ

[101: 匿名さん]

>>97

ttps://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/websearch/A0201SpecialIndex.do?listKey[1]=6586

残り１戸となった35階の部屋は84平米です。
管理費込みで36万ですけど。

[102: 匿名さん]

100へ

貴方は少なくとも二人の人間から笑われています。本当に検討者ですか？検討者である筈ない発言です。
住人なら、ちょっとぞっとしますけど。

[103: 匿名さん]

誰もまともな購入検討者はいないのかな？

五反田のタワマンを選ぶのは何故？当方はもともと地元だからですけど。
この質問に誰も応えてくれないのは何故？

[104: 匿名さん]

ネガネタに喜んで反応する検討者っているのか？

この場合、笑ってあげた方がいいのかな。

[105: 匿名さん]

104は、検討してるなら、ここが気に入っているというメリットを言えばいいじゃないですか。

104は人格的にゆがんでませんか？事実を言われたら、ネガネタでも、検討者ならメリットとデメリットを列挙して、自分の価値観で判断していくものだと思います。

[106: 匿名さん]

何でもネガティブに受け取るのは、契約済みの人間だからです。
普通、ネガティブな投稿があっても、人の価値観は違いますから、気にしない人の方が多い。

契約済みの人は、この掲示版をみる必要はなく、自分の決断に自信を持っていればいいのです。
自信がないから、過剰反応するのです。情けない。

[107: 匿名さん]

過剰反応ならまだかわいいほう。
検討板で自画自賛しないだけまだマシ。

[108: 匿名]

我が家は検討してやめました。希望した一番の理由は、羽田にも品川にも会社にも近いことです。品川なら尚良いのでしょいが、当時は良い物件がありませんでした。
客観的に見ていい物件ですが、我が家は夫婦共働きなのでコンシェルジュや警備が24時間に近い、比較的近所の中古を買いました。
求めるものが違っただけです。

[111: 匿名さん]

あえて共用施設が充実している当物件を高値で買うかどうか、
価値観の問題ですね。

当方は購入しても5年後に売却を計画していますが、資産価値がどれだけ減少するのか、懸念されます。

中古なら駅近は一杯ありますから、地域限定で検討すると中古も十分検討対象になりますね。

[112: 匿名さん]

>あえて共用施設が充実している当物件を高値で買うかどうか、

タワー型マンションはそうでないマンションと比べた場合、相対的に見て充実しているのですが、
数多くあるタワー型マンション同士で比べた場合、平均レベル？もしくはちょい上？くらいのレ
ベルの施設ではないでしょうか。また、共用施設の充実度を一番の売りにしているという訳でも
ないと思います。
湾岸のタワー型マンション（中古も含む）の中には共用施設を売りにしている物件もあり、
それらは施設の数・種類が多く、設備も非常に豪華です。

[113: 匿名]

ここは豪華共用施設を売りにしてます。三井の広告戦略がそうですよね。湾岸だとリゾート雰囲気をウリにするのはわかるが、内陸のここは何故共用施設をウリにしたのか？

[114: 匿名さん]

>ここは豪華共用施設を売りにしてます。三井の広告戦略がそうですよね。

施設は売りの一つですが、それだけを宣伝して売ろうとしているようにはとても
見えませんけどね。
このマンションの共有施設で特徴的なものと言えば、屋上のテラスくらいでは
ないでしょうか。他の施設はタワー型マンションではあっても珍しいわけで
はないように思います。

[115: 匿名さん]

本当に豪華なら三井は
パークタワーではなくてパークコートと命名したのでは。

[116: 匿名]

パークコートにしたら、単価が今より二割はあがるね。それじゃ売れまい。

[117: 匿名さん]

実家が世田谷区某所のパークコートですが、ネーミング以外はそうは変わりませんよ。むしろ、グランスカイの方が、入口からのアクセスは考えられていると思います。規模も違うし、単純な比較も出来ませんが。

[118: 匿名さん]

廊下のクロス貼りを諦めて鉄板塗装にした段階でパークコート命名は無理だったんじゃないの？
車のバンパーが車体色ではなく黒いのと同じような感じ。

[119: 匿名さん]

無理もなにもコートで建てるつもりなど最初からないから。
さも、そういう予定があったかのように書くのはどうなんだ。

[120: 匿名]

>118
その分、共用施設は魅力的。

[121: 匿名さん]

タワーは、パークタワーですよ。低層はパークコートで、一番豪華なのがパークマンション
ちなみに、パークコートは天井高も低くて、立地からパークコートとしているだけで、内部の仕様はパークホームズと殆ど変らない。

共用廊下の壁が、壁紙じゃないって、そんなに大切ですか？私はペンキで充分ですよ。

人の価値観によりますね。個人的には専有部分の質の方がもっと重要ではないかと。
共用廊下なんか、内廊下はホテルライクでプライバシーが守られていて好きな人もいるけど、外廊下の方が風通しを確保できるので好きな人もいる。

[122: 匿名さん]

赤坂や麻布十番のパークコート　ザ・タワーは？？？

[123: 匿名さん]

なるほど、そうでした。うーん、解らん。やっぱり立地条件が良くてタワーなのは、コートという名がつくのか？

[124: 匿名さん]

内廊下の質感は大事だと思います。もちろん専有部もです。

[125: 匿名さん]

内廊下がどうのと書き込んだのは、あなたが始めてです。

[126: 匿名さん]

どのような立場の方か存じませんが、内廊下に言及してはマズかったですか？ルールがわからず大変申し訳ありません。

[127: 周辺住民さん]

今更ですが、大崎のタワーマンションの方が良く見えてきたのですが、
皆さんはいかが思いますか？

最初から賃貸の数がそれなりにあると、
住民同士の問題などがありそうですね。

共用施設って、あってもそんなに使用しないから、
豪華じゃなくてもいいと思うんですよね。

[128: 匿名さん]

麻布十番は住むには今一つだけどなぁ。喘息があると厳しい。

[129: 匿名さん]

好みの問題ですね～。大崎も見ましたが、足下からガラスが売りにする住友物件の特徴がお好きなら、そちらの方が割安だと思います。私は、足下からガラスはぞっとしたので、グランスカイの方が好きです。
大崎のタワマンと大崎事態が、なーんか閑散としていて、ある程度の人波がある方が心地よい五反田にも近いグランスカイの方が好きです。
好みの問題ですね～。

[130: 匿名さん]

実家のバークコートの内廊下片面はコンクリートです。もちろん億ションです。あまり知らない人は語らない方が、良いのではないでしょうか？

[131: 匿名さん]

大崎はもう20戸程度しかないから選べないよ。共用施設きにしないなら高輪かルサンク中古がいいのではないかい。

[132: 匿名さん]

麻布十番、僕も検討しました。

南北線か大江戸線だったけど、地下鉄の改札までが奥深い。

遊びに行くにはいい店があるけど、
住む所としては？と思った。

[133: 匿名さん]

そのご実家が世田谷のパークコートの人にとって、ここは何が魅力で検討されているのですか？

しかも、世田谷のパークコートでも割安な時期に販売されたのは、坪単価は、300～320くらいだったかな。タイミング的に購入しませんでしたが、安かったですよ。

ところで内廊下の件、コンクリート剥き出しで充分だし、その方が自然じゃないですか？

クロスなんか、内廊下に必要ですかね？それに内廊下のことを書いても別にいいんじゃないですか？
うるさい人間が、本当に検討者なんでしょうか？

価値観の違いということで。

ここは保育所があるから、若い家族向け、共用施設が豪華だから、他の賃貸では味わえない賃貸者向け、
それと、徒歩６分は、やっぱり駅近で便利だと思う。

[134: 匿名さん]

>131
ルサンク中古よりは東京サウス中古の方が売る時にいいみたいです。駅に近いですし。

[135: 匿名さん]

やはり、この付近は中古物件が多く、中古で売る時は厳しいのかな？

[136: 匿名さん]

>127さん
大崎のタワーマンションも負けず劣らず賃貸が多いですよ。

[137: 匿名さん]

ここ、ヤフー不動産で16戸賃貸でてますね。

[138: 匿名さん]

ここ、近くにドトールありましたっけ？

[139: 匿名さん]

>135
他の中古物件との差別化を図る意味でも共用設備の充実に力を入れているんでしょう。
スーパーやメゾンカイザーの誘致も然り。
それでもしんどいかもしれないけどね。

[140: 匿名さん]

スーパーやパン屋も青色吐息だしね。

[141: 匿名さん]

大崎は、なんか閑散としているのですが、あまり行かないので判りません。いい店一杯あって、土日は賑わっているのでしょうか？

五反田も駅周辺しか知りませんが、がらが悪いでしょうか？夜とか女性一人が歩いても怖くないでしょうか？

[142: 入居済み住民さん]

五反田の夜の駅前、明るくて女性一人でも全然大丈夫です。
ソニー通りもグランスカイまで安心です。
大崎からのほうが人どうりがなくて不気味な感じがします。
夜は歩きたくないです。
ある意味駅前が繁華街でよかったかもと思います。
ソニー通りのグランスカイの反対側に行かなければいいのですから。

[143: 匿名さん]

先日、２３時過ぎに大崎から歩きましたが、平日はサラリーマン、ＯＬの往来があり、怖くありませんでした。大崎の場合、雨の日はほとんど傘が不要になるので、楽ですよね。ただ、人の数は圧倒的に五反田の方が多いので、安心感は大だと思います。

[144: 匿名さん]

五反田からだと、リハウスのビルのところで中国人の女が
マッサージ(性行為あり1万円)をしつこく勧めてくるのは
嫌だけど、難所はそこくらいかな。

[145: 匿名さん]

皆さん、ご返答ありがとうございます。大変参考になりました。

で、土日の大崎シティーの賑わいって、どんな感じですか？閑散としてます？

[146: 匿名]

中野駅前タワーのスレにここが1500万値引きとの書き込みあったが本当？

[147: 匿名さん]

ここは知らんが、億ションの住戸なら、あり得ること。

どこの物件もそうだが、売りにくい物件（特に1億以上）は、1000万、2000万、値引き交渉当り前。

僕の同僚は、新築の売れ残り億ションを大幅に値引きして、数年後には、また別の売れ残り億ションを値引きして世の中わたってるようだ。損してるのか、得してるのか知らんが、本人は大幅に値引きして買うことで満足しているようだ。自慢げに話すところをみると。

億ション狙いなら、交渉してみては？

[148: 住民さんＡ]

静かな環境から賑やかなところに出ていくことはいくらでもできるけど、逆は無理
それぞれ考え方は違いますので良く考えて決めましょうね。
ちなみに土日の大崎は閑散としてますよ。。

[149: 匿名さん]

148さん、「静かな環境から賑やかなところに出ていくことはいくらでもできるけど、逆は無理」

もう少し解説していただけませんか？静かな住宅街に住んでいて、賑やかな五反田には住めるが、賑やかな五反田から閑散とした大崎に住むのは無理という意味でしょうか？

それとも五反田も大崎も賑やかではないという意味でしょうか？

[150: 匿名さん]

ホント土日の大崎は閑散としてるね。
土日は営業してない飲食店もあるし。
山手線なのにマンガ喫茶すらないんだよね。
ダイエーも閉店するし、正直しょぼいの一言。