Ｐａｒｋ ＴＯＷＥＲ グランスカイ Ｐａｒｔ．７

[匿名さん]

【検討者板】
part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/
part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43240/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49312/
part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57072/
part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66932/
part6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/78385/

【契約者板】
part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/55672/
part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76878/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/85003/

所在地：東京都品川区東五反田２－１０－１
交通：
山手線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩6分

総戸数：736戸
地上44階地下2階 最高部高さ152.9m
売主：三井不動産レジデンシャル


施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

[281: 匿名さん]

このような44階建てのタワーで、長寿命化が★ふたつって、
ありえないのでは？

土地代が高かった分、コンクリートの質を落としたのか？

地震が来たら、いっぱつです。

[282: 匿名さん]

新宿の都庁と同じベタ式工法だと安心させていたが、
新宿と目黒沿いと地盤がちがうんじゃね～の？

[283: 匿名さん]

都庁は湿地帯だよ。あそこは淀橋浄水場ってのがあった。
地盤的には似たり寄ったり

[284: 匿名さん]

そうですか。浄水場があっても目黒川沿いよりましかと思いますが、
都庁もここも、万全というわけではない。
地震が来たら、日本列島、どこも万全なとこはない。

万一、大地震が来て、倒壊なんてことになっても「ここに住めて幸せ」と感じればいいのでないか。
人生なんか明日はわからないし、明日のリスクを考えることは無駄だ、と悟った。

[285: 匿名]

真下で地割れが起きたら終わり

[286: 匿名さん]

真下で地割れ、それも運命です。
物件を買うということは、その物件と運命を共にするということ。
起きるかも知れないことに怖がっているより、
物件が自分に与えてくれる豊かな生活を楽しむ方が人生得なような気がします。

[287: 匿名さん]

ここ広告宣伝費だけでもすごくかかってると思う。

[288: 匿名さん]

坪単価、高くね～？
平均は300万以下だけど、共有部分がやっぱり売りかな。

専有部分は大したことないし、
共有部分に魅力を感じる人は買っていくのかな。

[289: 匿名]

値下げまだ？

[290: 匿名]

値下げがもしあったとしても
掲示板で一般公開する訳ないじゃない。

[291: 匿名さん]

値下げしないと何年も在庫抱えたまま資金が塩漬けになってしまうので
破綻回避のためにも必ず値下げすることになります。

[292: 匿名さん]

値下げしてもわたしらには届かないな。あーうらやましい。

[293: 匿名さん]

ぱっと見はそこそこだけど、部屋の中に入ったらがっかりというパターンだね。

[294: 作詞家]

あの〜皆さんの為に作詞してみました。題して「ケージその愛」(演歌調)です。よろしくどうぞ！
１.ひまな時にゃ掲示板
いつの頃やら、かじりつき高嶺の花と悩んでみたが、ネガ打ち姿は日本晴れ
反響嬉しや図に乗って
買ったつもりの自慢花 ２.淋しいときにゃ掲示板 寝酒と一緒よ、かかせない釣られたネタとわかってみても、釣りバカ日誌の一頁高速反応楽しくて
踏み外したらアク禁止
３.あんた止めなよ掲示板女房も心配、かじりつき
真面目に検討してみよか、モデルルームはどんなとこたどり着いたら汗だくで
嬉しい誤算の健康花

[295: 作詞家]

リクエストにより、句読点入れました。
１番.ひまな時にゃ掲示板、いつの頃やら、かじりつき。高嶺の花と悩んでみたが、ネガ打ち姿は日本晴れ。反響嬉しや図に乗って、買ったつもりの自慢花。 ２番.淋しいときにゃ掲示板、寝酒と一緒よ、かかせない。釣られたネタとわかってみても、釣りバカ日誌の一頁。高速反応楽しくて、踏み外したらアク禁止。３番.あんた止めなよ掲示板、女房も心配、かじりつき。真面目に検討してみよか、モデルルームはどんなとこ？たどり着いたら汗だくで、嬉しい誤算の健康花。

[296: 匿名さん]

293さん

全く同感です。部屋の質が低すぎる。デザインも悪いし素材も悪い。それが残念。

[297: 匿名さん]

ウォークイン・クローゼットにはドン引きしました。

洋服をつるすポールが３本あるのですが、それを下から支える細い棒が何本もある。
あれじゃ、特注で棚を作らないと洋服が置けない。

色々な物件のウォークイン・クローゼット見ましたが、こんなの初めて。
つまり、ポールを支える壁が薄く、しっかり固定できていないからでは？

三井不動産が売った物件のなかで、最も住戸の質が悪い。

こっちは大枚はたいて買うつもりだったのに、あれじゃあ、ひいてしまいますよ。

共用部分にひかれるけれど、住戸が貧しく価格に折り合わない。

[298: 匿名さん]

普通、竣工して現地ＭＲがオープンして現物が確認できるよになると、
新築効果もあって売れ行きが加速するもんだけどね。
やはり専用部の仕様の低さが致命的なのかもしれないね。

[299: 購入検討中さん]

作詞家さん
いまいちなんですけど。

[301: 匿名さん]

駐車場の状態のコメントを見ても現入居者の所得が物件に対して低いのかも。
ローン減税のせいでサブプライム状態に陥っている可能性が高い。
　ある程度以上の所得層にとって車はもともとあるもので、使わないから処分するものでは
ないのでは？
　所得層が低い、内装グレードが低いとなれば資産価値の急落もあり？

[302: 匿名さん]

>現入居者の所得が物件に対して低い

ないないw

[303: 匿名]

グレイスフルを選べば内装は十分と思います。

[304: 匿名さん]

　デリドもカイザーも閑古鳥だね。住民は行かないんでしょうか？
　潰れちゃう。

[305: 匿名さん]

グレイスフルは良さそうですね。スーペリアの住戸を見ました。
やっぱりグレイスフルの方が値段も高いのでしょうか？

[306: 匿名さん]

買いたくても値段が高いので、普段の買い物はダイエーや東急ストアなのでは？
ダイエーが撤退した後は、東急ストアに行くと思う。

[307: 匿名さん]

住民版みると駐車場問題とかかなりヤバそうですね。その他の共用設備も重荷になりそう。

[308: 匿名さん]

その他の共用設備にそれほど維持費がかかりそうなものはなさそうなんですけど？

唯一維持費がかかりそうなのが、機械式駐車場でしょう。

[310: 匿名さん]

>301
そのとおりです。
内覧に行けば分かりますが、親の贈与で買ったと思われる２０代などもかなり居ます。
税制の恩恵で物件取得のハードルは下がりますが、車を持つ余裕がないのでしょうね。

[311: 匿名さん]

余剰駐車場の活用できるのかな。駅から遠いから一般に貸し出すのも難しそうですね。

[312: マンション住民さん]

駐車場の稼働率を管理組合の収支上、どの程度に見込んで
計画をたてているか、が問題です。
ほぼ１００％稼働を前提に計画していたとすれば、初年度から
組合収支は赤字決算、なんてことになりかねません。
要注意です。

[313: 匿名さん]

>ほぼ１００％稼働を前提に計画していたとすれば

こんな計画立てるやついるわけないｗ。

ただし、現在の稼働率は想定を下回っているだろうから、

本当に赤字にならないように初年度予算を組めたのか知らないけど。

[318: 購入検討中さん]

>ほぼ１００％稼働を前提に計画していたとすれば

こんな計画立てるやついるわけないｗ。

残念ですが、実際、他のマンションで現実１００％近い稼働を
前提に予算を組んでいた事例をみていますので・・・。
まずは、ご自分の目で収支予算を確認されることを
お勧めいたします。

[319: 匿名さん]

>残念ですが、実際、他のマンションで現実１００％近い稼働を
>前提に予算を組んでいた事例をみていますので・・・。

前年度の実績値が100%に近い値なら、次年度で100%近い値を前提にすることはありだろ。

ここは今回が初年度だから。もちろん、予算案作成時点の契約率がそれなりに高ければ

100%近くの案もありでしょうよ。

[320: 購入検討中さん]

そら、そんな程度の考えでもいいですが、結局、支出項目は
固定的に出ていくものがほとんどなので、設定した収入を
下回ったらすぐに赤字決算です。
もちろん、支出項目を削るなり、業者を替えてコストダウンするなり
都度修正していけばよいのでそんなに焦る必要はないですけど。

[321: 購入検討中さん]

あと、現状の契約率がすでに想定より大幅に低いことが
この議論のきっかけですから、その点、お忘れなく。

[322: 匿名さん]

想定より大幅に低いのに、100%稼働を前提に計画とか、ばかばかしい仮定を
設定するやつがいるから無駄な議論が起きる。

[323: 匿名さん]

想定の稼働率は４５％です。
その半分以下だから問題にされています。

[324: 購入検討中さん]

ですね。

[325: 匿名さん]

大崎は６５％らしいです。立駐はほぼ満車で、機械式がかなり空いています。

[326: 匿名]

ここは稼働率２０％？

[327: 匿名さん]

２１％

[328: 匿名さん]

残戸数が2割で、現在の駐車場稼働率が2割だと、完売しても稼働率3割満たないですね。ここはタワー型の立駐だから管理費も高いしどうなるの？

[329: 匿名さん]

管理費が値上げになると思います。

[330: 匿名さん]

　駐車場の値上げ、管理費の大幅値上げが前提になるとこれ以上売れないな。
本当に２割なの？この状況は先行き不透明で部屋の条件がよくても
すでに３０％ロスぐらいじゃないとリセールできないんじゃない。
いくらなんでも２割って中国人が投資用に大量に買っているとか？