Ｐａｒｋ ＴＯＷＥＲ グランスカイ Ｐａｒｔ．７

[匿名さん]

【検討者板】
part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/
part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43240/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49312/
part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57072/
part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66932/
part6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/78385/

【契約者板】
part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/55672/
part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76878/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/85003/

所在地：東京都品川区東五反田２－１０－１
交通：
山手線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩6分

総戸数：736戸
地上44階地下2階 最高部高さ152.9m
売主：三井不動産レジデンシャル


施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

[251: 匿名さん]

247結局共用施設で目を引いてるだけですねここ。住環境もよく無いし。

[252: 匿名]

コンクリート、認証されてないんだな。

[253: 匿名さん]

コンクリキチガイがあちこちに書き込んでますね。。。

[254: 匿名さん]

コンクリは検討する上で避けて通れない問題だと思うが。

[255: 匿名]

認証されてたらそれこそはっきり認証済みです！って書くよね。
って考えると認証されてないって事じゃん。

[256: 匿名さん]

ここは知らないけど、大崎のやつはまだ認証されていないよ。

はっきりと認証されていないと書いてあるのだから、信じるよな？

[257: 匿名]

ここの事聞いてるんですけど。

[258: 匿名さん]

大崎が認証まだなことを信じたかどうか回答しろ。

[259: 匿名さん]

ここの話しをしています。他の物件は関係ない

[260: 匿名さん]

>256＝258
大崎は認証済みなんだよ。いい加減なこと書くな。

[261: 匿名さん]

嘘をつくな。大崎はまだ認証されていないぞ。いい加減なことを書くな。

[262: 匿名]

↑これだけ発狂して嘘書くってことは、ここ本当に認証とれてないんだね。ドン引き～

[263: 物件比較中さん]

大崎は認証済みましたよ。ここは来週聞いてみます

[264: 匿名さん]

大崎に関して断言しているやつらは、大崎スレから出張している工作員ですね、わかります。

他の物件のスレまで来て荒らし行為をするとは、はずかしくないのですか？

[265: 匿名さん]

↑
大崎は認証済みです。いい加減なことばから書いてると訴えられるよ。

[266: 匿名さん]

まだ工作を続けるのですか？恥を知れ。

[267: 入居済み住民さん]

屋上がとにかく素晴らしい。
とても癒されます。
それだけでも私はここを買って満足です。

[268: 物件比較中さん]

誰があっちこっち書き込みましたね。取りあえず、品川区は最高です。

[269: 匿名さん]

267
ここ、検討スレですよ。
検討終わって入居した人の宣伝スレではありません。

[270: 匿名さん]

ここは工作に値するマンションじゃないよ。勘違いするな。

[271: 匿名さん]

これだけ露骨にネガ工作を続けておいてよく言うｗ

[272: 匿名さん]

だから工作ではなく皆事実を言ってるだけ。工作は事実を捻じ曲げることだろう。

[273: 匿名さん]

それはあんたの勝手な解釈だ。誹謗中傷ってのはな、言っている内容が事実か虚偽かは関係ないんだよ。

[274: 匿名さん]

>>267
ここも自画自賛が出没しだした。
住民レベルはOWCTといい勝負だな。

[275: 匿名さん]

ホームページは閉鎖した？完売？

[276: 匿名さん]

>273
事実でも誹謗中傷？論理破綻してるよ。

[277: 匿名]

ホームページあるし、マンションズには多くのページがさかれてるぞ。頑張って！

[278: 匿名さん]

>事実でも誹謗中傷？論理破綻してるよ。

これ、冗談じゃないから。裁判とか法律に詳しい人に聞けばすぐわかるでしょう。

[279: 匿名さん]

完売はまだまででしょう。
7000億以上、1億5000万円以上の部屋は
かなりあります。
公式値引きしませんが、
内密な値引き交渉は効きそうです。

値引きしないと、売れないでしょう。このご時世。

[280: 匿名さん]

鹿島建設×奥村組というのが、ちょっと心配。
企業連合で建設する場合、リスクと責任を明確にしておくのが常識だけど、
誰も気がつかなかった部分というのが必ずある。
鹿島は、奥村組の責任だと思っていた、奥村組は、鹿島の・・・。
という部分があるのではないか。

だから、施工主は、１社が一番だと個人的に思う。

認証済みとかなんやら問題にすること事態が馬鹿馬鹿しい。
国土交通省の認証基準などあてにならないし、役所は倒壊する可能性が低く、鹿島のような大手から言われると弱い。そういえば、国土交通相の馬渕も土建屋出身。
国土交通省は、色々な整備勘定に事業仕分けでメスを入れられるのを恐れている。国益より、自分達の職と天下りの確保に必死。土建屋と国土交通省、これらの認証をとるってこと事態に意味がない。

[281: 匿名さん]

このような44階建てのタワーで、長寿命化が★ふたつって、
ありえないのでは？

土地代が高かった分、コンクリートの質を落としたのか？

地震が来たら、いっぱつです。

[282: 匿名さん]

新宿の都庁と同じベタ式工法だと安心させていたが、
新宿と目黒沿いと地盤がちがうんじゃね～の？

[283: 匿名さん]

都庁は湿地帯だよ。あそこは淀橋浄水場ってのがあった。
地盤的には似たり寄ったり

[284: 匿名さん]

そうですか。浄水場があっても目黒川沿いよりましかと思いますが、
都庁もここも、万全というわけではない。
地震が来たら、日本列島、どこも万全なとこはない。

万一、大地震が来て、倒壊なんてことになっても「ここに住めて幸せ」と感じればいいのでないか。
人生なんか明日はわからないし、明日のリスクを考えることは無駄だ、と悟った。

[285: 匿名]

真下で地割れが起きたら終わり

[286: 匿名さん]

真下で地割れ、それも運命です。
物件を買うということは、その物件と運命を共にするということ。
起きるかも知れないことに怖がっているより、
物件が自分に与えてくれる豊かな生活を楽しむ方が人生得なような気がします。

[287: 匿名さん]

ここ広告宣伝費だけでもすごくかかってると思う。

[288: 匿名さん]

坪単価、高くね～？
平均は300万以下だけど、共有部分がやっぱり売りかな。

専有部分は大したことないし、
共有部分に魅力を感じる人は買っていくのかな。

[289: 匿名]

値下げまだ？

[290: 匿名]

値下げがもしあったとしても
掲示板で一般公開する訳ないじゃない。

[291: 匿名さん]

値下げしないと何年も在庫抱えたまま資金が塩漬けになってしまうので
破綻回避のためにも必ず値下げすることになります。

[292: 匿名さん]

値下げしてもわたしらには届かないな。あーうらやましい。

[293: 匿名さん]

ぱっと見はそこそこだけど、部屋の中に入ったらがっかりというパターンだね。

[294: 作詞家]

あの〜皆さんの為に作詞してみました。題して「ケージその愛」(演歌調)です。よろしくどうぞ！
１.ひまな時にゃ掲示板
いつの頃やら、かじりつき高嶺の花と悩んでみたが、ネガ打ち姿は日本晴れ
反響嬉しや図に乗って
買ったつもりの自慢花 ２.淋しいときにゃ掲示板 寝酒と一緒よ、かかせない釣られたネタとわかってみても、釣りバカ日誌の一頁高速反応楽しくて
踏み外したらアク禁止
３.あんた止めなよ掲示板女房も心配、かじりつき
真面目に検討してみよか、モデルルームはどんなとこたどり着いたら汗だくで
嬉しい誤算の健康花

[295: 作詞家]

リクエストにより、句読点入れました。
１番.ひまな時にゃ掲示板、いつの頃やら、かじりつき。高嶺の花と悩んでみたが、ネガ打ち姿は日本晴れ。反響嬉しや図に乗って、買ったつもりの自慢花。 ２番.淋しいときにゃ掲示板、寝酒と一緒よ、かかせない。釣られたネタとわかってみても、釣りバカ日誌の一頁。高速反応楽しくて、踏み外したらアク禁止。３番.あんた止めなよ掲示板、女房も心配、かじりつき。真面目に検討してみよか、モデルルームはどんなとこ？たどり着いたら汗だくで、嬉しい誤算の健康花。

[296: 匿名さん]

293さん

全く同感です。部屋の質が低すぎる。デザインも悪いし素材も悪い。それが残念。

[297: 匿名さん]

ウォークイン・クローゼットにはドン引きしました。

洋服をつるすポールが３本あるのですが、それを下から支える細い棒が何本もある。
あれじゃ、特注で棚を作らないと洋服が置けない。

色々な物件のウォークイン・クローゼット見ましたが、こんなの初めて。
つまり、ポールを支える壁が薄く、しっかり固定できていないからでは？

三井不動産が売った物件のなかで、最も住戸の質が悪い。

こっちは大枚はたいて買うつもりだったのに、あれじゃあ、ひいてしまいますよ。

共用部分にひかれるけれど、住戸が貧しく価格に折り合わない。

[298: 匿名さん]

普通、竣工して現地ＭＲがオープンして現物が確認できるよになると、
新築効果もあって売れ行きが加速するもんだけどね。
やはり専用部の仕様の低さが致命的なのかもしれないね。

[299: 購入検討中さん]

作詞家さん
いまいちなんですけど。

[301: 匿名さん]

駐車場の状態のコメントを見ても現入居者の所得が物件に対して低いのかも。
ローン減税のせいでサブプライム状態に陥っている可能性が高い。
　ある程度以上の所得層にとって車はもともとあるもので、使わないから処分するものでは
ないのでは？
　所得層が低い、内装グレードが低いとなれば資産価値の急落もあり？

[302: 匿名さん]

>現入居者の所得が物件に対して低い

ないないw

[303: 匿名]

グレイスフルを選べば内装は十分と思います。

[304: 匿名さん]

　デリドもカイザーも閑古鳥だね。住民は行かないんでしょうか？
　潰れちゃう。

[305: 匿名さん]

グレイスフルは良さそうですね。スーペリアの住戸を見ました。
やっぱりグレイスフルの方が値段も高いのでしょうか？

[306: 匿名さん]

買いたくても値段が高いので、普段の買い物はダイエーや東急ストアなのでは？
ダイエーが撤退した後は、東急ストアに行くと思う。

[307: 匿名さん]

住民版みると駐車場問題とかかなりヤバそうですね。その他の共用設備も重荷になりそう。

[308: 匿名さん]

その他の共用設備にそれほど維持費がかかりそうなものはなさそうなんですけど？

唯一維持費がかかりそうなのが、機械式駐車場でしょう。

[310: 匿名さん]

>301
そのとおりです。
内覧に行けば分かりますが、親の贈与で買ったと思われる２０代などもかなり居ます。
税制の恩恵で物件取得のハードルは下がりますが、車を持つ余裕がないのでしょうね。

[311: 匿名さん]

余剰駐車場の活用できるのかな。駅から遠いから一般に貸し出すのも難しそうですね。

[312: マンション住民さん]

駐車場の稼働率を管理組合の収支上、どの程度に見込んで
計画をたてているか、が問題です。
ほぼ１００％稼働を前提に計画していたとすれば、初年度から
組合収支は赤字決算、なんてことになりかねません。
要注意です。

[313: 匿名さん]

>ほぼ１００％稼働を前提に計画していたとすれば

こんな計画立てるやついるわけないｗ。

ただし、現在の稼働率は想定を下回っているだろうから、

本当に赤字にならないように初年度予算を組めたのか知らないけど。

[318: 購入検討中さん]

>ほぼ１００％稼働を前提に計画していたとすれば

こんな計画立てるやついるわけないｗ。

残念ですが、実際、他のマンションで現実１００％近い稼働を
前提に予算を組んでいた事例をみていますので・・・。
まずは、ご自分の目で収支予算を確認されることを
お勧めいたします。

[319: 匿名さん]

>残念ですが、実際、他のマンションで現実１００％近い稼働を
>前提に予算を組んでいた事例をみていますので・・・。

前年度の実績値が100%に近い値なら、次年度で100%近い値を前提にすることはありだろ。

ここは今回が初年度だから。もちろん、予算案作成時点の契約率がそれなりに高ければ

100%近くの案もありでしょうよ。

[320: 購入検討中さん]

そら、そんな程度の考えでもいいですが、結局、支出項目は
固定的に出ていくものがほとんどなので、設定した収入を
下回ったらすぐに赤字決算です。
もちろん、支出項目を削るなり、業者を替えてコストダウンするなり
都度修正していけばよいのでそんなに焦る必要はないですけど。

[321: 購入検討中さん]

あと、現状の契約率がすでに想定より大幅に低いことが
この議論のきっかけですから、その点、お忘れなく。

[322: 匿名さん]

想定より大幅に低いのに、100%稼働を前提に計画とか、ばかばかしい仮定を
設定するやつがいるから無駄な議論が起きる。

[323: 匿名さん]

想定の稼働率は４５％です。
その半分以下だから問題にされています。

[324: 購入検討中さん]

ですね。

[325: 匿名さん]

大崎は６５％らしいです。立駐はほぼ満車で、機械式がかなり空いています。

[326: 匿名]

ここは稼働率２０％？

[327: 匿名さん]

２１％

[328: 匿名さん]

残戸数が2割で、現在の駐車場稼働率が2割だと、完売しても稼働率3割満たないですね。ここはタワー型の立駐だから管理費も高いしどうなるの？

[329: 匿名さん]

管理費が値上げになると思います。

[330: 匿名さん]

　駐車場の値上げ、管理費の大幅値上げが前提になるとこれ以上売れないな。
本当に２割なの？この状況は先行き不透明で部屋の条件がよくても
すでに３０％ロスぐらいじゃないとリセールできないんじゃない。
いくらなんでも２割って中国人が投資用に大量に買っているとか？

[331: 入居済み住民さん]

駐車場の契約率が20パーセントはどちらの情報ですか。あまりいいかげんな情報は流さないようにしてください。
四台のうちのどれがですか。　

[332: 物件比較中さん]

やはりこのエリアにしては割高なので、予想していた通り、最初の売れ行きに比べ、落ち込んできたようですね。
価格は三井なので下げないでしょうから、これからますます苦戦するかも。
「この物件の資産価値は下がらない！」と豪語されていた方は多くいましたが、売れ行きの推移からすると、悪い物件ではないので検討してましたが、そうは言えないと思えてきました。

[333: 匿名さん]

最初の売れ行きって、
お隣りのプラウドもまだ売ってた頃でしょ？
そんなに良かったっけ？

[334: 匿名さん]

グラスカ、プラウド、ルサンクで資産価値が高い物件はどれになるの？

[335: ご近所さん]

334さん

最初の売出価格は似たようなものだったのでしょうか？
プラウドが高かったというのは聞いたことがあります。
あと比較検討にOWCTも加えてください！

グランスカイとOWCTは販売価格はグランスカイの方が若干高かったけど、
資産価値だとOWCTというイメージがあります。

[336: 匿名さん]

＞グランスカイとOWCTは販売価格はグランスカイの方が若干高かったけど、
＞資産価値だとOWCTというイメージがあります。

OWCTは自分も検討中ですが販売価格はどちらかというとOWCTの方が高くないですか？
特にOWCT販売当初の値下げ前の価格で比べた場合。

OWCTがグラスカよりも安くて資産価値が高いと考えているなら、当然OWCTを選択すると
思うのですけど、何か他に選択に迷うことでもおありなんでしょうか？参考にしたいので、
教えてください。

[337: 匿名さん]

大崎の販売当初の価格はプラウド並みでしたが、
一気に値下げをしてグラスカより若干安くなりましたね。
値下げ前に購入された方に対しては、返金があったそうです。

グラスカも大崎も残っているのは高額物件がほとんどですね。
売れないと思っていた部屋も時間とともに売れていって、両方ともニーズがあるんでしょうね。

[338: 匿名さん]

大崎の駐車場の件を書いている方がいらっしゃいましたが、
私が聞いたのとは若干話が違います。
平置きと機会式はほとんど埋まっていて、タワー式が残っているそうです。
タワー式は横幅に制限があって、大きな外車等幅広の車は入庫できないのと、
順番待ちがないタイプが人気のためだそうです。
こちらは、実際に車をまだ必要としてない方が多く購入しているのだと思いますが。

[339: 匿名さん]

337さん
その値下げでの返金方式、
グラスカでも値下げの場合はやると、最初の頃の契約済みさんが過去スレに書いていました。

[340: 匿名]

今さら値下げして契約済みの方へ返金なんてあり得ないでしょう。
やるなら秘匿契約交わしてやりますよ。

[341: 匿名さん]

私もタワー式がほとんど埋まっていて平置きと場所の悪い機械が空いていると聞きました。

[342: 匿名さん]

反対ですね。
タワー式が空いてます。
E棟は車を持たない方が多い分、機械式も平置きも空いているようですが。
まあ、こことは関係ない話ですがね。

[343: 匿名さん]

>331
入居済住民なら、9月11日付の「パークタワーグランスカイ広報」は読んでいると思います。
9月11日付の広報の3ページを見れば書かれていますよ。

[344: 匿名]

20％が正しいってこと？

[345: ご近所さん]

五反田地域は今から場外舟券売り場が出来る、予定で環境悪化が目に見えてますよね、
ピンクサロン、船券売り場と子育て環境としては、悪化だと思われます。

独身男性に取っては天国かも知れませんが、
ファミリー者向けではないでしょうね、

[346: 入居済み住民さん]

残念ながら、パークタワーグランスカイ広報なるもの　の存在は存じ上げておりません。
いったいどちらで発行されているものなのでしょうか。

[347: 匿名さん]

>346
全体管理組合と住宅管理組合の連名で発行されています。
毎月、ポストに入っているものなので、コンシェルジュに言えば貰えると思います。

販売済住戸の駐車場契約率が２１％程度になっており、予算編成当初は４２％程度を
見込んでいたため、このままの契約率で住戸が販売されると収入不足が予想され、
未販売住戸や賃貸住戸による契約増加、電気代などの支出状況に鑑みて今後収支状況を
確認する必要がある、という記載があります。

[348: 匿名]

2Fの奥のラウンジに部外者が寝泊りしてるらしい。夜になるとやってきて、朝までソファで過ごしてるって。若いやつらしい。

[349: 匿名さん]

部外者ってどうしてわかるの？
部外者ってわかってるんなら警備員さんに対応してもらえば。

[350: 入居済み住民さん]

コンシェルジェに聞いてみましたが、9月11日付けのグランスカイ広報は、
存在しないとのことです。
本日配布されたのグランスカイ広報に駐車場の契約数が記載されていましたね。現在契約数は160台のようです。
この数字は総会の席上で報告されていますので現在はすこし増えているかもしれません。
契約数は20%ではなく40%ということのようです。