クロスエアタワー（(仮称)目黒区大橋再開発タワーレジデンス）

[物件比較中さん]

池尻大橋駅徒歩5分
地上42階建の目黒区最大のタワーマンション！

公式URL：http://www.meguro-air.com/

売主：東急不動産株式会社 東京急行電鉄株式会社 三井不動産レジデンシャル株式会社 有楽土地株式会社
施工会社：大成建設株式会社他2社
管理会社：株式会社東急コミュニティー（予定）
所在地：東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 から徒歩 5分
総戸数：689戸

【タイトルを公式物件名に変更しました。2010.12.20 管理人】


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[775: 購入検討中さん]

トイレはタンクレスではないです。
ローシルエット型です。

[776: 匿名さん]

エレベーターは８基。ってことで話は終わりでしょう。
他のマンションだって、非常用もカウントして考えるのだから。

天井高255cmは少し不満。

[777: デベにお勤めさん]

普通、売主の営業がポジレスをするということは行いません。理由は、放っておいても資産価値の下落を嫌がる付近の住民が積極的にポジレスを入れるから（この物件の場合、プリズム住民のカキコも結構あると思います）。

この物件のネガレスの場合、価格が正式決定前のため、ネガレスが定着すれば売主が価格を下げるのではという期待があると思います。特に、ガス室マンション・悪眺望という致命的なポイントは、「目黒の空に暮らす」というキャッチコピーからは想像もつかない欠点です。売主も敢えて池尻大橋から離れた目黒駅前にＭＲを設置する等して、デメリットに目が行かないように必死の努力をしていると思われます。

プロの目から見た場合、「東京で一番悪い環境」という点を加味して、この物件は坪300万～310万が適切と思えます。その坪単価を勝ち取るべくネガレスを書き込む客と、本物件が坪単価330万～350万円で完売し、自分のマンション資産価値を維持したい池尻大橋住民の戦いという観点で本スレッドをお読みください。

[778: 匿名]

７７７さん妙に説得力ありますね。　坪300万～310万前後の価値はあるというこですね。
誰も入札に手をあげなかった土地なので300万きりまで私は予想してました。
永住物件ならプレミアム以外ちょっと意味がないですね。天井高255、手摺高、トイレなどは特に残念です。
ほかは完全に賃貸用なので住んで恥ずかしかったら賃貸にだすという安易な考えは危険ですかね。
ちょっと不便な池尻ですが賃貸の需要は多そうな印象ですが。あのHPでは人が集まらなそう、センス良く作らないと。

[779: 匿名]

３０センチ角は良い。てことはプレミア以外は２０センチ角ですね。
廊下天然石はプレミアでもないですよね。廊下からトイレまで
は全部屋タイル貼りですか？もっと差をつけて欲しいな。
プレミアなど戸数の比率ご存知の方はいますか？

[780: 匿名さん]

premiumは110平米以上の部屋で40階と41階のみしかないようですね。
ワンフロアに10戸なんで20戸がpremium
廊下はフローリング、モデルルームは天然石だった気がしますが。
洗面所、トイレは磁器タイル

[781: 匿名]

プレミアって坪400前後、それでフローリングは本当？安造りも20戸なら売れるとの判断でしょうか。
価格はMVレベルですよね。随分とレベル違うな。廊下をタイルにリフォームするとどれくらいでしょうか。

[782: 匿名さん]

目黒区で300はないだろ。320～位が妥当では

[783: 匿名さん]

目黒区といってもここは長く住める場所ではないから。
間取りが広いと結構かかるかも、でもタイルに変えるだけで
見た目は高級になるよ。新築だしオプションにあるのでは。

[784: 匿名はん]

＞７８２

通常は目黒区なら坪単価３２０以上なのはその通り。

だが、ここは目黒区でも断トツぶっちぎりで環境が悪い立地なので
坪３００以下の可能性もあるのではと議論している。

[785: 匿名さん]

まぁでも結局300以下は無いんでしょ。議論の余地はないと思うけど

[786: 匿名さん]

サンウッド中目黒も環境悪かったけど、280くらいでしたよ。

[787: 匿名さん]

ここで議論したら価格が下がるの？価格は決まってるのだからあとは検討の余地があるかどうかだけだね

[788: 購入検討中さん]

低層は３００切ってるでしょう。
抽選必須だけど。

[789: 匿名さん]

図書館は活用する人にはよいのかね。
誰でも入ることが出来る所だけにいろいろな人がいるからね。
冬は暖房、夏は冷房っつうことで毎日一日中睡眠しにくる人って結構いるんだよね。
そういう人が居座ると困るね。
空中公園に住んで開館したら図書館みたいな。

微妙

[790: 匿名さん]

図書館、公園などプラスになりそうなのがここではマイナスでしかない。
777さんのコメントなどまっとうな意見を聞きたい。抽選？３００切って
も低層を買う人いるかね。完全賃貸用かね。

[791: 匿名さん]

ここって二子玉川に比べて環境劣悪で、麻布より断然不便なのに、どちらよりも高くて意味あるの？

道路マニア？

[792: 匿名]

麻布より高いの？

[793: 匿名さん]

麻布は便利とは言えないけど麻布にここうより安い物件あるの？
むしろそっち買いたいけどなんていう物件ですか。

[794: 匿名]

私も買いたいです。

麻布定期借地権物件でもここより高くない？

[795: 購入検討中さん]

689戸 の内訳として
198戸非分譲で491戸が分譲用のようです。
さらにその内訳に東京都48戸、特定建築者保留床443戸となってます。
一般に購入する人の割合は65パーセント弱。これによりなにか不都合なことは有りますか。例えば、管理組合の合意事項(修繕、共有部の変更等)などでの議決数などなど。

[796: 匿名さん]

それは住んでみないと分かりませんが、
地権者が多い物件は
地権者に有利な決め事がデべとの間で予め決められているケースが多いです。
そして、それを組合総会で廃止するのも難しい。

[797: 匿名さん]

既に約3割が地権者物件か、これだけでパスだがこの立地じゃ賃貸ばかりで永住の方は
将来半数きるのでは。こうなると分譲マンションの様相でなくなり管理組合どころでない。
賃貸者には無関係だが資産価値どうこうの問題じゃないよ。

[798: 匿名さん]

200戸弱も地権者がいるということは共用施設は地権者のたまり場は間違いないね。
そのコミュニティーに自分の子供は入れたくないし、そのための割高の管理費を払うのは馬鹿らしい。
転売、賃貸目的でない新規購入者には割高で全てにおいてメリットないのがここの特徴。麻布買いたい！

[799: 匿名]

私も麻布買いたい。

[800: 匿名さん]

場所の悪い大橋とは知ってても目黒坪330一応見てみようMRへ→仕様が悪く凹みながら一応現地に→
ここに住むのは無理だなと疑問→一応友人に見てもらいここで生活なんて無理、ただでもこの環境では買わない
と助言され確信。人に見せたら反対ですよね、更に地権者マンションか。同じような考えの方が多いだろうな。

[801: 匿名さん]

東京都の持分は放出が決まったんじゃなかったっけ？

[802: 匿名さん]

確か、三井と東急の物件あったよ、ここと同じくらい。

[803: 匿名さん]

竣工後棟内ＭＲになったら確実に売れない。物をみせる前に何とか売り切りたいとこだが
それにしては設定が高いので苦戦は必至。この場所に５００戸弱も買う人が都内にいるか。

[804: 匿名さん]

環境がいいとはいえないけれど、都市部では、一般的な車両排気ガスの排出地点から10メートル離れた地点と100メートル離れた地点では、人体への悪影響に差はないそうです。後は印象の問題でしょう。
環境の点を除けば、かなり高条件のマンションだと思います。

[805: 匿名さん]

あの土地の広さで、地権者が200世帯もあるとは思えないけど。
東急のビルがあったから、ほとんど東急リバブルの賃貸とかになるのかな？

[806: 匿名さん]

高速からタワーまでは50メートル離れてるらしいが、
10メートル離れた地点と100メートル離れた地点では、人体への悪影響に差はないってことはどっちにしてもだめそうなのか。南向きならなんとかなるかと思っていたが残念。
公園側はジャンクション内の排ガスを放出する装置があるみたいだし。上空100メートルくらいに吹き上げる装置だとかだけどむしろ高層階へ影響するのかよ。

池尻いいのになぁ

[807: 購入検討中さん]

地権者は管理費や修繕費に一般購入者と差があるのでしょうか。
とりあえず、共用施設については別料金的な記載がありました

[808: 匿名さん]

差がある時点で地権者とは共存はできません。空気は理論上東急さんは問題ないといっても客は馬鹿ではない。
理論上首都高から200Mから空気はかわり400Mから影響が減ってきます。仕様含めて賃貸物件。ファミリーはない。

[809: 購入検討中さん]

地権者は管理費ゼロの場合もあるのですね。
ここは非分譲住戸分を負担するために少々管理費がたかいんでしょうね。

[810: 匿名さん]

つーか、幹線道路沿いの100M上空ってどんだけうるさいんだよ。

周辺の賃貸住民はタワマン住んだことが無いから騙されるんだよ。

[811: 匿名さん]

地権者のために余分な管理費など払いたくもないし、ガス室タワーに住んでるって後ろ指さされるのも
子供が可哀相だしごめん。坪300だすなら人に言えるマンションを買いたい。5年もすればあっという間に賃貸物件
のみなる要素あり。この価格でリスクをおかす意味ないよ、ネガでなくまっとうな意見。ライズのがまだ百倍良いわ。
完売はないから竣工後、音、空気、住民レベル、共用施設などじっくり考えて検討すればよい。

[812: 匿名さん]

地権者のために余分な管理費など払いたくもないし、ガス室タワーに住んでるって後ろ指さされるのも
子供が可哀相だしごめん。坪300だすなら人に言えるマンションを買いたい。5年もすればあっという間に賃貸物件
のみなる要素あり。この価格でリスクをおかす意味ないよ、ネガでなくまっとうな意見。ライズのがまだ百倍良いわ。
興味あるなら完売はないから竣工後、音、空気、住民レベル、共用施設などじっくり考えて検討すればよい。

[813: 匿名さん]

↑んじゃ、ライズ割引してるから、買えよ。
どうせ買えないくせに。

地権者の管理費と修繕積立費が安いのは有り得ないでしょ。
だれかＭＲ行く方、聞いてきて。
共用施設も、部屋によって料金違うのなんて聞いたことないよ。

[814: 物件比較中さん]

８１２、８１３

割と大筋で賛同できる意見ですが

＞ライズのがまだ百倍良いわ。

この１文がなければよかったのに。と思います。

[815: 匿名さん]

他のエリアのタワーで、
地権者の管理費は駐車場代から払う物件があるみたいですよ。

[816: 匿名さん]

ファミリーならライズでしょ、立地の分高いけど。実際は？だが管理費は表向きは同じにするでしょ。
共用施設料に差があるのも問題だし中目黒みたいにお見合いパーティーの会場とかならんか不安もある。
地権者物件でプラスになることはないがそれにしてもここは比率が多すぎ。

[817: 匿名さん]

お見合いパーティーは、あちらこちらのマンションでやってるみたいですね。
ネガさんのウソの書き込みもあるんでしょうけど。

[818: 匿名さん]

やはり子供に用意する環境ではないですよね。子供がいなければ自分達の都合だけで済みますが。

しかも、賃貸が多くなると後々管理組合にも支障が出そうで余計敬遠してしまいます。

[819: 購入検討中さん]

中にスーパーとか、公共施設とか入ると、その分の管理とか修繕にかかる費用は、住民負担になるって他のいくつかのタワーマンションで言われた。

[820: 匿名さん]

図書館やら目黒区役所の出張所分まで
住民で負担するのはたまらんね。
事実を知ってる人いませんか？

[821: 匿名さん]

駐車場代で地権者の管理費？
どこの物件？

[822: 匿名さん]

麻布十番　地権者　分配
でググると書かれています。

[823: 匿名さん]

この管理費ですから何かしら上乗せ分は徴収せれているだろうが
そこは明確にはしないだろう。駐車場もやけに高いな。