クロスエアタワー（(仮称)目黒区大橋再開発タワーレジデンス）

[物件比較中さん]

池尻大橋駅徒歩5分
地上42階建の目黒区最大のタワーマンション！

公式URL：http://www.meguro-air.com/

売主：東急不動産株式会社 東京急行電鉄株式会社 三井不動産レジデンシャル株式会社 有楽土地株式会社
施工会社：大成建設株式会社他2社
管理会社：株式会社東急コミュニティー（予定）
所在地：東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 から徒歩 5分
総戸数：689戸

【タイトルを公式物件名に変更しました。2010.12.20 管理人】


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【池尻大橋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.2】
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[755: 検討者]

何かと問題の多いここですが都絡み、激安入札からシテイタワー品川価格を期待したが期待はずれ。
更に仕様に期待も賃貸並み、おまけにevが本当に6基（それで13人乗りでない！）など次々に魅力が
うせたと思ったら管理費バカ高！あの高級物件グランドヒルズでも80平方弱で、17000円位だったはず。
他と比べ少なくても5000円↑/月割高、年間6万↑、修繕積立金も高そうだし10年で100万以上余計かかる！
六本木のタワー等と違い私含めて裕福層ばかりでない人も多いので管理費は超重要だし,駐車場も
相場より5000以上高い。まだ発売未なんだから分譲価格坪20万程度下げないと最近の検討者はシビアだよ。
立地を差し引いても検討したいと思ってたのでネガというより単なる愚痴ですが残念な物件です。
因みに色々いわれてますが免震の方がお金もかけてるしマンションの評価としては今後も揺ぎなく上。

[756: 匿名さん]

755さんが愚痴っても、このままの価格で
ある程度売れますよ。
ランニングコストに不満があるならやめた方がいいね。

[757: 検討者]

でもこの場所で全てが割高ですな。坪300以上の時点でサッとかなりの低所得検討者がへったことでしょう。
どうせここの環境では１０年住めないし、いずれ賃貸だらけで良いコミュニティーは形成されないからね。
逆に坪300後半から400前後の高級タワーの方が変な輩も入居できず、売るのは大変だけどよかったのかもね。

[758: 匿名さん]

賃貸といっても増えて3割前後でしょ。5年住んで永住、売却、賃貸か評価できるのでは。
それより問題はやはり立地、価格とそれに見合う眺望が得られないつくりでは。

[759: 匿名さん]

非常用入れて８基あれば少なくはない。
戸数をエレベーター基数で割って、１基当り８０戸だ１００戸だと言う場合、
非常用も入れて数えるのが普通だから。
定員１１人も普通。定員９人のエレベーターを使ってるタワマンもある。

[760: 匿名さん]

普段から非常用を使えたら丁度良いですね。

[761: 匿名さん]

エレベータ1基あたり○○戸は意味がない。
ちょっと極端に考えてみればすぐにわかる。
2階建て80戸のマンションにエレベータ１基
40階建て80戸のマンションにエレベータ１基
どちらも１基あたり80戸だ。

[762: 購入検討中さん]

池尻ってことでかなり前向きに検討中でしたが、考えさせられること多々ありだな。
MRにいき仕様が気になったものの我慢の範囲内かと思うようにしていたが、よくよくいろいろ見てると割高なのかも。
間取りのコメントもあったが、60平米以下は多くがウナギの寝床のような縦長だな。
間取りの良い部屋は早々に売れて、微妙な部屋がごっそり残ってるってことになりそ。
明日は2回目のMR訪問なのにホント悩みますなー

[763: 匿名さん]

755さん→残念だと思うなら、残念ですが諦めましょう。

[764: 匿名]

全てが満足という物件はありません。どの物件も１，２つは妥協も必要です。
ただ金で解決しない問題がいくつかあるような物件は経験上やめて後悔なし。
普通はMRいって魅了され、なお気になるとこがあって買うか迷うとこですが。
その前にここは価格、管理費、環境などなど解決しようのない問題過多。

[765: 匿名さん]

今日モデルルーム行きました。
わたしは立地、共用施設、公共図書館が魅力なので
代官山の低層マンション辞めてこちらにするつもりです。
管理費やランニングコストの説明をしていただきましたが、
我が家は許容範囲内でした。

[766: 購入検討中さん]

免震マンションのところでは、長周期に弱いから、制振のほうがいいのに、なぜ、免震？って盛んに書かれているけど…

[767: 匿名さん]

今色々言うれてますが免震の方が資産価値は上、制震はマイナス評価です。ただ一般論です。
代官山低層からここで立地が魅力というのには疑問ですが選び放題で羨ましいですね。子供のいない方かな。
子供の成長を考えると厳しい環境ですよね。子供は立地を選べませんから親がきちんと良い環境を選ばないと
いけませんよね。学区もよくないしガス室マンションに住んでるのって苛められる気がするし、ある意味
有名なマンションになりそう。親にもよく考えろと見識を疑われてしまうし。でも代官山には手はだせないなー。

[768: 匿名さん]

↑ガスガスってうっとうしいな。
代官山の低層買えないんなら、ここも手がでないんでしょ？
他社のデベの人？
ネガばっかり言ってる人って、なんのメリットがあって
わざわざ書き込みしてるか理解に苦しむ。

ポジ書き込めば、東急の営業だって決めつける人も意味不明だけど。

[769: 匿名さん]

環境、価格、ランニングコストなど考えたらDINKS、賃貸が多そうですね。
喘息やアレルギーは空気がよいだけでかなり防げるからね。ここに住んだら喘息、咳など出現が
必発な気もしますが、空気清浄機で対応すればかなり病気を防げますか？最近は性能もよいしね。

[770: 匿名さん]

ランニングコスト考えたら同じ位になるのかも知れませんが代官山買えなくても
ここには手が届く人いるのでは。代官山は高いですよ。
ガス室マンションなんていわれてますが窓をしめていれば大丈夫だよきっと。
洗濯物を外に干せないのはちょっと厳しいけど、高層はどうせ干せないし。

[771: 物件比較中さん]

マンション直結の空中庭園に浮浪者が住みつかないかとても心配。ホームレスのテントが乱立していた宮下公園みたいになるのでは・・・

[772: 匿名さん]

MRに行った方CHECKお願いいたします。浴室のタイルは何センチ角？まさかタイルでない？
プレミアムのクーラーはカセット式は全室？タンクレス？エレベーターは本当に6基だけ？
バルコニーの電源、水回りは？天井高は？お願いいたします。

[773: 匿名]

プレミアムは賃貸よりは上、後は賃貸レベル。HP見れば厳しいのがだいたいわかりますよ。
期待してモデルルームいきこけました。天井はライズみたいに265cmかな、聞いてみて。

[774: 購入検討中さん]

Premiumであれば浴室はタイルですね、多分30cm角、
ほかの部屋はさっさっとキレイ排水がついてるやつです。エアコンはリビングのみ天井カセット。premiumはほか居室壁掛け設置。バルコニーの電源や水回りなし。天井高高いとこで255cm(premiumは不明)
エレベーターは乗用6、非常用2基です。
Premium以外はシートフローリングです。

[775: 購入検討中さん]

トイレはタンクレスではないです。
ローシルエット型です。

[776: 匿名さん]

エレベーターは８基。ってことで話は終わりでしょう。
他のマンションだって、非常用もカウントして考えるのだから。

天井高255cmは少し不満。

[777: デベにお勤めさん]

普通、売主の営業がポジレスをするということは行いません。理由は、放っておいても資産価値の下落を嫌がる付近の住民が積極的にポジレスを入れるから（この物件の場合、プリズム住民のカキコも結構あると思います）。

この物件のネガレスの場合、価格が正式決定前のため、ネガレスが定着すれば売主が価格を下げるのではという期待があると思います。特に、ガス室マンション・悪眺望という致命的なポイントは、「目黒の空に暮らす」というキャッチコピーからは想像もつかない欠点です。売主も敢えて池尻大橋から離れた目黒駅前にＭＲを設置する等して、デメリットに目が行かないように必死の努力をしていると思われます。

プロの目から見た場合、「東京で一番悪い環境」という点を加味して、この物件は坪300万～310万が適切と思えます。その坪単価を勝ち取るべくネガレスを書き込む客と、本物件が坪単価330万～350万円で完売し、自分のマンション資産価値を維持したい池尻大橋住民の戦いという観点で本スレッドをお読みください。

[778: 匿名]

７７７さん妙に説得力ありますね。　坪300万～310万前後の価値はあるというこですね。
誰も入札に手をあげなかった土地なので300万きりまで私は予想してました。
永住物件ならプレミアム以外ちょっと意味がないですね。天井高255、手摺高、トイレなどは特に残念です。
ほかは完全に賃貸用なので住んで恥ずかしかったら賃貸にだすという安易な考えは危険ですかね。
ちょっと不便な池尻ですが賃貸の需要は多そうな印象ですが。あのHPでは人が集まらなそう、センス良く作らないと。

[779: 匿名]

３０センチ角は良い。てことはプレミア以外は２０センチ角ですね。
廊下天然石はプレミアでもないですよね。廊下からトイレまで
は全部屋タイル貼りですか？もっと差をつけて欲しいな。
プレミアなど戸数の比率ご存知の方はいますか？

[780: 匿名さん]

premiumは110平米以上の部屋で40階と41階のみしかないようですね。
ワンフロアに10戸なんで20戸がpremium
廊下はフローリング、モデルルームは天然石だった気がしますが。
洗面所、トイレは磁器タイル

[781: 匿名]

プレミアって坪400前後、それでフローリングは本当？安造りも20戸なら売れるとの判断でしょうか。
価格はMVレベルですよね。随分とレベル違うな。廊下をタイルにリフォームするとどれくらいでしょうか。

[782: 匿名さん]

目黒区で300はないだろ。320～位が妥当では

[783: 匿名さん]

目黒区といってもここは長く住める場所ではないから。
間取りが広いと結構かかるかも、でもタイルに変えるだけで
見た目は高級になるよ。新築だしオプションにあるのでは。

[784: 匿名はん]

＞７８２

通常は目黒区なら坪単価３２０以上なのはその通り。

だが、ここは目黒区でも断トツぶっちぎりで環境が悪い立地なので
坪３００以下の可能性もあるのではと議論している。

[785: 匿名さん]

まぁでも結局300以下は無いんでしょ。議論の余地はないと思うけど

[786: 匿名さん]

サンウッド中目黒も環境悪かったけど、280くらいでしたよ。

[787: 匿名さん]

ここで議論したら価格が下がるの？価格は決まってるのだからあとは検討の余地があるかどうかだけだね

[788: 購入検討中さん]

低層は３００切ってるでしょう。
抽選必須だけど。

[789: 匿名さん]

図書館は活用する人にはよいのかね。
誰でも入ることが出来る所だけにいろいろな人がいるからね。
冬は暖房、夏は冷房っつうことで毎日一日中睡眠しにくる人って結構いるんだよね。
そういう人が居座ると困るね。
空中公園に住んで開館したら図書館みたいな。

微妙

[790: 匿名さん]

図書館、公園などプラスになりそうなのがここではマイナスでしかない。
777さんのコメントなどまっとうな意見を聞きたい。抽選？３００切って
も低層を買う人いるかね。完全賃貸用かね。

[791: 匿名さん]

ここって二子玉川に比べて環境劣悪で、麻布より断然不便なのに、どちらよりも高くて意味あるの？

道路マニア？

[792: 匿名]

麻布より高いの？

[793: 匿名さん]

麻布は便利とは言えないけど麻布にここうより安い物件あるの？
むしろそっち買いたいけどなんていう物件ですか。

[794: 匿名]

私も買いたいです。

麻布定期借地権物件でもここより高くない？

[795: 購入検討中さん]

689戸 の内訳として
198戸非分譲で491戸が分譲用のようです。
さらにその内訳に東京都48戸、特定建築者保留床443戸となってます。
一般に購入する人の割合は65パーセント弱。これによりなにか不都合なことは有りますか。例えば、管理組合の合意事項(修繕、共有部の変更等)などでの議決数などなど。

[796: 匿名さん]

それは住んでみないと分かりませんが、
地権者が多い物件は
地権者に有利な決め事がデべとの間で予め決められているケースが多いです。
そして、それを組合総会で廃止するのも難しい。

[797: 匿名さん]

既に約3割が地権者物件か、これだけでパスだがこの立地じゃ賃貸ばかりで永住の方は
将来半数きるのでは。こうなると分譲マンションの様相でなくなり管理組合どころでない。
賃貸者には無関係だが資産価値どうこうの問題じゃないよ。

[798: 匿名さん]

200戸弱も地権者がいるということは共用施設は地権者のたまり場は間違いないね。
そのコミュニティーに自分の子供は入れたくないし、そのための割高の管理費を払うのは馬鹿らしい。
転売、賃貸目的でない新規購入者には割高で全てにおいてメリットないのがここの特徴。麻布買いたい！

[799: 匿名]

私も麻布買いたい。

[800: 匿名さん]

場所の悪い大橋とは知ってても目黒坪330一応見てみようMRへ→仕様が悪く凹みながら一応現地に→
ここに住むのは無理だなと疑問→一応友人に見てもらいここで生活なんて無理、ただでもこの環境では買わない
と助言され確信。人に見せたら反対ですよね、更に地権者マンションか。同じような考えの方が多いだろうな。

[801: 匿名さん]

東京都の持分は放出が決まったんじゃなかったっけ？

[802: 匿名さん]

確か、三井と東急の物件あったよ、ここと同じくらい。

[803: 匿名さん]

竣工後棟内ＭＲになったら確実に売れない。物をみせる前に何とか売り切りたいとこだが
それにしては設定が高いので苦戦は必至。この場所に５００戸弱も買う人が都内にいるか。

[804: 匿名さん]

環境がいいとはいえないけれど、都市部では、一般的な車両排気ガスの排出地点から10メートル離れた地点と100メートル離れた地点では、人体への悪影響に差はないそうです。後は印象の問題でしょう。
環境の点を除けば、かなり高条件のマンションだと思います。