クロスエアタワー（(仮称)目黒区大橋再開発タワーレジデンス）

[物件比較中さん]

池尻大橋駅徒歩5分
地上42階建の目黒区最大のタワーマンション！

公式URL：http://www.meguro-air.com/

売主：東急不動産株式会社 東京急行電鉄株式会社 三井不動産レジデンシャル株式会社 有楽土地株式会社
施工会社：大成建設株式会社他2社
管理会社：株式会社東急コミュニティー（予定）
所在地：東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 から徒歩 5分
総戸数：689戸

【タイトルを公式物件名に変更しました。2010.12.20 管理人】


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【池尻大橋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.2】
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[601: 匿名さん]

普通は駐車場の余剰資金を管理費や修繕積み立て費にまわすことはないのでは？
現在住んでいるマンションの収支がどうなっているか不明ですが、
駐車場はメンテ等に使うようなことを聞いたことがある気がします。
マンションによって違うのでしょうかね。

ちなみに、スーパー用の駐車場もあるので、セキュリティー的には,,,って感じです。
ただ図書館行くのは、住居から行くのと、外から行くのは別エレベーター。

バルコニーの曇りガラスは、中層階以下はプリズムから見えちゃうからでは？（お見合いはしないけど）
高速道路からも見えちゃうし。。。と個人的に思いました。
プレミアムフロアのみ透明ガラスでしたね。
タワーですべての階がガラスのマンションもよくありますが、
５０メートルほど離れている隣マンションからも隣マンション（ガラスではない）も丸見えですし（豊洲の友人が後悔してました）。

[602: 匿名さん]

図書館なんて頻回に使う人以外メリットありますか。
住民以外が建物内に増えてしまい、ない方がいい人も多いでしょう。
プリズムとか周辺の住民で重宝する方には良いでしょうね。

[603: 物件比較中さん]

588です。

駐車場がどんな形になるかは特に営業マンに質問はしませんでしたが、
メリットとして雨に濡れずにそのまま住居に入れる点ですかね。

[604: 匿名さん]

それって普通の気が。この値段なら近くに安いのがあるでしょ。
将来的に積立金の上昇幅が大きいので駐車場代はばかにならない。

[605: 匿名さん]

5000円高いとしても年間60000円、管理費2カ月分なら
面倒でも手かも。

[606: 匿名さん]

周辺より数千円高いからと言って、
外部の駐車場借りる人なんていますかね？
二子新地以西なら、そんな方もいるかもしれないが、
クロスエアー買って、数千円ケチル人は車持たないのでは？

[607: 匿名さん]

居住者以外が侵入してくることを懸念されている方が多いみたいですが、
エレベーターは、基本的に居住階しか行けないみたいなので、
あまり心配することはないかもしれません。
（エレベーター内に鍵をかざせば、全ての階が押せるようになるみたい）

セキュリティー強化しすぎると、住民からすると住民的には面倒。
帝国ホテルのセミスイートとかエレベーターおりて、部屋に行くまでに
更に一回鍵をかざして、セキュリティー突破する必要があり、面倒すぎる。

そんな細かい部分よりは、排気ガス地区を許容できるか否かの方が判断ポイントとして重要ですね。

[608: 地元不動産業者さん]

クロスエアタワーの駐車場は分譲駐車場も含まれています。
一般には知られていませんが、分譲駐車場は入居者にとって極めて不利な仕組みです（過去に売主と管理組合で裁判で争われたほど）。賃貸駐車場であれば月々の駐車代は管理組合に支払われますが、分譲駐車場の分譲料金（数百万円）は全て売主の懐に入り、管理組合には全く入ってきません。従い、分譲駐車場はマンションビギナーに見えない形で売主が儲ける仕組みです（入居者の中では分譲駐車場があることを喜ぶおめでたい人も多し）。

別の人も言っていましたが、坪300万円未満なら検討するレベルのマンションと思います。もっとも、坪単価400万円台でプリズムを買った人もいっぱいいますので、何も知らないお客さんが買う可能性はありますがね。

[609: 匿名さん]

不動産投資を何度かしてますが、共用部も充実してるし、妥当な価格かな。と思いました。
1期で申し込むかはわかりませんが、
Dinks向けの部屋を2部屋申し込み予定です。

[610: 匿名さん]

投資用にマンション４つと一戸建て２つ持ってますがどこが妥当なのでしょうか？
もっと新しいコメントにも書いてる方いますが完全に割高です。
あなたはちゃんと利回り計算できますか？投資用には完全にむきませんが
この地域・このマンションじゃなきゃ絶対ヤダって人ならいいでしょうね。

[611: 匿名さん]

>>610　私も同感です、609はここの営業だと思いますよ

[612: 匿名さん]

営業だと思うなら相手にしなさんな。
投資用なんて買える人がこんなとこに書き込みしませんわな。
610さんもそうだけどね。

[613: 匿名さん]

環八内側の物件で300万以下が妥当なんてエラそうに言い切ってるところがすごい。自己嫌悪しないタイプ？

[614: 匿名さん]

613さんに同感です。
還七よりも内側ですし、環境は良いほうではないけど、
環七内側で、駅徒歩7分以内、坪300以下の物件あれば
教えてほしいです。新築で。

[615: 検討中です。]

ネガレスが多いほど人気の物件です。
決してお得なマンションとはいいませんが、
検討に値するマンションだと思います。

確かに排ガス・騒音に関してはデメリット。
それ以外は特に問題ないかなー。

4月の販売開始までわかりませんが、そこそこ人気物件になると
おもいますよ！。

[616: 匿名さん]

一戸建てを投資用に買う人なんているの？

[617: 匿名さん]

マンションだけが投資対象の人なんて逆にいるの？

[618: 匿名さん]

＞610、＞611
利回り考えたらそもそも新築は投資対象にはならないでしょ。全ての新築マンションが割高になるに決まってる。
でも、「投資」ってそれだけじゃないよね。個人属性ごとに、資金調達方法や税務と絡めたやり方がある。
ここは、売却時の環境も見込んだ投資は、あり得るよ。
たぶん気が付いてる人は気が付いてると思うけど、ここは、他のマンションに比べると、相対的に狭い部屋に割高感が無い。要するに、公平な値付けになってる。そういったところに裁定がはたらく余地がある。
あとは個人の判断。

[619: 匿名さん]

↑ 全ての新築マンションは割高だから投資の対象外って‥‥一体‥‥。
どういう考えなのか？
いろいろな人がいますね〜( ´ ▽ ` )ﾉ

[620: 匿名さん]

利回り投資に対しての話でしょ。
当たり前じゃない。

[621: 匿名さん]

>全ての新築マンションが割高になるに決まってる。

え？

[622: 匿名さん]

わたしも環七内側で、坪300以外があったら教えてほしい。

[623: 住まいに詳しい人]

>614、622

Pの時には「池尻近辺で坪350以下で買えるマンションがあれば教えてもらいたい」
という書き込みが圧倒的で、坪400超えのPが決して高い買い物に見えませんでした。

3年後の今、横で圧倒的にBetterな物件が坪320で売られているのを見て、歯が折れる
ほど自分の判断を悔しがっているPの購入者は少なくありません。冷静に自分の目で見て、
ガス室マンションに坪320の価値があるか判断して下さい。個人的には坪280以下なら
買いだと思います。

[624: 匿名]

Pの人は駅近、仕様の分そんなもんでしょと思ってるんでない。じゃなきゃモニターにでない。
悔しい人いますか？同じ売主丁度良い値付けをしてるのでは。P値引きが一番お得かな。

[625: 匿名さん]

623さんはネガなのか、ポジなのかわからんな。
どちらかというとネガティブか

[626: 物件比較中さん]

賛否両論ありますが、このマンションに住む価値ありと思った方が
購入されるのです。
私は、現在プリズムタワーに住んでいますが、
騒音・排ガスなどの空気の汚れに関してはそれほど気になりません。

家族が増えそうなので２LDKの現在の部屋からこちらの３LDKの部屋に買い替え予定です。

購入申し込みの方、これからもよろしくお願いします。

[627: 匿名さん]

短期間で買い替えとは大変ですねえ。
仲介手数料や取得税や引越代やカーテン代などなどコストを考えると、
短期間ではあまり買い換えませんよね。

[628: 匿名さん]

私はプリズムを検討していたとき、そのモデルルームでここの計画があることを知って、一旦見送った者です。
期待半分でしたが、ほぼ希望に適った物件として出てきましたので真剣に検討しています。
これだけ大規模だと、周囲の影響を受けるというよりもむしろここが規準となって影響を与えていくと思いますので、将来の資産価値については相対的にはあまり心配していません。
まあ、日本経済全体がドボンしたならどっちみち駄目ですから。

[629: 匿名さん]

＞６２３さん
１年以内に＠２８０になるなら待ちますが、３年後だったら考えません。人生は短いですので。
ということで、今回買うことにさせてもらいます。

[630: 匿名さん]

>628さん
同感です。
ここはいい物件だと思います。

[631: 匿名さん]

>629 さん
人生は短い！ハゲ同です。
ローン返済とか考えると3年なんてとても待てないです。

[632: 匿名さん]

確かに欲しい時に欲しいと思える物件に出会えたなら買う価値あると思います。
他人は他人のライフスタイルや価値観があるので自分の価値観が重要。

[633: 匿名さん]

６，７割まではライズの様にまずまず売れんるんじゃない。残りは２，３年かけてだろうが
その時値引き時があり上層階坪300前半希望。現状上層階は中～後半だからこの価格だしてまで
この悪環境はね、普通の感覚なら周囲の環境良い高級物件いきたくなるわね。ここは以外に低層を
狙いが意外に一番いいかも。

[634: 匿名さん]

竣工後であれば、値引きして売れりゃいいよね。
スミフもみたいに竣工してもあまり値引きせずに、
売れないよりマシだと思う。

あとは欲しい部屋が残ってるかだけの問題だけ。

[635: 匿名さん]

すごい！ここ安い！さっそく明日モデルルーム行ってみてきます！
２部屋投資用に１部屋家族用にすると思います！
みなさんも早く行かないと売り切れちゃいますよ！

[636: 匿名さん]

もう禿げちゃいました

[637: 購入検討中さん]

モデルルームいかないのになぜ安いと分かるんだ？？？

[638: 匿名さん]

値段でてるから安いってわかるんでしょ。
管理費も妥当かね。

[639: 購入検討中さん]

ここ思ったより安いですね。
三茶と両方見に行きましたが、値段は大差ないので、駅距離・共用施設など諸々考えてこっちで申込いれようと思います。

東急管理ってのが気になりますが、管理会社はあとからでも変えられますもんね。

売主が東急単体だと少々不安ですが、東京都や施工の大成建設グループの有楽土地や三井もいるので何だかんだ安心かなと思ってます。

クラッシィも良さそうですが、高いでしょうね・・・。

[640: 匿名さん]

急にポジが湧いてきたな。厳しい現実がやっとわかってきたのかな？

[641: 匿名さん]

粉塵さえ我慢すれば、良い物件だよ、ここは。
利便性もいいし、スーパーも近いし。

[642: 匿名さん]

なんと言っても渋谷から歩いて帰れるからねo(^▽^)o

[643: 匿名さん]

ネガがいた方が人気物件だったりするけど、
なんだがポジばっかり。

たしかに粉塵だけ我慢出来れば、良いマンションだけどね。
１期販売が楽しみだ。

[644: 匿名さん]

騒音も我慢。

[645: 物件比較中さん]

＞６２６さん

プリズムからクロエアに引っ越し予定との事。モデルルームの人も「プリズムの人で家族が増えて引っ越してくるひとがいますよ」と言っていました。「プリズムをすごく高値掴みしたのに余裕がある方ですね」と言ったら、先方も苦笑されていましたが。。。

[646: 匿名さん]

余裕のある人って普通にいるんだよね。

[647: 匿名]

2年で隣に買い替えなんてプリズムにいないだろ。営業臭いな、ポジ増えてきた。
ここの学区、環境考えたら子育ての若い人達は常識的に敬遠する人は多そう。しかも
若い人は土地購入価格、仕様など細かいとこまでみるからここは割に合わないと検討外の人も多いだろう。
一方年配の方々は各駅なんて気にしないし、少々不便でもお金に余裕があれば図書館でゆったり過ごしたり
結構年配層にニーズありそうな物件。リタイヤして昼から読書なんて優雅でいいね。

[648: 匿名さん]

premium以外の床やドア等の材質はあまり良くない感じですね。妥協できる範囲ですが。
やはり気になる点は騒音と粉塵です。

二重窓ですが窓を閉めていれば騒音は気になるものなのでしょうか。また粉塵の影響がどの くらいのものなのでしょうかね。
洗濯物はバルコニーで干す事も可能のようですが、粉塵で洗濯物が汚れたりする程度影響があるものなのでしょうかね。

[649: マンション投資家さん]

ポジは基本的に売主側がカキコすることが多いです。特にこのスレッドの場合それが顕著。
でも、「値上がり間違いないです」とか「人気が出てすぐに売り切れますよ」とか根拠の
ないカキコが多いことが、「ウリが無い」というこの物件の現実を映している気がします。

「ネガレスが多い方が人気物件」という売主側のカキコも多いですが、本物件のネガレス
は明らかに本質をついており、非常に説得力があります。個人的には、相応の値段設定
（坪単価で270万）にならない限り手を出してはいけない物件と思います。

①「246・首都高・山手通りのトリプルパンチの排気ガス（特に物件の目の前の首都高は
深夜までトラックの渋滞が続く大混雑ポイントで実はこれが一番の問題と個人的には考えます）

②「安っぽい内装・ワイドスパンが少ない間取り」（ワイドスパンを減らした方が多くの
部屋を売れます。リビングの開口部が少なく圧迫を感じる間取りが多いのはこのため）

③「柵が高く外が見えないリビング」（これの理由は不明です）

[650: マンション投資家さん]

追加で、④分譲駐車場（裁判沙汰になるほど入居者がワリを食う罠。良く御存じの方がいますね。）、⑤無駄な共用施設（個人的にはこれには賛同しませんが）というネガレスもありました。それぞれ説得力のある意見と思います。