クロスエアタワー（(仮称)目黒区大橋再開発タワーレジデンス）

[物件比較中さん]

池尻大橋駅徒歩5分
地上42階建の目黒区最大のタワーマンション！

公式URL：http://www.meguro-air.com/

売主：東急不動産株式会社 東京急行電鉄株式会社 三井不動産レジデンシャル株式会社 有楽土地株式会社
施工会社：大成建設株式会社他2社
管理会社：株式会社東急コミュニティー（予定）
所在地：東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 から徒歩 5分
総戸数：689戸

【タイトルを公式物件名に変更しました。2010.12.20 管理人】


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【池尻大橋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.2】
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[535: 匿名さん]

>>５２７
そうそう。
だから今の価格は過剰に利益乗せてないはずですよ。儲け過ぎても意味ないから。
それでも高いと感じるのであれば、目に見えないところに金をかけてるってことなんじゃないかな。

[536: 匿名さん]

目に見えない、地震対策がしてあるとかかな？

[537: 匿名さん]

例えば内廊下の壁やメーターボックスの蓋がコンクリや金属パネルむき出しか、クロスを張り詰めてあるかとかで、結構コストに違いが出て見栄えにも大きな差があるので、今度確認してこようと思ってます。

[538: 匿名さん]

なんだか、東京都のオール三ツ星らしく、
オール三ツ星ってあまりないみたいですが、
この東京都評価って、あてになるものですかね？

[539: 検討者]

オール3星も時々認めますがたいして意味はないですね。私は＋にはとりますけど。
。当初と想定外の感じるデメリットは、徒歩７分かかり駅近とはいえない。さすがに当初どこも
入札がかからない土地であったように低地。高い煙突ができ今後煙突タワーと揶揄される可能性。
何度か各駅乗ったがやはり不便、本数多いバスは大橋まで歩く。東山学区からはずれ何かと問題になった学区。
各階の間取りの振り分けで賃貸者と共存可能性高い。狭い間取り、非分譲多すぎ。
それを相殺できる価格を期待したが周辺の中級新築マンションと同価格。やはり入札も入らなかった土地の
大型タワマンなら坪300は切ってほしかった。ここに住む時点で環境は諦めてましたが
学区は痛い！（私立受かれば問題ないが）安ければここまでけなされないのに、値下げに期待するか他かな。

[540: 匿名さん]

駒場の方に私立は色々ありますが保険が東山でないのは厳しい。結局坪350もするなら近所のMやGレベル
の高級感を漂わせてくれないと（土地代も全然違うし比較にしてはいけないが）環境もエコといって
理論上問題ないといい将来はかなり良くなると言われても30年後くらいだろうね。それも未知数だし。
安く手に入れた土地なんだからせめてこの価格なら仕様はあげてほしかった。制震も気になる。

[541: 匿名さん]

ここの学区はたしか、青葉台、大橋だよね。

問題の仕分け大臣も大橋在住。お子様は私立だけどな。

わたしは駒場以下で東山以上だと思います。
最近は公立でも小学校選べるんじゃなかったっけ？

[542: 匿名さん]

選べるなら問題ないね。菅刈なら検討外でしょうがいいとこ色々あるのね。

[543: 匿名さん]

団地が縦にのびたマンションですな

[544: 匿名さん]

いやいや、普通の横の団地なら
長周期地震動対策を考えないで済みます。

[545: 物件比較中さん]

週末見に行きましたけど、仕様は普通ですね。
図書館入ってるのはよいけれど。。

値付けは
＠３３０ちょいって感じなので、、まあ　場所と規模を考えると、妥当じゃないでしょうか。
でも、あまりにも幹線道路が渦巻いてるから、「気」を気にする人は　避ける立地だな～

[546: 匿名さん]

普通に購入した土地なら＠３３０ならまずまずと思えるが、
意外に駅から歩くのと仕様を考えると少し高い。敷地の譲渡価格は当初入札額から
破格に下がったことを考慮するとかなり高い。図書館は部外者侵入のリスクもあるが良いね。
公園は子供のことを考えると安全性を考えいらない。

[547: 匿名]

積極的に選ぶ理由はないけど価格の絶対額が高くはないので選ぶ人もいるでしょうか。

売ることも考えると、パスしようと思います。

[548: 匿名さん]

それが賢明かな。MSも物件価格は土地代＋建物代となる。前者が価格を主に左右する。
ここは例えば周辺物件より前者がかなり安い。単純に坪50～100万程度は
安いと換算すると仕様が見た目よりかなり良い可能性はあるが割にあわない。

[549: 物件比較中さん]

プリズムを検討していたものです。
今は賃貸で中目黒駅前のタワーに住んでます。

周り（青葉台、東山、駒場）に比べれば低地だけど、池尻大橋から西側の田園都市線沿いはずーっと低地では？
中目黒も目黒駅近くの三井さん物件も川沿いだから低地です。

仕様は良くありませんが、中層階で坪330くらいだったので、
妥当な価格かと思い、前向きに検討中です。
並行して、三井さん物件も検討中。

土地代が周辺相場と比べて激安で手に入れることができたら、
品川の定期借地除いて、分譲代金が安くなったマンションって具体的にどこかあるんですか？

[550: 購入検討中さん]

東急すら入札しなかったんだから、１回目、２回目で入札業者がいなかったのは
普通に考えて、単純に時期が悪かっただけだろ。

[551: 購入検討中さん]

ついでに、、、
与謝野さんが２０１３年から消費税あげる噂があるけど、
ほんとにそうなるとしたら、あと１年後ろ倒しにして欲しいね。

[552: 匿名さん]

>>549
安かったのは、晴海レジデンスかな。
土地は、何処かの土地と等価交換だったそうな。

[553: 匿名さん]

地代が高いとこの土地は高かったと言うが、逆は言わずに分譲価格に上乗せするからあまり公にならない。
ここはこの価格で安い地代と知ると興ざめしますが、知らないと547さんの言う通りかもしれません。
中目黒のアトラスからだったら仕様もかなり見劣りするんでないでしょうか。中目黒駅近といい羨ましい。

[554: 購入検討中さん]

５５２さん
ありがとうございます。晴見ですか。
土地が格安なのは、あまり前例がないということなんですかね。

５５３さん
UR賃貸なので、仕様的には賃貸仕様になっているかは謎ですが、
エクセレント仕様であれば、あまり変わらないように感じました。
旦那実家が半蔵門線内なので、田園都市線の方がなにかと便利なのです（横浜方面に行くことや、日比谷線を使うことが稀なので）。

クロスエアータワーも高速道路が五月蝿い可能性ありですが、
アトラスタワーは部屋の向きに寄っては、中目黒駅のアナウンスが五月蝿すぎる。

都心の高層マンションはどこでも窓あけると五月蝿いんでしょうけどね。

[555: 匿名さん]

晴海レジデンスは本当にやすかった、良い買い物だったよ
１部屋転売であとは賃貸収入
ここは割高だし投資にはむきませんね。ココじゃなきゃ絶対ヤダって人用かな？

[556: 匿名さん]

中目黒駅前タワーなら五月蠅い以上のメリットがある、高くてもだから人気。
田園都市なら三茶タワーのがまだ便利、かつ三井だし。実際の徒歩時間余りかわらないしね。
池尻各駅待つなら渋谷でた方が早い場合が結局多いから中目黒からの引っ越しは余りメリットないかも。

[557: 匿名さん]

日比谷線は使用しない前提で、半蔵門線を使う機会が多く、
田園都市線沿い必須であれば、ここか三軒茶屋のタワーですね。

私も三軒茶屋のタワーを見に行きましたが、駅からの道が狭く躊躇してます。

[558: 物件比較中さん]

三茶タワーは三菱ですよね。
両方見に行きました。

管理費がほぼ同等と考えると、公共施設や共用施設が充実してるこちらに気持ちが傾いています。

三茶は駅からの距離が９分ですが、少々歩きにくいのと、ペンシルビルみたいで隣との距離が近すぎるのがマイナスですね。

もう少し価格が下がれば三茶でも・・・と思いますが、リセールも視野に入れると資産価値が維持できそうなのはこちらなのかなと思ってます。

正式価格どうなるんでしょうね。

[559: 匿名さん]

三茶は三菱地所ですよ。
三井のタワーとなると、最寄り目黒駅の目黒川沿いかな。

[560: 購入検討中さん]

この板とは関係ないけど、目黒駅の三井はタワーじゃないよ。
１０階建て。雅叙園の先だけど、坂がきついかもね。

[561: 匿名さん]

三茶はここに価格合わせてくるでしょう。立地はまだましだし資産価値考えたら
三茶かな。売却のとき三茶のが有利だし、こういう時に東急と比べると財閥系は強い。
ただどちらも好き好んで住む立地でないな。三茶も、池尻も５，６分歩くと環境も群とよくなるけど、
大通り沿い歩いても意味無いからね。

[562: 物件比較中さん]

今月下旬からMRのプレオープンがはじまるようですが、
これって予約制なんでしょうか？
予約なしでふらっと見に行けますかね？

[563: 匿名さん]

562
2月上旬以降であれば、事前に電話すれば当日でも
行けると思いますよ。
予約なしはきついかもね。

[564: 匿名さん]

公園が安全性考えMS直結にならなければいいね。近くに公園があるマンションということなら
+材料になるが直結では－かな。世田谷公園など良い公園が多い中わざわざ空気の悪い人工公園に
人が集まるかは疑問なのでそれはそれ安心だけど。

[565: 匿名さん]

>>541さん
目黒区の小学校は選択可能になっています。
ただ学校によっては教室数に余裕がないため受け入れ不可となって
いるところも。
受け入れ不可の学校もその指定地域であればもちろん入学できます。
生徒の通学負担や学校と地域の関係などを考慮し、住所地の指定校に
隣接する学校の範囲が決まっている様です。

[566: 匿名さん]

東山や駒場希望が菅刈になってしまったりとか運もあるんですね。
重要な要素なので引っ越す前に確定情報がほしい。
筑駒、東邦受かればとり越し苦労になりますが。

[567: 購入検討中さん]

566
筑駒、駒東って中学高校でしょ。
小学校は関係ないんでない？
目黒区のHP観て自分で調べてみてください。
親も少しは勉強しないとね。

東山はここ数年受け入れしてないよ。

[568: 匿名さん]

公園が直結でマイナスって意味分からん。
当然直結部分はダブルオートロックだし、夜間立ち入り禁止で管理事務所もある公園。
いろいろな植栽が入って庭園風らしいのでプラスと思っているけど。

直結によるマイナスってあるの？安全性？

[569: 匿名さん]

生き物が住み着くとは思えませんが、ビオトープもやるらしいしね。
管理事務所も夜間立ち入れないのも、知らない人が書き込んでるだけですよ。

[570: 匿名さん]

やはり安全性を考えてかね。確かに公園直結は微妙、駅直結なら意味大だけど。
いっそのことプライベートならそれを売りにできるが都絡みだからね。
東山受受け入れないのが本当なら痛い。ここはどこの学区になるのでしょうか？

[571: 匿名さん]

ビオトープには維持管理費用は当然完全東京都、区立持ちですよね？
そうでないとプライベートにしないとおかしい。

[572: 匿名さん]

＞570
国家公務員ばかりの東山ご希望なのであれば、
東山に引っ越すしかないね。
大橋、青葉台は菅刈小学校だよ。
ちなみに駒場も公務員多いよ。
小学校から私立行けば問題ないのでは？


＞571
公園は目黒区の管理なので、プライベートは逆におかしい。

再開発なんだから、公園の管理維持費は、マンション管理費には入ってない。
MRで聞いてみてください。

[573: 匿名さん]

大橋、青葉台は菅刈小学校なら三茶にしようかね。学区がかなり将来を左右する。
賢いとこいけば筑駒あたりにいけんでしょうが。

[574: 匿名さん]

こんな排ガスだらけの環境で子育てしたくありません

[575: 匿名さん]

573
世田谷区はよくわからないけど、
三茶の三菱がいいかもね。

三宿の公立中学は荒れてるからご注意ね。

[576: 匿名さん]

目黒は子育てファミリーのイメージあまりないな。
逆に他行ってって感じ。

[577: 匿名]

同じ池尻最寄りでこんな物件も始まるみたい。
世田谷公園近くて環境は抜群だけど価格は高いだろうなー。

http://www.ch195.jp/

[578: 匿名さん]

>569さん
>生き物が住み着くとは思えませんが、ビオトープもやるらしいしね。
思わず笑ってしまいました。
ビオトープは青山や新宿などの都心でも成功例があるので、もしかすると
ここにもヤゴやメダカが住み着くかもしれませんよ。

[579: 匿名さん]

空き缶拾う生き物も住み着きそうですけどね

[580: 匿名さん]

MR行った方、管理費や修繕積み立て費はどのくらいでしたか？

[581: 匿名さん]

>577
私もその物件も気になっています。

[582: 匿名さん]

空き缶拾う生き物とは犬のことですか？

マンション環境性能表示で三ツ星というのはすごいことなのでしょうか？それとも当たり前のこと？

屋上緑化というのは住人が出入りすることはできるのですか？風が強くて行っても意味無し？

[583: 匿名さん]

当たり前でもないし凄くもない、ウリにはするけどあの環境だから。。。
世田谷公園→環境の良い分だけ高そう。住商価格またはスミフ価格。
ここは公園来て健康を害するのもどうかと。

[584: 匿名さん]

>582さん
屋上緑化へは立ち入る事ができないかもしれませんが、
大橋ジャンクションの空中庭園と直結しているので、
そちらで緑や自然を楽しむ事が出来ると思います。
目黒区の緑被率を20%にあげる目標って、やはり排気ガス対策なんでしょうか。