モナークレジデンス大宮公園ってどうですか？

[ビギナーさん]

モナークレジデンス大宮公園について色々と情報を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：埼玉県さいたま市大宮区寿能町2丁目253-1、253-3（地番）
交通：
東武野田線 「大宮公園」駅 徒歩8分
東北本線 「土呂」駅 徒歩17分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.79平米～89.42平米
売主：田中建設
販売代理：創環境開発


施工会社：株式会社田中建設
管理会社：株式会社ディ・エム･シー

[101: 契約済みさん]

結婚以来、土呂駅周辺に住んでいます。

駅や市民の森へ徒歩で行け、ステラタウンやプラザノースも近いこの住環境がとても気に入ってます。
この辺りのマンションを検討して、モナークが気に入ったので決めました。
（モナークという名前は好みではないですが･･･）

住宅購入マニュアル本等でみなさん勉強して検討していると思いますが、
モナークを検討する上で役立ちそうな情報を

・液状化危険度マップ
　ギリ外れている。東側道路の脇にある見沼代用水まで。盛土を約１ｍしているのでさらに少し余裕がある。
・地盤
　低地のため良くはない。市の地盤沈下調査や現地の道路・建物の状況を見ると著しい沈下はなさそう。
・芝川洪水ハザードマップ
　液状化危険度マップと同じ。
・芝川
　水質調査を見ると良くはない。現地の川の近くに行ったが異臭はしなかった。
・都市計画
　風致地区のため、高さ１２ｍを超える建築物は不可。周りに高層ビルが建つ心配がない。

地盤が気になりましたが、性能評価を得ているので安心かなぁと判断しました。
もう一つ気になるのは、大宮公園駅のショボさです。土呂駅と比べると見劣りします。

[102: 匿名さん]

>>96さん
野田線は特に朝夕ラッシュ帯は寿司詰め状態だからね
でもそれも短距離2駅だから我慢できないこともないかな

この物件のウリとして最初に目が行くのがGgタイプの56㎡2098万円という価格だよね
野田線沿線物件としてもこれは破格でしょう
ただし良く見ると北側東側には機械式駐車場があるから購入する時は良く考えないと音に悩まされそう
1階というのも避けたがる人多いから気になるのはGタイプの2階以上の価格だね
これはHPで確認できないから気になった人は物件訪問するしかないね

その他の設備関係は一通り昨今のスタンダードが揃えられているし
公園近くの静かな住環境は好む人も多いと思うし、駅徒歩8分もまあ許容範囲かな
けして悪い物件じゃないと思うな


…それだけにここの営業さんか何なのか知らないけど、同じ人が何度もワザとらしい讃美の書き込みを繰り返してたのが残念に感じるね

[103: 匿名さん]

>>100
あなた何度も何度も同じような書き込み繰り返しているでしょ。
検討する側の不安としては、あなたの書き込みが営業のヤラセに見えてしょうがない。
こっちとしては目下の不安材料はあなたの書き込みだけですよ。

お願いしますから住民スレ立てて、そちらで楽しくお話ししててください。
言い掛かりだなんだと言われても本当にそう感じるんだからしょうがない。

[104: 匿名さん]

町を実際に見て回るとわかるけど、寿能町は高級住宅街じゃないよ。
隣接する盆栽町が高級住宅街だよ。

[105: 匿名]

ここの物件大大好きさんが何度も同じような書き込みするから、購入検討の人達を惑わせているのは事実。

[106: 匿名さん]

連続投稿ポジさんの特徴は、？を?と入力する事。

[107: 匿名さん]

かなり価格は手をつけやすいように思いますが…

その辺はみなさん、どのようにお考えでしょうか？

[108: 匿名]

うーん。
だから、価格も要因の一つで結構売れているんじゃないかな。
全体的にまとまってる
マンションだよね。

[109: 匿名さん]

>108さん　結構売れているとは、具体的にいくつくらい売れてるのでしょうか？

[110: 匿名]

半分くらいかな。
営業の人に聞いてみて。

[111: 周辺住民さん]

べつにこのマンションに興味があったわけではありませんが、活発な書き込みがあるみたいなので覗いてみました。
けど、書き込みがあまりにも不自然。こんないいことばかり書いてある書き込みを見たことがありません。しかもこの規模でこの書き込みの多さ。営業さん、そうとう頑張っているのね。もう、笑っちゃうしかありません。

[112: 周辺住民さん]

そういえば、機械式の駐車場の修繕について指摘していた人がいましたが、自分もそう思います。駐車場料金で修繕費を積み上げなければ機械式の修繕は無理です。もしくは、将来多額の修繕積立金を収集することになるでしょう。長期修繕計画は不安いっぱい。
営業さんの書き込みが多いみたいなので、そこらへんの回答もお願いします。

[113: 匿名さん]

修繕費のことまで気が回らなかったな。

それは気になるところだ。

[114: 匿名さん]

駐車場の修繕費用って当然長期修繕費から出しますよね？
ところが駐車場の賃貸収入って管理会社の管理費に回るんですよ。
これ良く勘違いする人がいるんですけれど…。

つまり、修繕費が掛かるからと機械式駐車場をやめて平置きのみにすると

駐車可能台数が少ない　→　駐車場賃料が減る　→　管理費の増加

ってなるんですね。

現状のまま修繕費が掛かるのと、駐車可能台数が減りなおかつ管理費が上がるの
どちらが良いですかね？

[115: とおりすがり]

>>114

？？？

そんなことはない。
少なくとも、直接「駐車場の賃貸収入が管理会社の管理費に回る」ということはないし、
機械式の駐車場をなくすことによって管理費があがることはないよ。

機械式駐車場のデメリットは、その機械の保守点検に費用がかかること。
エレベータの保守点検費用と同じと考えたら分かりやすいかな。
駐車場料金の収入があってもそのほとんどが将来の設備更新用に使えないんだよね。
月々（あるいは毎年）の保守点検に費用がかかるからね。

さらに一定年数経てば、機械の更新にかなりの金額が必要になってくる。
だから駐車場使用料を駐車場修繕費として別口で積み立てるという組合も結構ある。

平置きや自走式の駐車場に比べて機械式は維持に費用がかかるんだよ。
それなのに駐車場料金を低価格に抑えると、後々の修繕などの時に費用の捻出に
苦労することになる。

自走式とか平置きの駐車場は機械式に比べると維持管理費が格段にかからないので
駐車場料金がマンション全体の修繕積立金に回せたりもする。

機械式が敬遠されがちなのは、使い勝手の問題のほかにそういう面もあるんですよ。

[116: 匿名さん]

>>115さん
書き方がおかしかったですね、訂正します。

×　管理会社の管理費に回るんですよ。
○　管理費に回るんですよ。

駐車場の賃料って修繕費に積み立てられてないでしょう？
管理費に回っているんですよ、これは何処も一緒のはず。

[117: とおりすがり]

あっという間のレスにびっくり。
まあ、自分も自分の書き込み後に誰か何か書いてるかな？と見に来たクチだから、人のことは言えないか。

＞駐車場の賃料って修繕費に積み立てられてないでしょう？
＞管理費に回っているんですよ、これは何処も一緒のはず。

確かに管理費に入れるのが昔は一般的だった。
でも最近では「駐車場口」として別立てで口座を作る組合も増えてきている。

＞駐車可能台数が少ない　→　駐車場賃料が減る　→　管理費の増加

機械式の駐車場がなくなれば、その保守点検費もなくなるので、そうとは言えない。
特にこのマンションの駐車場利用料金設定では、駐車場の維持管理費が利用料でまかなえるとは
思えないので。

物件概要によると
●駐車場:敷地内に42台設置（パズル式・パズル縦列式40台、専用平置2台、月額使用料500円～2,000円）
●駐輪場:敷地内に64台設置（二段式、月額使用料100円・200円）

2,000円というのは専用平置きの料金だろうから、たぶん機械式の使用料は500～1000円かな？
最大でも1500円くらい？
平均1000円として40台分で、月4万円。年48万円。
メンテ代をまかなえるのか、ちょっと疑問な感じ。
まあ、それで機械式のメンテ代をまかなえるとして、10年とか20年たった時の機械の更新時には
マンション全体の修繕積立金からその費用を出すしかない。

あと駐輪台数も少ないね。
1軒に1台～2台。
一応ファミリー物件だと思うし、子供の自転車とか、どうするの？って思う。
廊下に自転車が置かれるのも時間の問題、っていうか、それ前提の台数設定だと思う。

[118: 匿名]

数年前に北区のマンションを検討した時、そこも機械式駐車場でしたが、150世帯くらいで確か5000～9000円でした。点検費用がかさむので、このくらいもらわないとやっていけないらしいです。
確かにこの物件の駐車場代は安いですね。
機械式は渋滞で待たなきゃいけないのと、雨の日で両手に買物袋となったらすぶ濡れになります。
ただ、防犯上は車上荒らしやいたずらされることはあまりありません。

[119: 匿名さん]

駐車代が安いって言うのはもともと管理費で徴収されているからでしょ
駐車場分の負担を車使わない人も含めて全員で負担しているようなもの

[120: 匿名さん]

機械式駐車場について今までの話をまとめるとこういうことですか？

・点検費用
管理費で居住者全員で払っているか、駐車場使用料で使用者が払っているかの違い。
駐車場使用料が低いのは、その分管理費が高くなっている。

・取替え費用
修繕費で居住者全員で積立てるか、駐車場使用料で使用者が積立てるかの違い。
駐車場使用料が低いのは、その分修繕費が高くなっているか、もしくは取替え時に一時金が必要になる。

結局、使用者負担か全員負担かということですか。
私的には共有施設だから全員で負担するのがいいと思いますけど。
車使わない人には不公平かもしれませんが、エレベーターの点検・取替え費だって全員で負担でしょ？
１階や２階に住んでいる人は、ほとんど使わなくても負担するのと一緒じゃないですか？

あと、駐輪場の数は少ないですね。
１世帯に２台は必要でしょう。３台あれば理想ですね。