京阪東ローズタウン・ファインガーデンスクエアってどうですか？（その４）

[匿名さん]

京阪東ローズタウン・ファインガーデンスクエアについての情報を希望しています。
ネガティブな情報も含めたやりとりによって、信頼性の高いスレにして頂くことを希望します。

なお、スレッドが荒れる原因になりますので、マンションコミュニティTOP に記載の投稿マナーを守って頂くと共に投稿削除基準に該当する投稿は書き込まないでください。
　よろしくお願いします。

【過去スレッド】
その１『京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアは？』[2006/10/31-] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/114/
その２『京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアってどうですか？』[2008/08/04 -] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/99/
その３『京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアってどうですか？』[2010/7/11 -]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/82288

所在地：京都府八幡市欽明台東5-1、京田辺市山手西1-1-2(地番)
交通：
JR片町線｢松井山手｣駅徒歩9分
間取：3LDK-4LDK
面積：75.33平米-120.17平米

物件URL：http://www.fs-web.jp/
施工会社：㈱奥村組
管理会社：京阪カインド㈱

[186: 申込予定さん]

>>この間違った解釈は次回の定例市議会で問題になります。

前も聞いた。その度、思った様にならずそれ以来話題にしない。説得力ないんですが。恥ずかしくない？？同じく事言うの？皆、その思っているよ。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[187: 匿名さん]

↑
　いつもの申し込み予定さん

　訳の分からないことを言っていないで、下記の八幡市の担当部長の答弁が行政として適切な答弁かどうかを答えてください。

＞京都府からは、
＞伺い書に記載した公開空地については、
＞一般的に使われている幅広の解釈としてのオープンスペースと理解して処理し、
＞現地についても、
＞建築基準法８６条を活用したオープンスペースが設置されており、
＞問題ないと判断している、
>>180

　答えられなければやっぱり
>>この間違った解釈は次回の定例市議会で問題になります。
>>186

　がんばってレスしてくださいね。

[188: 匿名さん]

「総合設計許可準則に関する技術基準」には、中庭等その周囲の大部分を建築物に囲まれ、道路に接していない空地については、公開空地に準ずる有効な空地として、公開空地の有効面積に算入できるものとする、と記載されています。
これで問題ありません。
八幡市には、この国土交通省の通知を排除する条例でもあるのですか。

[190: 匿名さん]

１８８さん

＞「総合設計許可準則に関する技術基準」には、中庭等その周囲の大部分を建築物に囲まれ、道路に接していない空地については、公開空地に準ずる有効な空地として、公開空地の有効面積に算入できるものとする、と記載されています。

　あなたは、総合設計許可準則の「公開空地」のことを言われています。総合設計制度とは建築基準法第５９条２項のことです。

　八幡市の６月の定例市議会で、担当部長は下記のように答弁しています。
＞建築基準法第５９条の２の総合設計制度の公開空地を確保し、容積率、高さ制限、車線制限などの緩和規制を受けて設置された公開空地ではないと認識しております。

　要するに、現状のスクエアの中庭は建築基準法５９条第２項の「公開空地等」ではないのです。「公開空地」「公開空地等」の文言を使う場合、その意味は、国土交通省の「総合設計許可準則」で定義されているもの以外ありません。八幡市の担当部長は、国土交通省の通達が理解出来ていないのです。１８７を参考にしてください。
>>187

　スクエアの中庭は「公開空地」にはなっておらず、単なる民地ということです。

　「公開空地」にするためには大変な手続きが必要です。京阪は一切していません。因みに大阪府の手続きは下のアドレスをクリックしてください。
http://www.pref.osaka.jp/attach/2687/00000000/sougousekkei-toriatsukai...

[192: 匿名さん]

感じません。

[193: 匿名]

きのうあゆみが丘見てきたよ。そこに住んでいるんだね。

[194: 匿名さん]

１９０さんに、お尋ねします。
スクエアは、容積率が１９７％で、２００％未満なので、建築基準法第５９条の２の総合設計制度の適用を受けていないのは、知っています。
では、なぜ、日陰対策部会の方々は、総合設計制度の解釈指針として、国土交通省が自治体に通知している「総合設計許可準則」に記載されている「公開空地の定義」を、スクエア中庭に適用されるのですか。
それなら、なぜ、同じ「総合設計許可準則」に記載されている、「中庭等は、公開空地に準ずる有効な空地として、公開空地の有効面積に算入できるものとする。」という記述を、スクエア中庭に適用してはいけないのですか。
同じ許可準則の中にある、公開空地の定義は利用するが、中庭に関する規定は利用してはいけない、という理由は何ですか。

[195: 申込予定さん]

何を言おうがスクエアは適法の判断を行政に受けている。この事実は変わらない。訳のわからない現実逃避してるのは日陰だろ。w

[196: 匿名さん]

１９４さん

　前の事業計画で認可されていた街区公園の設置を取り止めるには、スクエアが国土交通省による土地区画整理事業運用指針のただし書きの（イ）か（ロ）のいずれかに該当していなければなりません。

　京阪は、京阪東ローズタウン美濃山第4地区（スクエア）の土地区画整理事業 事業計画書（変更）において、「集合住宅における一団地の総合的設計制度による街区公園の代替機能としての公開空地の確保」なる事業計画を申請し、京都府は、土地区画整理法施行規則第9条第6項の「健全な市街地を造成するのに支障がないと認められる場合」としてただし書きの（ロ）を適用し「街区公園の代替え機能を有した、地区利用者の利便性に資する公開空地（約5,800㎡）を配置するもの。」として認可しました。

　ただし書きの（ロ）とは、「地区計画の地区施設等、総合設計制度の公開空地等により、同等のオープンスペースが整備されることが確実な場合」であります。ですから、中庭は、「総合設計制度の公開空地等と同等のオープンスペース」でなければなりません。

　本来は建築基準法第５９条第２項を適用し、容積比率等を緩和してもらう代わりに「公開空地」を設けるのですが、京阪はデタラメな事業計画により、公園予定地を民地として取り込もうとトリックを使ったがそれを見破られたということです。法的に街区公園の設置を取り止めるには、容積比率とは関係なく、中庭を「総合設計制度の公開空地等と同等のオープンスペース」にしなければなりません。

　「公開空地」の定義は、国土交通省の「総合設計許可準則」にある定義しかありませんので、京阪及び行政が「公開空地」という文言を使用した以上、中庭は「公開空地」にしなければなりません。中庭が「準公開空地」でも適法となるのですが、現在、中庭は単なる民地ですので、美濃山第４地区（スクエア）土地区画整理事業は、土地区画整理法施行規則第９条第６項違反となります。

[197: 匿名さん]

No.194さん

>スクエアは、容積率が１９７％で、２００％未満なので、建築基準法第５９条の２の総合設計制度の適用を受けていない

ということは、公開空地を設ける必要性がそもそも無いという理解で正しいのでしょうか？

つまり、スクエアは、現状で完全に適法である。
という理解でいいのですね？

[198: 匿名さん]

↑

＞公開空地を設ける必要性がそもそも無いという理解で正しいのでしょうか？

　間違いです。

　１９６の理由により
＞中庭は、「総合設計制度の公開空地等と同等のオープンスペース」でなければなりません。
>>196

　公園用地を取っておいて、中庭を「公開空地」せず単なる民地にしておいて何のお咎めもないというようなうまい話はありません。
　事業計画の申請時にはいろいろと良いことを並び立ておいて、実際には事業計画通りせずに、あれこれと逃げ道を探しているのは実にセコイ話です。

　中庭は事業計画通り（認可通り）「公開空地」なっていないし、「児童の遊び場」もないのですから、美濃山第４地区（スクエア）土地区画整理事業は、明確に土地区画整理法施行規則 第９条第６項違反です。

[199: 匿名さん]

火消しのつもりだろうが 申し込み予定ちゃんをはじめ油をたくさん注ぐ人がいるね

[200: 匿名さん]

>公園用地を取っておいて、中庭を「公開空地」せず単なる民地にしておいて何のお咎めもないというようなうまい話はありません。

と言うけど、公園を造る必要が無くなったとすれば、

>公園用地を取っておいて、

というのは、間違いだね。

[201: 匿名さん]

↑

　土地区画整理法施行規則第９条第６項では、一地区に一つ以上の公園（一地区全体の３％以上）を設置しなければならないと定められています。

＞前の事業計画で認可されていた街区公園の設置を取り止めるには、スクエアが国土交通省による土地区画整理事業運用指針のただし書きの（イ）か（ロ）のいずれかに該当していなければなりません。

＞京阪は、京阪東ローズタウン美濃山第4地区（スクエア）の土地区画整理事業 事業計画書（変更）において、「集合住宅における一団地の総合的設計制度による街区公園の代替機能としての公開空地の確保」なる事業計画を申請し、京都府は、土地区画整理法施行規則第9条第6項の「健全な市街地を造成するのに支障がないと認められる場合」としてただし書きの（ロ）を適用し「街区公園の代替え機能を有した、地区利用者の利便性に資する公開空地（約5,800㎡）を配置するもの。」として認可しました。

＞ただし書きの（ロ）とは、「地区計画の地区施設等、総合設計制度の公開空地等により、同等のオープンスペースが整備されることが確実な場合」であります。ですから、中庭は、「総合設計制度の公開空地等と同等のオープンスペース」でなければなりません。
>>196

　本来街区公園となるべき敷地の上にＤ棟を建てておいて、その見返りとして中庭を「公開空地」にしなければならないところを、京阪は単なる民地にしているのですから、「取っておいて」は間違いではありません。

[203: 匿名さん]

２０１の補足です。

　京阪は、仮処分裁判の主張書面で「京阪東ローズタウン美濃山第4地区土地区画整理事業 事業計画変更理由書(甲第25号証)に記載した通り、当第4地区で確保できない公園面積（1,000㎡）を、全域非住居系である美濃山第6地区の一部住居系への変更検討に合わせて同地区で確保し、美濃山地区全体に必要な公園面積を保持することとしている。現在施行中の同第6地区土地区画整理事業においては、街区公園の新設を含む事業計画の変更案を策定し協議中であり、第4地区に街区公園を設けないことによって、公園用地とすべき土地を利得し公園施設費を免れようと騙したとするのは全く根拠はない。」と主張しています。

　しかし、この京阪の主張は真っ赤な嘘です。即ち、京阪は、美濃山第４地区に設置出来なかった街区公園は、第6地区に設置して埋め合わせるから詐欺ではないと主張しましたが、第6地区は戸建て（ビーファ)を建てられており、第6地区にも土地区画整理法施行規則第９条第６項の規定により、街区公園が必要なのです。京阪は、第6地区に街区公園を設置して埋め合わせをすると八幡市民を騙し、平成9年の事業計画の変更で八幡市の市有地（八幡市民の土地）となるべき公園用地をスクエアの民有地として取ったのですから詐欺に当たると部会は判断しています。

　美濃山第４地区（スクエア）土地区画整理事業は、土地区画整理法施行規則第９条第６項違反に留まらず、京阪の本件の対応いかんによっては詐欺事件にまで発展する可能性があります。
　京阪は、嘘の主張がバレたからと言って頬かぶりして逃げようとするのはいかがなものでしょうか？

　平成18年のスクエアの建設説明会では住友不動産の陰に隠れ、部会に法令違反の証拠を突き付けられて説明要請をされた途端に頬かぶりを決め込み、今は行政の陰に隠れるという企業姿勢は京阪の経営理念である
＞「法令および社会規範を遵守し、企業の社会的責任を果たします。」
　に反しており、京阪の経営体質の脆弱さの一端を垣間見る感があります。本スレを京阪の社員も閲覧していることでしょうから、経営陣はもっと正々堂々とした経営を行わなければ、従業員の士気にも影響し、士気の低下は事故にも繋がります。

　京阪は本スレの「業者の方へ」にある
＞業者様のご担当であることを名乗った上で、掲示板に直接フォロー・反論をされるのが最も良い対処方法と考えております。
　を実行し、本スレで指摘されている事項について釈明することが、本スレを閲覧している購入検討者に対し、最低限度すべきことであると考えます。

[204: 匿名さん]

＞第６地区の事業計画を変更して、美濃山地区全体に必要な公園面積を保持することとしている。

なら、全く問題なしですね。

日陰の言っていることは、本当の言いがかりじゃないか。


第６地区の事業計画を変更して美濃山地区全体に必要な公園面積を保持し、必要な公園設備を導入すれば、

＞八幡市の市有地（八幡市民の土地）となるべき公園用地を民有地として取った

という日陰の主張は、根拠を無くすことになる。

[205: 匿名さん]

↑

　あなたの主張は全くの間違いです。

＞第６地区の事業計画を変更して、美濃山地区全体に必要な公園面積を保持することとしている。
　第6地区に街区公園を設置しなくても既に美濃山地区全体に必要な公園面積は保持されているのです。

　土地区画整理法施行規則第9条第6項では、各施行地区で３％以上を保持しなければならないのです。
↓
(都地区会整理法施行規則第9条第6項）
六 　設計の概要は、公園の面積の合計が施行地区内に居住することとなる人口について一人当り三平方メートル以上であり、かつ、施行地区の面積の三パーセント以上となるように定めなければならない。

＞京阪は、美濃山第４地区に設置出来なかった街区公園は、第6地区に設置して埋め合わせるから詐欺ではないと主張しましたが、第6地区は戸建て（ビーファ)を建てられており、第6地区にも土地区画整理法施行規則第９条第６項の規定により、街区公園が必要なのです。京阪は、第6地区に街区公園を設置して埋め合わせをすると八幡市民を騙し、平成9年の事業計画の変更で八幡市の市有地（八幡市民の土地）となるべき公園用地をスクエアの民有地として取ったのですから詐欺に当たると部会は判断しています。
>>203 　

[206: 匿名さん]

１９６さんへ。
：：中庭が「準公開空地」でも適法となるのですが、現在、中庭は単なる民地ですので：：
なぜ、スクエア中庭は「準公開空地」に該当しないのですか。「準公開空地」と単なる民地の違いは何ですか。
ところで、
これから、市議会での質問は、どういう展開になるのですか。唯一の論点は、「公開空地」の定義で、行政は広義、市会議員さんは狭義に解釈し、多分、１００年議論しても、平行線のままだと思うのですが。

[208: 匿名さん]

＞第6地区に街区公園を設置しなくても既に美濃山地区全体に必要な公園面積は保持されているのです。

だったら、なおさら公園は要らないんだ。

近くにあじさい公園があるから、最初から何の問題もないってことだね。

[209: 匿名さん]

No.206 さん

さすがです。

日陰は、話を広げて皆をけむに巻いていますが、
No.206 さんのおっしゃるとおり、「唯一の論点は、「公開空地」の定義で、行政は広義、市会議員さんは狭義に解釈し」ということだけです。