ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうですか？

[購入検討中さん]

交通局の目の前の物件ですね。
ザ 湾岸タワー　レックスガーデンについて色々と情報交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R～3LDK
面積：38.75平米～117.69平米
売主・事業主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト

物件URL：http://wangan456.jp/
施工会社：前田建設工業株式会社　東京支店
管理会社：未定

[550: 匿名さん]

ここは、結構資金繰りがキツいんじゃないか？
元々プロパストがやる予定で着工してプロパが行き詰ったから、どうしょーもなくて前田建設が関連会社の正友で事業を承継。

しかし、正友なんて資金力も営業力もないから長谷工に依存。
長谷工は資金負担ないが事業主の前田・正友は、かなりキャッシュが欲しいだろ。

キャッシュを手に入れんがため、かなり激安で勝負かけたね。

[551: 匿名さん]

確かに安いわ。。。。

でも、住友や野村ブランドのマンションも気になる。

それにしても安いわ。。。

[552: 匿名さん]

資金繰り苦しいって大丈夫か・・・？

[553: 匿名さん]

ん？資金繰りは大丈夫なんじゃない？
プロパストはもう絡んでないし。

[554: 匿名さん]

前田建設はそんなに資金ないし、これから免震手直し？で大変だろ。
プロパストに対する債権もカットして痛手をこうむってるだろ。

そもそもゼネコンなんて金もってないよ。
だから普通は資金繰りはデベがやること。

前田の9月中間決算は赤字転落で、23/3期は通期でも減収減益余儀なしのようだな。

[555: 匿名さん]

そう言えば免震の件、営業さんに聞いたんですけど。

過去スレにちょっと出ていたようにゆっくり揺れは免震は大丈夫ですって言ってた。
ネットや雑誌の情報と違うなと思ったけど自分もそこまで知識ないので突っ込めず・・・。
どうなってんだ？

[556: 匿名さん]

営業も実は理解してないんじゃない？
理解しても、危ないですよとは口が裂けても言えない。

理解してない風を装っているのか？

[557: 匿名さん]

という事にしたいのですね（笑）

ふ～ん、売れてると困る人がいるんですね。
抽選でも近いの？

[558: 匿名さん]

>>556
嘘をついてるとは思えない感じだったんですよね
詳しいやりとりは身バレしそうなのでふせますが。
見解が違うのか本当に分かってないのか・・

[559: 匿名さん]

確かに安いもんな。
どの部屋が人気なんだろ。

[560: 匿名さん]

>>550
不安に襲われる人も多いと思うけど、裏を返せばそういう物件ってお買い得だったりするんだよね
3月末までに少しでも現金欲しいのかな？

晴海レジもデベが危ないって散々言われてたけど、蓋を開けてみれば・・・
結局そんな状況を知らなかったり無頓着だったりで値段で飛びついちゃう層は確実に存在する
君子危うきに・・・って言葉もあるから買う買わないは個々の判断だけど普通に完売すると思うなぁ

[561: 匿名]

560 手付金は売主の会計に流れる訳ではなく、保証協会の預かり金でしょ？
しかも晴海のときとデベの財政状況まったく違うと思います。

[562: 匿名さん]

>>558

横入りｺﾞﾒﾝﾅｻｲ。
私も長期地振動には免震は不利なんじゃないですか？？って営業さんに聞いてみました。
でも建物の形状上（筒状のタワーではないため）制震より免震の方が有利なんですってお話ききました。
私はド素人なのでそれで納得しましたけど、どうなんでしょうか？

[563: 匿名さん]

ゆっくりゆれて何があぶないの？

[564: 匿名さん]

国土交通省のホームページだと長周期地震動とは、揺れの周期が長い（２、３～20秒）波を多く含む地震動で、ゆっくりとした揺れが非常に長く続く特色があるとか。
規模が大きい地震ほどより長周期の地震動が多く発生し、また、地表から地下深くまでの堆積層の影響によって長周期地震動はより増幅します。このため、巨大地震が発生した際に東京、大阪、名古屋のように堆積層の厚い平野部などで大きな影響が出やすいと考えられます。長周期地震動は、固有周期の長い超高層建築物（高さが60ｍを超えるもの）や免震建築物への影響が大きいと考えられます。対策としては、制振ダンパーの設置などが有効とされているんだって。予定より修繕金が上がるのかな？

[567: 匿名さん]

１秒程度の周期の一般的な地震には免震が有効らしいですけどね。
長周期地振動の場合、建物の固有振動数（当ってますか？）と
地震の周期が同調するとダメージを受けるわけですよね？
免震装置ってどんな周期の地震とも同調しない様に都合よくずれて動いてくれないものでしょうかね？

ごみは若洲あたりの事ですよね。確か。

[568: 住まいに詳しい人]

ゆっくりゆれてるんだから問題ないでしょ。気にすることでもないよ。

[569: 物件比較中さん]

http://www.wangan456.jp/structure/index.html

これを見る限り、免震ゴム以外にオイルダンパーが付いてるみたいだけど
これじゃ駄目なの？
免震マンション＝免震ゴムだけの所が多いよね。

[570: 匿名さん]

もう怖くて無理だわ

[571: いつか買いたいさん]

実績豊富な天然ゴム系積層ゴム支承、地震のエネルギーを吸収する鉛プラグ挿入型積層ゴム、オイルダンパー、鉛ダンパーを用いたハイブリッド構造の免震層を設置。この免震層が建物の重量を支えながら、横方向には柔軟に地震の揺れを吸収し軽減します。

[572: 匿名さん]

今免震の補強工事等の予定はないそうです

[573: 匿名さん]

ゆっくりでも揺れの周期が重なると、揺れが揺れを呼んで揺れが尋常じゃなくなるんですよ。

[574: 匿名]

みなさん、冷静になりましょう。自信がある物件なら営業もこんなに煽らないはず。自信が無いの裏返しでしょうな。

[575: 匿名]

ふーん
売れたら困る人がいるんだね。
抽選でも近いの？

[576: 匿名]

ダンパーついてるから補強する必要ないでしょ。

もう一つダンパーつける気？

[577: 匿名さん]

免震ゴム＋ダンパーのハイブリッド構造だから一応最新のタイプですね。

[578: 匿名さん]

補強っていうのはダンパーをつける工事のことだよね。
もうひとつ付けると良いことあるの？

[579: 匿名さん]

付けちゃだめ。
ダンパーってのが、長周期を抑える役目をするんだよ。
減衰って役目をするもので、簡単にいうとゆれを収める役目をする。

つまり、ここは対策済みだって事。
迷わず「買い」でしょ。

[580: 購入検討中さん]

>574
どこの販売担当者？
冷静になりたければ、自分だけ冷静になってればいいじゃん？
一購入検討者なら、なんで「みなさん」を冷静にさせる必要があるわけ？

[581: 匿名さん]

>563さん
ゆっくり揺れの場合、タワマンのように建物が高層だと
地震の揺れに建物の揺れが同調して被害が大きくなるそうです。
つまり2階建て木造の場合は何の被害が出なくても、
30階建てのタワマンでは内部に甚大な被害が出る可能性があるんですって。

[582: 匿名]

マンション買うのは勢いも必要。
マイナス点をいちいち気にしてたらこんな高い買い物できません。

[583: 匿名さん]

地震動の周期（長さ）によってダメージを受ける高さは違うわけですよね。

つまり31階のこのマンションの固有振動数と異なる地震が来れば問題なしってわけで、
大丈夫じゃないですか？？
長周期でない地震に対してはタワマンってだけで耐震・免震を兼ねているも同然。
確立だけで考えれば、逆に安全な気もします。

洪水や液状化のハザードマップを見ても、湾岸地域より亀戸や大島の方が危険なようですし。
あとは交通の便だけですかね。

中央区が銀座～晴海に路面電車走らせるそうで、
東雲にもこんなの通ったらどんなにいいか・・・。晴海通り沿いをそののまま延長してくれたらな。

[584: 匿名さん]

確率です。すみません。。。

[586: 匿名さん]

やっぱりベランダが狭いよね
横幅もないし奥行きもないし

[587: 匿名]

ベランダ狭いね

[588: 匿名さん]

タワマンでバルコニーを求めるのはナンセンスでしょ

[589: 匿名希望]

このアホスレに群れるあほあほな諸君、いい加減に目を覚ませ。

京急蒲田はいいよ。

[590: 匿名]

ベランダ狭いんですか?
まー広くても掃除が大変なだけだし、ある程度の広さがあればいいとおもいますがね

[591: 匿名さん]

その狭いベランダに、更にエアコン室外機を1～3台を置くとなると・・・洗濯は干せないですね。

[592: 匿名さん]

>555
私も免震マンションだけでなく制震マンションでも長周期地震動対策が取られてなかったって聞いていたので
心配になってました。それこそこういうマンションの営業さんなら一番に気にしていい情報かと思いますが、
あまり詳しくないんですかね・・・それとも本当に大丈夫なのかしら？長周期地震動は高層に行くほど
揺れが強くなるっていうし・・・

[593: 匿名]

そのためにダンパーを設置したんだよ

つまり、このマンションは対策済みって事

[594: 匿名さん]

>>591
そうなんですよ

ウチは2LDKの間取りを考えてるんですがひと部屋は窓無しなので
エアコン室外機を3台おかなければならないとすると2台は上下で置けるのタイプのを
探さねばならないようで少し割高なようです。
そして3台目の室外機、避難ハッチ等を考えると本当に狭いな～と・・。

シティータワーとこの物件のデザインのタワマンはベランダ狭いんですよね
今もタワマンに住んでますが結構広いですよ
タワマンだからと言って狭いわけではないです

[595: 匿名さん]

本当の事いうと、コストダウンの為にダンパー採用の免震なのれす。

[596: 購入検討中さん]

私はベランダの狭さを我慢して、リビングの大窓の開放感をとりますね

[597: 匿名さん]

耐震＝ジャングルジム
免震＝ブランコ

と考えると分かりやすいかも

[598: 匿名さん]

ほうほう。対策済みのタワマンはポイント高いね。

[599: 匿名さん]

東京に住んでいるのに耐震対策が無いなんて一軒家の方がまし

[600: 匿名さん]

対策済みとするのであれば、

誰それから、こうすべしという指示があったので、このような対策をしました。

という説明を聞きたいものだな。

少なくとも営業さんは何も知らないようだけどね。

[601: 匿名さん]

あれ？物件ホームページにかかれてましたよ。
ダンパー付だって。

[602: 匿名さん]

大手デベの友人(管理職)情報です。

野村は＠270前後でかなり強気模様。アンケートで様子見してるらしいです。

三井は反対運動が盛り上がって、行政が動くかもしれないとのこと。

そうなると計画変更になるので、販売が遅れる可能性ありらしいです。

[603: 申込予定さん]

重要事項説明の中で、東雲の杜（庭）は「公開空地」であり、第三者が自由に通行・利用できるものとありました。さらに、将来にわたって用途を変えることはできず、庭の維持管理責任は管理組合が負うそうです。このようなことは一般的なのでしょうか。

[604: 匿名さん]

大きなビルの周りはほとんど公開空地だよね。
多分普段自分も気付かず通ってるんじゃないかな

[605: 匿名]

その通りです

[607: 匿名はん]

免震タワーでもわざと低層を買う人もいますよ。

[608: 匿名さん]

うちもそうだよ。
低層のほうが割安だし、何より怖くない。
でも、資産価値は安定。

眺望重視なら高層でしょ。

[609: 匿名さん]

共用施設の無いタワマンの低層階は意味無い、バーラウンジでも有れば良いけどね。

[610: 匿名]

意味はあるよ
安いし 建物のレベルも高いし、エントランスも豪華
しかも災害時も安心

眺望好きなら高層買えば良いのよ

[612: 匿名]

公開空地のおかげで高層を建てる事が可能になる。
ただし、容積率からいうと近くの三井の公開空地は極端に少ないので、
三井の住民に比べれば、ここの住民は将来に渡り地域の貢献のため高いコストを払う事となる。
なぜ、そんな事になるかというと、容積率緩和というインセンティブをうけながら
キャナルコート街区のマンションがしたような公開空地提供の義務は無いと三井は主張しているから。

[613: 匿名]

迷うな〜

[614: 匿名]

うちは野村まち。

[615: 匿名さん]

>>591
狭いベランダに室外機が並ぶとそれだけで場所取られちゃいますよね。今住んでいるマンションもそれほど広くはないのですが、ベランダが2つある為室外機を分けて置けるから助かってます。洗濯物が何とか干せる感じ。ここでは洗濯物は干せないかなと思うので浴室乾燥で我慢するしかなさそうです。

[616: 匿名さん]

仕様についてはどうなんだろう？話に出てこないけど。教えてわかる人！

[617: 匿名]

仕様はまあまあ良いよ。

[618: 匿名さん]

立地は悪いよ

[619: 匿名さん]

スカイラウンジって有料の貸切しかないの？
貸切じゃなければ無料？

[620: 購入検討中さん]

　東側の低層階を考えてます｡　
　T-3のサッシを使ってるって聞いてますが、騒音対策になるのでしょうか?
　
　どなたが教えて頂けますでしょうか｡
　低層より高層の方が静かですかね｡

　宜しくお願い致します。

[621: 匿名]

逆に高速の騒音は高層の方がうるさいです。
BMA、BASスレでも話題になってます。
遮るものが何もないので。

[622: 匿名さん]

野村の低層階眺望ナシは高くだしてくるとは思えない
こっちはまだ東もあるし2/8は見送ろうかな・・
しかし営業いわく東向きは西よりも少しお値段あがるとのこと

[623: 匿名さん]

売主の信頼性を考えるとプラウドタワーは強い、マエケンはゼネコンだし、エアーベストは売り逃げ。

[624: 匿名さん]

低層階東側は、晴海通りの排ガスまみれで子供なら喘息になりやすい。
タワーマンションは、修繕費用が普通のマンションに比べ二倍かかる。
ここはタワーパーキングもあるので、将来の修繕費用が相当高くなる。
低層階は、高層マンションの利点を享受できないばかりか、負担ばかりさせられる役割。
しかも２９階までタワーパーキングもあるので、15-20年後の更新時の費用も
積み立てないといけない。
駐車場を持たない低層階の住民が高層階の住民を物理的にも費用的にも支えているのだ。

[625: 匿名さん]

排ガスとかは風の通り方次第で高層に行く場合もあるのでは？あるいは他の場所へ流れてしまうとか。意外な場所に吹き溜まる場合も。

タワーパーキングの修繕費は駐車場利用していなくても費用の支払い義務があるのかな？

[626: 匿名さん]

Ｔ３のサッシが入っていれば、閉めてある限り効果抜群ですよ。
しかし開けた場合は、普通の会話やＴＶの音はまずまともに聴こえないでしょう。

高速湾岸線の騒音も、窓を開けると高層階ではかなりのものだと思います。

我が家は湾岸線に向いて、直線で４００Ｍほどのところにある約３０階で、Ｔ２サッシです。
閉めていれば深夜でも殆ど音は気になりませんが、開けるとダメです。
気象条件や通行量にもよりますが、高速道路の音はタイヤの擦過音が主で、ワーンとゴーとシャーが混じった連続音になります。妻が言うには、飛行機の窓側に乗った時の音（空調とエンジン音）とのこと。

それから、首都高は週末、良く暴走族が通ります。せいぜい２～３度なので、またやってるよ、という程度のものですが。

[627: 匿名さん]

辰巳駅から桜橋を渡っていくと、キャナルコートのタワー群に反射して、高速道路の車の音がスゴく響いていてびっくりしました。道路側は、窓開けには覚悟が必要かと思います。

[628: 匿名さん]

うるさくたって、窓閉めてりゃいいし。

[629: 匿名さん]

窓閉めた生活覚悟なら、もっと利便性のいい場所の方がいいのでは？
ここは１５階以下は騒音排ガスまみれだと思う。
東側低階は相当安そう

[630: 匿名さん]

営業さんにお願いすると、日照データと騒音データを見せてくれますよ。
まぁ閑静な住宅街か閑散とした田舎じゃなければどこもこんな環境でしょ！？

安いと思うけどな。

[631: 620]

620です、みなさんのアドバイス、本当感謝です。
とくに626さん、ありがとう。
626さん、教えてください、窓閉めれば、どうな感じですか？
愚鈍で申し訳ないです。

[632: 匿名さん]

六車線の幹線道路は都内でもあまり無い。
徒歩三分南側には、首都高速湾岸線と国道３５７号湾岸道路もあり、
昼間は一年中渋滞発生しているから、低層階は日中家には居たくない環境ではある。
こんな記事もある。
■肺がん発生率・幹線道路近くの住人で高く　胃がんも(04/09/24)
　幹線道路から５０メートル以内に住んでいる人は肺がんや胃がんになるリスクが高いことが、
千葉県がんセンター研究局疫学研究部の三上春夫部長らの調査で分かった。
　男性の肺がんで１．７６倍、男女の胃がんで１．６８倍、それぞれ発生率が高くなっているという。

[633: 購入検討中さん]

やはり排気ガスの問題は重要ですね・・・。
ウチは低層階で購入を考えており、８日に契約をするつもりでいたのですが・・・。
考えてしまいます。。。


子供は東雲小学校になるのですが、どんな小さな事でも良いので、
どなたか東雲小学校の情報をご存じな方はいらっしゃいますか？

[634: 匿名さん]

ウチも8日のつもりでしたが悩んでます。
営業は湾岸・首都高からは一区間はさんでいるので大丈夫ですって言ってましたが・・・

[635: 匿名さん]

633さん
東雲小はインターナショナルな学校みたいですよ
イオンなど行くと実感するのですが、
キャナルコートの住宅には分譲・賃貸かかわらず
多国籍の人が往来してます。
小学校HPとかにも少し書いてあったような・・・

周辺は中小工場？企業？倉庫？みたいな環境ですが、
評判はいいようですよ。

となりの有明のかえつや医療学校などの教育エリアにも近いし。

[636: 購入検討中さん]

635さん
有難うございます。
安心しました。

634さん
８日の契約を本当に悩んでしまいますよね・・・。
排気ガスは目に見えないだけに・・・。
私は小さい子供がいるので、よけいに考えてしまいます。。。
明日もう一度現地の環境等を見てこようと思います。

[637: 匿名さん]

排気ガスは平日フルタイムで働いていて日中家にいなければ問題にならないと思うが、
低層階は子供や専業主婦は過ごす環境ではない。子供は喘息になりやすい。

２０階以上なら排ガスも拡散されているし、道路から５０メートル以上離れているから、
多少は安心できる。

634 さん、その営業は何か根拠言ってましたか？
調査や検証が無ければ、単なる営業トークで信頼性なしです。

小さい部屋が多いのは、独身や小梨共働きを想定し、
日中家に居ない設定でしょうね。

[638: 匿名さん]

636 さん、土日は交通量が少ないので参考になりませんよ。
月曜日に行かれたほうがいいです。

可能なら東雲駅で降りて、新木場まで歩いてみるといいです。
交通量と排ガスの状況を実感できます。
マスクは必須です。

[640: 匿名さん]

トミンタワー東雲二階に江東区立東雲図書館があり、
本を持参してテラスで読むことができるので、
湾岸道路の状況を感じることができます。

天気のいい日は気持ちいいですが、騒音はあります。
排ガスで咳き込むようなことは無いけど、交通量を見ると
げんなりします。

[641: 匿名さん]

排気ガスの問題は最初に考えるべきだよ。
これさえクリアできれば、激安でタワマンが購入できる。

[642: 匿名さん]

こんな安いタワマンなんて無いよ！投げ売りだもの
売主はゼネコンですからね。

[643: 匿名さん]

朝早くから営業活動ご苦労様です

[644: 匿名さん]

このマンション値段相応だと思います。
（安いには安いなりの理由がある。）
売りたい気持ちなどわかりますが、ここを見ている人たちは真剣に購入を考えている人たちが多いので、
いい加減な煽りはやめてほしいです。

[645: 匿名さん]

投げ売りと売り逃げのワンツーパス！あとはゴールするだけ。ごっつぁんです！

[646: 匿名さん]

憧れのタワーマンションがこの価格で買える最後のチャンス！
奥様、排ガス問題なんて、いまどきダサくないですか。
そんな問題２１世紀のこの時代聞いたことありますか。
ネガティブキャンペーンは近隣マンション営業マンの出鱈目、
気にしないほうがいいと思います。

[647: 匿名]

＞６４６　排ガス問題がダサい、

なんて意識が低いのでしょう・・・

＞そんな問題２１世紀のこの時代聞いたことありますか。

ありますよ、実際ここでも出てるでしょう？
聞いたことないあなたのような人が勉強不足のまま物件を選ぶ。
いくら安くても一生に一度の買い物かもしれない。買ってから後悔しても、あなたが後悔した中古物件なんて誰も買ってくれません。

自分の勉強不足を棚に上げて、他人様をあおらないように・・・勉強しましょうね。

[648: 匿名さん]

こんなにスケジュールを急いでいるのは何で？
抽選もまだなのに重要事項説明会を先にやるのもちょっと・・・

[649: 購入検討中さん]

いよいよ８日が近づいてきましたが、
登録をされた方は、みなさん購入の方向なのでしょうか？
私は、

・業者のあまりににも焦った営業
・登録→重要事項説明会→契約（電話連絡後のその日の即入金）とあまりにも
　急いだ契約
・排気ガス問題

等で正直迷っています。
値段が安いので飛びついているだけなのか、大きな買い物なので
ただ単に躊躇しているだけなのか何なのか自分でも分からなくなってきました。
色々みなさんのお話を聞いていると、家族仕様ではあまり無いマンションなのだと
少し思っています。
単身の方も多くなるでしょうし、購入後何かもめ事があった場合の
組合とかもまとまりが悪い様な・・・。
こんな事を考えているなら、完全な家族仕様のマンションを購入するべきでしょうか？
どちらにしても、高い買い物なので色々な意味で後悔したくはないので
みなさんの意見をお聞かせ頂けたらと思います。